1e chambre civile B

N° RG 22/04593

N° Portalis DBVL-V-B7G-S63N

(Réf 1ère instance : 21/00445)

Mme [F] [G]

c/

Mme [X] [Q] épouse [M]

M. [O] [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 13/05/2026

à :

Me [Localité 1]

M^e Paublan

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 20 janvier 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

Madame [F] [G]

née le 15 mars 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS, Plaidante/Postulante, avocate au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

Madame [X] [A] [C] [Q] épouse [M]

née le 11 décembre 1976 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [M]

né le 4 janvier 1973 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocate au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte reçu le 8 août 2019 par maître [R] [Y], notaire à [Localité 6], M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] ont vendu à Mme [F] [G] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un prix de 180.000 €.

2. En octobre 2019, Mme [G] s’est plainte d’un taux d’humidité anormal et de l’apparition de fissures dans le garage dont le toit avait été aménagé par les vendeurs en toiture-terrasse et jardin artificiel composé de bassins et de grandes jardinières.

3. Son assureur a établi un rapport le 29 octobre 2019 faisant état d’une altération structurelle du plancher béton du toit- terrasse du garage résultant d’un phénomène d’infiltration lente et progressive, lié à un défaut d’étanchéité.

4. Mme [G] a également fait intervenir un huissier de justice dont le procès-verbal de constat du 26 juin 2020 mentionne que le toit-terrasse du garage est soutenu par des étais, que les murs en moellons apparents présentent des traces visibles d’infiltration et que les poutrelles en béton sont dégradées, l’oxydation de l’armature en fer ayant fait éclater le béton.

5. Mme [G] a sollicité en référé, l’organisation d’une mesure d’expertise, suivant assignation du 20 septembre 2020.

6. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 4 novembre 2020. L’expert (M. [K]) a déposé son rapport le 6 juillet 2021.

7. Par acte d’huissier du 31 mars 2021, Mme [G] a fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Quimper afin d’être indemnisée de ses préjudices.

8. Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— débouté Mme [G] de ses demandes présentées tant sur le fondement de la garantie décennale que sur le fondement de la garantie des vices cachés, tendant à la condamnation de M. et Mme [M] à lui verser les sommes de :

* 49.451 € HT majoré de la TVA, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020, au titre des travaux de reprise des désordres constatés,

* 2.500 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

* 3.000 € au titre du préjudice et préjudice de jouissance lié à la perte d’aménagement de la terrasse une fois que les travaux de reprise seront réalisés,

* 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] à verser à M. et Mme [M] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

— rejeté toute autre demande,

— condamné Mme [G] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

— faute d’ancrage constitutif d’une incorporation au toit-terrasse et caractérisant l’existence d’une extension du bâtiment existant, la terrasse aménagée par les époux [M] ne saurait être qualifiée d’ouvrage de sorte que ces derniers, n’étant pas constructeurs, ne peuvent voir leur responsabilité engagée sur le fondement des articles 1792-1 et suivants du code civil,

— faute pour Mme [G] de prouver que le phénomène d’humidité et d’infiltrations constaté par l’expert judiciaire existait antérieurement à la vente d’une part et qu’il n’était pas apparent de sorte qu’elle n’a pu se convaincre de l’existence de ce vice lors de ses visites, d’autre part, la responsabilité des vendeurs ne saurait davantage être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

10. Par déclaration du 9 juillet 2022, Mme [G] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

11. Mme [G] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la partie motivation), aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 23 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

12. Elle demande à la cour de :

— juger que M. et Mme [M] sont vendeurs après achèvement,

— juger qu’ils sont responsables sur le fondement de la garantie de vendeur après achèvement,

En conséquence,

— condamner solidairement M. et Mme [M] sur le fondement de la garantie de vendeur après achèvement au paiement de la somme de 59.341,20 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020, date de la première mise en demeure, à Mme [G],

— dire que cette somme sera indexée sur l’indice du coût de la construction avec comme valeur de référence le 1er trimestre 2021, date des devis,

A titre subsidiaire,

— juger que les éléments constitutifs de la garantie des vices cachés sont rapportés,

— juger que M. et Mme [M] sont responsables sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Et ce faisant,

— condamner solidairement M. et Mme [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement de la somme de 59.341,20 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020, date de la première mise en demeure, à Mme [I],

— dire que cette somme sera indexée sur l’indice du coût de ma construction avec comme valeur de référence le 1er trimestre 2021, date des devis,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement de la somme de 5.000 € à Mme [G] au titre du préjudice de jouissance,

— condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement de la somme de 8.000 € à Mme [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

***

13. M. et Mme [M] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la partie motivation) aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 24 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

14. Ils demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper en date du 28 juin 2022,

— débouter Mme [G] aux fins de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— condamner Mme [G] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens d’appel.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur les désordres

15. Le rapport assurantiel non contradictoire du 29 octobre 2019 fait état d’une altération structurelle du plancher béton du toit-terrasse du garage. Il indique que : les poutrelles du plancher sont fortement oxydées avec éclatement du béton d’enrobage. Cela traduit un phénomène d’infiltration lente et progressive bien antérieure à la prise d’effet du contrat d’assurance souscrit par Mme [G] le 8 août 2019. La stabilité du plancher est compromise. Ces désordres résultent d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse. Il est observé que les potelets des gardes-corps sont directement fixés au sol sans traitement de l’étanchéité de l’interface.

16. L’expertise judiciaire a confirmé les désordres tenant à :

— un taux d’humidité anormal en sous-face de toiture à l’aplomb de la jardinière de la terrasse et des plantations de bambous ainsi qu’au niveau des poteaux du garde-corps. Les infiltrations ont entraîné une oxydation des fers des poutrelles avec éclatement du béton et déchaussement des hourdis,

— la saturation en eaux des murs en moellons et en blocs de béton, sans constatation d’apparition de fissures récentes.

17. L’expert a mis en exergue six vecteurs principaux expliquant l’origine des entrées d’eau excessives dans le garage, qui ont rendu la dalle précaire :

1) L’absence de complexe d’étanchéité et le défaut d’entretien

Sur ce point, l’expert note que la conception initiale de l’étanchéité de la dalle béton formant la toiture était basiquement assurée par un enduit ciment. Les époux [M] ont mis en oeuvre un polyane sur dalle après un ragréage de l’enduit existant. Il conclut que ces travaux ne sauraient être assimilés à une solution d’étanchéité. Il ajoute que cette toiture n’a fait l’objet d’aucune réfection depuis l’origine de la construction dans les années 1965-1966, qu’elle a été peu entretenue et qu’elle est usée.

2) Des plantations de végétaux invasifs

L’expert relève notamment que les bambous provoquent la destruction des éléments constructifs et favorisent à terme les entrées d’eau et la destruction du bâti.

3) La fragilisation du réseau EP

L’expert note que pour alimenter en eau leurs bacs à poissons, les vendeurs ont effectué un piquage sur le réseau EP existant en coupant horizontalement le tuyau pour y glisser une coupelle destinée à réduire le diamètre du tuyau (alors même que celui-ci était déjà en-deçà des normes actuelles). Il précise que lors des événements pluvieux, ce système reçoit une quantité d’eau qui déchausse la coupelle et laisse l’eau couler le long de la façade qui s’infiltre par la dalle dans le garage.

4) L’apport de surcharge sur la toiture

L’expert relève que le toit terrasse n’était pas originellement muni d’un complexe d’étanchéité pour pouvoir être qualifié d’accessible et qu’il a reçu en outre, avec les travaux de M. et Mme [M], une surcharge de l’ordre de 2,5 fois celle qu’il supportait depuis des décennies. Cet excès de poids a fragilisé le béton et les structures, ce qui a accentué les fissures et favorisé les infiltrations d’eau plus importantes. Il s’en est suivi une carbonatation des bétons suivie d’une oxydation des armatures acier puis

leur gonflement qui a fait éclater le béton.

5) La mauvaise gestion des ventilations

L’expert note que pour pallier la forte humidité du garage, plusieurs prises d’air ont été créées avant l’acquisition en 2006 par M. et Mme [M] , lesquels en ont rajouté lors des travaux réalisés en 2013. Il ajoute cependant qu’avant la vente en 2019, ils ont neutralisé des percements et supprimé une ventilation ou du moins réduit son efficacité et ils ont changé une porte de garage sans la munir, comme précédemment, d’une entrée d’air, pour une porte plus étanche. Il estime que ces actions ont augmenté la saturation en humidité dans le volume du garage.

6) Une porosité des murs liée à l’absence d’entretien.

18. En conclusion, l’expert indique que les époux [M] 'ont tenté des remèdes sans jamais prendre l’avis de professionnels'. Il y a eu un manque d’entretien de la maison et 'les solutions apportées n’ont pas été les bonnes'. Il précise que 'les époux [M] ont une responsabilité partagée avec les précédents propriétaires dans cet entretien'.

19. L’expert conclut également que 'l’ensemble de ces conditions sans traitement efficace depuis trop longtemps a entamé la solidité des ouvrages qui ne sont plus à même de supporter une terrasse’ (…) 'Les dégradations des structures principales (poutres) et secondaires (poutrelles) entraînent un affaissement ponctuel des hourdis. Ces observations mettent en cause la pérennité de la toiture béton. La mise sous étais de celle-ci est justifiée'. (…)Le garage est totalement inutilisable et il est vivement conseillé de ne rien y entreposer.'

20. A partir des devis produits, l’expert a chiffré les travaux réparatoires à hauteur de 49.451 € HT.

2°/ Sur la responsabilité des époux [M]

21. Mme [G] recherche la responsabilité de M. et Mme [M] à titre principal sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs et à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

22. M. et Mme [M] conteste toute responsabilité tant au titre de la garantie décennale (faute d’ouvrage) que sur le fondement de la garantie des vices cachés (faute de preuve de l’antériorité du vice et qu’ils en avaient connaissance, de sorte que la clause d’exonération de garantie figurant dans l’acte de vente doit s’appliquer).

Réponse de la cour :

a. Sur la responsabilité de plein droit des constructeurs

23. En droit, l’article 1792 du code civil pose le principe d’une obligation de garantie décennale résultant d’une présomption de responsabilité des constructeurs ou assimilés envers le maître de l’ouvrage. Le constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

24. En application de l’article 1792-1 du code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est présumée constructeur.

25. Dans cette hypothèse, le vendeur, qui est responsable de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ne peut invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n° 09-11.282).

26. Le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage (Civ. 3ème, 9 décembre 1992, n° 91-12.097).

27. Le vendeur-constructeur est par ailleurs tenu d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (Civ. 3ème, 4 novembre 2010, n° 09.12-988).

28. Il s’en évince que la garantie décennale des constructeurs tout comme la théorie des désordres intermédiaires ne peuvent être mobilisées que s’il existe un acte de construction, c’est à dire, que les travaux effectués par le vendeur puissent être qualifiés d’ouvrages.

29. En principe, les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent pas de la garantie décennale, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, à moins qu’ils constituent en eux-mêmes et de manière autonome, un ouvrage.

30. Il convient donc de déterminer, en présence de désordres affectant des travaux réalisés sur un ouvrage existant, si les travaux réalisés par les époux [M] constituent en eux-mêmes un ouvrage, ce qui suppose un acte de construction et non pas un simple aménagement ou embellissement de l’existant.

31. A cet égard, il a été jugé qu’une terrasse, située au niveau du premier étage de la maison, desservie depuis le salon par une ouverture de type baie vitrée coulissante conçue à cet effet, et qui reposait sur une structure bois, fixée dans le mur de la façade d’un côté et sur des fondations du côté opposé, faisait corps avec la maison vendue dont elle constituait une extension, de sorte que la cour d’appel a pu en déduire qu’il s’agissait d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil (Civ. 3ème, 7 novembre 2012, n° 11-25.370).

32. Ainsi, pour que l’installation d’une terrasse sur existant puisse être assimilée à un ouvrage au sens de l’article 1792, doivent être réunis certains critères tels que : l’ampleur des travaux (transformations structurelles, rénovation totale), l’apport de matériaux, le recours à des techniques de génie civil ou du bâtiment, l’idée d’un ancrage au sol ou au bâti existant et d’une fixité, la terrasse ne pouvant sans destruction, être déplacée ou démontée.

33. En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise non critiqué sur ce point que M. et Mme [M] ont procédé à de légers ragréages au cours de l’année 2013 pour corriger des défauts de planéité du toit du garage avant d’appliquer un polyane, pour ensuite, selon les termes utilisés par l’expert, "créer un aménagement', comportant des platelages bois sur des lambourdes, un couronnement bois sur les rives périphériques, des emmarchements mixtes bois-dallage, des jardinières en bois avec plantation, des bassins à poissons alimentés en eau par un piquage, réalisé sur le réseau d’eau pluviale des surélévations dallées formant murets et/ou des banquettes, ainsi que des surfaces de galets et des plantations et procédé à la peau d’un garde-corps périphérique.

34. Il s’évince de ces constatations que d’une part, la terrasse litigieuse a été aménagée sur la toiture du garage, lequel n’a pas été construit par les vendeurs et que d’autre part, il ne résulte d’aucun élément que cette terrasse en bois est ancrée au sol ou repose sur des fondations, permettant de considérer que celle-ci s’est incorporée au toit-terrasse existant.

35. L’expert utilise d’ailleurs les termes 'd’aménagement’ et de 'dépose’ (page 22 : 'L’ensemble des aménagements effectués sur la terrasse sont à déposer, y compris les plantations'), et non de construction/démolition.

36. La simple pose d’un film plastique isolant et imperméable sur la terrasse (polyane) ne constitue pas un ouvrage, l’expert ayant d’ailleurs considéré que ces travaux 'ne sauraient être assimilés à une solution d’étanchéité'.

37. Les seuls travaux évocateurs d’un ancrage au sol concernent le garde-corps, lequel repose sur des poteaux fixés par des gougeons (grosses vis) traversant la dalle. Cela étant, le fait que l’expert préconise la dépose avec soin de la rambarde en vue de son réemploi, exclut l’idée d’ancrage et d’incorporation au bâti existant.

38. Par ailleurs, comme l’a souligné le premier juge, il n’y a pas eu de 'création d’une terrasse’ par M. et Mme [M]. En effet, ces derniers établissent, par la communication de photographies, que lors de leur acquisition en 2006, la toiture-terrasse existait déjà, puisqu’un garde-corps avait été installé. En outre, leur titre de propriété (acte du 27 novembre 2006 reçu par Me [D]) désigne l’immeuble comme 'une maison à usage d’habitation avec jardinet derrière la maison et terrasse devant avec garage en dessous'.

39. Il est révélateur que dans l’acte de vente à Mme [G] (acte reçu le 8 août 2019 par maître [R] [Y]) le notaire rédacteur ait fait le choix de ne pas reprendre cette désignation, nonobstant les aménagements réalisés, en ne faisant aucune mention d’une quelconque terrasse dans la description du bien vendu, preuve qu’il considérait que cet espace n’était pas une extension de la maison vendue.

40. C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la terrasse ne pouvait être qualifiée d’ouvrage et que M. et Mme [M] ne pouvaient être assimilés à des constructeurs au sens de l’article 1792 -1 du code civil, responsables de plein droit au titre de la garantie décennale.

b. Sur la garantie légale des vices cachés

41. L’article 1641 du code civil dispose que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

42. Aux termes de l’article 1642, "le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'

43. L’article 1643 prévoit encore qu’il "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.'

44. Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, de telle sorte qu’il est présumé avoir connaissance du vice.

45. Selon l’article 1644, "dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.'

46. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

47. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l’usure normale de la chose.

48. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c’est-à-dire le défaut dont l’acheteur n’a pas connaissance ni lorsqu’il conclut la vente ni lorsqu’il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu’il a révélés à l’acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l’acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d’une vérification attentive élémentaire.

49. En l’espèce, M. et Mme [M] contestent l’antériorité du vice et en avoir eu connaissance, de sorte que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit s’appliquer.

* S’agissant de l’antériorité du vice à la vente

50. Le rapport assurantiel mentionne que 'les poutrelles du plancher poutrelles-hourdi sont fortement oxydées avec éclatement du béton d’enrobage. Cela traduit un phénomène d’infiltration lente et progressive bien antérieur à la prise d’effet du contrat souscrit par Mme [G], le 8 août 2019.'

51. L’expert judiciaire a confirmé l’oxydation avancée des fers des poutrelles, en précisant que 'l’exposition des aciers aux intempéries et à l’humidité ambiante a provoqué leur oxydation puis leur gonflement qui ont fait éclater le béton'.

52. Il ajoute que 'les poutres de l’ossature primaire ont fait l’objet de traitements et de réparations : sous-face redressée pour protéger les fers d’armatures ou enrobage initial.'

53. Il ne fait donc aucun doute qu’il s’agit d’un phénomène ancien et progressif qui préexistait à la vente et qui était d’ailleurs connu des anciens propriétaires (les époux [M] ou leurs vendeurs) puisque des travaux ont été réalisés pour tenter d’y remédier.

54. Le nombre important de ventilations dans le garage, mis en évidence par l’expert, constitue un autre indice de ce que les problèmes d’humidité et d’infiltration étaient connus et qu’il a été tenté d’y remédier en faisant circuler l’air au maximum.

55. Il ne peut ainsi être sérieusement envisagé, comme l’a fait le premier juge, que les traces d’oxydation soient apparues postérieurement à la vente, étant rappelé que l’expert d’assurance fait déjà état de ce phénomène dans son rapport daté du 29 octobre 2019, soit moins de trois mois après la vente.

56. L’antériorité du vice est ainsi établie.

* S’agissant de la gravité du vice

57. Le rapport assurantiel mentionne 'l’altération structurelle sur plancher béton du toit terrasse du garage'. Le caractère structurel du vice a été confirmé par l’expert judiciaire, lequel conclut que le garage est totalement inutilisable et que sa structure très fragilisée, ne peut supporter le poids des aménagements de la terrasse.

58. Les travaux réparatoires sont chiffrés par l’expert à hauteur de 49.451 € HT, ce qui représente toutes taxes comprises, 30 % du prix de vente. Il est donc certain que si elle avait connu le vice, Mme [G] n’aurait pas acheté le bien aux mêmes conditions.

59. La gravité du vice et son caractère structurel sont établis.

* Sur le caractère caché du vice pour Mme [G]

60. La cour relève que M. et Mme [M] ne peuvent tout à la fois et sans contradiction, soutenir que les désordres d’humidité ne se sont jamais manifestés à eux pendant leurs treize années d’occupation des lieux et qu’en toute hypothèse, étant profanes, ils ignoraient les vices allégués par Mme [G] dans toute leur ampleur et conséquence, tout en plaidant même subsidiairement, le caractère apparent du vice pour Mme [G] qui n’a pu que constater les désordres au cours des 7 ou 8 visites du bien qu’elle a effectuées, au cours du mois très pluvieux d’avril 2019.

61. En premier lieu, Mme [G] a parfaitement pu visiter le bien à un moment où les murs n’étaient pas saturés en eau. A cet égard, M. et Mme [M] soulignent eux-mêmes, avec raison, que le rapport d’état parasitaire établi le 25 avril 2019 ne fait état d’aucune humidité particulière du garage.

62. Par ailleurs, si les oxydations des poutrelles, les éclatements du béton et les fissures étaient effectivement des désordres apparents lors des visites effectuées par Mme [G] avant la vente. Celle-ci, qui est profane, ne pouvait cependant pas se douter de l’origine et des conséquences du mauvais état visible du garage qu’elle projetait d’acquérir et qui ne lui ont été rélévées que grâce aux opérations d’expertise. En effet, si elle savait qu’elle achetait un garage vétuste et peu entretenu, elle ne pouvait en revanche pas se douter que le toit n’était plus étanche et qu’il était trop fragilisé pour soutenir la terrasse, elle-même aménagée en dehors de toute règle de l’art, ce qui devait conduire à la déposer et à la reprendre totalement.

63. Il convient de considérer que le caractère apparent du vice n’est pas démontré. Celui-ci était donc bien caché pour l’acquéreur.

* S’agissant de la connaissance du vice par les vendeurs et de l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente

64. L’acte authentique du 8 août 2019 régularisé entre M. et Mme [M] et Mme [G] comporte en page 9, une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :

'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garanties ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

65. En premier lieu, il est acquis que M. et Mme [M] ont eux-mêmes aménagé la terrasse en bois avec bassins et plantations sur le toit du garage, après y avoir fait un simple ragréage avec pose d’un polyane.

66. Parmi les multiples causes ayant favorisé les infiltrations et développement d’humidité, l’expert judiciaire a relevé que cet aménagement avait été réalisé sans aucune mise en oeuvre d’étanchéité, la pose d’un film polyane ne pouvant en tenir lieu.

67. Il a également mis en évidence que le choix de plantations invasives comme le bambou dont les racines détruisent le bâti n’a pu que fragiliser encore davantage une structure béton déjà dégradée par l’usure du temps et le défaut d’entretien.

68. Il a pointé le facteur aggravant lié à la surcharge de poids de près de 400 kilos induite par cet aménagement en bois, ce qui n’a pu qu’accentuer les fissures dans le béton et favoriser les infiltrations.

69. M. et Mme [M] sont également à l’origine d’un apport d’eau supplémentaire dans le garage puisqu’ils ont sectionné une descente d’eau pluviale pour réaliser un piquage afin d’alimenter leurs plantations et bacs à poissons. L’expert a relevé que la pose d’une coupelle réductrice alors que le diamètre du tuyau était déjà en deçà des normes actuelles n’a pu qu’aggraver le phénomène de trop-plein avec déchaussement de cette coupelle et débordements, lors de forts épisodes pluvieux.

70. En outre, pour pallier l’humidité du garage, l’expert a noté que de multiples ventilations ont été installées et étaient déjà présentes lors de l’acquisition du bien par M. et Mme [M] en 2006. Sans être contredit sur ce point, il indique qu’avant la vente, M. et Mme [M] ont neutralisé les percements de la chambre froide en toiture, supprimé une ventilation et changé la porte de garage sans la munir d’une entrée d’air de 4 dm² comme la précédente. Il en conclut que ces actions ont augmenté la saturation en humidité dans le volume du garage.

71. Il s’infère de ces éléments que les travaux réalisés par les époux [M] ont directement contribué à l’aggravation des désordres affectant le bien vendu à Mme [G], de sorte qu’ils se sont comportés comme des constructeurs et sont présumés avoir eu connaissance du vice.

72. Bien plus, les vendeurs avaient parfaitement connaissance des problèmes structurels affectant le garage puisque l’expertise a mis en évidence que 'les poutres de l’ossature primaire ont fait l’objet de traitements et de réparations : sous-face redressée pour protéger les fers d’armatures ou enrobage initial.'

73. Après avoir examiné les photographies du garage prises en 2013 par M. et Mme [M] (avant la réalisation de leurs travaux d’aménagement de la terrasse) et celles qu’il a lui-même prises lors de l’accedit, l’expert a pu conclure que le traitement des poutres avait nécessairement été réalisé entre le printemps 2013 et mars 2021 (date de l’accedit).

74. Bien que M. et Mme [M] se défendent de toute intervention, il est évident, d’après les photographies annexées au rapport, qu’entre 2013 et la vente intervenue en 2019, des travaux de traitement des poutres, de canalisation et d’électricité ont été réalisés dans le garage.

Les époux [M] ne peuvent qu’être à l’origine de ces travaux, dès lors que seulement deux mois après la vente, Mme [G], a fait constater les désordres par son assurance et un commissaire de Justice, son garage ayant ensuite rapidement dû être consolidé par des étais.

75. L’expert expose que 'le traitement récent des poutres primaires démontre qu’il y a eu une intervention pour traiter les fers apparents ou les éclatements de béton. Ces travaux tardifs n’ont pas permis de contenir le sinistre. L’action prioritaire aurait dû être de mettre hors d’eau le local'. Il s’agit ici de l’illustration des 'remèdes’ que l’expert évoque dans sa conclusion, en indiquant que les solutions apportées par les époux [M] sans prendre l’avis de professionnels et par manque de conseils valables, n’ont pas été les bonnes.

76. Aussi est-il démontré que non seulement, M. et Mme [M] ont réalisé les travaux à l’origine des désordres d’infiltration dans le garage (sous réserve du défaut d’entretien et de l’usure du béton qui seront vus ci-après), mais encore, qu’ils avaient connaissance de ces désordres auxquels ils ont tenté inefficacement de remédier. Ils sont donc présumés avoir eu connaissance du vice, ce qui leur interdit de se prévaloir de la clause élusive de garantie des vices cachés.

c. Sur le partage de responsabilité

77. Il ressort du rapport d’expertise que les aménagements réalisés par les époux [M] ont accéléré les désordres affectant le toit-terrasse du garage dont le béton était déjà fragilisé par l’usure du temps et un défaut d’entretien. Il conclut que M. et Mme [M] ont une responsabilité partagée avec les précédents propriétaires sur ce point, et non avec Mme [G] dont la responsabilité n’est nullement mise en cause.

78. Comme précédemment indiqué, Mme [G] a cependant acquis le garage avec des fissures et marques de vétusté apparentes. Son action contre M. et Mme [M] ne peut aboutir, sauf à lui procurer un avantage injustifié, à obtenir la remise à neuf de cet ouvrage.

79. Compte tenu du fait que M. et Mme [M] n’ont pas entretenu le toit-terrasse pendant 13 ans, qu’ils ont procédé à des aménagements et à des travaux qui n’ont fait qu’accentuer les phénomènes d’infiltration et de saturation en humidité dans le garage (surcharge, fragilisation du réseau EP, suppression de ventilations) et qu’ayant eu connaissance de ces désordres, ils n’ont agi que pour en contenir les conséquences sans intervenir sur les causes (ce qui aurait nécessité de déposer la terrasse), la cour retient une responsabilité à hauteur de 80% dans la survenance du dommage.

80. Le jugement sera infirmé en ce sens.

3°/ Sur les travaux de reprise et les préjudices

81. L’article 1645 du code civil dispose que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

82. Mme [G] sollicite le montant des travaux réparatoires tels que chiffrés par l’expert ainsi que d’être indemnisée de son préjudice de jouissance.

83. M. et Mme [M] ne concluent pas subsidiairement sur les préjudices.

Réponse de la cour :

a. Sur les travaux réparatoires

84. L’expert a examiné les devis reçus et après arbitrage, a chiffré les travaux de reprise à hauteur de 49.451 € HT.

85. La cour retient les postes suivants :

1) installations électriques : 970 € HT soit 1.164 € TTC

2) déplacement installation gaz : 1.000 € HT soit 1.200 € TTC

3) dépose de la totalité des aménagements de la terrasse, démolition et reconstruction de la totalité de la toiture béton du garage : 22.500 € TTC

4) fourniture d’un complexe d’étanchéité sur dalle béton : 9.368 € TTC

5) récupération des garde-corps existants : 1.800 € HT soit 2.160 € TTC

6) reprise réseau EP : 100 € HT soit 120 € TTC

8) finitions diverses à dire d’expert : 2.500 € HT soit 3.000 € TTC

Au total : 39 512 € TTC

86. En effet, la cour ne retient pas le poste n° 7 concernant l’aménagement de la terrasse, que l’expert a arbitré à hauteur de 11.213 € HT, en ce que l’acte de vente ne mentionne pas l’existence d’une terrasse et encore moins d’une terrasse aménagée. Mme [G] ne démontre pas que cette terrasse avait été spécialement valorisée dans l’annonce immobilière ni que le prix de vente tenait compte de son existence.

87. La cour considère donc que Mme [G] n’a pas acquis une maison avec une terrasse aménagée mais seulement un garage avec un toit-terrasse.

88. Après infirmation du jugement, M. et Mme [M] seront donc condamnés in solidum à lui payer 39.512 € x 80 % = 31.609.60 € au titre des travaux réparatoires.

89. Cette somme portera intérêts à compter de la première mise en demeure du 15 mai 2020 et sera annexée sur l’indice de la construction BT01 avec comme valeur de référence le 1er trimestre 2021, date des devis.

b. Sur le préjudice de jouissance

90. Mme [G] sollicite la somme de 2.500 € au titre de son préjudice de jouissance en expliquant que son garage est impropre à sa destination depuis le mois d’octobre 2019 et qu’elle a fait l’acquisition d’une terrasse aménagée qui ne sera pas rétablie à l’issue des travaux.

91. Pour les motifs précédemment exposés, la cour ne retient que l’impossibilité d’utiliser le garage depuis l’origine de l’acquisition et alloue la somme de 1.800 € à Mme [G] à ce titre.

92. Après infirmation du jugement, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme laquelle portera intérêts à compter de l’assignation du 3 mars 2021.

4°/ Sur les frais irrépétibles

93. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.

94. Succombant en appel, M et Mme [M] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

95. Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

96. Il n’est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer la somme de 8.000 € à Mme [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 28 juin 2022, sauf en ce qu’il a débouté Mme [F] [G] de ses demandes présentées sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs de l’article 1792-1 du code civil,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ecarte l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente,

Fixe à 80 % la responsabilité de M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] au titre de la garantie des vices cachés,

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] à payer à Mme [F] [G], la somme de 31.609.60 € au titre des travaux réparatoires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020, date de la première mise en demeure,

Dit que cette somme sera annexée sur l’indice de la construction BT01 avec comme valeur de référence le 1er trimestre 2021, date des devis.

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] à payer à Mme [F] [G], la somme de 1.800 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021, date de l’assignation,

Déboute Mme [F] [G] de ses demandes supplémentaires,

Déboute M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] à payer à [F] [G] la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.