1e chambre civile B

N° RG 25/02806

N° Portalis DBVL-V-B7J-V6U3

(Réf 1e instance : 24/00387)

Mme [E] [X] épouse [P]

M. [A] [P]

C/

M. [J] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bourges

M^e Bernard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 20 octobre 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Madame [E] [Y] [L] [X] épouse [P]

née le 19 juillet 1980 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Monsieur [A] [M] [L] [P]

né le 19 mai 1980 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD – LECARPENTIER, plaidant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉ

Monsieur [J] [R] [O] [D]

né le 3 août 1997 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocate au barreau de LORIENT

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Selon acte authentique du 31 mai 2022, M. [A] [P] et Mme [E] [X] épouse [P] (les époux [P]) ont acquis auprès de M. [J] [D] une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 10].

2. Plusieurs vices ont été constatés par les époux [P] sur l’immeuble.

3. Un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 9 janvier 2024 entre les parties par lequel les époux [P] renoncent à toute action à l’encontre de M. [D] en échange du versement de la somme de 5.305,05 €.

4. Estimant que le protocole d’accord ne concerne pas tous les vices qu’ils ont recensés sur l’immeuble, les époux [P] ont, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, fait assigner M. [D] devant le juge des référés du tribunal de Lorient aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

5. Par ordonnance du 8 avril 2025, le juge des référés a rejeté la demande d’expertise judiciaire.

6. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que les époux [P] ne justifiaient d’aucun intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au motif que le protocole transactionnel conclu le 9 janvier 2024 entre les parties faisait expressément référence au rapport d’expertise de la société Afd qui fait lui-même référence aux problèmes d’odeurs qu’ils déplorent maintenant pour demander l’expertise judiciaire. Or, ces vices étaient inclus dans le protocole transactionnel par lequel ils ont renoncé à toute action en justice.

7. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 19 mai 2025, les époux [P] ont interjeté appel de cette décision.

8. Le 26 mai 2025, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 20 octobre 2025.

* * * * *

9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 11 septembre 2025, les époux [P] demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel et, y faisant droit,

— infirmer ou annuler l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* dit n’y avoir lieu à référé du chef de leur demande d’ordonner une expertise judiciaire,

* rejette les autres demandes formulées par les époux [P],

* rappelle que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

* dit que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés,

— débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— désigner tel expert qui plaira à la cour avec mission de :

* visiter l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 6] à [Localité 10] les parties étant dûment convoquées,

* prendre connaissance des pièces du dossier, en recueillant les explications des parties en s’entourant de tous renseignements,

* relever et décrire les désordres et malfaçons affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans l’acte introductif d’instance et les pièces annexées,

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre, ou de toute autre cause,

* donner son avis sur les responsabilités encourues en précisant dans quelles proportions les désordres et malfaçons sont imputables aux éventuels divers intervenants,

* indiquer les travaux propres à remédier aux désordres ; en évaluer le coût,

* apprécier les préjudices subis et les évaluer,

* s’expliquer techniquement sur les dires et observations des parties,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

— dire que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure,

— dire que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur,

— dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

— fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— 'dépens comme de droit'.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 septembre 2025, M. [D] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté les autres demandes et dit que les parties supporteraient la charge des dépens par elle exposés,

— en conséquence, statuant à nouveau,

— débouter les époux [P] de toutes demandes, fins et prétentions,

— condamner les époux [P] à lui payer à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [P] aux entiers dépens.

11. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 7 octobre 2025.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’expertise

13. Les époux [P] affirment que le protocole d’accord n’a pas eu pour objet de remédier aux autres désordres objet de la présente action et qui concerne exclusivement des problèmes d’odeurs, de nombreuses canalisations n’ayant manifestement pas été bouchées (permettant l’introduction de rats) ou mal raccordées. Or, les odeurs pestilentielles constatées rendent l’immeuble impropre à sa destination. M. [D] ayant la qualité d’auto-constructeur, sa responsabilité décennale est engagée et la clause d’exonération des vices cachés doit être écartée. Pour eux, le protocole d’accord du 9 janvier 2024, qui faisait suite à une déclaration de sinistre concernant une fuite d’eau et n’évoquait à aucun moment les remontées d’odeurs dont ils se plaignent aujourd’hui, avait une portée très limitée puisqu’il ne concernait en réalité que la seule réparation des désordres et malfaçons affectant l’installation sanitaire réalisée par M. [D] dans la salle d’eau du premier étage, peu important que le rapport de la société Afd, qui évoque seulement un problème d’odeur dû à un embranchement de l’ancien réseau d’eaux usées, ait été joint au protocole, au terme duquel il n’existe aucune concession de la part de M. [D] sur les désordres affectant le réseau d’assainissement.

14. M. [D] réplique que le premier juge a justement retenu l’absence de motif légitime à la demande des époux [P] qui ont régularisé avec lui un protocole d’accord le 9 janvier 2024 concernant les désordres allégués, lequel rappelait l’expertise diligentée le 5 décembre 2023 au cours de laquelle la société Afd avait déjà pu établir la mauvaise exécution des travaux de plomberie en lien avec les remontées d’odeurs et n’indiquait pas concerner uniquement les désordres affectant l’installation sanitaire dans la salle d’eau du premier étage. Selon lui, les époux [P] étaient parfaitement informés, lors de la signature, de l’ensemble des malfaçons sur l’installation sanitaire et ont accepté de mettre un terme à leur différend en contrepartie de l’accord trouvé, avec versement de la somme de 5.305,05 €. Le protocole d’accord avait pour vocation d’indemniser les époux [P] des désordres affectant l’installation sanitaire, notamment au regard de l’expertise diligentée le 5 décembre 2023. Ils cherchent en réalité à revenir sur le protocole d’accord au titre duquel ils ont été indemnisés pour la mauvaise exécution des travaux de plomberie, notamment la problématique d’odeur due à un embranchement de l’ancien réseau d’eaux usées évoquée dans le rapport. La transaction conclue rend toute demande d’expertise dépourvue de motif légitime.

Réponse de la cour

15. L’article 145 du code de procédure civile dispose en son 1er alinéa que, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

16. Le demandeur doit démontrer :

— un intérêt, même éventuel, légitime et personnel à l’expertise,

— que la demande d’expertise vise à conserver ou établir la preuve de faits pertinents et utiles en vue du litige éventuel,

— l’existence d’un lien suffisant entre le litige futur, la mesure sollicitée et les faits qui en sont à l’origine,

— l’existence d’un litige potentiel et d’un intérêt probatoire pour l’éventuel litige au fond, sans pour autant avoir à justifier du bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée, le juge appréciant souverainement la légitimité du motif.

17. A contrario, la demande d’expertise peut être rejetée s’il est établi :

— que le demandeur peut facilement réunir les éléments de preuve nécessaires,

— que la demande ne repose sur aucun fait précis, objectif et vérifiable permettant de démontrer l’existence d’un litige plausible, crédible bien qu’éventuel et futur et sur lesquels pourrait influer le résultat de l’expertise à ordonner,

— que la prétention, au soutien de laquelle est sollicitée la mesure d’instruction, est manifestement vouée à l’échec,

— que le demandeur n’a plus ni intérêt ni qualité pour solliciter une mesure d’instruction afin d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige,

— qu’elle n’était pas nécessaire à l’exercice du droit à la preuve du requérant et était disproportionnée aux intérêts antinomiques en présence,

— qu’elle ne visait en réalité, qu’à fournir des informations et non à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

18. L’article 2044 du code civil dispose que 'la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit'.

19. L’article 2048 du même code prévoit que 'les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu'.

20. Aux termes de l’article 2049, 'les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé'.

21. En l’espèce, les époux [P] avancent que la jurisprudence a pu admettre l’existence d’un motif légitime au regard des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile en présence d’une transaction entre les parties mais dont l’objet ne portait pas sur les préjudices avancés dans le cadre du référé in futurum (Civ. 2ème, 6 mai 1998, n° 96-16.828). Dans cette affaire, le demandeur, victime d’un désordre affectant une bâche couvrant un bâtiment agricole, avait signé une transaction aux termes de laquelle la société ayant fourni la bâche assurait la gratuité de la bâche de remplacement, qu’il avait fait poser par une autre société, société qu’il avait ultérieurement assignée en référé-expertise en compagnie de celle ayant fourni la bâche de remplacement qui s’était avérée défectueuse ainsi que de son fabricant. La Cour de cassation avait considéré en cette occasion que c’était dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que la cour d’appel, après avoir relevé que la transaction invoquée ne privait pas d’intérêt la demande d’expertise, a estimé que l’objet et la cause du litige susceptible d’opposer au fond les parties ayant transigé étaient suffisamment plausibles pour légitimer une mesure d’instruction qui impliquait les investigations d’un technicien.

22. Le 9 janvier 2024, les époux [P] ont conclu avec M. [D] un protocole d’accord transactionnel portant sur 'des désordres et malfaçons sur l’installation sanitaire effectuée par M. [D] qui a exécuté les lots électricité et plomberie'. Le protocole d’accord rappelle qu’ 'une expertise a été diligentée en présence des deux parties le 5 décembre 2023 au cours de laquelle la société Afd a pu établir la mauvaise exécution des travaux de plomberie'.

23. Une somme de 5.305,05 € est mise à la charge de M. [D] correspondant aux travaux de remise en état nécessaires (trois devis sont cités) et à des pertes locatives. L’article 2 du protocole d’accord prévoit qu’ 'en contrepartie, les parties s’engagent à ne pas réclamer d’autres préjudices et renoncent à toute action réciproque du fait des désordres mentionnés au présent document'.

24. Le rapport de la société Afd du 7 décembre 2023 concernait à l’origine une recherche de fuite et faisait suite à l’existence d’un problème d’odeurs 'dû à un embranchement de l’ancien réseau d’eaux usées qui n’est pas bouché dans l’immeuble et qui est raccordé au réseau d’eaux pluviales dans le couloir du rez-de-chaussée du commerce voisin', lequel servait autrefois 'comme réseau eaux usées', ce qui crée des remontées d’odeur dans l’immeuble.

25. Ce rapport fait suite à un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 19 octobre 2023 relatant que les époux [P] ont 'découvert la présence de rongeurs dans les cloisons. Ces derniers ont percé les tuyaux d’alimentation d’eau, ce qui a engendré des fuites'. Les époux [P] ont 'pu constater que l’ancien réseau d’eaux usées n’a pas été bouché et qu’il y avait des excréments de rongeur au niveau du regard qui se situe dans la cour du bar du propriétaire voisin. Par la suite, nous avons eu un gros dégât des eaux au niveau des sanitaires à l’étage. (…) Nous avons pu constater qu’aucune installation n’a été effectuée par l’ancien propriétaire dans les règles de l’art'. Puis, le constat décrit les éléments sanitaires retirés et les non-conformités de l’installation de la plomberie des sanitaires.

26. Or, les époux [P] considèrent que ce protocole d’accord ne concernait que les sanitaires du premier étage puisqu’ils font dorénavant état de 'problèmes d’odeurs dus à un branchement de l’ancien réseau d’eaux usées qui n’est pas bouché dans l’immeuble et qui est raccordé au réseau d’eaux pluviales dans le couloir du rez-de-chaussée du commerce voisin'.

27. Certes, ce point était nécessairement connu des époux [P] lorsqu’ils ont transigé puisque le protocole de transaction mentionne ce rapport de la société Afd qui en fait état (supra § 24) ainsi que les malfaçons affectant d’une façon générale les 'travaux de plomberie'.

28. À l’aune du motif légitime propre à justifier une expertise, le protocole d’accord doit être interprété strictement lorsqu’il indique que les époux [P] renoncent à réclamer 'd’autres préjudices’ du fait des 'désordres mentionnés', c’est-à-dire ceux affectant 'l’installation sanitaire’ du premier étage. Le protocole d’accord ne répare en effet que ces désordres, en témoignent les trois devis visés qui concernent des prestations relatives à la dépose et à la repose des installations sanitaires du 1er étage et ses accessoires, notamment la dépose de la colonne montante, son branchement aux appareils sanitaires et la reprise des placos périphériques.

29. Les désordres invoqués étant différents de ceux dont il a été spécialement fait état dans le protocole d’accord transactionnel, il conviendra de considérer que les époux [P] justifient d’un motif légitime à leur demande d’expertise et, par suite, d’infirmer l’ordonnance entreprise.

Sur les dépens

30. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les dépens d’appel seront mis à la charge de M. [D], partie perdante.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

31. Le chef de l’ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirmons l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient du 8 avril 2025 sauf relativement aux dépens et aux frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Ordonnons une expertise,

Désignons pour y procéder :

M. [C] [I],

demeurant [Adresse 3],

[Localité 8],

Tél : [XXXXXXXX01],

Port. : [XXXXXXXX02],

adresse mail : [Courriel 12],

lequel aura pour mission de :

— visiter l’immeuble leur appartenant sis [Adresse 6] à [Localité 10] les parties étant dûment convoquées,

— prendre connaissance des pièces du dossier, en recueillant les explications des parties en s’entourant de tous renseignements,

— relever et décrire les désordres et malfaçons affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans l’acte introductif d’instance du 28 octobre 2024 et les pièces annexées,

— rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre, ou de toute autre cause,

— donner son avis sur les responsabilités encourues en précisant dans quelles proportions les désordres et malfaçons sont imputables aux éventuels divers intervenants,

— indiquer les travaux propres à remédier aux désordres ; en évaluer le coût,

— apprécier les préjudices subis et les évaluer,

— s’expliquer techniquement sur les dires et observations des parties,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport, et établir un rapport définitif,

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,

Dit que l’expert dès sa saisine précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat taxateur du tribunal judiciaire de Lorient,

Dit que le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Lorient sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert et qu’il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l’expertise,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur,

Dit que l’expert désigné déposera son rapport définitif accompagné de toutes les pièces complémentaires au greffe du tribunal judiciaire de Lorient dans le délai de QUATRE MOIS suivant la consignation sauf prorogation accordée et en adressera copie aux parties,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Lorient à la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par M. [A] [P] et Mme [E] [X] épouse [P] qui devront consigner à cet effet la somme de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient avant l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation par M. [A] [P] et Mme [E] [X] épouse [P] dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Lorient en cas de motif légitime, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

Condamnons M. [J] [D] aux dépens d’appel,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE