Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 129 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03835 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7MB

Décision déférée à la cour : ordonnance du 03 novembre 2023 – président du TJ de Bobigny – RG n° 23/00734

APPELANTE

S.C.I. CARL, RCS de Nanterre n°378490825, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1806

INTIMÉE

S.A.R.L. PLEIN SOLEIL, RCS de Bobigny n°482292208, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe MOISSET de la SELEURL CABINET MOISSET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R253

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant bail commercial du 28 avril 2005, la société civile immobilière Carl a donné en location à la société En plein soleil des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (93).

Le 26 juillet 2022, la société Carl a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant sommation de cesser dans un délai d’un mois l’exploitation des activités sportives et de tatouage réalisées dans ses locaux en violation des clauses du bail.

Par acte du 18 avril 2023, la société Carl a assigné la société En plein soleil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :

constater que la société défenderesse n’a pas respecté la destination des locaux, que la clause résolutoire conventionnelle est acquise et que le bail commercial s’est trouvé résilié à la date du 27 août 2022, un mois après la délivrance du commandement du 26 juillet 2022 ;

ordonner l’expulsion de la société En plein soleil ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et avec le concours de la force publique ;

condamner la société En plein soleil à lui payer une provision de 36 646,42 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif provisoirement arrêté au terme d’avri1 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 ;

ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année ;

condamner la société En plein soleil à lui verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Par décision contradictoire du 3 novembre 2023, le juge des référés a :

rejeté toutes les demandes de la société civile immobilière Carl en ce qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse ;

rejeté les demandes de provision, et de suspension du paiement du loyer de la société En plein soleil en ce qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse ;

déclaré recevable la demande reconventionnelle de la société En plein soleil portant sur une mesure d’expertise ;

ordonné une mesure d’expertise et désigné, pour y procéder :

M. [K] [J], BAT Expert Le clos et le Couvert [Adresse 3] Email : [Courriel 6] avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier, de :

1/Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques ;

2/ Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ;

3/ S’adjoindre si nécessaire les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne, notamment un expert chauffagiste ;

4/Examiner les désordres allégués dans les conclusions devant le juge des référés de la société à responsabilité limitée En plein soleil ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

5/Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaires ; en rechercher la ou les causes ;

6/Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant à la juridiction saisie de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

7/Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

8/Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi’ ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

9/Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

10/Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage, ou si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments équipement, ils le rendent impropres à sa destination ;

11/Proposer si possible un apurement des comptes entre les parties ;

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 30 avri1 2024 sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert devra adresser aux parties un rapport de synthèse comportant ses observations et constatations, et la réponse provisoire à tous les chefs de la mission ;

dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra: l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des, pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions dés articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixé à la somme de 3.000 suros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société à responsabilité limitée En plein soleil, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 8 décembre 2023 ;

dit qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lien et place de la société à responsabilité limitée En plein soleil dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

dit que, faute de consignation dans ces délais impératifs, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, ainsi que de ses frais irrépétibles ;

rappelé que la décision était exécutoire par provision.

Par déclaration du 16 février 2024, la société Carl a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ces chefs sauf ceux portant sur la mesure d’expertise.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mars 2024, elle demande à la cour de :

infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté la SCI Carl de ses demandes;

juger la SCI Carl recevable et bien fondée en son appel ;

statuant à nouveau,

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail consenti par la SCI Carl à la société En plein soleil portant sur les locaux sis [Adresse 2] à la date du 27 août 2022 ;

en conséquence, ordonner l’expulsion de la société En plein soleil, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2], dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique ;

dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner à titre provisionnel, la société En plein soleil à payer à la SCI Carl, la somme de 59 579 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, puis à l’indemnité d’occupation pour la période postérieure, provisoirement arrêté à la date du 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année ;

confirmer la décision entreprise pour le surplus.

condamner la société En plein soleil à verser la somme de 5 000 euros à la société Carl en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société En plein soleil aux entiers dépens.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, les conclusions de la société En plein soleil du 5 juin 2024 ont été déclarées irrecevables.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

Sur ce,

En application de l’article 954 du code de procédure civile, l’intimé dont les conclusions sont irrecevables, est réputé adopter les motifs de la décision de première instance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement sauf pour le preneur à établir l’existence d’une contestation sérieuse.

Une telle contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Il résulte enfin de l’article 1104 du code civil qui dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi', que la clause résolutoire doit, pour être efficace, être mise en 'uvre de manière loyale.

Au cas présent, le bail contient une clause résolutoire en son article 12.

En outre, aux termes de son article 4, il est précisé que les locaux seront utilisés par le preneur à usage de centre de bronzage et d’esthétique, achat, vente de produits et accessoires d’esthétique et que tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité devra recevoir l’accord express préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du bail.

Il est démontré par les deux constats de commissaire de justice des 11 et 12 juillet 2022 que la société En plein soleil a, au moins ponctuellement, proposé des cours de sport ainsi que des prestations de tatouage et de piercing, ce que la société intimée n’a d’ailleurs jamais contesté.

Par ailleurs, le 26 juillet 2022, la société Carl a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant sommation de cesser, dans un délai d’un mois, l’exploitation de ces activités non conformes aux stipulations contractuelles.

Si la société Carl soutient que l’exercice de l’activité litigieuse s’est poursuivi après l’expiration du délai d’un mois que la délivrance de cet acte faisait courir, le premier juge, dont l’intimée s’approprie la motivation, a retenu que le moyen de défense tenant à l’absence de preuve de la persistance du manquement présentait un caractère sérieux.

Or, le seul constat produit date du 16 février 2023, soit près de six mois après le terme du délai d’un mois ouvert par le commandement, et, s’il mentionne la présence d’équipements et de matériels en lien avec les activités dénoncées par le bailleur, ces seuls éléments sont compatibles avec l’hypothèse invoquée par le preneur d’un abandon de ces activités après le commandement et ce d’autant que le constat ne mentionne pas d’autres indices de l’exercice effectif de celles-ci lors de son établissement (présence de clients, liste de rendez-vous…), qu’il fait par ailleurs état de matériels permettant l’activité de bronzage et d’esthétique prévue au bail et rapporte les propos de la gérante indiquant avoir cessé l’activité litigieuse ce que confirme un salarié.

Dès lors, c’est de manière pertinente que le premier juge a considéré que le moyen tenant à ce que la preuve de la persistance du manquement ne serait pas rapportée caractérisait une contestation sérieuse.

Au surplus, le premier juge a également considéré que le moyen tenant à l’éventuelle mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement n’apparaissait pas manifestement vain dans la mesure où celle-ci faisait immédiatement suite à plusieurs courriers du preneur qui se plaignait de dysfonctionnements de la chaudière et de problèmes d’infiltration non réglés et soutenait que ceux-ci l’avaient conduit à élargir son activité au-delà des termes du bail, le respect de ceux-ci devenant impossible du fait des désordres.

Pour obtenir l’infirmation de la décision, l’appelant fait valoir que le preneur ne démontre pas les dysfonctionnements invoqués ni le fait qu’ils l’ont privé de l’usage des locaux loués.

Cependant, alors que le premier juge n’a pas motivé sa décision de ce chef sur l’existence d’une contestation sérieuse tenant à un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance ou de réparation ou à une exception d’exécution mais sur l’invocation du caractère déloyal du commandement, cette argumentation est inopérante.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les constats des 11 et 12 juillet 2022 et le commandement délivré le 22 font immédiatement suite à de nombreuses plaintes du preneur des 26 janvier 2021, 28 janvier, 17 février et 18 mai 2022 relatives à un dysfonctionnement de la chaudière dont il était déjà allégué qu’il avait contraint le preneur à modifier son activité.

Ainsi, c’est à raison que le premier juge a également considéré que le moyen tiré du fait que le commandement n’aurait pas été signifié de bonne foi caractérisait une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de confirmer la décision querellée en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, l’appelant fait valoir que le locataire est tenu au paiement du loyer, indexé conformément aux stipulations du bail, et de ses accessoires qui ne sont pas sérieusement contestables.

Cependant, le premier juge a retenu qu’en se prévalant d’un manquement du bailleur à ses obligations du fait des dysfonctionnements répétés de la chaudière et d’infiltrations provenant de la toiture terrasse de l’immeuble que le bailleur n’aurait pas réglés, le preneur caractérisait une contestation sérieuse.

Or, les échanges de courriers versés aux débats par l’appelant (pièce 12 et 13) ne permettent pas d’exclure l’existence de manquements du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparations. Par ailleurs, les factures produites ne démontrent pas avec l’évidence requise en référé une intervention efficace sur les équipements concernés pendant la période et à l’adresse litigieuses. Au surplus, le bailleur n’a pas critiqué le chef du jugement ordonnant une expertise afin de permettre d’apprécier la réalité des désordres invoqués par le preneur et l’ampleur de l’éventuel préjudice en résultant.

Il apparaît dès lors que le moyen tenant à la possibilité pour le preneur d’obtenir une réduction du montant du loyer ou une indemnisation de son trouble de jouissance susceptible de compensation, au moins partielle avec la dette locative n’est pas manifestement vain.

Ainsi, la détermination du montant des sommes dues au titre de la dette locative relève-t-elle du seul juge du fond et il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

La décision sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Partie perdante, la société Carl sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Carl aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT