RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

(n° 34, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général

N° RG 22/19429 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWXZ

Décision déférée à la cour

Jugement du 16 novembre 2022-Juge de l’exécution de Paris-RG n° 22/81405

APPELANTE

S.A.S. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE L’HÔTEL ET DU RESTAURANT FOUQUET’S

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Plaidant par M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. FORTY SIX GEORGES V

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Plaidant par M^e Jean-Pascal BUS et M^e Lucie ROBERT, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 décembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

La SCI Forty Six George V a consenti à la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s un bail commercial portant sur des locaux à usage d’hôtel sis à Paris, [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 4]. Déclarant agir en vertu d’un jugement rendu par le juge des loyers le 8 mars 2022, signifié le 15 mars 2022, la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s a mis en place deux saisies-attributions à l’encontre de la SCI Forty Six George V, l’une le 27 juillet 2022 entre les mains de la société HSBC Europe et dénoncée le 1er août 2022, et la seconde le 28 juillet 2022 entre les mains de la National Bank of Kuwait France et dénoncée le 4 août 2022, pour avoir paiement de la somme de 11 723 242,20 euros représentant un trop perçu de loyers.

Saisi de contestations par la SCI Forty Six George V selon assignation du 18 août 2022, le juge de l’exécution de Paris a suivant jugement en date du 16 novembre 2022 :

— ordonné la mainlevée des deux saisies-attributions ;

— rejeté le surplus des demandes de la SCI Forty Six George V et des parties ;

— condamné la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a relevé que le jugement fixant le montant du loyer ne constituait un titre exécutoire que pour opérer le recouvrement des loyers, et que s’il se déduisait de ce jugement qu’il existait un trop perçu de loyers, il ne constatait pas cette créance, pas plus qu’il ne la liquidait, si bien que les conditions d’application de l’article L 211-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étaient pas réunies.

Selon déclaration en date du 17 novembre 2022, la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 2 novembre 2023, elle expose :

— que le juge des loyers a fixé son montant à 1 644 425 euros par an, hors taxes et hors charges ; que le jugement, signifié le 15 mars 2022, est actuellement frappé d’appel, la demande d’arrêt de son exécution provisoire ayant été rejetée par une ordonnance du premier président de cette cour datée du 22 juillet 2022 ;

— que la compensation joue entre les loyers dus et le trop perçu de loyers ; que la SCI Forty Six George V ne conteste pas devoir, de ce chef, une somme supérieure à 10 millions d’euros ;

— que le jugement dont s’agit constitue un titre exécutoire permettant de recouvrer le trop perçu, et ce, même s’il ne prononce pas de condamnation expresse à le restituer ; que la Cour de cassation a déjà statué en ce sens ;

— que selon l’article L 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, la créance est liquide quand elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ;

— que la SCI Forty Six George V n’indique pas en quoi le décompte serait erroné ; que le juge de l’exécution ne peut pas interdire la compensation entre les deux créances ; que de plus, devant la Cour d’appel de Paris, dans le cadre de l’appel de la décision du juge des loyers, la bailleresse a elle-même proposé une diminution du loyer ;

— que ses développements sur les délais qui ont été accordés au preneur par le Tribunal de commerce de Paris, ou encore ses difficultés liées à l’épidémie de Covid 19, sont hors débat ;

— que la SCI Forty Six George V a réalisé des acquisitions à l’étranger pour plus de 31 millions d’euros, financés à l’aide de prêts, alors même qu’elle savait qu’elle serait redevable d’un trop perçu de loyers ; qu’il ne tient qu’à elle de céder des immeubles pour obtenir de la trésorerie ;

— que si elle prétend qu’elle a obtenu du président du Tribunal de commerce de Paris l’ouverture d’une procédure de conciliation, en application de l’article L 611-5 du code de commerce, l’article L 611-15 du même code prévoit que les documents y relatifs sont confidentiels.

La société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter la SCI Forty Six George V de ses prétentions ;

— condamner la SCI Forty Six George V au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— subsidiairement, prononcer la compensation, en vertu de l’article 1348 du code civil, à concurrence de la somme de 11 321 482,60 euros ;

— condamner la SCI Forty Six George V au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Cheviller.

Dans ses conclusions notifiées le 22 novembre 2023, la SCI Forty Six George V réplique :

— que la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s a produit deux décomptes, l’un à hauteur de 10 274 821,15 euros (au mois d’avril 2022) et l’autre à hauteur de 11 321 482,60 euros (au 10 juin 2022), alors qu’il existe une différence de plus d’un million d’euros entre les deux ;

— que les parties sont en désaccord sur le quantum du trop perçu ;

— que la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s n’a pas payé de loyers durant la crise consécutive à l’épidémie de Covid 19, soit du mois d’avril 2020 au mois de juin 2021 ;

— que devant ses difficultés financières, causées tant par la diminution du loyer que par les deux saisies-attributions litigieuses, elle a dû solliciter auprès du président du Tribunal de commerce de Paris l’ouverture d’une procédure de conciliation, une ordonnance du 29 novembre 2022 faisant droit à sa demande ; qu’elle se trouve à ce jour en état de cessation des paiements ;

— que le juge de l’exécution a justement indiqué que la décision du juge des loyers ne constituait un titre exécutoire que pour opérer le recouvrement des loyers ; que le magistrat délégataire du premier président de cette cour a statué dans ce sens ;

— que par application de l’article R 125-23 du code de commerce, c’est le juge des loyers qui doit faire les comptes entre les parties, sans pouvoir pour autant prononcer de condamnations ;

— que les calculs de la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s sont contestables ; qu’il est nécessaire que le juge du fond fasse les comptes ;

— qu’elle ne s’est rendue coupable d’aucune résistance abusive ; qu’au contraire, c’est la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s qui multiplie les procédures.

La SCI Forty Six George V demande à la Cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’arrêt de la compensation par la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s, et de :

— ordonner l’arrêt de cette compensation ;

— débouter la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s de ses prétentions ;

— la condamner au paiement de la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la condamner au paiement de celle de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon ordonnance de référé en date du 2 mars 2023, le magistrat délégataire du premier président de cette cour a rejeté la demande de sursis à exécution du jugement formée par la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s.

MOTIFS

En vertu de l’article L 211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent. L’article L 111-6 du même code dispose que la créance est liquide quand elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, la décision de justice fondant les poursuites est un jugement rendu par le juge des loyers du Tribunal judiciaire de Paris le 8 mars 2022, signifié le 15 mars 2022, qui a fixé à la somme de 1 644 425 euros par an, hors taxes et hors charges, le prix du bail renouvelé, à compter du 20 mai 2017 ; ledit jugement a également condamné la SCI à payer les intérêts au taux légal sur les loyers perçus en trop. Une décision qui fixe le montant du loyer, rendue au contradictoire du bailleur, même en l’absence de condamnation à paiement, constitue un titre exécutoire qui permet non seulement de recouvrer les loyers impayés, mais également de réclamer le remboursement de sommes qui auraient été perçues indûment. Le jugement susvisé vaut donc condamnation implicite du bailleur à rembourser le trop perçu résultant de la modification du montant du loyer annuel lorsque celui-ci a été diminué dans la décision, ce qui est le cas, car ce montant avait été fixé à 4 710 000 euros par an par un avenant signé par les parties le 17 juin 2014, alors que la décision du juge des loyers l’a réduit. Le même raisonnement doit être tenu s’agissant du dépôt de garantie, l’article 14 du bail prévoyant expressément qu’il était fixé à un mois et demi de loyer et qu’il serait réajusté à chaque période triennale, ce qui infère qu’une modification du montant du loyer aboutit à celle du dépôt de garantie.

La SCI Forty Six George V fait valoir que les calculs de la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s sont contestables, si bien qu’il est nécessaire que le juge du fond fasse les comptes. Or le juge des loyers n’est pas chargé d’opérer les comptes à faire entre les parties. Les actes de saisie-attribution mentionnent le montant du trop perçu de loyers (11 321 482,60 euros), et le trop perçu de dépôt de garantie (400 577,17 euros). L’intimée ne démontre aucunement en quoi ces décomptes seraient erronés et ne verse aux débats aucun calcul. Elle objecte que la créancière a produit deux décomptes, l’un à hauteur de 10 274 821,15 euros (au mois d’avril 2022) et l’autre à hauteur de 11 321 482,60 euros (au 10 juin 2022), alors qu’il existe une différence de plus d’un million d’euros entre les deux. Or ces deux décomptes ne portent pas sur la même période : celui figurant dans la lettre recommandée avec demande d’avis de réception de mise en demeure du 10 juin 2022 porte sur la période allant jusqu’au 30 juin suivant, alors que le décompte édité le 11 avril 2022 s’arrêtait au 31 mars 2022. L’équivalent de deux mois de loyers devait donc être pris en compte (soit 833 060,48 euros + 763 003,82 euros), alors que les intérêts de retard avaient crû dans l’intervalle. Il n’existe donc aucune contradiction entre ces deux décomptes.

Dans ces conditions, les sommes réclamées dans les deux saisies-attributions querellées sont bien dues, et le jugement sera infirmé en ce qu’il en a ordonné la mainlevée, la SCI Forty Six George V étant déboutée de ses prétentions.

La SCI Forty Six George V demande à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande d’arrêt de la compensation par la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s.

Conformément à l’article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, la SCI Forty Six George V est créancière de loyers, et la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s est créancière d’un trop perçu ; le quantum des deux dettes est déterminable en vertu du jugement daté du 8 mars 2022, de sorte que les conditions légales de la compensation sont réunies. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande de la SCI Forty Six George V.

La société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Conformément à l’article L 121-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive. Tel n’est pas le cas en l’espèce, car des comptes complexes étaient à faire et l’intimée a pu estimer, dans des conditions non révélatrices d’un abus, que la dette de trop perçu de loyers n’était pas exigible. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le rejet des prétentions de la SCI Forty Six George V implique le débouté de sa demande à fin de condamnation de la partie adverse au paiement de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive.

En équité, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s en application de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, la SCI Forty Six George V, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de ce texte, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 16 novembre 2022 en ce qu’il a ordonné la mainlevée des saisies-attributions des 27 et 28 juillet 2022 et en ce qu’il a condamné la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s aux dépens de première instance ;

et statuant à nouveau :

— DEBOUTE la SCI Forty Six George V de sa demande de mainlevée desdites saisies-attributions ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

y ajoutant :

— DEBOUTE la SCI Forty Six George V de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNE la SCI Forty Six George V à payer à la société d’exploitation de l’hôtel et du restaurant Fouquet’s la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— CONDAMNE la SCI Forty Six George V aux dépens de première instance et d’appel ;

— DIT que ces derniers seront recouvrés par Maître [N] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,