COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 04 novembre 2010

— CJ/SP/MO- Arrêt n° 553

Dossier n° : 09/01793

S.A.R.L. ABAQUE IMMOBILIER / COMMUNE DE CUSSET prise en la personne de son Maire

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 22 Juin 2009, enregistrée sous le n° 07/318

Arrêt rendu le JEUDI QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Gérard BAUDRON, Président

M. Bruno GAUTIER, Conseiller

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. ABAQUE IMMOBILIER

XXX

XXX

représentée par la SCP J-P & A. LECOCQ, avoués à la Cour

assistée de M^e Pascal POYLO, membre de l’association d’avocats OPERALIS, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET :

COMMUNE DE CUSSET représentée par son maire

Mairie

XXX

XXX

représentée par M^e Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour

assistée de M^e Bernard FERRIERE, avocat au barreau de CUSSET

INTIMEE

Après avoir entendu à l’audience publique du 07 octobre 2010 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue à l’audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

N° 09/1793 -2-

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de CUSSET le 22 juin 2009 qui a débouté la SARL ABAQUE IMMOBILIER des demandes en paiement d’honoraires de négociation présentées à l’encontre de la commune de Cusset dans le cadre de l’exercice du droit de préemption exercé par celle-ci suite à un compromis de vente signé sous l’égide de l’agence immobilière le 8 septembre 2005 entre le vendeur la société APPLIFIL et la SAS LOFT en tant qu’acquéreur prévoyant une rémunération de 30.000 € ;

Vu la déclaration d’appel interjeté le 5 août 2009 par la SARL ABAQUE IMMOBILIER et ses conclusions du 30 juin 2010 par lesquelles elle demande la réformation de la décision déférée au visa des articles R 213' 10 et R 213 ' 11 du code de l’urbanisme au motif que la commune s’est substituée à la société LOFT dans le cadre de la vente des biens immobiliers appartenant à la société APPLIFIL et qu’elle est ainsi redevable de la somme de 35.880 € TTC correspondant aux honoraires de négociation ;

Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu d’abandon d’intention d’aliéner de la part du vendeur qui, dans sa lettre du 16 mai 2006, a juste précisé que le prix proposé par la ville était insuffisant au vu du rapport d’estimation des domaines et que la commune, qui pouvait saisir le juge de l’expropriation et devait dès lors payer la commission à l’agence, a préféré engager des négociations directes avec le vendeur à la suite desquelles un accord est intervenu ;

L’appelante précise qu’existe un principe selon lequel la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte aux droits à commissions de l’agent immobilier et qu’il n’y a pas de nouvelles ventes passées de gré à gré puisque la vente amiable intervenue n’a été rendue possible que par la déclaration d’intention d’aliéner et l’exercice postérieur du droit de préemption ;

Vu les conclusions de la commune de CUSSET en date du 7 avril 2010 qui sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de la SARL ABAQUE IMMOBILIER à lui verser 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au motif que la vente intervenue entre elle-même et la société APPLIFIL est une vente de gré à gré car le juge de l’expropriation n’avait pas à être saisi en l’absence de réponse explicite du vendeur indiquant le maintien du prix figurant à la déclaration d’intention d’aliéner qui seule permettait au titulaire du droit de préemption de recourir au juge en application de l’article R 213 ' 10 du code de l’urbanisme ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2010 par le conseiller la mise en état

SUR QUOI LA COUR

Attendu que la commune de CUSSET fait grief au premier juge d’avoir retenu que la notification qui a été faite par la commune le 28 mars 2006 de sa décision d’exercer son droit de préemption n’a pas fait l’objet d’une réponse du vendeur dans le délai de deux mois, ni d’un recours devant le juge de l’expropriation et le compromis étant devenu caduc le vendeur avait le choix de retirer l’immeuble de la vente ou de prendre les accords quand bon lui semblait avec le titulaire de droit de préemption et que la vente de gré à gré passée avec la commune n’impliquait aucune rémunération à l’agence mandataire de l’acquéreur initial qui n’avait réalisé aucune acquisition ;

Mais attendu qu’ en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l’agent immobilier a droit à commission si l’opération pour laquelle il a été mandaté a été définitivement conclue ;

N° 09/1793 -3-

Que sur la base de ce principe l’organisme qui exerce un droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il s’est substitué, le second étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ;

Attendu que dès lors que la vente est intervenue dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, son titulaire a entendu se prévaloir de la faculté de substitution à l’acquéreur que la loi lui confère ;

Que c’est cette prérogative, qui lui ouvre également la possibilité de répondre à l’offre du vendeur par une offre portant sur un prix différent, qui permet que quelles que soient les modalités selon lesquelles l’accord sur la chose et sur le prix a finalement été réalisé ' par saisine du juge l’expropriation ou par discussion amiable- la collectivité publique ait acheté le bien car initialement elle a usé de sa faculté de substitution ;

Attendu également que tant que le vendeur n’a pas fait usage de son droit de renoncer à la vente aucun acte ne vient s’interposer entre la décision initiale de préemption et l’accord finalement conclu ;

Attendu enfin que si la loi donne au préempteur le droit de répondre à la décision initiale de préemption par une offre, celle-ci ne peut porter, aux termes de l’article R2 113 ' 8, que sur le prix, à l’exclusion des autres mentions de la notification et notamment la commission de l’agent immobilier qui sont intangibles ;

Attendu en conséquence que la substitution du préempteur à l’acquéreur, après négociation amiable sur le prix et en l’absence de réponse explicite du vendeur suite à l’offre d’acquérir de la commune, ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier, tel qu’il est conventionnellement prévu et donc en l’espèce dans le compromis initial au profit du mandataire de l’acquéreur auquel la commune s’est substituée, peu important à cet égard que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement conclu entre vendeur et acquéreur initial ;

Attendu dès lors qu’il convient de réformer le jugement déféré et de condamner la commune de CUSSET à payer à la SARL ABAQUE IMMOBILIER la somme de 35.880 € TTC ;

Attendu que l’équité commande d’allouer à la SARL ABAQUE IMMOBILIER, pour les frais non taxables exposés par ses soins dans le présent dossier en cause d’appel, une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme en tout point la décision déférée ;

Condamne la commune de CUSSET à verser à la SARL ABAQUE IMMOBILIER une somme de 35.880 € TTC ;

N° 09/1793 -4-

Condamne la commune de CUSSET à verser à la SARL ABAQUE IMMOBILIER une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la commune de CUSSET aux dépens d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me JACQUEMIN, Conseiller désigné en remplacement du président empêché et par M^me PHILIPPE, Greffier présent lors du prononcé.

le greffier le conseiller