1re chambre B

ARRÊT N°.

N° RG 24/05242

N° Portalis DBVL-V-B7I-VGGO

(Réf 1re instance : 24/00343)

M. [V] [O]

Mme [H] [O]

c/

M. [X] [W]

Société HEXAOM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur [X] BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 février 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 27 mai 2025

****

APPELANTS

Monsieur [V] [O]

né le 27 juillet 1968 à [Localité 11] (44)

[Adresse 8]

[Localité 9]

Madame [H] [O]

née le 19 août 1975 à [Localité 13] (44)

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Benoît CHIRON de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [X] [W]

né le 20 décembre 1965 à [Localité 11] (44)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocate au barreau de NANTES

Société HEXAOM venant aux droits de la société [F] CONSTRUCTIONS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’ALENCON sous le numéro 095.720.314, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [X] [W] est propriétaire d’une maison d’habitation située au [Adresse 5] (44) et cadastrée AW n° [Cadastre 7].

2. Suivant contrat de construction de maison individuelle du 1er octobre 2020, M. [V] [O] et Mme [H] [K] épouse [O] (les époux [O]) ont confié à la SARL [F] Constructions la construction d’une maison de type T4 à édifier sur une parcelle sise [Adresse 10], cadastrée section AW n° [Cadastre 1], laquelle jouxte la propriété de M. [W].

3. Suivant arrêté du 23 novembre 2020, les époux [O] ont obtenu autorisation de construire leur maison.

4. Se plaignant de dommages sur son bien, de vues en provenance de la nouvelle construction, d’une perte d’ensoleillement et d’une dépréciation de son bien, M. [W] a, par actes d’huissiers des 7 et 11 juillet 2021, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes les époux [O] ainsi que la commune des [Adresse 12] afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

5. Parallèlement, M. [W] a également saisi le tribunal administratif de Nantes d’une requête aux fins d’annulation du permis de construire, laquelle a été rejetée par décision du 11 octobre 2021.

6. Par ordonnance du 29 septembre 2022, prenant acte de l’intervention volontaire de la SA Vivioli prise en qualité de constructeur de la maison des époux [O], le juge des référés a confié une expertise à M. [B] [G].

7. Par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 7 novembre 2022, l’expert désigné a été remplacé par M. [T] [Z].

8. Les opérations d’expertise ont été étendues par ordonnance du 25 mai 2023 à la SARL Agebim en qualité de géomètre ayant procédé à l’implantation de la construction litigieuse ainsi qu’à la SA Abeille Iard Santé en qualité d’assureur de la SARL [F] Constructions.

9. L’expert a déposé son rapport le 28 mars 2024.

10. Soutenant que les griefs allégués par M. [W] n’étaient pas fondés, et qu’au contraire, les semelles des murs de clôture de celui-ci empiétaient chez eux, que leur projet ne créait aucune vue ou perte d’ensoleillement anormale et déplorant l’impossibilité de terminer leur chantier par la pose d’un enduit en passant chez leur voisin, les époux [O] ont, par actes de commissaires de justice du 22 mars 2024, fait assigner M. [W] et la SARL [F] Construction devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’obtenir :

— un tour d’échelle,

— une provision d’indemnisation des pertes de loyers à hauteur de 18.530 €,

— la cessation des empiétements des semelles du muret de M. [W],

— le paiement par la SARL [F] Constructions de la somme de 5.897,10 € à titre de provision sur le remboursement des consommations d’eau et d’électricité du chantier,

— le paiement par M. [W] et la SARL [F] Constructions de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

11. Par ordonnance du 8 août 2024, le juge des référés a :

— condamné la SA Hexaom venant aux droits de la SARL [F] Constructions à payer aux époux [O] la somme de 3.700,74 € à titre de provision sur le remboursement de facture d’électricité,

— condamné in solidum la SA Hexaom et les époux [O] à payer à M. [W] la somme de 5.305,87 € à valoir sur les travaux de reprise de sa toiture endommagée,

— rejeté toute autre prétention plus amples ou contraires,

— condamné les époux [O] aux dépens.

12. Pour statuer ainsi, le juge des référés a considéré que les époux [O] ne rapportaient pas la preuve de ce que les travaux d’enduit envisagés sur une façade de leur maison qui jouxte le terrain de leur voisin étaient nécessaires et que la seule solution technique était de passer sur ce terrain, les pertes de loyers supposées ne pouvant être imputées à M. [W]. Pour lui, aucun trouble manifestement illicite ne saurait résulter de l’empiétement supposé des semelles de fondation du muret de M. [W], alors que l’expert n’était interrogé que sur l’empiétement supposé de la construction des époux [O] et que son avis était discutable en l’absence de limites de propriété définitivement fixées. En revanche, la demande de provision des époux [O] concernant le paiement des factures d’électricité par le constructeur, gardien de l’ouvrage jusqu’à sa livraison, n’est pas sérieusement contestable. La demande de la SA Hexaom d’être autorisée à exécuter des travaux est toutefois écartée dès lors qu’elle a commis des désordres sur la propriété voisine. Si la demande de provision pour les travaux de reprise de M. [W] est accueillie sur la base du devis fait par l’entreprise Klein Couverture, excluant toutefois la prestation de la SA Hexaom qui avait manqué de précaution durant son intervention sur le chantier, les allégations de M. [W] de perte d’ensoleillement, d’empiétement, de vues sur une autre propriété que la sienne et de gêne visuelle, qui ne reposent que sur un dire de son avocat et de son expert, ont été écartées.

13. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 16 septembre 2024, les époux [O] interjeté appel de cette décision.

14. Le 30 septembre 2024, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 11 février 2025.

* * * * *

15. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 6 janvier 2025, les époux [O] demandent à la cour de :

— débouter la SA Hexaom de son appel incident et, plus généralement, de ses demandes en tant qu’elles sont contraires aux leurs, ou dirigées contre eux,

— infirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a condamné la SA Hexaom à leur payer la somme de 3.700,74 € à titre de provision sur le remboursement de facture d’électricité,

1) sur le droit de tour d’échelle :

— à titre principal,

— autoriser la SA Hexaom, aux droits de la SARL [F] Construction, ou toute entreprise qu’elle se substituera, à occuper l’espace situé au-dessus de la toiture du préau de la maison de M. [W] pour procéder à la mise en 'uvre d’un enduit sur le pignon mitoyen de leur maison,

— limiter l’autorisation à 8 jours ouvrés et à ce qui est strictement nécessaire à la réalisation des travaux d’enduisage,

— dire que la SA Hexaom devra informer M. [W] de la date de son intervention au moins 15 jours auparavant,

— assortir l’obligation faite à ce dernier de laisser les travaux précités se réaliser en passant sur sa propriété d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour,

— se réserver la possibilité de liquider cette astreinte,

— à titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira à la cour à l’effet de :

* convoquer les parties et examiner tous les documents de la cause,

* constater et décrire leur maison dont ils ont confié la construction à la SARL [F] Construction, aux droits de laquelle se trouve la SA Hexaom,

* dire si l’enduisage du pignon mitoyen avec le fonds de M. [W] est nécessaire,

* dans l’affirmative, dire s’il est nécessaire de passer sur le fonds de M. [W] pour procéder à la mise en 'uvre de l’enduit du pignon mitoyen,

* dans l’affirmative, dire si plusieurs méthodes d’intervention sont envisageables et, dans l’affirmative, les décrire, les chiffrer, évaluer leur durée et donner son avis sur la méthode d’intervention la moins dommageable pour la propriété M. [W],

* décrire et évaluer les éventuels désordres provoqués par l’absence d’enduit depuis le 1er novembre 2022 ; préconiser les travaux qui s’imposent pour y remédier,

* décrire et évaluer l’éventuel préjudice de jouissance subi par M. [W] en fonction de la durée d’utilisation de sa propriété et de la surface occupée durant les travaux d’enduisage du pignon de leur maison,

* répondre à tous les dires des parties,

* dresser un rapport mentionnant ses constatations et conclusions dans le délai de trois mois,

— statuer ce que de droit sur la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

2) sur la provision à valoir sur leurs préjudices :

— condamner M. [W] à leur payer par provision la somme de 1.090 € pour chaque mois complet depuis le 1er novembre 2022 jusqu’à la réalisation effective des travaux d’enduisage du pignon, au titre de l’indemnisation des préjudices causés par le refus de M. [W] d’autoriser ces travaux,

3) sur la provision à valoir sur les préjudices de M. [W] au titre des dégradations de sa toiture :

— débouter M. [W] de ses demandes en tant qu’elles sont dirigées contre eux,

— à titre subsidiaire, condamner la SA Hexaom à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice de M. [W],

4) sur les frais irrépétibles et les dépens :

— condamner M. [W] à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Hexaom à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] et/ou la SA Hexaom en tous les dépens.

* * * * *

16. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 janvier 2025, M. [W] demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer partiellement l’ordonnance du 8 août 2024 en ce qu’elle a débouté les époux [O] de leur demande de tour d’échelle,

— déclarer irrecevables les époux [O] en leur demande d’expertise judiciaire, prétention nouvelle en cause d’appel,

— à défaut, débouter les époux [O] de leur demande d’expertise judiciaire,

— débouter ces derniers de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire l’ordonnance était réformée en ce chef et que le tour d’échelle était accordé par la cour,

— condamner in solidum et/ou solidairement les époux [O] à lui verser la somme provisionnelle de 10.000 € en indemnisation de son préjudice de jouissance,

— en tout état de cause,

— confirmer partiellement l’ordonnance du 8 août 2024 en ce qu’elle a condamné in solidum la SA Hexaom et les époux [O] à lui payer la somme provisionnelle de 5.305, 87 € à valoir sur les travaux de reprise de sa toiture endommagée,

— y ajoutant,

— actualiser le montant de cette condamnation provisionnelle au montant de 5.413,50 € TTC sur la base du devis actualisé de la société Klein Couverture du 17 janvier 2025,

— en conséquence,

— condamner in solidum la SA Hexaom et les époux [O] à lui payer la somme provisionnelle de 5.413,50 € TTC à valoir sur les travaux de reprise de sa toiture endommagée,

— à défaut d’actualisation de la condamnation provisionnelle in solidum prononcée contre la SA Hexaom et les époux [O] sur la base du devis Klein Couverture du 17 janvier 2025,

— condamner in solidum la SA Hexaom et les époux [O] à lui payer à titre provisionnel le surcoût de montant de ces travaux révisé sur la base de l’indice BT01 au jour de la réalisation des travaux,

— condamner les époux [O] aux dépens,

— à défaut, condamner la SA Hexaom aux dépens,

— débouter la SA Hexaom ainsi que les époux [O] de leurs demandes de condamnation provisionnelle formées contre lui,

— réformer partiellement l’ordonnance en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes de condamnation in solidum et/ ou solidaire à l’encontre de la SA Hexaom et des époux [O] à lui verser :

* le montant provisionnel de 50.000 € au titre de la perte de la valeur vénale de sa maison d’habitation,

* le montant de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— statuant à nouveau,

— condamner in solidum et/ ou solidairement la SA Hexaom et les époux [O] à lui verser :

* à titre provisionnel la somme de 50.000 € au titre de la perte de la valeur vénale de sa maison d’habitation,

* la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— débouter la SA Hexaom et les époux [O] leurs demandes contraires,

— y ajoutant,

— condamner in solidum et/ ou solidairement la SA Hexaom et les époux [O] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum et/ ou solidairement la SA Hexaom et les époux [O] aux dépens.

* * * * *

17. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 février 2025, la SA Hexaom demande à la cour de :

— lui décerner acte de ce qu’elle vient aux droits de la SARL [F] Construction,

— la recevoir en son appel incident,

— sur le fond,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

* l’a condamnée à payer aux époux [O] la somme de 3.700,74 € à titre de provision sur le remboursement d’une facture d’électricité,

* l’a condamnée avec les époux [O] à payer M. [W] la somme de 5.305,87 € à valoir sur les travaux de reprise sur la toiture l’appentis de ce dernier,

* a rejeté ses demandes,

— statuant à nouveau,

— débouter les époux [O] de toutes leurs demandes à son encontre,

— statuer ce que de droit sur les demandes des époux [O] à l’encontre de M. [W],

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ou à défaut, limiter à 1.000 € HT, outre TVA applicable au moment de la décision à intervenir, le montant de la provision susceptible d’être accordée à M. [W] au titre des travaux de reprise des quelques tuiles cassées au niveau de son appentis,

— à titre reconventionnel,

— l’autoriser elle, ou toute entreprise ou sous-traitant s’y substituant, à occuper la propriété de M. [W] à compter du 9 juin 2025, pour une durée d’une semaine, afin de permettre au constructeur d’exécuter ou de faire exécuter la reprise des quelques tuiles cassées au niveau de l’appentis de ce dernier, ainsi que les travaux d’enduisage du pignon de la construction des époux [O],

— dire qu’un commissaire de justice interviendra au moins une semaine avant la réalisation des travaux précités, afin d’établir un constat de l’état de l’appentis de M. [W], ainsi qu’une semaine au plus tard après l’achèvement des travaux d’enduisage du pignon et de remise en état des quelques tuiles cassées de l’appentis, afin de constater la bonne exécution desdits travaux,

— assortir l’obligation faite à M. [W] de laisser les travaux précités se réaliser en passant sur sa propriété et ce, sous astreinte financière de 500 € par jour d’obstruction de ce dernier, à compter du 9 juin 2025, date prévue pour la réalisation desdits travaux,

— se réserver la faculté de liquider cette astreinte,

— condamner M. [W] à lui verser une provision de 1.000 € à valoir sur les dommages et intérêts compensateurs des préjudices financiers subis par le constructeur, consécutifs notamment à l’augmentation du coût de la construction,

— condamner M. [W] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et à défaut in solidum les époux [O] à lui verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [W] et les époux [O] aux entiers dépens.

* * * * *

18. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 4 février 2025.

19. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le tour d’échelle

20. Les époux [O] soutiennent que chacune des parties s’accorde, au moins tacitement, à considérer que l’enduisage de la maison est nécessaire, que ce soit d’un point de vue technique (pour imperméabiliser et protéger la construction) ou contractuel (dans les relations entre le constructeur et eux). La configuration des lieux impose d’être présent sur la propriété de M. [W], ce dernier n’expliquant pas quelle autre alternative serait possible, outre qu’il ne les a jamais ouvertement interrogés sur l’éventualité de l’utilisation d’une nacelle (qui serait moins dommageable qu’un échafaudage), ni sur les modalités et la durée des travaux. En tout état de cause, ils rappellent que cette option n’est pas possible en l’état de leur terrain. Les travaux d’enduisage ne créeront aucune emprise sur un quelconque espace de passage sur le fonds de M. [W], seule la toiture de son préau étant susceptible d’être occupée très temporairement, ce qui ne l’empêchera pas de s’en servir conformément à sa destination. Enfin, il n’existe pas de contestation sérieuse, le sapiteur auditionné dans le cadre de l’expertise judiciaire ayant considéré que leur construction n’empiétait pas sur la propriété de M. [W].

21. M. [W] considère que les conditions du référé ne sont nullement réunies car non seulement la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est aucunement rapportée, mais encore, aucune urgence concernant la réalisation des travaux d’enduit n’est démontrée. Au demeurant, les époux [O] ne produisent pas la moindre pièce technique décrivant les travaux envisagés, encore moins leur nécessité, pas plus que leurs modalités de réalisation. La demande de tour d’échelle se heurte également à des contestations sérieuses s’agissant d’une construction violant les règles de droit positif (dommages matériels divers, création de vues illicites et empiétement de la façade ouest de la construction sur son terrain) qui apparaît ainsi vouée à la démolition.

22. La SA Hexaom considère que la configuration des lieux ne permet pas l’usage d’une nacelle pour réaliser les travaux d’enduisage qui ne peuvent être envisagés que via un échafaudage. Elle pourrait d’ailleurs profiter de son passage chez M. [W] pour effectuer les travaux de reprise sur la toiture.

Réponse de la cour

23. L’article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

24. L’article 835 prévoit en son 1er alinéa que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

25. Le tour d’échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d’en assurer la finition (Civ. 3e, 13 novembre 2007, n° 06-18.915).

26. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d’une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.

27. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

28. Le propriétaire du fonds voisin, qu’il ait autorisé l’accès ou qu’il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant, d’une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d’autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.

29. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d’une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisation ainsi que la durée prévisionnelle des travaux.

30. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier établi par Me [S] le 4 mai 2024 ainsi que des photographies jointes que la maison litigieuse a été construite en limite séparative de propriété, de telle sorte qu’il n’existe aucun espace pour passer à pied entre les fonds respectifs des parties.

31. Au regard de cette configuration, aucun enduisage, que ce soit à finalité esthétique ou d’étanchéité, n’a pu être effectué par le constructeur mandaté par les époux [O] sur la façade en limite de propriété dans la mesure où cette opération impliquait un passage ou un débordement sur la propriété de M. [W].

32. Or, il n’est pas contestable que l’absence d’enduisage d’une maison menace nécessairement son étanchéité et conduit, à terme, à des infiltrations ou à des problèmes d’humidité sur l’ouvrage, de nature à compromettre son habitabilité. Tel est le cas de la maison des époux [O], ainsi qu’en témoignent les photographies annexées tant au rapport d’expertise qu’aux procès-verbaux de constat d’huissier des 4 et 30 mai 2022.

33. Par ailleurs, le procès-verbal de constat d’huissier comme le rapport d’expertise démontrent que cet enduisage s’impose également pour des raisons esthétiques, tant la construction brute, à proximité immédiate du fonds de M. [W] qu’il surplombe, renvoie l’image particulièrement délétère d’une façade qui commence à s’abîmer. L’urgence à procéder aux travaux est donc établie.

34. Il convient d’observer que le terrain des époux [O], limité à 327 m² de superficie, imposait une situation du bâti en limite de propriété pour faciliter les accès. Ensuite, malgré des relations de voisinage inaugurées sous de mauvais auspices (M. [W] a vainement attaqué le permis de construire devant le tribunal administratif de Nantes), la SARL [F] Construction, aux droits de laquelle vient la SA Hexaom, a pris le soin de solliciter l’autorisation de M. [W] de passer sur son fonds à plusieurs reprises, avant de l’interpeller officiellement en ce sens par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juin 2022, à laquelle celui-ci a répondu le 28 juin 2022 de la façon suivante : 'Ma réponse à votre demande est toujours négative. Je ne souhaite aucunement que vous pénétriez à mon domicile pour crépir la maison de M. et Mme [O]', prétextant des dégradations déjà commises sur son toit lors de la construction et une non-conformité de cette dernière (empiétement). En ce sens, la démarche amiable préalable a été faite.

35. M. [W] estime que les époux [O] n’apportent pas la preuve que le tour d’échelle est l’unique façon de réaliser ces travaux, soutenant que les travaux pourraient être réalisés en recourant à une nacelle. Pourtant, réponse lui a été faite dans le courrier rédigé par l’avocat du constructeur en date du 31 octobre 2024, lequel il indique qu’ 'il n’est pas possible d’envisager la mise en place d’engins de levage tels qu’une nacelle ciseau ou bras déporté, faute de recul suffisant. En effet, il n’y a qu’un accès donnant sur l’angle de pente descendant et ne permettant pas en l’état l’intervention de l’enduiseur'.

36. En outre, comme indiqué précédemment, la configuration même de la construction par rapport à la disposition des fonds impose de passer par le fonds de M. [W], ne serait-ce que par la voie aérienne, aucun espace ne permettant à un enduiseur de circuler à pied, ce qui nécessitera l’installation d’un échafaudage enjambant la remise de M. [W] .

37. Enfin, la gêne occasionnée par l’usage du tour d’échelle n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage au regard de la durée prévue de l’intervention (huit jours) et des désagréments relativement contenus que subira M. [W].

38. Concernant le grief d’empiétement, M. [C] [Y], intervenu en qualité de géomètre-expert foncier à la demande de M. [Z], expert judiciaire, indique dans son rapport du 7 novembre 2023 que, 'dans le cadre de sa mission, [il] a sollicité auprès des parties les titres de propriété ainsi que les éléments d’un ancien bornage. Les parties ont précisé que lors de l’intervention de la société Agebim, la limite entre la propriété [O] et la propriété [W] a fait l’objet d’un procès-verbal de carence, signifiant ainsi l’absence de définition juridique de la limite entre les deux fonds'.

39. M. [Y] ajoute que 'les titres concernant la propriété des époux [O] ne décrivent pas les limites de propriété pour permettre une définition (de celles-ci). Il n’est fait mention d’aucun bornage antérieur, y compris lors de la construction de l’habitation de M. [W] en 1993. Les plans du permis de construire déposé par M. [W] [P] en 1993 indiquent que le projet de construction vient en limite de propriété et s’appuie sur un mur existant'. Il conclut 'que la limite de propriété entre les deux fonds est définie par le nu du mur de clôture de la propriété de M. [W], ce mur étant propriété de M. [W]', tout en reconnaissant que 'ce postulat ne vaut pas définition juridique de la limite entre les deux fonds’ et en indiquant que 'la construction des époux [O] ne génère pas d’empiétement sur la propriété [W]'.

40. Si l’expert [Z] a d’abord pu considérer que, 'en l’absence de définition des limites de fonds, les semelles des différents murs de clôture, de différentes époques, appartenant ou réalisés par M. [W] se voient au contraire empiéter quelque peu sur la propriété [O]' (page 16 du rapport d’expertise judiciaire), l’expert a également répondu aux dires des parties en indiquant que 'l’absence d’un accord sur la limite proposée ou la définition juridique de la limite entre les deux fonds sont les points clés pour cette situation’ et que, 'à défaut d’accord sur la limite proposée par notre sapiteur [R], il sera nécessaire d’envisager une procédure de bornage judiciaire pour obtenir une décision du juge du fond sur la position exacte de la limite. Cette mesure ne relève cependant pas de notre mission dans le présent dossier. Si les parties souhaitent impérativement que la véritable définition juridique des limites entre les deux parcelles soit établie, (…) elles devront en faire part devant le juge du fond'.

41. L’empiétement allégué n’est pas en l’état établi, la cour observant que M. [W] n’a pas saisi le juge du fond pour être mis fin au trouble anormal du voisinage qu’il invoque. Il ne constitue donc pas une contestation sérieuse, laquelle ne pourrait de toute façon pas être opposée au regard de la mesure conservatoire que cherchent à entreprendre les époux [O]. L’obstruction opposée par M. [W], qui ne se fonde que sur un dire de son avocat motivé par son propre expert, M. [D], n’apparaît en conséquence pas légitime. Elle ne l’est pas davantage en ce qu’elle est tirée de vues non réglementaires ou d’une perte d’ensoleillement substantielle, griefs également écartés par l’expert [Z] (page 16 de son rapport).

42. Enfin, les modalités de l’intervention prévues par les époux [O] (occupation de l’espace situé au-dessus de la toiture du préau de la maison de M. [W] pour procéder à la mise en 'uvre d’un enduit sur le pignon de leur maison, autorisée dans la limite de huit jours ouvrés et à ce qui est strictement nécessaire à la réalisation des travaux d’enduisage, à charge pour la SA Hexaom d’informer M. [W] de la date de son intervention au moins 15 jours auparavant) sont de nature à rassurer M. [W] pour qui les inconvénients resteront mineurs et seront compensés ci-après (infra § 79 et suivants).

43. La configuration des lieux permet de considérer comme étant la plus pertinente la solution retenue par la SA Hexaom évoquée lors de l’expertise judiciaire de M. [Z], à savoir la pose d’un échafaudage provisoire, dès lors que la mise en place d’engins de levage tels qu’une nacelle ciseau ou des bras déportés apparaît difficile à mettre en place, cette alternative exigeant en toute hypothèse d’effectuer une occupation de l’espace aérien du fonds de M. [W].

44. S’il ne peut pas être fait droit à la proposition de la SA Hexaom de profiter du tour d’échelle pour exécuter la reprise des quelques tuiles cassées au niveau de l’appentis de M. [W] (infra § 53 et suivants), celle consistant à dire qu’un commissaire de justice interviendra au moins une semaine avant la réalisation des travaux précités, afin d’établir un constat de l’état de l’appentis de M. [W], ainsi qu’une semaine au plus tard après l’achèvement des travaux d’enduisage du pignon, afin de constater la bonne exécution des travaux et l’état de l’appentis après les opérations, est de nature à rassurer M. [W].

45. Il conviendra donc d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [O] de leur demande de tour d’échelle et d’autoriser les appelants à passer par le fonds de M. [W] dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt.

Sur la provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices de M. et Mme [O]

46. Les époux [O] soutiennent que le refus injustifié de M. [W] de laisser le constructeur passer sur son fonds pour réaliser l’enduit du pignon constitue une faute incontestable à l’origine d’un préjudice important pour eux. En effet, outre la dégradation possible de la construction du fait de l’absence d’enduisage extérieur depuis plus de deux ans, la maison est destinée à être donnée en location et il n’est pas contestable qu’elle aurait pu être achevée, à cet effet, dans le délai convenu avec la SARL [F] Construction, soit au 1er novembre 2022.

47. M. [W] fait valoir que les époux [O] ne démontrent pas la moindre violation d’obligation, ni faute, commise par lui, ni le moindre préjudice relatif à une perte de loyer, encore moins en lien avec un soi-disant manquement dont il serait la source.

Réponse de la cour

48. L’article 835 du code de procédure civile prévoit en son 2ème alinéa que, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable', le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence 'peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

49. En l’espèce, la cour observe qu’en construisant leur maison en limite de propriété sans bornage conventionnel ou judiciaire précédemment établi, les époux [O] ont pris le risque d’une contestation de la part de M. [W].

50. L’expert judiciaire, qui ne se prononce pas de façon péremptoire, préconise d’ailleurs que ce point soit tranché par le juge du fond qu’aucune des parties n’a estimé devoir saisir. L’évidence n’est pas caractérisée ici pour affirmer que M. [W] aurait engagé sa responsabilité en ne faisant qu’exercer ses droits de propriétaire.

51. Il s’ensuit que l’obligation d’indemnisation sur laquelle se fondent les époux [O] est, en l’état, sérieusement contestée par M. [W].

52. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande provisionnelle d’indemnisation de la perte de loyers formée par les époux [O].

Sur la provision à valoir sur les travaux de reprise de la toiture endommagée de M. [W]

53. La SA Hexaom reproche au juge d’avoir fait droit à la demande de M. [W] concernant les travaux de reprise sur la base d’un devis manifestement surévalué et non validé par l’expert judiciaire.

Selon elle, il n’y a pas lieu à actualisation du montant de la reprise de la toiture dès lors que l’ordonnance a été exécutée dès le mois d’octobre 2024, à la faveur de l’exécution provisoire.

54. M. [W] réplique qu’après le démarrage des travaux réalisés par la société [F] Constructions aux droits de laquelle vient la SA Hexaom, des désordres ont été constatés sur sa toiture, conduisant à une obstruction de la gouttière rampante du toit, affectant la capacité de celui-ci à évacuer les eaux de ruissellement. Eu égard à ces faits, et dans la mesure où la réparation en nature ne peut être imposée par le juge à la victime lorsque celle-ci n’en veut pas, il y a lieu de confirmer l’ordonnance qu’elle lui a accordé la somme de 5.305,87 € TTC au titre de la reprise de sa toiture par une autre entreprise spécialisée dans le domaine de la couverture. Il demande également à ce que le montant de la condamnation provisionnelle soit actualisé sur la base du devis de la société Klein Couverture.

55. Les époux [O] entendent contester leur condamnation in solidum avec la SA Hexaom concernant la reprise de la toiture de M. [W]. En effet, les dommages dont M. [W] se plaint relèvent de la seule responsabilité du constructeur, lequel devra donc supporter in fine la charge entière de la condamnation si elle est maintenue en appel.

Réponse de la cour

56. L’entrepreneur, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci, notamment lorsque la victime s’y oppose (Civ. 2ème, 18 mars 2010, 09-13.376).

57. Un donneur d’ordre peut être condamné avec l’entrepreneur pour réparer un dommage commis par ce dernier chez son voisin à l’occasion de l’exécution de la prestation convenue, sauf son recours contre lui.

58. En l’espèce, les parties ne contestent pas l’existence des désordres pour lesquels M. [W] demande à être indemnisé à titre provisionnel, à savoir les dégradations présentes sur la toiture de son préau, lesquelles ont été constatées suivant procès-verbaux de constat d’huissier du 4 et 30 mai 2022).

59. La SA Hexaom, qui ne conteste pas sa responsabilité, déplore le refus opposé par M. [W] de réaliser les travaux réparatoires et, partant, le choix opéré par ce dernier de retenir le devis Klein Couverture à hauteur de 5.305, 87 €.

60. Dans la mesure où l’auteur des dommages ne peut imposer une solution réparatoire à la victime, le chiffrage proposé par la SA Hexaom de 1.000 € TTC, qui ne ressort d’aucune pièce particulière, sera écarté et le devis de la société Klein Couverture sera retenu, l’obligation à réparation n’apparaissant pas sérieusement contestable.

61. C’est à bon droit que le premier juge a condamné les époux [O] in solidum avec la SA Hexaom en leur qualité de maître de l’ouvrage, ces derniers étant à l’origine du chantier et, par conséquent, des dommages occasionnés à son occasion. Toutefois, il y aura lieu de condamner la SA Hexaom à les garantir de cette condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de M. [W].

62. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné in solidum la SA Hexaom et les époux [O] à payer à M. [W] la somme de 5.305,87 € à valoir sur les travaux de reprise de sa toiture endommagée. S’agissant d’une provision récemment allouée et réglée, il n’y a pas lieu d’en actualiser le montant.

Sur la provision à valoir sur le préjudice de la SA Hexaom du fait du comportement fautif de M. [W]

63. La SA Hexaom soutient qu’elle subit un préjudice financier indéniable, dès lors que plus le temps passe et plus le coût des travaux afférents à la construction de ses clients, les époux [O], augmente. Elle entend ainsi obtenir une provision à valoir sur les dommages et intérêts qu’elle sera en mesure de solliciter auprès de M. [W] dans le cadre d’une procédure au fond, à hauteur de 1.000 €.

64. M. [W] ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

65. En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu qu’ 'en l’absence de faute démontrée de (la part) M. [W], celui-ci ne peut pas être considéré sérieusement comme (le) débiteur d’une obligation d’indemnisation d’un supposé retard de chantier vis-à-vis de la SA Hexaom, d’autant moins que le constructeur a commis des dégâts sur la propriété de ce dernier et n’a pas versé le moindre centime pour l’indemniser ne serait-ce qu’à titre provisionnel'.

66. Il sera ajouté que la SA Hexaom a également commis, en sa qualité de professionnelle, une imprudence en acceptant de construire la maison en limite de propriété sans prendre la précaution de vérifier s’il existait un bornage des fonds. Cette situation était susceptible d’entraîner les contestations qui n’ont pas manqué d’intervenir.

67. Il s’ensuit que l’obligation d’indemnisation sur laquelle se fonde la SA Hexaom est, en l’état, sérieusement contestée par M. [W].

68. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnisation provisionnelle de la SA Hexaom.

Sur la provision à valoir sur le remboursement des frais d’électricité du chantier

69. La SA Hexaom estime que, les époux [O] ayant directement contracté avec la société Elec Chantier pour 'la mise en place d’une solution de raccordement et la régularisation du contrat d’abonnement avec EDF', elle ne saurait être tenue de répondre des engagements pris personnellement par cette société ni des éventuelles erreurs ou fautes commises par cette-dernière ou par Enedis (dans le cadre par exemple d’un possible surdimensionnement des appareillages et abonnements souscrits). Elle s’oppose également au paiement des factures d’électricité émises par EDF dès lors que les montants réclamés semblent en totale démesure et inadéquation avec le chantier entrepris, d’ailleurs à l’arrêt, étant rappelé que le relevé vise précisément des consommations enregistrées entre le 23 juin 2022 et le 27 juillet 2022, soit donc sur une période où elle n’était plus présente sur le chantier.

70. M. et Mme [O] répondent que le constructeur a la garde du chantier jusqu’à sa réception et que la SA Hexaom doit donc répondre du paiement des frais d’électricité consommés durant celui-ci.

Réponse de la cour

71. Le constructeur est tenu d’une obligation de résultat lors de l’exécution de son contrat (Civ. 3ème, 6 décembre 2005, n° 04-18.749). Il en découle notamment qu’il a la garde matérielle et juridique du chantier et des risques jusqu’à réception.

72. La position initiale de la SA Hexaom était à l’origine de ne pas nier la charge qui lui revenait d’assumer les dépenses d’électricité propres au chantier placé sous sa responsabilité. Ainsi, dans un mail du 29 juin 2022 faisant suite à la transmission de factures EDF par les époux [O], la SA Hexaom écrivait-elle ceci : 'Plusieurs de nos clients rencontrent des soucis avec les estimations de consommation faites par EDF. Ne réglez pas la facture nous vous tiendrons informés des suites'.

73. C’est vainement que la SA Hexaom affirme n’avoir aucun lien avec la société Elec Chantier alors qu’elle écrivait ainsi aux époux [O], le 14 septembre 2021 : 'Objet : compteur chantier pour votre construction / [O]

Madame, Monsieur,

Dans le cadre de la mise en place du compteur chantier pour votre construction, veuillez trouver ci-joint le mandat à nous retourner signé par retour de mail. Cette pièce administrative complétera la demande en cours auprès de Elec Chantier pour une mise en place dans les meilleurs délais.

Nota: Seul signature et date sont nécessaires sur ce document.

Pour tous renseignements complémentaires vous adresser à votre conducteur de travaux'.

74. Enfin, si les époux [O] ont d’abord reçu plusieurs avoirs début 2023 à la suite de factures émises par EDF, ceux-ci se sont étonnés d’avoir reçu 'une nouvelle facture de 3.700,74 €' et demandé par mail du 28 juin 2023 de régulariser la situation.

75. Cette facture datée du 21 avril 2023 concerne des consommations qui commencent le 27 octobre 2021 et se terminent le 27 juillet 2022. Certes, le chantier a été déclaré ouvert le 4 octobre 2021 avant d’être suspendu le 9 juin 2022, mais la consommation d’électricité est établie à partir des relevés des compteurs correspondant bien à la période du chantier sur lequel a opéré la SA Hexaom.

76. En l’état, la SA Hexaom ne verse aucune pièce susceptible de combattre la présomption d’utilisation de cette électricité qui pèse sur elle en sa qualité de gardienne du chantier.

77. Son obligation de remboursement n’étant pas sérieusement contestable, c’est donc à juste titre que le juge des référés a retenu que la SA Hexaom devait rembourser cette facture aux époux [O] dans le cadre de la provision accordée à ces derniers.

78. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la provision à valoir sur le préjudice de jouissance de M. [W]

79. M. [W] sollicite le paiement, si la cour devait accorder le tour d’échelle, d’une somme provisionnelle de 10.000 € en raison du trouble de jouissance occasionné par les travaux, conséquents et lourds. En effet, le propriétaire du fonds voisin, qu’il ait autorisé l’accès ou qu’il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant, d’une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d’autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.

80. Les époux [O] répliquent que, aussi bien avec un échafaudage qu’avec une nacelle, les travaux ne créeront aucune emprise sur un quelconque espace de passage sur le fonds de M. [W], seule la toiture de son préau étant susceptible d’être occupés très temporairement, ce qui ne l’empêchera pas s’en servir conformément à sa destination. Toutefois, dans l’hypothèse où la cour considérerait que les travaux sont susceptibles de causer un préjudice de jouissance à M. [W], ils lui demandent de réserver leurs droits à ce titre et de soumettre l’évaluation de ce préjudice à un expert judiciaire, laquelle se heurte en l’état à une contestation sérieuse.

81. La SA Hexaom estime que M. [W] ne subira aucun préjudice de jouissance.

Réponse de la cour

82. Le procès-verbal de constat d’huissier établi par Me [M] le 21 juillet 2021 montre de manière très précise où est situé le préau de M. [W] par rapport à la construction des appelants.

83. Il s’agit d’une pièce de stockage semi-ouverte dont les ouvertures sont effectivement obstruées du côté de la façade de la maison des appelants mais dont l’usage n’est pas affecté par la construction.

84. L’intervention d’une huitaine de jours induite par le tour d’échelle, via l’installation d’un échafaudage, sera donc très temporaire et devrait causer une gêne toute relative à M. [W], laquelle sera utilement compensée par l’octroi d’une somme de 1.500 €.

85. Il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de provision de M. [W] au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la provision à valoir sur la perte de valeur vénale de la maison d’habitation de M. [W]

86. M. [W] estime que les développements précédents démontrent l’existence de troubles anormaux de voisinage subis par lui, ainsi qu’une violation de son droit de propriété dont les époux [O] et la SA Hexaom sont à l’origine. La diminution de la valeur vénale de son bien, notamment en raison de la perte d’ensoleillement, de l’empiétement constaté et des vues illicites créées, est établie en son principe, mais également en son quantum, ainsi qu’en témoigne une évaluation réalisée par un professionnel de l’immobilier.

87. Ni les époux [O], ni la SA Hexaom n’ont conclu utilement sur ce point.

Réponse de la cour

88. Les allégations faites par M. [W] de perte d’ensoleillement, d’empiétement et de vues sur une autre propriété que la sienne, ainsi que de gêne visuelle, ne reposent que sur un dire de son avocat et un avis technique de son propre expert, M. [D], alors qu’elles sont plutôt démenties par les experts judiciaires intervenus (M. [Z], le sapiteur [Y]).

89. En tout état de cause, l’obligation d’indemnisation avancée est ici particulièrement contestable alors qu’elle ne peut résulter que d’un trouble anormal du voisinage que seul le juge du fond est habilité à apprécier.

90. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision portant sur la perte de valeur vénale de la maison de M. [W].

Sur les dépens

91. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera infirmé. M. [W], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

92. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 8 août 2024, sauf en ce qu’elle a débouté M. [V] [O] et Mme [H] [A] épouse [O] de leur demande de tour d’échelle et les a condamnés aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Autorise la SA Hexaom, ou toute entreprise qu’elle se substituera, à occuper l’espace situé au-dessus de la toiture du préau de la maison de M. [X] [W] pour procéder à la mise en 'uvre d’un enduit sur le pignon mitoyen de leur maison,

Limite l’autorisation à 8 jours ouvrés et à ce qui est strictement nécessaire à la réalisation des travaux d’enduisage,

Dit que la SA Hexaom devra informer M. [X] [W] de la date de son intervention au moins 15 jours auparavant,

Dit qu’un commissaire de justice interviendra, aux frais de M. [V] [O] et Mme [H] [A] épouse [O], au moins une semaine avant la réalisation des travaux précités, afin d’établir un constat de l’état de l’appentis de M. [X] [W], ainsi qu’une semaine au plus tard après l’achèvement des travaux d’enduisage du pignon afin de constater la bonne exécution des travaux et de dresser un état des lieux,

Dit que M. [X] [W] devra laisser les travaux précités se réaliser en passant sur sa propriété sous peine d’astreinte provisoire de 500 € par jour pendant un délai de trois mois, après quoi il sera de nouveau statué,

Condamne in solidum M. [V] [O] et Mme [H] [A] épouse [O] à payer à M. [X] [W] la somme de 1.500 € en réparation de la gêne occasionnée à l’occasion des travaux d’enduisage,

Condamne M. [X] [W] aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne la SA Hexaom à garantir M. [V] [O] et Mme [H] [A] épouse [O] de la condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de M. [X] [W] au titre de la provision à valoir sur les travaux de reprise de sa toiture endommagée,

Condamne M. [X] [W] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE