COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 17 Octobre 2018

RG N° : N° RG 17/00369

VTD

Arrêt rendu le dix sept Octobre deux mille dix huit

Sur APPEL d’une décision rendue le 16 janvier 2017 par le Tribunal de grande instance de CUSSET (RG n° 15/00912)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. François RIFFAUD, Président

M. François KHEITMI, Conseiller

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. J-K, C Z

[…]

[…]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/002497 du 31/03/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) (postulant) et M^e Mathieu SIGAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

APPELANT

ET :

M. D A

[…]

[…]

Représentants : M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP CMCP AVOCATS, avocat au barreau de CHARENTE (plaidant)

La société dénommée '[…]'

SCI immatriculée au RCS de CUSSET sous le […]

[…]

[…]

Représentant : la SCP HUGUET-BARGE-FUZET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

La société IMMO CONSULTING

SARL immatriculée au RCS de CUSSET sous le n° 491 825 758 00080

[…]

[…]

Représentants : M^e Valérie CAURO, avocat au barreau de CUSSET/VICHY (postulant) et la SCP DUCROT ASSOCIES 'DPA', avocats au barreau de LYON (plaidant)

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 05 Septembre 2018 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 17 Octobre 2018.

ARRET :

Prononcé publiquement le 17 Octobre 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. François RIFFAUD, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 novembre 2009, M. J-K Z et M. D A ont acheté à la […], gérée par M. E B, un immeuble à usage d’habitation et de […] à […], devant Maître X, notaire à Y (63). La SARL IMMO CONSULTING exerçant sous l’enseigne IMMO PARTENAIRE, était mandatée par le vendeur pour réaliser la vente.

Le même jour, M. Z et M. A ont acquis des époux B un fonds de commerce de plats préparés à emporter et restaurant, exploité sous l’enseigne 'La Gerbe d’Or', l’ensemble ayant pour but d’ouvrir un restaurant nommé 'Le Saint-James'.

M. Z a par la suite reproché à la […], de lui avoir vendu un immeuble infesté de rats et doté d’un système d’assainissement inefficace, ce qui a conduit à la fermeture de l’établissement.

Par acte d’huissier de justice délivré le 7 août 2015, M. J-K Z a fait assigner M. D A, la […] et la SARL IMMO CONSULTING devant le tribunal de grande instance de Cusset aux fins de voir condamner solidairement la […] et la SARL IMMO CONSULTING à payer à :

— l’indivision Z-A la somme de 23 300 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices, sur le fondement de la théorie des vices cachés ;

— à M. Z la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 16 janvier 2017, le tribunal a :

• déclaré irrecevable l’action en garantie des vices cachés dirigée contre la […] s’agissant de l’infestation du bien vendu par des rongeurs ;

• rejeté les fins de non-recevoir pour le surplus ;

• débouté M. Z de l’ensemble de ses demandes jugées recevables ;

• condamné M. Z à payer à la […] la somme de 1 500 euros et à la SARL IMMO CONSULTING la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. J-K Z a interjeté appel de ce jugement, suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 16 février 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe en date du 11 septembre 2017, l’appelant demande à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau :

— à titre principal de :

• dire que la […] a usé de manoeuvres dolosives ;

• dire qu’elle a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité ;

• condamner solidairement la […] et la SARL IMMO CONSULTING à verser à l’indivision une indemnité de 23 000 euros ;

— à titre subsidiaire de :

• constater que l’immeuble vendu était affecté de vices cachés :

• dire que la SARL IMMO CONSULTING a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité ;

• condamner la […] et la SARL IMMO CONSULTING à verser à l’indivision une indemnité de 23 000 euros ;

— en tout état de cause :

• dire que la décision rendue sera opposable à M. A ;

• condamner solidairement la […] et la SARL IMMO CONSULTING à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont distraction au profit de M^e LACQUIT.

Il soutient sur le fondement de l’article 1116 ancien du code civil que l’immeuble litigieux est affecté d’un vice, à savoir la présence de rats, lequel était connu par le vendeur ; cette connaissance du vice est présumée par le fait qu’il s’agissait d’un vendeur professionnel. En outre, la […] a tenté de lui dissimuler la présence des rats en appliquant une mousse polyuréthanne sur les endroits susceptibles de laisser passer les rats : un tel comportement est constitutif de man’uvres dolosives. Ce dol a provoqué une erreur déterminante en ce sens qu’il n’aurait pas

contracté s’il avait eu connaissance de ces éléments. Il précise qu’il ne sollicite pas l’annulation du contrat de vente, mais souhaite obtenir réparation de son préjudice.

A titre subsidiaire, sur le fondement des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, il fait valoir que la […], professionnelle de l’immobilier, est présumée avoir eu connaissance des vices affectant l’immeuble. Il explique que la présence de rats est devenue apparente quelques mois après la vente ; qu’il a pensé qu’il s’agissait d’un désordre occasionnel récent ; qu’en août 2013, en démontant le bar et en découvrant la mousse polyuréthanne, il a compris que le vice était antérieur à la vente et a pu en mesurer l’ampleur. Il conteste toute prescription de son action, le délai de deux ans ne démarrant qu’à partir du moment où il a eu connaissance du vice, soit le 8 août 2013, date à laquelle il indique avoir adressé une lettre recommandée à son vendeur.

En outre, il a également découvert en août 2013 que le réseau du tout-à-l’égout n’était qu’un réseau unitaire et qu’il n’existait pas de regard pour l’écoulement des eaux usées.

Il estime par ailleurs que la SARL IMMO CONSULTING lui doit réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, dans la mesure où elle aurait dû vérifier personnellement l’état de l’immeuble, en vue d’exercer son devoir d’information et de conseil.

Il sollicite le versement des sommes de 6 000 euros au titre du trouble de jouissance, 10 000 euros au titre de la réfection de l’immeuble, 1 000 euros au titre du déménagement du mobilier, 300 euros au titre du nettoyage, 4 000 euros au titre de la perte de chance et 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe en date du 10 juillet 2017, la […] conclut au débouté des demandes de M. Z de dommages et intérêts fondées sur la réticence dolosive.

Sur la demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés, elle demande de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. Z s’agissant de l’infestation du bâtiment par des rongeurs, et de l’infirmer en ce qu’il a jugé recevable son action s’agissant de l’absence de regard d’écoulement.

En tout état de cause, elle demande de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de ses demandes.

Elle sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que celle de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des man’uvres dolosives, elle rappelle tout d’abord ne pas être un professionnel au sens de la jurisprudence, car il s’agit d’une société familiale, ses gérants n’étant pas des professionnels de l’immobilier et la vente étant un acte exceptionnel.

Elle estime n’avoir jamais eu l’intention de tromper M. Z, dans la mesure où :

— elle produit des attestations faisant état de la propreté de l’établissement ;

— la vente a été confiée à un professionnel de l’immobilier;

— les acquéreurs ont pu entrer dans les lieux avant la passation de la vente, et avaient fait appel à un expert immobilier pour examiner le bien ;

— l’acte de vente prévoyait que le cessionnaire déclarait avoir pris la mesure par lui-même de

l’importance et de l’étendue de la non-conformité des locaux ;

— la mousse polyuréthanne sous le bar du restaurant a été utilisée aux fins d’isoler ;

— la présence des rats s’explique par le fait que M. Z a stocké de la nourriture dans la cave.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, elle considère que l’action est prescrite du fait de l’écoulement de la prescription biennale de l’article 1648 du code civil, les vices dont il fait état s’étant révélés plus de deux ans avant l’introduction de l’instance. Elle conteste notamment la date du courrier recommandé.

Elle ajoute en reprenant ses développements relatifs au dol, que les éléments constitutifs du vice caché ne sont pas réunis.

Sur la question spécifique du regard d’écoulement des eaux usées, elle fait valoir que le trouble allégué est la conséquence de l’intervention du plombier de M. Z et de la modification des lieux, notamment la création d’un autre WC.

Aux termes de ses conclusions reçues au greffe en date du 18 juillet 2017, M. D A demande à la cour de lui donner acte qu’il s’en remet à justice sur les prétentions de M. Z, et en tout état de cause, de dire que les sommes allouées en réparation du préjudice allégué par M. Z le seront tant au bénéfice de ce dernier que de lui-même.

Il demande que lesdites sommes soient séquestrées sur le compte séquestre du bâtonnier de l’Ordre des avocats de Clermont-Ferrand, jusqu’à l’établissement d’un acte authentique ou le prononcé d’une décision de justice emportant partage de l’indivision.

La SARL IMMO CONSULTING s’est constituée le 3 août 2017 et a conclu le 19 septembre 2017.

Toutefois, ses conclusions ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 25 octobre 2017 du conseiller de la mise en état de la troisième chambre civile de la cour d’appel de RIOM.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le dol

En vertu de l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont elles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il résulte de ce même article que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêcher de contracter.

M. Z prétend que l’immeuble litigieux est affecté d’un vice, à savoir la présence de rats, lequel était connu par le vendeur, connaissance présumée par le fait qu’il s’agissait d’un vendeur professionnel ; que le vendeur a tenté de dissimuler à son acheteur la présence de rats en appliquant

une mousse polyuréthanne sur les endroits susceptibles de laisser passer les rongeurs ; qu’un tel comportement est constitutif de man’uvres dolosives.

Il s’agit d’un moyen nouveau qui n’a pas été soulevé devant le tribunal.

Avant d’examiner si les vendeurs ont voulu tromper les acquéreurs en dissimulant l’existence d’un vice, il convient de déterminer si le vice invoqué, la présence des rats, existait au moment de la vente.

M. Z se prévaut d’un courrier qu’il aurait adressé aux vendeurs en août 2013 dans lequel il indique:

'l’apparition des rongeurs se fait avec le temps soit 4 à 6 mois après le début d’activité. Vous me direz vous aviez bien caché les choses par la présence de mousse polyuréthane. Il en aura fallu du temps à ses petites bêtes pour arrivé à passer. En été 2010, pire des fortes odeurs envahi l’établissement. Ces odeurs sont indéfinissables et nous pensions même que c’était le total égout qui remontait'.

Il produit également des photographies datées du mois de mai 2013 faisant apparaître des cadavres de rats et leurs excréments sous le bar, ainsi que la présence de la mousse polyuréthanne litigieuse.

Il est également produit deux attestations de personnes ayant fréquenté le restaurant et faisant état de la présence d’odeurs nauséabondes. Toutefois, ces constatations ne sont pas datées et la cour ignore si les odeurs sont apparues à une date proche de la vente. L’une des deux attestations mentionne notamment : 'Au fur et à mesure de mes visites régulières, une odeur nauséabonde se fit ressentir et tellement amplifiée que j’ai cessé de m’y présenter.'

De son côté, la venderesse produit :

— de nombreuses attestations de clients de l’établissement tenu par M. et M^me B faisant état de la propreté des lieux et de l’absence de problème d’hygiène ;

— l’attestation d’un professionnel qui s’occupait de l’entretien des extincteurs, M. F G, venant tous les ans, et indiquant n’avoir jamais rien constaté d’anormal au niveau de l’hygiène ;

— des attestations d’anciens clients ayant par la suite fréquenté le restaurant tenu par M. Z et M. A : ces personnes indiquent n’avoir constaté aucun problème d’hygiène ;

— l’attestation d’une employée du restaurant le Saint-James, ayant travaillé dans l’établissement du 15 décembre 2009 au 4 janvier 2010, M^me H I : celle-ci écrit n’avoir jamais vu de rats et de souris, mais qu’il n’y avait pas d’hygiène dans la cuisine et le vestiaire.

Par ailleurs, si la venderesse reconnaît avoir eu recours à l’utilisation de mousse de polyuréthanne, qui est un isolant, elle explique que son utilisation s’est avérée nécessaire lorsqu’elle a fait installer une nouvelle pompe à bière impliquant le percement de trous dans la voûte de la cave située en dessous du bar ; que c’est le professionnel qui a installé la machine à bière qui a projeté la mousse aux endroits nécessaires. Selon elle, cette mousse de polyuréthanne a été utilisée dans un but d’isolation et non pour éviter le passage de rongeurs.

M. Z, qui ne rapporte pas la preuve de la présence de rats au jour de la vente, ni dans les semaines qui ont suivi la vente, ne peut se prévaloir d’une réticence dolosive. La simple présence de la mousse de polyuréthanne ne peut suffire à caractériser la volonté des vendeurs de cacher la présence de rongeurs.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

- Sur la garantie des vices cachés

1) sur la présence de rats

L’article 1648 du code civil énonce que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

M. Z a assigné la […] le 7 août 2015.

La recevabilité de son action sur le fondement de la garantie des vices cachés implique, comme l’a relevé le tribunal, que M. Z ait découvert le vice au plus tôt le 7 août 2013, et non antérieurement à cette date.

Selon les propres explications de M. Z figurant dans ses conclusions, quelques mois après l’achat, il a découvert que l’immeuble était infesté de rats et a fait appel à une société de dératisation, et que devant l’impossibilité d’éradiquer totalement ces rongeurs, il s’est retrouvé dans l’obligation de fermer l’établissement, ce qui a eu pour conséquence le dépôt de bilan du restaurant en 2012.

Toutefois, il soutient que ce n’est qu’en août 2013, lors du démontage du bar, en découvrant la mousse de polyuréthanne qu’il a compris que le vice étant antérieur à la vente et qu’il a pu en mesurer l’ampleur et les conséquences ; que c’est à cette date qu’il a eu connaissance du vice caché. Il prétend que la découverte du vice caché date du 8 août 2013, date à laquelle il a émis un courrier recommandé à l’attention de la […] pour l’informer de la situation.

Si la cour retient le raisonnement de M. Z, il convient alors de déterminer la date à laquelle le bar a été démonté.

Il ressort du courrier invoqué par celui-ci qui n’est pas daté, que :

'C’est avec persistance que j’expliquerais à monsieur A D et obtiendra son autorisation de démonter le bar en mai-juin de cette année 2013. Au démontage de celui-ci s’est éloquent. Tout est pourri et ce que je craignais est bien présent, des rats morts par dizaine et certain tellement séché qu’il devait être présents depuis des années.

Il est bien entendu que j’en ai constitué un dossier et dont je vous joins quelques photos'.

M. Z verse aux débats des photographies numériques imprimées sur papier pour représenter les cadavres et excréments découverts sous le bar : l’un des clichés représentant le bar dans son entier après démontage, porte la date du 31 mai 2013. Ce point a été relevé par le tribunal, et n’a fait l’objet d’aucune observation de la part de M. Z en première instance et en appel quant à un éventuel mauvais réglage des paramètres de l’appareil.

Cette date coïncide avec la date mentionnée dans la lettre, date à laquelle il a obtenu l’autorisation de M. A de démonter le bar.

Par ailleurs, s’agissant de l’envoi du courrier sus-mentionné, qui lui-même n’est pas daté, il est versé aux débats copie d’un reçu de dépôt sur lequel la date d’enregistrement imprimée par l’horodateur de la Poste est illisible.

Si la date du 8 août 2013 était retenue, les termes du courrier ne permettent pas d’établir que le bar a été démonté la veille de l’expédition de la lettre.

Les éléments versés aux débats permettent de conclure que M. Z a eu connaissance du vice avant la date du 7 août 2013, et que l’action en garantie des vices cachés du fait de la présence de rats dans l’immeuble est prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2) sur le vice affectant le réseau d’évacuation des eaux

Dans l’acte de vente du bien immobilier, le vendeur a déclaré qu’il existait un réseau public d’assainissement, que le bien y était raccordé, mais qu’il ne pouvait attester de sa conformité. Il a en outre déclaré que l’immeuble vendu n’était pas équipé d’un système de récupération et de distribution d’eaux de pluie.

Dans le courrier adressé en août 2013, M. Z a écrit :

' Il est vrai qu’au moment des visites, de l’achat, il étais pris conscience de la non conformité des locaux et de son état d’insalubrité en ce qui concerne :

- l’électricité ;

- la sortie de secours ;

- les toilettes ;

- sol de la cuisine non antidérapant et plafond coupe feu non fait ;

- l’état général des murs (tout en lambris).'

Dès la vente, M. Z a reconnu avoir conscience de la non-conformité des toilettes.

Il ressort du constat du 9 septembre 2013 que M. Z a exposé à l’huissier de justice que la baignoire et le lavabo du 2^e étage ainsi que l’évier du 1^er étage étaient bien raccordés au réseau public d’assainissement, mais que l’évacuation des toilettes du 2^e étage était raccordée sur l’écoulement des eaux pluviales ; qu’en outre, M. Z avait confié à l’entreprise BEUNIER à Gannat, la création de toilettes au rez-de-chaussée de l’immeuble et que l’entreprise avait raccordé l’évacuation de ces WC sur l’évacuation des eaux pluviales, qui n’était pas adaptée à ces écoulements ; qu’il en ressortait des toilettes bouchées, des canalisations pleines, des mauvaises odeurs, de l’eau qui remontait dans les WC, etc…

L’huissier de justice après avoir retranscrit les observations de M. Z, a seulement relevé que l’évacuation des toilettes du rez-de-chaussée, créées à l’initiative de M. Z postérieurement à la vente, était raccordée à la descente des eaux pluviales.

Outre que l’existence d’un vice caché n’est pas rapporté, M. Z reconnaissant la non-conformité des toilettes depuis la visite des lieux avant la vente, cette action est en outre prescrite puisqu’il est établi que le vice était connu avant le 7 août 2013.

Le tribunal avait déclaré l’action recevable et avait débouté M. Z. Il y a lieu de réformer le jugement et dire l’action en garantie des vices cachées prescrite s’agissant du vice affectant le réseau d’évacuation des eaux.

- Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’agent immobilier manque à son devoir de conseil s’il omet d’informer l’acheteur sur l’existence de

désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne peut ignorer. Il en va différemment s’agissant de l’existence de désordres non apparents, si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance.

Dès lors qu’il a été conclu que M. Z ne rapportait pas la preuve de la présence de rongeurs dans l’établissement au moment de la vente, aucun manquement au devoir de conseil ne peut être imputé à l’agent immobilier sur cette question.

En outre, il a été énoncé que M. Z ne démontrait pas qu’il existait au jour de la vente un dysfonctionnement du réseau d’assainissement qui lui aurait été caché.

Aucun manquement de la SARL IMMO CONSULTING à son obligation d’information ou de conseil n’est établi, la demande de dommages et intérêts de M. Z sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

- Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La […] ne démontre pas l’existence d’un abus par M. Z de son droit d’agir, la preuve de l’abus ne pouvant résulter du caractère irrecevable ou mal fondé des prétentions.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et le jugement sera confirmé.

- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, M. Z sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Il sera par ailleurs condamné à payer à la […], sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action en garantie des vices cachés s’agissant du vice affectant le réseau d’évacuation des eaux ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déclare prescrite l’action en garantie des vices cachés s’agissant du vice affectant le réseau d’évacuation des eaux ;

Déboute M. J-K Z de ses demandes de dommages et intérêts sur le fondement du dol ;

Condamne M. J-K Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, et à payer à la […] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

[…]