Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 MAI 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08831 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7YG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2020 -TJ de PARIS – RG n° 17/02149

APPELANTE

SARL LA CHAVILLOISE

Agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 4]

[Localité 6]

Immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 461 805 631

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010,

Assitée par M^e Sabrina TOSCANI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2110, Avocat plaidant

INTIMEE

S.C.I. GANEP

Immatriculée au RCS de Paris sous le n°349 105 239

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0266

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Madame Marie GIROUSSE, Conseillère

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par M^me Laurène BLANCO, greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2005, la SCI Ganep a donné à bail à la société La Chavilloise des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2005 et moyennant un loyer annuel en principal de 38.000 euros.

Par acte authentique du 3 juin 2009, la société La Chavilloise a cédé son fonds de commerce à la société Guerpain.

Par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 23 juin 2016, la société Guerpain a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2016, la SCI Ganep a mis en demeure la société La Chavilloise d’avoir à régler la somme de 112.945,72 euros correspondant aux impayés de loyers non réglés par la société Guerpain, sur le fondement de l’article 16 du bail et de l’article 27 de l’acte de cession.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2017, la SCI Ganep a assigné la société La Chavilloise devant le tribunal aux fins de condamner celle-ci à lui payer la somme de 112.945,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2016, date de réception de la mise en demeure.

Par jugement en date du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la société La Chavilloise, en sa qualité de garante solidaire, à payer à la SCI Ganep la somme de 34.390,97 euros au titre des loyers et accessoires échus et impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration en date du 7 juillet 2020, la SARL La Chavilloise a interjeté appel total du jugement du 11 juin 2020.

Moyens et prétentions

Dans les conclusions déposées le 22 février 2021, la SARL La Chavilloise appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise en sa qualité de garante solidaire à payer à la SCI Ganep la somme de 34.390,97 euros au titre des loyers et accessoires échus et impayés, ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société La Chavilloise aux dépens ;

En conséquence, statuant à nouveau :

— à titre principal, débouter la SCI Ganep de toutes ses demandes, fins et prétentions et juger qu’il n’y a pas lieu de condamner la société La Chavilloise ;

— à titre subsidiaire, condamner la SCI Ganep à la somme de 34.390,97 euros (ou tout autre montant de condamnation identique à la condamnation de la société La Chavilloise) et ordonner la compensation avec la condamnation de la société La Chavilloise ;

— à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la clause de solidarité cesse à compter du 30 septembre 2014 si clause de cautionnement ou à compter du 1er juillet 2015 si clause de garantie solidaire et en conséquence débouter la SCI Ganep de sa demande de condamnation à hauteur de112.945,72 euros, dette due par la société Guerpain au 22 juin 2016 ;

En tout état de cause :

— débouter la SCI Ganep de son appel incident tendant à réformer le jugement entrepris sur le quantum des loyers, charges et accessoires afin de le voir augmenter à la somme de 112.945,72 euros ;

— condamner la SCI Ganep à régler 10.000 euros d’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Ganep aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL La Chavilloise fait valoir :

Sur le cautionnement : que selon la lecture du bail commercial du 20 septembre 2005 précisant « ' en restant garant et caution solidaire ' », si l’acte de cautionnement est solidaire, la garantie n’est pas solidaire, puisque l’emploi du mot « solidaire » n’accompagne que « la caution » et est formulé au singulier, or toute clause imprécise doit s’interpréter en faveur du débiteur de l’obligation, soit en l’espèce en faveur de La Chavilloise ;

Sur l’extinction du cautionnement : qu’en vertu de l’article 2314 du code civil, la jurisprudence limite la subrogation aux droits du créancier qui n’a pas exercé en temps utile l’action résolutoire ; qu’en l’espèce, la société Ganep a mis en demeure la société La Chavilloise le 27 juillet 2016, soit 7 ans après la vente du fonds de commerce, d’avoir à régler la somme de 112.945,72 euros correspondant aux impayés de loyers non réglés par la société Guerpain sans aucune précision ni pièces justificatives ; que, malgré l’existence d’impayés dès le début de l’année 2011, la société Ganep attendra le 25 avril 2013 pour délivrer un commandement de payer ; qu’une procédure entre la société Ganep et la société Guerpain a été instruite par le tribunal de grande instance de Paris, sans que la société La Chavilloise ne soit dans la cause et puisse se défendre ; que, malgré la reprise des impayés atteignant 34.390,97 euros au titre des loyers courants au 2ème trimestre 2014, le bailleur ne délivrera pas de nouveau commandement de payer et, finalement, assignera la société Guerpain en redressement ou liquidation judiciaire le 16 octobre 2014, sans informer la société La Chavilloise ; que le bailleur n’ayant pas fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour ces sommes, le juge n’a prononcé ni l’acquisition de la clause résolutoire, ni la résiliation judiciaire qui n’a pas été demandée par le bailleur ; que, malgré l’expiration du bail au 30 septembre 2014, le bailleur n’a pas fait signifier de congé sans offre de renouvellement ; que, suite à la demande de renouvellement du bail formulée par le preneur, le bailleur lui a fait signifier le 21 septembre 2015 un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et a assigné la société Ganep le 22 avril 2016 devant le tribunal en vue d’obtenir la validation de son refus de renouvellement de bail ainsi que son expulsion, avec un arriéré de loyer de 114.505,59 euros, toujours sans informer la société La Chavilloise ; que, par jugement du 24 octobre 2017, le tribunal a retenu la gravité de la carence du bailleur relevant qu’il a laissé la dette locative s’aggraver sans délivrer aucun commandement de payer visant la clause résolutoire ; que le fait que bailleur ait interjeté appel de ce jugement, puis se soit désisté de son appel, démontre qu’il n’avait pas fait preuve de réelles diligences suffisantes ; qu’après l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Guerpain le 23 juin 2016, le bailleur s’est tourné vers la société La Chavilloise qui a été tenue à l’écart de toutes ces procédures, ignorant même la situation ; que, conformément à l’article L.650-1 du code de commerce, le défaut de diligence du bailleur dans le recouvrement de la dette locative est constitutif d’un abus de droit au détriment de la société La Chavilloise ; qu’ainsi la société Ganep n’a pas exécuté de bonne foi la convention liant à la société La Chavilloise dans la mesure où elle a cherché à faire supporter à celle-ci la conséquence de sa propre carence ; que, contrairement à ce que le tribunal judiciaire de Paris a estimé, le bailleur avait connaissance de l’impécuniosité de son locataire bien avant la date d’assignation en redressement judiciaire, le 16 octobre 2014 ; qu’en conséquence, la cour infirmera le jugement en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise à régler la somme de 34.390,97 euros ;

A titre reconventionnel, sur le défaut de diligence de la SCI Ganep et l’accroissement de la dette locative : que dans le cas où la cour n’infirmerait pas le jugement en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise à régler la somme de 34.390,97 euros, au regard de la responsabilité de la société Ganep dans l’aggravation de sa dette locative, son action tardive à l’égard de la SCI La Chavilloise est constitutive d’un abus de droit et ouvre droit au paiement de des dommages et intérêts à son bénéfice à la même hauteur que le dette locative dont les sommes se compenseront ;

Sur la durée du cautionnement : qu’au sens de la jurisprudence qui énonce la limite de durée du cautionnement, en l’absence de précision dans l’acte de cautionnement, la société La Chavilloise ne pourrait être tenue de supporter les impayés de la société Guerpain que jusqu’au 30 septembre 2014, date d’expiration du bail et, le bailleur ne fournissant aucun élément pour le montant de cet arriéré de loyer à cette date, il sera débouté de sa demande ;

Sur la clause de garantie solidaire : si par extraordinaire, la cour estimait que l’engagement du locataire n’est pas un cautionnement mais une garantie solidaire,

—  Sur la faute de la SCI Ganep : qu’en vertu de l’article 1104 du code civil et au sens de la jurisprudence qui énonce que la garantie du cédant ne joue pas en cas de négligence fautive du bailleur, en l’espèce, la responsabilité de la société Ganep dans l’exercice tardif de ses droits de créancier conduira la cour à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise à la somme de 34,390,97 euros et déboutera la SCI Ganep de toutes ces demandes, fins et prétentions ;

—  Sur la durée de la garantie : qu’au sens de la jurisprudence relative aux clauses de garanties solidaires, l’engagement de l’appelante a cessé à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement, soit le 1er juillet 2015 et non jusqu’à l’ouverture du redressement judiciaire du 23 juin 2016 ; qu’ainsi il sera débouté la SCI Ganep de sa demande concernant l’arriéré à cette date.

Dans ses conclusions déposées le 17 novembre 2022, la SCI Ganep, intimée, demande à la cour de :

— dire et juger la SCI Ganep recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit ;

— débouter la société La Chavilloise de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 juin 2020, en ce qu’il a reconnu la société La Chavilloise garante solidaire de la société Guerpain des sommes dues au titre du bail cédé le 3 juin 2009 et en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise à verser à la société Ganep la somme de 34.390,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2020 ;

Y ajoutant :

— réformer le jugement entrepris sur le quantum au titre des loyers, charges et accessoires ;

Statuant à nouveau :

— condamner la société La Chavilloise à verser à la société Ganep la somme de 112.945,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2016, date de réception de la mise en demeure ;

— condamner la société La Chavilloise à verser à la société Ganep la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la SCI Ganep fait valoir :

Sur la nature de l’engagement : qu’aux termes de l’article 16 du bail du 20 septembre 2005, la société La Chavilloise demeure garant et caution solidaire du paiement du loyer et de l’exécution des clauses du bail en cas de cession ; que, dans le jugement du 11 juin 2020, le juge a justement qualifié cet engagement comme de codébiteur solidaire et non de caution ; qu’en vertu de l’article 565 du code de procédure civile, la société Ganep peut user de nouveaux fondements juridiques devant la cour au soutien des moyens identiques à ceux développés devant le juge de 1ère instance ; qu’à la lecture dudit bail, l’engagement solidaire du cédant du droit au bail avec le cessionnaire pour le paiement des loyers dus jusqu’à la fin du bail n’est pas un engagement subsidiaire assimilable à un cautionnement ; qu’en vertu de l’article 1310 du code civil au regard des clauses du bail du 20 septembre 2005, la société La Chavilloise demeure garant solidaire du loyer de l’exécution des clauses du bail en cas de cession ; qu’ainsi, la cour jugera que la société La Chavilloise est tenue du paiement des sommes restant dues par la société Guerpain au titre des loyers, charges et accessoires ;

Sur la portée de l’engagement : qu’en vertu des articles 1103 et 1313 du code civil, la société La Chavilloise est de ce fait débitrice des loyers impayés de la société Guerpain ; qu’en application de l’article L.145-9 du code de commerce, la jurisprudence énonce qu’à défaut de congé ou de renouvellement dans les formes légales, le bail se poursuit par tacite reconduction et qu’ainsi le cédant reste tenu avec le cessionnaire à l’égard du bailleur ; qu’en l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé puisque la demande de renouvellement présentée par la société Guerpain le 22 juin 2015 a été refusée par la société Ganep le 21 septembre 2015 ; qu’ainsi, la société La Chavilloise reste tenu au paiement de la somme de 112.945,72 euros au titre de la dette locative de la société Guerpain au moment de l’assignation du 18 janvier 2017, somme non contestée par l’appelante ;

Sur la bonne foi de la SCI Ganep :

—  sur le prétendu défaut de diligence de la SCI Ganep : que compte tenu du commandement de payer délivré le 25 avril 2013 à la société Guerpain, la société Ganep ne saurait se voir reprocher un défaut de diligence dans le recouvrement de la dette locative ; qu’au vu de l’extrait de compte de la société Guerpain pour les années 2008 à 2011 et selon le jugement du 12 mai 2015 qui confirme la bonne foi de la société Guerpain, il n’était pas nécessaire engager des procédures contre la société La Chavilloise, garant solidaire, dès 2011 ; qu’ainsi, contrairement à ce que le tribunal a jugé dans le jugement du 11 juin 2020 , la société Ganep a fait preuve de diligences suffisantes ;

—  sur la non-obligation d’information du bailleur : que le bail ne comporte aucune obligation d’information du cédant des difficultés rencontrées avec le cessionnaire locataire ; que la cession du fonds de commerce est antérieure à l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014 qui a inséré l’article L.145-16-1 dans le code de commerce et, qu’en conséquence, à la date de la cession du fonds de commerce, aucune obligation d’information du cédant relative aux défauts de paiements du cessionnaire ne pesait sur le bailleur ; que la société Ganep a simplement fait usage de son droit d’agir en justice sans qu’aucune faute ne puisse être caractérisée à son encontre ; que contrairement à ce que soutient la société La Chavilloise, la société Ganep a fait signifier « purement et simplement » deux commandements en date du 27 août 2018 et du 7 novembre 2018, puisque ces sommes lui étaient dues ; qu’au vu des multiples commandements de payer adressés à la société Guerpain en date du 29 décembre 2017, du 19 février 2019 et du 18 juillet 2019 sans qu’aucun paiement n’ait suivi, et compte tenu des demandes d’expulsion répétées par la société Ganep, refusées par l’ordonnance de référé en date du 3 juin 2020, la société Ganep continue de tenter d’être payée directement par son preneur et elle a donc été forcée de se tourner vers La Chavilloise ; qu’ainsi, la cour infirmera le jugement du 11 juin 2020, concernant le quantum de condamnation des 34.390,97 euros, et condamnera la société La Chavilloise au paiement de la somme de de 112 945,72 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter du 29 juillet 2016, date de réception de la mise en demeure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées.

Sur ce,

Sur la nature et l’étendue de l’obligation de la société La Chavilloise

Il ressort du point 16 de l’article relatif aux charges et conditions du bail du 20 septembre 2005 que, dans l’hypothèse où le preneur céderait son droit au bail, il resterait « garant et caution solidaire tant lui-même que tous autres successifs du paiement du loyer et de l’exécution des clauses du bail ».

C’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’en s’engageant à rester garant de l’exécution des clauses du bail et caution solidaire du paiement des loyers, la société La Chavilloise ne limitait pas son engagement au seul règlement des loyers en qualité de caution mais s’engageait en qualité de codébiteur solidaire de la bonne exécution du bail et que, dès lors, il s’agit d’une obligation de garantie.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, le premier juge a considéré à bon droit, au regard des éléments de l’espèce pertinemment relevés et auxquels la cour renvoie, que la SCI Ganep a été négligente dans le recouvrement des loyers et charges impayés du preneur contribuant ainsi à l’accroissement de la dette et qu’en tardant au-delà de tout délai raisonnable et indépendamment de toute obligation d’information à solliciter à titre de garant solidaire la société La Chavilloise, excluant ainsi tout recours de sa part à l’encontre du débiteur principal, elle a manqué à la bonne foi attendue dans l’exécution du contrat la liant à l’appelante.

En revanche, le premier juge, qui a ainsi caractérisé l’abus de droit commis par la SCI Ganep en réclamant à la société La Chavilloise un arriéré de loyers et charges sur plusieurs années, n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en tenant néanmoins garante solidaire la cédante de la dette locative antérieure à l’assignation de son locataire en procédure de redressement ou liquidation judiciaire alors que le tribunal avait déjà par jugement du 24 octobre 2017 considéré que l’inaction du bailleur face aux impayés du preneur le privait de son droit à faire valoir un motif grave justifiant le refus de paiement d’une indemnité d’éviction, caractérisant ainsi sa faute.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise au paiement de la somme de 34.390,97 euros, sans qu’il n’y ait lieu, de ce fait, de statuer sur l’appel incident limité au montant de la condamnation au titre de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société La Chavilloise aux dépens, lesquels ainsi que les dépens d’appel seront supportés par la SCI Ganep.

La SCI Ganep sera en outre condamnée à payer la société La Chavilloise la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu sous le numéro RG 17/2149 en date du 11 juin 2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

Déboute la SCI Ganep de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SCI Ganep à supporter la charge des dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Ganep à la société La Chavilloise la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Ganep à supporter la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE