2ème Chambre

ARRÊT N°17

N° RG 25/01669

N° Portalis DBVL-V-B7J-VYSG

(Réf 1ère instance : 24/01577)

M. [K] [X]

Mme [U] [S] épouse [X]

C/

M. [J] [C]

Mme [R] [W] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e OUAIRY JALLAIS

— M^e VERRANDO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Ludivine BABIN, lors des débats, et Madame Rozenn COURTEL, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Octobre 2025, devant Madame Valérie PICOT-POSTIC, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [K] [X]

né le 16 Décembre 1951 à [Localité 7] (Madagascar)

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-35238-2025-140 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Madame [U] [S] épouse [X]

née le 11 Décembre 1951 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-35238-2025-759 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Tous deux représentés par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [J] [C]

né le 11 Juin 1957 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [R] [W] épouse [C]

née le 09 Novembre 1958 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Tous deux représentés par Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP MALLET HERRMANN, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 20 décembre 2019, monsieur [J] [C] et madame [R] [C] ont donné à bail à monsieur [K] [X] et madame [U] [X] une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 8] (56), moyennant un loyer mensuel de 716,99 €.

Par jugement en date du 18 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 février 2023 au profit de monsieur [J] [C] et madame [R] [C],

— condamné monsieur [K] [X] et madame [U] [X] à payer à monsieur [J] [C] et madame [R] [C] la somme de 2 886,20 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 14 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— accordé à monsieur [K] [X] et madame [U] [X] des délais de paiement assortis de l’obligation de s’acquitter de leur dette par 30 acomptes mensuels de 96,20 €, le dernier comportant le solde de la dette,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— dit qu’en cas de règlement par monsieur [K] [X] et madame [U] [X] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers monsieur [J] [C] et madame [R] [C] dans les termes et délais fixés ci-dessus, le bail continuera de se poursuivre,

— dit qu’en cas de non-régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, le bail sera résilié, et ordonné l’expulsion de monsieur [K] [X] et madame [U] [X],

— fixé une indemnité d’occupation.

Ce jugement a été signifié aux époux [X] le 31 octobre 2023.

Suite à de nouveaux retards de paiement, les époux [C] ont fait délivrer aux époux [X], par acte de commissaire de justice le 18 juin 2024, un commandement de quitter les lieux ainsi qu’un commandement aux fins de saisie vente.

Par acte de commissaire de justice le 9 septembre 2024, les époux [X] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lorient afin de se voir octroyer des délais de maintien dans les lieux.

Par jugement du 10 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lorient a :

— débouté les époux [X] de leur demande de délais de maintien dans les lieux,

— condamné les époux [X] à payer aux époux [C] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des commandements de saisie vente et de quitter les lieux.

Par déclaration du 17 mars 2025, M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] ont relevé appel dudit jugement.

Par ordonnance de référé du 17 juin 2025, le premier président de la présente cour a déclaré la demande de sursis à statuer à l’exécution formée par les époux [X] irrecevable et a rejeté la demande indemnitaire des époux [C].

Au vu de leurs dernières conclusions du 19 juin 2025, les époux [X] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’il a:

débouté les époux [X] de leur demande de délai de maintien dans les lieux,

condamné les époux [X] à payer aux époux [C] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [X] aux dépens de l’instance,

Et statuant de nouveau,

— déclarer la demande des époux [X] recevable et bien fondée en leur appel,

— juger que la clause résolutoire du contrat bail des époux [X] est suspendue en application du jugement du 18 octobre 2023, les loyers et échéances d’apurement de la dette étant réglés,

— juger nul et non avenu en tout état de cause sans objet le commandement aux fins de quitter les lieux, délivré le 18 juin 2024,

A titre subsidiaire,

— constater la bonne foi des locataires, leurs efforts de règlement,

— accorder aux époux [X] un délai d’un an pour quitter les lieux, à compter de la présente décision, avant de procéder à leur expulsion,

En tout état de cause,

— débouter les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

— débouter les époux [C] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamner les époux [C] aux entiers dépens.

Selon leurs dernières conclusions du 1er août 2025, les époux [C] demandent à la cour de:

Vu les articles 122 et 1355 du code de procédure civile,

Vu l’article 559 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’ordonnance du premier président de la cour d’appel de Rennes du 17 juin 2025,

— recevoir les époux [C] en leurs écritures, les dire bien fondées et y faisant droit,

— déclarer irrecevable la demande des époux [X] tendant à juger que la clause résolutoire du contrat de bail soit suspendue,

— confirmer le jugement du 10 décembre 2024,

En conséquence,

— débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum et au besoin les époux [X] au paiement de la somme de 1 000 euros à M. [J] [C] et de 1 000 euros à Mme [R] [C] à titre de dommages-intérêts pour l’exercice abusif de la voie d’appel,

— condamner in solidum et au besoin solidairement les époux [X] au paiement aux époux [C] de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements aux fins de saisie-vente et de quitter les lieux, avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu’aux dernières conclusions précitées, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les époux [X] soutiennent que la clause résolutoire n’a pas eu vocation à s’appliquer dès lors qu’il ressort des éléments de la procédure que s’ils ont pu faire l’objet à deux reprises d’une mise en demeure, ils ont respecté le délai prévu et se sont acquittés des sommes sollicitées. Ils ajoutent qu’ils sont parfaitement à jour de leurs loyers et de l’apurement des comptes et contestent le décompte de l’agence Laforêt.

Les époux [C] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que l’acquisition de cette clause a été constatée par le tribunal judiciaire de Lorient à la date du 27 février 2023, avec suspension de ses effets pendant le cours des délais accordés, que les époux [X] ne sollicitaient pas devant le premier juge la suspension de cette clause mais l’octroi d’un délai de maintien dans les lieux, ne contestant pas l’existence de nouveaux retards de paiement conduisant à la résiliation de leur contrat de bail. Ils estiment que les époux [X] formulent une demande revêtant d’ores et déjà l’autorité de la chose jugée puisque le jugement prononcé le 18 octobre 2023 n’a jamais fait l’objet d’un appel.

Selon les termes du jugement du 18 octobre 2023 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 février 2023 au profit de monsieur [J] [C] et madame [R] [C] et ordonné l’expulsion des locataires mais suspendu les effets de la clause résolutoire, le maintien du bénéfice de cette suspension au profit des époux [X] était conditionné au respect de leur part d’un échéancier destiné à solder l’intégralité de l’arriéré locatif par le versement de 30 acomptes mensuels de 96,20 €, le dernier comportant le solde de la dette, dont la première mensualité devait intervenir le 15 du mois suivant la notification de cette décision.

Dans ces conditions, il y a lieu de vérifier si les époux [X] ont respecté cet échéancier et s’ils peuvent toujours se prévaloir de la suspension de la clause résolutoire. Les époux [C] ne peuvent donc invoquer l’irrecevabilité de la demande de suspension de cette clause du contrat de bail, étant précisé que les appelants ne formulent pas une nouvelle demande de suspension de la clause résolutoire mais de 'juger que la clause résolutoire (…) est suspendue en application du jugement du 18 octobre 2023".

Ce jugement a été signifié le 31 octobre 2023.

Il résulte des pièces de la procédure et notamment du décompte produit par les intimés et des copies de chèques produits par les appelants que les époux [X] ont réglé les sommes suivantes, étant précisé qu’ils devaient régler chaque mois la somme de 813,19 € (716,99 € au titre de l’indemnité d’occupation + 96,20 €, la première mensualité devant intervenir le 15 novembre 2023)

— en novembre 2023 : 729 euros alors qu’ils auraient dû régler la somme de 813,19 € soit – 84,19 €

— en décembre 2023 : 800,94 € soit – 13,19 € (outre la somme précédente)

— janvier 2024 : 813,09 €

— février 2024 : 413,20 € soit – 399,99 €

— mars 2024 : 729,06 € soit – 84,13 €

— avril 2024 : 317 € soit – 496,19 €

— mai 2024 : 821,04 €

— juin 2024 : 821,04 €

— juillet 2024 : 821,04 €

— août 2024 : 310 € soit – 503,19 €

— septembre 2024 : 821,04 €

— octobre 2024 : 720 € soit – 93,09 €

— novembre 2024 : 317 € soit – 496,19 €

— décembre 2024 : 748,06 € soit – 65,13 €

— janvier 2025 : 2 689,12 €

— février 2025 : 757,06 €

— mars 2025 : 757,06 €

— avril 2025 : 757,06 €

—  5 mai 2025 : 313 €

Après une première mise en demeure adressée le 7 décembre 2023 portant sur la somme de 84,09 €, les époux [C] ont, par lettre de mise en demeure en date du 25 mars 2024 adressée par leur agent immobilier, mis en demeure les époux [X] de régler la somme de 508,04 € correspondant au retard de paiement de l’échéance de février (411,95 €) et de mars (96,09 €) sous un mois, leur rappelant qu’aux termes du jugement, ils devaient régler chaque mois la somme de 825,15 € correspondant au loyer mensuel (741,06 €) et l’arriéré (96,20 €).

Au vu des sommes rappelées ci-dessus et des pièces produites, il est suffisamment établi que les époux [X] n’ont pas réglé dans le mois de la mise en demeure la somme due.

Ainsi, plusieurs mensualités sont restées totalement ou partiellement impayées, ce qui s’analyse en une nouvelle défaillance des époux [X], laquelle a eu pour effet de rendre la dette immédiatement exigible dès le premier impayé non régularisé, d’anéantir les effets de la suspension de la clause résolutoire et d’entraîner immédiatement la résolution du bail.

Ces virements ou chèques encaissés entre avril et juin 2024 n’ont pas éteint la dette locative, qui s’élevait à cette dernière date à la somme de 5 070 euros.

Au 18 juin 2024, les bailleurs étaient donc fondés à se prévaloir de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à faire délivrer aux époux [X] le commandement d’avoir à quitter les lieux litigieux.

Dans ces conditions, ils ne sauraient se prévaloir de la suspension de la clause résolutoire et il n’y a pas lieu de juger nul et non avenu le commandement de quitter les lieux. Les époux [X] seront déboutés de la demande de ces chefs.

Les époux [X] sollicitent à titre subsidiaire un délai d’un an pour quitter les lieux, ce que contestent les bailleurs.

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Aux termes de l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus, la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure que les époux [X] ont accusé de nouveaux retards de paiement très rapidement après la signification du jugement susvisé, et ce alors qu’il leur avait été accordé des délais de paiement pour solder leur dette locative de façon échelonnée, qui ont donné lieu à l’envoi de deux lettres de mise en demeure des 7 décembre 2023 et 25 mars 2024. Il est également acquis qu’ils n’ont pu régulariser ces retards de paiement dans le délai d’un mois de la dernière lettre de mise en demeure.

Comme l’a justement relevé le premier juge, force est de constater que les premiers impayés sont anciens.

Il ressort également des pièces de la procédure qu’ils doivent faire face à d’autres dettes plus ou moins anciennes, ayant justifié d’avis à tiers détenteur, de délais de paiement octroyés par EDF (courrier du 26 juillet 2024), de retenues sur la retraite de M. [X]. Les époux [X] contestent l’aggravation de leur situation financière et la mauvaise gestion de leurs comptes. Pour autant, il convient de relever que les délais de paiement octroyés par EDF datent de juillet 2024 et qu’ils n’ont produit aucune pièce récente permettant de vérifier leur situation financière actuelle (revenus et charges/dettes), l’avis d’impôt datant notamment de 2023.

De même, les époux [X] ne sauraient se prévaloir du remboursement d’une part importante de leur dette depuis le prononcé du jugement (dont une majeure partie versée en janvier 2025 après le jugement déféré), dès lors que ces paiements relèvent des obligations mises à leur charge du fait du contrat de bail, tout comme l’entretien du logement dont ils se prévalent par ailleurs. De plus, il convient de relever que la part importante de ces remboursements est intervenue après l’expiration du délai d’un mois de la dernière lettre de mise en demeure et après le commandement de quitter les lieux du 18 juin 2024, ce qui ne démontre pas de leur bonne volonté dans l’exécution de leurs obligations.

Enfin, si les époux [X] justifient avoir entamé des démarches en vue de permettre leur relogement, il résulte des pièces produites, comme l’a indiqué le premier juge, que celles-ci ont en réalité été initiées qu’en septembre-octobre 2024, soit près d’un an après la signification du jugement, et trois mois après celle du commandement de quitter les lieux, soit bien tardivement.

Au regard de ces éléments, le long délai dont les époux [X] ont déjà bénéficié pour organiser leur relogement et les démarches trop récentes de relogement commandent de n’accorder aucun délai sur le fondement du texte susvisé, étant ainsi confirmée la décision déférée en ce qu’elle a débouté les époux [X] de leur demande de maintien dans les lieux.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par les époux [C]

Les époux [C] ne rapportent pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un préjudice découlant directement d’un éventuel abus du droit d’ester en justice qui serait différent du coût de la procédure dont ils sollicitent par ailleurs l’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour déboutera donc les époux [C] de leur demande indemnitaire fondée sur les articles 559 et 560 du code de procédure civile.

— Sur les demandes accessoires

La décision déférée confirmée en ses principales dispositions, il en sera de même s’agissant des dépens et frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de condamner in-solidum les époux [X] à payer aux époux [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [X] seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Verrando.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déboute monsieur [K] [X] et madame [U] [X] de leurs demandes tendant à voir suspendre la clause résolutoire du contrat de bail en application du jugement du 18 octobre 2023 et à voir juger nul et non avenu, et/ou sans objet le commandement aux fins de quitter les lieux délivré le 18 juin 2024 ;

Confirme le jugement rendu le 10 décembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de’Lorient’en toutes ses dispositions ;

Déboute monsieur [J] [C] et madame [R] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum monsieur [K] [X] et madame [U] [X] à payer à monsieur [J] [C] et madame [R] [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum monsieur [K] [X] et madame [U] [X] aux dépens de la procédure d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Verrando ;

Rejette les autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT