CF/ND

Numéro 25/01493

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 14/05/2025

Dossier : N° RG 23/01716 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IR5O

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

[Y] [K], [O] [K]

C/

S.C.P. CBF ASSOCIES, S.D.C. [Adresse 4]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Mars 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport,

assistée de M. VIGNASSE, greffier présent à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [Y] [K]

né le 13 Janvier 1957 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [O] [U] épouse [K]

née le 27 Novembre 1958 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Rerésentés par M^e Cédric REMBLIERE de la SELAS LEGILAND, avocat au barreau de Dax

INTIME :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]

dont le siège social est [Adresse 6]

pris en la personne de la S.C.P. CBF ASSOCIES, immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 494 003 213, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par Me [T], ès qualité d’administrateur provisoire, désignée à cette fonction par ordonnance de Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Tarbes du 19 janvier 2024

Représenté par M^e Clémence VIGNERES, avocat au barreau de Tarbes

Assisté de M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de Toulouse

sur appel de la décision

en date du 17 MAI 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TARBES

RG numéro : 21/02033

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7], situé à [Localité 5], est composé de 680 appartements, d’un hôtel de 50 chambres, et d’une galerie commerciale.

L’immeuble a été divisé en :

— une copropriété horizontale principale dite résidence [Adresse 7], administrée depuis le 27 juillet 2017 par Me [T] es qualités d’administrateur provisoire,

— cinq copropriétés verticales secondaires, dites résidences Izard, Ramondia, [Adresse 4], Edelweiss et Hermine.

Monsieur [Y] [K] et son épouse, Madame [O] [U], sont propriétaires au sein de la copropriété [Adresse 4] du lot 4185 constituant une terrasse.

Par actes du 20 octobre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL Cabinet l’Immeuble Syndic a fait assigner les époux [K] devant le président du tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 17 380,75 euros au titre des charges, provisions sur charges et cotisations au fonds travaux, outre notamment une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Suivant jugement contradictoire en date du 17 mai 2023 (RG n°21/02033), le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— débouté les époux [K] de leur demande tendant à voir réputé non écrit le tableau de répartition des charges de l’article 16 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4],

— condamné solidairement les époux [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], la somme de 20 139,30 euros, avec intérêts au taux légal a compter du 29 février 2020 sur la somme de 10 712,60 euros,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de ses plus amples demandes relatives au point de départ et à l’assiette de l’intérêt au taux d’intérêt légal ainsi qu’aux frais de recouvrement,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande tendant à voir condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné solidairement les époux [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [K] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que le syndicat principal recouvre les charges communes générales en établissant un budget comprenant les charges communes générales de l’ensemble immobilier, et en adressant des appels de fonds à chacun des syndicats secondaires, lesquels appellent auprès des copropriétaires leurs charges propres ainsi que les charges communes générales qu’ils reversent au syndicat principal,

— qu’il résulte des règlements de copropriété que le syndicat secondaire [Adresse 4] a bien mandat de recouvrer auprès des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les charges communes générales, pour le compte du syndicat principal,

— que les époux [K] ne contestent pas que le syndicat principal est sous administration provisoire de Me [T] qui dispose des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il ne peut être exigé qu’il fournisse le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes et les budgets prévisionnels du syndic principal,

— que la demande des époux [K] tendant à voir réputer non écrite la clause n°16 du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges de chauffage et d’eau est sans objet dès lors que les charges de chauffage ont été supprimées par assemblée générale du 2 octobre 2020 pour les lots de terrasses qui n’en bénéficiaient plus depuis environ quarante ans ; qu’il en résulte que le Syndicat des copropriétaires ne saurait solliciter le recouvrement de la somme de 1 154,51 euros à ce titre, faute d’utilité de ces charges pour le lot des époux [K] depuis de nombreuses années,

— qu’il résulte du règlement de copropriété que le lot des époux [K] est redevable des charges d’ascenseur,

— que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] justifie de sa créance par la communication des relevés de compte copropriétaires actualisés, ainsi que des appels de provision pour charges et cotisations travaux,

— que la somme de 172,31 euros correspondant à une assignation du 9 mai 2019 qui n’a pas été enrôlée ne saurait être mise à la charge des époux [K],

— que la demande tendant à voir condamner les époux [K] 'à tous les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement’ n’est pas chiffrée et ne constitue pas une prétention, d’autant que les frais de recouvrement ont été inclus dans les décomptes des sommes dues,

— que le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la défaillance des époux [K] lui a causé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement, réparé par l’intérêt au taux légal.

Par déclaration du 20 juin 2023 (RG n°23/01716), les époux [K] ont relevé appel, critiquant le jugement en ce qu’il les a :

— déboutés de leur demande tendant à voir réputé non écrit le tableau de répartition des charges de l’article 16 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4],

— condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], la somme de 20 139,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2020 sur la somme de 10 712,60 euros,

— condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnés solidairement aux dépens.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le présidente du tribunal judiciaire de Tarbes a désigné la SCP CBP Associés en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4].

Par acte du 28 août 2024, les époux [K] ont fait appeler à la cause la SCP CBF Associés es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4].

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/02488.

Par ordonnance du 11 décembre 2024, la présidente de la première chambre de la cour a ordonné la jonction entre les deux instances, sous le numéro RG 23/01716.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 décembre 2024, M. [Y] [K] et Mme [O] [U], appelants, entendent voir la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a :

— déboutés de leur demande tendant à voir réputé non écrit le tableau de répartition des charges de l’article 16 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4],

— condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 20 661,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2020 sur la somme de 18 594,75 euros,

— condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnés solidairement aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

— constater que le tableau de répartition des charges de l’article 16 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4] doit être réputé non écrit,

A titre principal, et en l’absence de justification du mandat du Syndicat des copropriétaires secondaire,

— limiter l’obligation des époux [K] envers le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à la somme de 9 650,88 euros,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence de justification de l’existence des charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires principal,

— limiter l’obligation des époux [K] envers le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à la somme de 9 650,88 euros,

En tout état de cause,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] du surplus de ses demandes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à verser aux époux [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], syndicat secondaire, ne démontre pas qu’il dispose d’un mandat exprès pour procéder au recouvrement de sommes au titre du budget du syndicat principal de sorte qu’il est dépourvu de qualité à agir ; que le règlement de copropriété secondaire ne constitue pas un mandat de la part du syndicat principal,

— que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ne produit pas la décision de l’administrateur provisoire à l’origine du calcul des charges appelées,

— que leur terrasse n’est accessible que depuis leur appartement dépendant de la résidence [Adresse 9], et n’est pas desservi par l’ascenseur qui ne monte que jusqu’au 10ème étage, seule une cage d’escalier permet d’accéder au 11ème étage, et a été condamnée ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a modifié le règlement de copropriété qui exclut désormais leur terrasse des charges relatives à l’ascenseur ; que le Syndicat des copropriétaires ne peut donc réclamer une somme de 2 378,73 euros à ce titre,

— que leur terrasse n’étant pas raccordée au réseau d’eau courante et de chauffage collectif, les charges y afférentes ne sont pas utiles à leur lot et ne peuvent donc leur être imputées ; que le seul fait que le syndic réclame le paiement de ces sommes ne suffit pas à les rendre légitimes,

— que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par l’intérêt moratoire, ni de leur mauvaise foi.

Par conclusions notifiées le 16 mars 2025, la SCP CBF Associés, en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], intervenante forcée, demande à la cour de :

Vu l’appel formé par les époux [K] à l’encontre du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TARBES en date du 17 mai 2023 et l’appel incident formé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4].

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux [K] ä payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne, en la personne de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire la somme de 20 139.30 ' au titre des charges de copropriété impayées arrêtée à la date du 20 janvier 2023 avec intérêts au tauxlégal à compter de la mise en demeure du 27 février 2020 sur la somme de 10 712.60 '.

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne, de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire la somme de 1 200 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire de sa demande au titre des charges de chauffage et eau correspondant à la somme de 1 154.51 ' au 20 janvier 2023.

infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Je Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 '.

en conséquence de quoi :

condamner les époux [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne, de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire la somme de 21 466.12 euros arrêtée à la date du 20 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2020 sur la somme de 10 712.60 ' ; somme qui sera à parfaire en fonction des appels de fonds.

condamner solidairement les époux [K] ä payer au Syndicat des copropriétaires de la RésidenceIRIS pris en la personne, de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire la somme de 1 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens pour la procédure de première instance.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [O] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne, de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire, la somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts.

condamner solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [O] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne, de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [T], ès qualité d’administrateur provisoire la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

— que les époux [K] n’ont pas contesté les assemblées générales,

— que les règlements de copropriété stipulent que les propriétaires de lots sont tenus de participer aux charges communes générales, impliquant que les syndicats secondaires aient reçu mandat du syndicat principal qui leur adresse directement les appels de fonds ; que ce mandat est accepté par les syndicats secondaires qui répercutent les charges communes générales auprès des copropriétaires,

— que le syndicat principal n’a pas qualité à recouvrer directement les charges communes générales auprès des copropriétaires des lots, les copropriétaires du syndicat principal étant les cinq syndicats secondaires,

— que l’administrateur provisoire dispose des pouvoirs de l’assemblée et n’a en conséquence pas l’obligation de convoquer les copropriétaires pour faire approuver les comptes qu’il a établis,

— que l’utilité que représente un service collectif ou un élément d’équipement commun pour un lot s’entend comme une utilité objective/potentielle, et que le Syndicat des copropriétaires est tenu de facturer les charges prévues au règlement de copropriété tant qu’une décision contraire n’est pas intervenue ; que si l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2020 a supprimé les charges de chauffage pour le lot terrasse des époux [K], aucune contestation ne peut être émise pour la période antérieure,

— que s’agissant des charges d’ascenseur, le règlement de copropriété indique que le 11ème étage doit y participer, de sorte que les époux [K] en sont redevables faute de modification du règlement de copropriété sur ce point, et alors que leur utilité pour ce lot est incontestable,

— que l’absence de règlement des charges par les époux [K] pour un montant important cause un préjudice au Syndicat des copropriétaires, alors qu’ils ont été relancés à plusieurs reprises et n’ont donné aucune suite pour tenter de régulariser amiablement la situation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS

Selon l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Soucieux de moderniser le fonctionnement financier des copropriétés, le législateur a introduit dans la loi du 10 juillet 1965, par la loi n 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, un article 14-1 encadrant l’appel de provisions pour dépenses courantes :

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Corrélativement, a été instituée, par la création d’un article 19-2, une procédure rapide devant en faciliter le recouvrement :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a modifié ce texte en y insérant un 3e alinéa, entré en vigueur le 1er janvier 2017, étendant le champ d’application de cette procédure aux cotisations du fonds travaux de l’article 14-2, II.

Puis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, l’a étendue aux provisions pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel de l’article 14-2, alinéa 1, dont l’assemblée générale détermine les dates d’exigibilité lorsqu’elle décide de leur réalisation.

Tenant compte de la réticence des syndics à engager une procédure distincte pour recouvrer les appels provisionnels du budget courant relevant de cette procédure, et les arriérés de charges, n’en relevant pas (3e Civ., 20 Juin 2012, pourvoi no 11-16.307), la loi ELAN permet en outre le recouvrement des seconds par la même voie.

Enfin, l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 prévoit, à compter du 1er janvier 2020, la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, le texte, dans sa rédaction applicable au litige, étant ainsi rédigé :

à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 précité.

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 est juste venue procéder ensuite à des ajustements rédactionnels.

Dans leur discussion, les époux [K] opposent l’irrecevabilité de l’action du syndicat secondaire puisqu’il s’agit d’un syndicat secondaire et qu’il ne peut exiger le recouvrement de sommes correspondant à des charges de copropriété du syndicat principal. Or, ils ne tirent pas de cette argumentation le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] dans leur dispositif de leurs conclusions en ne faisant pas état de cette fin de non-recevoir mais ils ne concluent qu’à la réduction du montant des charges dont ils sont redevables.

Il convient de rappeler que l’office du juge saisi au titre de cette procédure accélérée au fond est de s’assurer que le budget prévisionnel a été voté, qu’une mise en demeure a été envoyée et est infructueuse ; il n’a pas à connaître de contestations du budget prévisionnel régulièrement voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Par suite, il n’a pas à vérifier si le budget prévisionnel voté est légitime à inclure les charges du syndicat des copropriétaires principal.

Aussi le débat afférent à l’impossibilité de recouvrir les charges générales par le syndicat secondaire [Adresse 4] est inopérant dans le cadre d’une procédure accélérée au fond et les charges dont les époux [K] sont redevables ne peuvent être limitées du fait de l’absence d’un mandat auprès du syndicat secondaire pour les recouvrer.

De même que la prétention des époux [K] de constater que le tableau de répartition des charges de l’article 16 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4] doit être réputé non écrit ne peut être examinée dans le cadre d’une procédure accélérée au fond et rélève du juge de droit commun.

La mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure, (Civ 3e 09/03/2022 n°21-12.988).

L’article 19-2 ne concerne que les provisions prévues à l’article 14-1 au titre de l’exercice en cours (Civ 3e 22/09/2010 n°09-16.678).

Il s’agit donc des provisions de charges de l’article 14- 1 et de l’article 14- 2 échues mais également celles encore non échues mais ayant fait l’objet d’un vote du budget prévisionnel pour l’exercice en cours, outre l’arriéré des charges des exercices précédents introduit par la loi Elan du 23 novembre 2018 précitée.

Le 11 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a adressé à M. [K] qui l’a reçue le 21 mai 2020, une mise en demeure de payer la somme de 11.599,67 ' correspondant au décompte arrêté au 11 mai 2020 ; ce décompte comportait le solde antérieur de 10.574,44 ' au 01/01/2020, les appels de fonds du 2e trimestre 2020, l’appel de fonds sécurisation du 2e trimestre 2020 et l’appel Alur des 1er et 2e trimestres 2020.

Elle avait également été précédée de deux mises en demeure du 19 avril 2019 et 27 février 2020, visant également les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié.

Cette mise en demeure a été suivie par un commandement du 19 août 2020 de payer une somme de 12.312, 52 ' correspondant au principal arrêté au 29 juillet 2020 à hauteur de 12.117, 19 '.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. (Avis de la cour de cassation 12/12/2024 n°24-70.007 ).

Or, le commandement de payer du 19 août 2020 ne vise qu’un principal sans distinguer l’arriéré des charges, des provisions relevant du budget prévisionnel. Ce commandement de payer ne peut valoir mise en demeure au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié.

La créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire et devant la cour ne peut faire l’objet d’une actualisation avec les exercices postérieurs puisqu’une nouvelle mise en demeure, au sens de l’article 19-2 précité, supplémentaire était nécessaire, puisque les provisions échues et devenus exigibles ne concernent que le budget prévisionnel en cours.

Seule la somme de 11.599,67 ', montant de la mise en demeure du 11 mai 2020 peut donc être examinée dans le cadre de la présente procédure et non la somme de 21 466.12 euros arrêtée à la date du 20 janvier 2023 comme réclamée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] dans ses dernières conclusions, le surplus après la mise en demeure étant donc irrecevable compte tenu de l’avis de la cour de cassation précité qui prévoit que la sanction du défaut de mise en demeure est l’irrecevabilité.

Aucun versement de la part des époux [K] n’est intervenu dans le mois suivant la mise en demeure et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] était donc fondé à mettre en oeuvre la procédure accélérée au fond.

La production des procès-verbaux des assemblées générales du 14 octobre 2017 contenant le vote du budget prévisionnel 2017/2018 à l’unanimité, et du 2 octobre 2020 approuvant la liste des dépenses du 01/10/2015 au 30/09/2016, du 01/10/2016 au 30/09/2017, l’adoption du budget 2018/2019 et l’approbation du budget prévisionnel pour 2019/2020, outre la production des appels de fonds antérieurs à la mise en demeure, satisfont aux conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié.

En conséquence, M. et Mme [K] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11.599,67 ' correspondant au montant arrêté à la date de la mise en demeure, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, le surplus étant irrecevable.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point en ce qu’il a condamné les époux [K] au paiement de la somme de 20.139,30 '.

Sur la demande en paiement de la somme de 5.000 ' à titre de dommages-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] succombe partiellement en appel et ne démontre pas une résistance abusive au paiement des provisions de l’exercice 2020 et de l’arriéré précédent, à défaut de justifier d’un préjudice distinct du défaut de paiement déjà compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires :

Les époux [K] succombant partiellement en appel et étant condamnés au paiement de charges de copropriété, les mesures concernant la condamnation des époux [K] aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmés.

L’équité ne commande pas d’allouer aux époux [K] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] succombant partiellement, sa demande de frais irrépétibles sera rejetée et il sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de ses plus amples demandes relatives au point de départ et à l’assiette de l’intérêt au taux d’intérêt légal ainsi qu’aux frais de recouvrement,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande tendant à voir condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

INFIRME le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE solidairement M. [Y] [K] et Mme [O] [U] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 11.599,67 ' correspondant au montant arrêté à la date de la mise en demeure, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020

DÉCLARE irrecevable le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] dirigée contre M. [Y] [K] et Mme [O] [U] épouse [K],

DIT n’y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE