5ème Chambre

ARRÊT N° 133

N° RG 25/03460 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WAES

(Réf 1ère instance : 24/00467)

Mme [T] [K]

C/

M. [Z] [B]

Mme [E] [O] épouse [B]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Perraud

M^e Peignard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, rapporteur

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

en présence de Mmes [P] [L] et [S] [G] et de M. [D] [Q], auditeurs de justice,

GREFFIER :

M. Sebastien TOULLEC, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mai 2026 sur prorogation du 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [T] [K]

représentée par son tuteur Monsieur [J] [B] né le 3 aout 1970 à [Localité 1] et demeurant [Adresse 1] à [Localité 2], désigné à cette fonction par jugement du juge des tutelles de [Localité 1] du 06 02 2024,

née le 28 Septembre 1944 à [Localité 1]

EHPAD [Etablissement 1] – [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu PERRAUD de la SELARL LA FIDUCIAIRE GENERALE, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [B]

né le 28 Janvier 1969 à [Localité 4], de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [E] [O] épouse [B]

née le 26 Septembre 1970 à [Localité 1], de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Antoine PEIGNARD, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

M. [J] [B] a été désigné en qualité de tuteur de sa mère, Mme [T] [K], selon le jugement du juge des tutelles de [Localité 1] du 6 février 2024.

Avant d’être placée au sein de la résidence Arc-en-ciel, EHPAD dépendant de l’EPSM de [Localité 6], Mme [K] vivait dans l’appartement dont elle est propriétaire situé [Adresse 3] àVannes.

M. [J] [B] a pris connaissance du fait que son frère M. [Z] [B] occupait avec son épouse l’appartement de Mme [T] [K], sans bourse délier.

M. [J] [B] a mandaté un avocat qui écrivait le 14 mars 2024 aux époux [B] afin de leur demander de confirmer leur accord sur la signature d’un contrat de bail meublé pour un loyer de 800 euros par mois.

A défaut de réponse utile sous huit jours, il était annoncé la saisine du juge des contentieux de la protection de [Localité 1], en référé, afin de solliciter leur expulsion de l’appartement, au motif d’une occupation sans droit ni titre.

Par lettre officielle de leur avocat en date du 2 avril 2024, les époux [Z] [B] refusaient de signer un bail meublé. Le conseil des époux [B] précisait que :

— seul un bail non meublé pouvait être régularisé en application de la Loi,

— des estimations d’agents immobiliers devaient être communiquées afin de convenir d’un loyer correspondant à la valeur locative du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, Mme [T] [K] représentée par M. [J] [B] son tuteur a fait assigner M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] devant le juge des référés, aux fins d’obtenir l’expulsion de ces derniers.

Par ordonnance de référé en date du 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes, statuant en référé a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— condamné Mme [T] [K] représentée par M. [J] [B] à payer à M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [T] [K] représentée par M. [J] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné Mme [T] [K] représentée par M. [J] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Le 19 juin 2025, Mme [T] [K] représentée par son tuteur M. [J] [B] son tuteur a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 01 octobre 2025, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 12 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé,

* l’a condamnée à payer à M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a déboutée de sa demande d’expulsion de M. [Z] [B] et de Mme [E] [O],

* l’a déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation,

* l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles,

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

En conséquence, statuant à nouveau :

— dire et juger que M. [Z] [B] et Mme [E] [O] occupent sans droit ni titre son appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1],

— ordonner l’expulsion, dans les quinze jours de la signification de l’arrêt à intervenir, des époux, de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens,

— dire et juger que l’expulsion pourra intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un commissaire de justice qui sera commis à cet effet,

— dire et juger que M. [B] et Mme [E] [O] seront redevables à titre d’astreinte, d’une somme de 200 euros par jour de retard,

— condamner M. [Z] [B] et Mme [E] [O] à lui verser une indemnité d’occupation de 750 euros par mois, à compter de la délivrance

de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouter M. [Z] [B] et Mme [E] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [Z] [B] et Mme [E] [O] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2026, les époux [B] demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

— de confirmer l’ordonnance en date du 12 juin 2025 en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé,

* condamné Mme [T] [K] à leur verser à la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté Mme [T] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

* condamné Mme [T] [K] représentée par M. [J] [B] aux

entiers dépens de l’instance,

Y additant,

— condamner M. [J] [B] en sa qualité de tuteur de Mme [T] [K] à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel,

— condamner le même aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [K] représentée par son tuteur, soutient que n’existe aucune contestation sérieuse s’agissant de la nature de l’occupation des lieux critiquées.

Elle rappelle qu’aucun bail verbal n’a été conclu en l’absence d’accord des parties sur les conditions essentielles du contrat, qu’aucune rencontre des volontés au sens des articles 1113 et 1114 du code civil n’est caractérisée.

Elle relève que les époux [B] reconnaissent eux-même le désaccord sur le montant du loyer, dont elle indique qu’il constitue un élément essentiel du contrat de bail. Elle ajoute que les intimés admettent aussi le désaccord sur la qualification du contrat (vide ou meublé).

Elle indique que ces derniers ont tenté 'un passage en force’ en adressant des chèques, qu’elle a refusés et rappelle qu’en application de l’article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. L’abonnement pris par les époux [B] au service des eaux ne peut donc lui être davantage opposé, pas plus que l’assurance des lieux.

Elle conteste tout accord pour entrer dans les lieux, indique qu’elle présente une altération de son discernement, qu’entre 2018 et 2020 elle a multiplié les hospitalisations à l’EPSM de [Localité 6], puis est entrée en EPHAD le 22 janvier 2020, a été transférée en unité de soins de longue durée depuis le 1er juin 2023 et que son état ne lui permettait pas de donner un quelconque accord.

Elle reproche aux époux [B] d’avoir pris possession des lieux unilatéralement en 2020 lorsqu’il a été évident qu’elle ne pourrait rentrer à son domicile.

Elle estime qu’ils sont sans droit ni titre dans son appartement et qu’en conséquence ils devront faire l’objet d’une mesure d’expulsion, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En réponse, les époux [B] arguent de leur qualité de locataires dudit appartement. Ils relèvent qu’en avril 2024, les parties étaient d’accord pour le constater, puisque M. [J] [B] ès-qualités de tuteur leur a soumis une proposition de bail meublé, et que s’ils ont souhaité l’établissement d’un bail non meublé, ils demeurent en tout état de cause locataires.

Ils indiquent qu’ils ont souscrit un abonnement d’eau depuis 2022 et qu’ils assurent le bien.

Ils considèrent non démontré que Mme [K] n’a pas eu les capacités mentales suffisantes pour contracter entre 2019 et 2024, date à laquelle M. [J] [B] est devenu tuteur de sa mère.

Ils soutiennent que le seul fait d’avoir résidé dans cet appartement pendant 4 ans (ce dont M. [J] [B] avait d’ailleurs connaissance) sans difficultés témoigne bien de la réalité d’un bail tacite. Ils contestent avoir profité de la vulnérabilité de Mme [K] et indiquent qu’ils versaient 220 euros par mois pour y habiter.

Ils critiquent les attestations produites par l’appelant, comme ne respectant pas les dispositions des articles 220 et suivants du code de procédure civile.

Ils estiment qu’ils pouvaient s’opposer à la nature du bail proposé ou au montant du loyer, excessif selon eux, et qu’en l’état d’un bail verbal leur bénéficiant, des nombreuses contestations qu’ils soulèvent, l’ordonnance déférée à la cour devra être confirmée.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En jurisprudence, l’occupation sans droit ni titre constitue, lorsqu’elle est caractérisée, un trouble manifestement illicite. De plus, l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

Il appartient en l’espèce à Mme [K] représentée par son tuteur M. [J] [B] de rapporter la preuve que l’occupation de son logement par les époux [B] constitue un trouble manifestement illicite (aucun dommage imminent n’étant invoqué) et donc qu’elle est sans droit ni titre.

Les époux [B] ne discutent pas le fait d’occuper l’appartement, propriété de Mme [K] depuis 2020. Ils se prévalent d’un bail verbal à leur profit depuis 2020.

L’abonnement pris par eux auprès du service des eaux le 31 août 2022 pour ce logement, ou le fait d’avoir souscrit une assurance habitation le 17 avril 2023 ne peuvent suffire à établir qu’ils disposent d’un bail sur ce bien.

Les déclarations des intimés selon lesquelles un tel bail leur aurait été consenti par Mme [K], et qu’ils payaient une somme de 220 euros par mois, ne sont justifiées par aucune pièce.

En effet, s’ils produisent ainsi de nombreux chèques de 730 euros, qui leur ont été retournés, rédigés depuis mai 2024, ils ne communiquent aucune pièce établissant des versements antérieurs effectués à hauteur de 220 euros entre les mains de Mme [K].

En outre, s’ils contestent l’atteinte aux capacités mentales de Mme [K], M. [J] [B] verse aux débats un certificat médical daté du 15 juin 2018 du docteur [I] indiquant que 'Mme [K] présente des troubles cognitifs notamment pour des faits récents, s’accentuant à l’interrogatoire par la panique, une désorientation temporelle, une incapacité à gérer, la gestion est assurée par son fils, une vulnérabilité'.

Le médecin conclut que : 'L’altération des facultés de Mme [B] [T] est réelle et définitive. Son état n’est pas susceptible de s’améliorer selon les données actuelles de la science et il en résulte la nécessité pour elle d’être représentée d’une manière constante dans les actes de la vie civile tant patrimoniaux qu’à caractère personnel. L’état de santé de Mme [B] [T] justifie la mise en place d’une mesure d’habilitation familiale… elle est dans l’incapacité d’exprimer sa volonté'. Cette pièce démontre de toute évidence que Mme [K] n’a pu en tout état de cause consentir à leur louer son appartement à compter de 2020, date à laquelle elle a été définitivement placée en établissement.

Il n’est justifié d’aucune mesure d’habilitation familiale prise après l’établissement du certificat médical du docteur [I], mais le juge des tutelles de [Localité 1], saisi par M. [J] [B] aux fins d’ouverture d’une mesure de protection, a placé Mme [K] sous tutelle par jugement en date du 6 février 2024, M. [J] [B] étant désigné tuteur et son frère [Z] [B] désigné subrogé tuteur.

L’existence d’un bail verbal depuis 2020 consenti par Mme [K] avant son placement sous tutelle n’est pas établie.

Depuis la désignation de M. [J] [B] en qualité de tuteur, il convient de relever que par courrier du 14 mars 2024, le conseil de M. [J] [B] a proposé aux époux [B] :

— soit de quitter les lieux, pour les mettre en location,

— soit qu’ils s’engagent à signer un bail d’habitation meublé à la valeur locative,

qu’en conséquence, M. [J] [B] les informe ne pas être opposé à la signature d’un contrat de location meublé pour un loyer de 800 euros conformément à l’estimation communiquée par les époux [B] eux-mêmes, par SMS (entre 750 euros et 850 euros), et qu’à défaut de régularisation d’un bail, la juridiction compétente serait saisie aux fins d’expulsion au regard d’une occupation sans droit ni titre.

Suite à ce courrier, les époux [B] ont indiqué par la voie de leur conseil être d’accord pour un bail non meublé avec un loyer de 730 euros, ce à quoi le conseil de M. [J] [B] répondait en indiquant qu’en l’absence de signature du bail tel que proposé, les époux [B] ne pouvant notamment fixer unilatéralement le montant du loyer, la procédure aux fins d’expulsion serait poursuivie.

La cour constate que la proposition de M. [J] [B] tuteur de sa mère de louer le logement de cette dernière n’a donné lieu à aucun bail écrit.

Pas davantage, il n’est démontré l’existence d’un bail verbal entre les parties, celles-ci admettant d’ailleurs toujours devant la cour l’absence d’accord entre elles sur les conditions essentielles d’un contrat de location.

L’absence de désaccord manifesté par M. [J] [B] entre 2020 et 2024 quant à l’occupation par les époux [B] de l’appartement de Mme [K] ne peut constituer une contestation sérieuse, alors que d’une part, les intimés ne justifient pas que M. [J] [B] en avait connaissance, et que d’autre part, à supposer qu’il en ait été informé, M. [J] [B] ne disposait en tout état de cause avant le 6 février 2024 d’aucune qualité pour engager une procédure remettant en cause cette occupation.

La cour considère que l’occupation du bien par les époux [B] depuis 2020, l’absence de désaccord à cette occupation manifesté par M. [J] [B], ou la proposition d’un bail meublé faite aux époux [B], non suivie de la signature d’un contrat par les parties, ne caractérisent pas des contestations sérieuses, contrairement à ce que retient le premier juge.

L’occupation de l’appartement de Mme [K] par les époux [B] est donc sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin. Il sera fait droit à la demande d’expulsion. L’ordonnance querellée est infirmée.

L’appelante demande qu’il soit procédé à cette mesure dans les 15 jours de l’arrêt, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Elle réclame aussi une indemnité d’occupation de 750 euros par mois à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à libération effective des lieux.

La cour constate que l’appelante ne justifie par aucun moyen de droit la réduction du délai d’expulsion, étant précisé qu’il n’est pas contesté qu’elle porte sur un bien d’habitation.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable à la cause, dispose :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les circonstances prévues par la loi permettant de réduire le délai d’expulsion ne sont pas établies par la partie appelante. La cour rejette la demande tendant à réduire à 15 jours le délai d’expulsion.

La cour ordonnera l’expulsion des époux [B] dans les conditions légales, et dira qu’elle pourra être réalisée avec l’assistance de la force publique si besoin est. Mme [K] représentée par son tuteur ne justifie par aucun élément, la nécessité d’assortir en outre l’expulsion d’une astreinte. Cette demande est rejetée.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, si celle-ci est fondée comme étant la juste contrepartie de l’occupation illicite que le présent arrêt constate.Son montant sera fixé à 750 euros au regard des attestations de valeur locative versée aux débats, et sera due à compte de l’assignation, date de la demande.

— sur les autres demandes

Les époux [B] succombant sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel. L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelante. La cour condamne les époux [B] à lui payer une somme de 2 000 euros à ce titre.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] occupent sans droit ni titre l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], propriété de Mme [T] [K] ;

Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [Z] [B] et de Mme [E] [O] épouse [B] et celle de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens, du bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] dans les conditions légales, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Déboute Mme [T] [K] représentée par son tuteur M. [J] [B] de sa demande d’astreinte ;

Condamne M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] à verser à Mme [T] [K] représentée par son tuteur M. [J] [B] une indemnité d’occupation de 750 euros par mois à compter de l’assignation, soit le 11 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] à verser à Mme [T] [K] représentée par son tuteur M. [J] [B] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes présentées par M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] ;

Condamne M. [Z] [B] et Mme [E] [O] épouse [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente