COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

SM

Code nac : 57A

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 16/01662

AFFAIRE :

SARL ETUDES ET ORGANISATIONS LOGISTIQUES ET ECONOMIQUES

C/

SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER ENTREPRISE

Société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION venant aux droits de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER ENTREPRISE (intervenante volontaire)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 21 Janvier 2016 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 03

N° Section :

N° RG : 2015F00505

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e B C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL ETUDES ET ORGANISATIONS LOGISTIQUES ET ECONOMIQUES

N° SIRET : B39 293 403 0

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2016068 – substituée par M^e PUECH

Représentant : M^e Pierre DE PINGON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0235

APPELANTE

****************

SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER ENTREPRISE

[…]

[…]

Représentant : M^e B C, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

Représentant : M^e Alain FRECHE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211 – substitué par M^e GAILLARD GUENEGO

INTIMEE

****************

Société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION venant aux droits de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER ENTREPRISE (intervenante volontaire)

12 Place des Etats-Unis

[…]

Représentant : M^e B C, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

Représentant : M^e Alain FRECHE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211 – substitué par M^e GAILLARD GUENEGO

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MESLIN, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie MESLIN, Président,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Greffier F.F., lors des débats : Monsieur Y Z,

Vu l’appel déclaré le 4 mars 2016 par la société à responsabilité limitée Etudes et Organisations

Logistiques et Economiques (société EOLE.), contre le jugement prononcé le 21 janvier 2016 par le

tribunal de commerce de Nanterre, dans l’affaire qui l’oppose à la société par actions simplifiée

Crédit Agricole Immobilier Entreprise (société CAIE.);

Vu le jugement entrepris ;

Vu l’arrêt préparatoire de la cour de céans du 25 avril 2017 ;

Vu, enregistrées par ordre chronologique et notifiées par le réseau privé virtuel des avocats, les

dernières écritures présentées les :

—  24 mai 2017 par la société EOLE, appelante

—  31 mai 2017 par la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise (CAIE.), intimée et Crédit

Agricole Immobilier Promotion (CAIP.), intervenante volontaire et intimée ;

Vu l’ensemble des actes de procédure ainsi que les pièces et éléments du dossier présentés par

chacune des parties.

SUR CE,

La Cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des

prétentions initiales de chaque partie. Il suffit, en synthèse, de rappeler les éléments constants

suivants tirés des écritures d’appel.

1. données analytiques, factuelles et procédurales, du litige

La société Crédit Agricole envisageant courant 2011, la réalisation d’une opération immobilière sur

plusieurs parcelles situées […] à Issy les Moulineaux (92), a souhaité se

rapprocher du propriétaire de ces terrains, M. A X, et a donc fait appel à la société

EOLE ayant notamment pour activité, la 'gestion pour le compte de tiers d’opérations de construction et de promotion, délégation de maîtrise d’ouvrage, assistance de maîtrise d’ouvrage'.

Les parties sont donc le 28 avril 2011, convenues d’un contrat d’apporteur d’affaires moyennant le

versement à la société EOLE d’une 'rémunération d’un montant de 3% hors taxe du prix d’acquisition hors taxe du terrain représentant la commission d’entremise pour ce foncier '(…)'dans l’hypothèse où nos

négociations aboutiraient à la réalisation de la vente de ce terrain au profit de Crédit Agricole Immobilier

Promotion. '

M. A X et la société Crédit Agricole ont ensuite le 1^er décembre 2011, régularisé par

acte authentique une promesse unilatérale de vente assortie de diverses conditions suspensives, dont

certaines stipulées dans l’intérêt exclusif de celle-ci, pour un prix de 3 795 000€ hors taxes.

La société Crédit Agricole a selon lettre du 19 décembre 2011, ensuite modifié la rémunération de la

société EOLE pour la porter à 'montant forfaitisé de 120 000€ HT.'

La société Crédit Agricole qui le 12 novembre 2012, a reçu délivrance d’un arrêté de permis de

construire n° PC 092 040 12 0011 par le maire d’Issy-les-Moulineaux a cependant, en raison des

recours gracieux et contentieux formés les 10 et 9 janvier 2013, renoncé à son projet immobilier.

La société EOLE a selon lettre de son avocat du 8 octobre 2013, mis la société Crédit Agricole en

demeure de lui verser 120 000€ hors taxes (143 520€ toutes taxes comprises) au titre de la

commission due. Elle lui a ensuite adressé une facture d’un montant de 144 000€ toutes taxes

comprises correspondant au montant de la commission d’entremise, arrondi à l’euro supérieur. Cette

facture est restée impayée.

La société EOLE a donc selon acte d’huissier du 13 février 2015, fait assigner la société Crédit

Agricole devant le tribunal de commerce de Nanterre en paiement, sous exécution provisoire et au

visa de l’article 1134 du code civil, de 120 000€ hors taxes majorée des intérêts au taux légal à

compter du 6 mars 2014 outre, 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi que les dépens.

Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal de commerce de Nanterre a énoncé sa décision sous

forme de dispositif en ces termes :

- déboute la SARL Etudes et Organisations Logistiques et Economiques (EOLE) de sa demande en

paiement

- condamne la SARL Etudes et Organisations Logistiques et Economiques (EOLE) à payer à la SAS Crédit

Agricole Immobilier Entreprise la somme de 2 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire

- condamne la SARL Etudes et Organisations Logistiques et Economiques (EOLE) aux entiers dépens

- liquide les dépens du greffe à la somme de 82, 44€ dont TVA 13, 74€.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu que : – la lettre adressée le 28 avril 2011 par la

société CAIP à la société EOLE, fixait les conditions de la rémunération de celle-ci dans ses

modalités et ainsi, la réalisation de la vente au profit de la société CAIP, et le quantum de cette

rémunération ; – ce quantum a été modifié et forfaitisé selon lettre du 19 décembre 2011, les

conditions de versement de cette rémunération restant cependant inchangées ; – il a ainsi été prévu de

manière explicite entre les parties que la rémunération de la société EOLE ne pourrait lui être versée

qu’après l’acquisition du terrain concerné par la société CAIP ; – les modalités, ou les conditions dans

lesquelles la vente elle-même devait avoir lieu entre cette dernière et le vendeur n’ont été évoquées à

aucun moment ; – la signature d’une promesse de vente entre la société Crédit Agricole et le vendeur

du terrain, a été assortie d’une condition suspensive ne concernant en rien la société EOLE qui,

n’étant pas partie à ce contrat, ne peut s’en prévaloir ; – la non-réalisation des conditions prévues lors

de la promesse de vente entre les parties concernées est donc, indépendante du versement d’une

rémunération à l’apporteur d’affaires ; – la vente ne s’étant pas réalisée au profit de la société CAIP, la

société EOLE n’a droit à aucune rémunération selon la convention des parties.

La société EOLE a déclaré appel de cette décision. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8

novembre 2016 et l’affaire a été renvoyée à l’audience tenue en formation collégiale du 7 février

2017 puis, mise en délibéré.

Selon arrêt préparatoire du 25 avril 2017, la cour a décidé de rouvrir les débats à l’audience tenue en

formation de juge rapporteur du 6 juin suivant à l’effet de permettre aux parties, de faire valoir leurs

observations, sur une possible fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société à

responsabilité limitée EOLE et d’obtenir subséquemment, les précisions nécessaires en demandant :

— à cette dernière, de préciser la raison pour laquelle ses prétentions formées devant les premiers

juges étaient dirigées contre la société CAIE alors que la relation contractuelle servant de fondement

à ces réclamations avait été, au vu des éléments documentaires produits, précisément nouée avec la

société CAIP et non pas avec la société CAIE,

— à la société CAIP, de produire une copie certifiée conforme de l’acte de fusion absorption de la

société CAIE à compter du 30 juin 2016,

— à la société CAIE, de justifier de l’opération de fusion absorption dont elle aurait fait l’objet le 30

juin 2016 au profit de ' la société Crédit Agricole Immobilier Résidentiel' inscrite sous le n° de RCS

Toulouse 397 942 004

— à la société EOLE, de préciser si elle maintient les termes du dispositif de ses ultimes conclusions

dirigées contre la seule société CAIE, au regard des prétentions de ses adversaires.

Les débats ayant été rouverts et les parties entendues en leurs dernières observations, l’affaire a été

mise en délibéré à ce jour.

2. dispositifs des conclusions des parties

Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;

La société EOLE demande qu’il plaise à la Cour de :

- vu l’article 1134 du code civil,

- vu l’article 700 du code de procédure civile,

- vu l’ensemble des pièces versées au débat,

- à titre principal

- condamner la Société Crédit Agricole Immobilier Entreprise à payer à la société EOLE la somme de 120

000€ HT, majorée des intérêts à taux légal à compter du 6 mars 2014, jusqu’à la date du paiement effectif,

- condamner la Société Crédit Agricole Immobilier Entreprise à payer à la société EOLE la somme de 10

000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, dont

distraction au profit de Maître Claire RICARD, Avocat.

- à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le Crédit Agricole Immobilier parviendrait à démontrer que le

CAIP a absorbé le CAIE et non l’inverse comme présenté jusqu’à ce jour

- étendre les termes des conclusions de la société EOLE à la société CAIP intervenante volontaire

- ce faisant,

- condamner la société Crédit Agricole Immobilier Promotion à payer à la société EOLE la somme de 120

000€ HT, majorée des intérêts à taux légal à compter du 6 mars 2014 jusqu’à la date du paiement effectif,

- condamner la société Crédit Agricole Immobilier Promotion à payer à la société EOLE la somme de 10

000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont

distraction au profit de Maître Claire Ricard, avocat.

Les sociétés CIAE et CAIP prient finalement la Cour de :

- à titre liminaire

- vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

- constater que la société Crédit Agricole Immobilier Promotion, dont le siège social est sis 12 place des

Etats-Unis à Montrouge (92 545), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le

n° 397 942 004, est venue aux droits et obligations de la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise,

- en conséquence,

- prendre acte de l’intervention volontaire de la société Crédit Agricole Immobilier Promotion; – prononcer

la mise hors de cause de la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise.

- Au fond

- vu l’article 1134 du code civil,

- constater que la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise a envisagé la réalisation d’une opération

immobilière sur plusieurs parcelles appartenant à M. A X, situées […]

Meudon à Issy-les-Moulineaux ;

- constater que la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise s’est po ur ce faire rapprochée de la société

EOLE, apporteur d’affaire occasionnel, mandatée par M. X ;

- constater que les parties sont convenues le 28 avril 2011 du versement d’une commission de 3% du prix

de vente subordonnée à l’acquisition des terrains de M. X ;

- constater que, par acte authentique du 1^er décembre 2011, la société Crédit Agricole Immobilier

Entreprise et M. X ont conclu une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive de

l’obtention d’un permis de construire et de l’absence de recours à l’encontre de ce permis de construire ;

- constater que par courrier du 19 décembre 2011 les parties sont convenues du versement d’une

commission forfaitaire dans les conditions contractuellement fixées le 28 avril 2011 ;

- constater qu’un recours contentieux et un recours gracieux ont été formés les 9 et 10 janvier 2013, à

l’encontre du permis de construire délivré le 12 novembre 2012 à la société Crédit Agricole Immobilier

Entreprise, contraignant cette dernière à renoncer à l’acquisition des terrains de M. X ;

- en conséquence,

- dire et juger que les parties sont contractuellement convenues de subordonner le versement de la

commission à l’acquisition des terrains de M. X ;

- dire et juger que les motifs de la non-réalisation de la vente immobilière sont sans incidence sur le droit à

rémunération d’un apporteur d’affaires ;

- dire et juger que la non-réalisation de la vente est imputable à l’existence d’un recours formé à l’encontre

du permis de construire délivré le 12 novembre 2012 à la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2016 par le tribunal de commerce de

Nanterre :

- en tout état de cause,

- condamner la société EOLE à verser à la société Crédit Agricole Immobilier Promotion la somme de 5

000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel,

dont distraction pour ces derniers au profit de Maître B C, conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à chacune de ces écritures pour un exposé complet de la synthèse argumentative de la

position de chaque partie, dont l’essentiel sera développé dans le cadre des motifs de cet arrêt.

CELA ETANT EXPOSE,

1. La Cour statue sur le mérite de la demande en paiement d’une commission d’entremise et de

négociation formée par un apporteur d’affaires (société EOLE) envers le bénéficiaire (société crédit

Agricole.) d’une promesse unilatérale d’un terrain appartenant à un tiers signée le 1^er décembre 2011,

précision étant faite que la vente définitive n’a pas été menée à son terme du fait de recours gracieux

et contentieux exercés contre le permis de construire délivré.

Sur la demande de mise hors de cause de la société CAIE, inscrite sous le numéro 318 648 029.

2. Les sociétés CAIP et CAIE demandent à la Cour de prendre liminairement acte, par application

des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de l’intervention volontaire de la société

CAIP à hauteur d’appel et subséquemment, d’ordonner la mise hors de cause de la société CAIE,

observant que celle-là, vient aux droits et obligations de celle-ci consécutivement à une transmission

universelle de patrimoine ayant pris effet le 30 juin 2016.

3. Les derniers éléments documentaires présentés à la Cour sur réouverture des débats établissent que

: – la société CAIP ayant son siège social sis […], était immatriculée au

registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 318 648 029 ; – par décision d’assemblée

générale extraordinaire du 1^er mars 2012 publiée le 15 avril 2012 sous l’annonce n°919 au Bulletin

Officiel des Annonces Civiles et Commerciales B – BODACC -, la société CAIP a changé de

dénomination sociale pour devenir la société CAIE ; – le 2 juillet 2012, à la suite du transfert de son

siège social au 12 Place des Etats-Unis à Montrouge (92 545), la société CAIE a été inscrite au

registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 318 648 029 ; – par délibération de l’associé unique prise par acte sous seing privé du 30 juin 2016, la société CAIE a approuvé sa

fusion-absorption par la société Crédit Agricole Immobilier Résidentiel ; – le même jour, par

délibération de l’associé unique prise par acte sous seing privé, la société Crédit Agricole Immobilier

Résidentiel dont le siège social était situé […] à […],

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 397 942 004, a

décidé la fusion-absorption de la société CAIE ainsi que l’adoption à compter de ce jour du siège

social de la société situé 12 Place des Etats-Unis – 92545 Montrouge Cedex ; – la société CAIE a

alors été radiée du registre du commerce et des sociétés de Nanterre le 19 juillet 2016 ; – la société

CAIP, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 397 942 004 est

donc venue aux droits et obligations de la société CAIE, initialement dénommée CAIP et

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 318 648 029.

4. Il sera donc, donné acte à la société CAIP, immatriculée au registre du commerce et des sociétés

de Nanterre sous le n° 397 942 004, de son intervention volontaire à la présente instance tandis que,

la société CAIE sera déclarée hors de cause.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement de la commission d’entremise

5. La société EOLE expose au soutien de sa demande de réformation avoir accompli, pour le compte

de la société Crédit Agricole, un travail excédant celui d’un simple apporteur d’affaires et précise que

l’échec de la vente n’étant imputable qu’à la défaillance de l’acquéreur, la société CAIP venue aux

droits de la société CAIE, celle-ci ne peut s’exonérer de ses obligations à son égard .

Elle explique que : – elle n’est pas un agent immobilier en ce sens qu’elle ne se livre pas, et ne prête

pas son concours de manière habituelle, à des opérations prévues par la loi dite loi Hoguet ; – la

société Crédit Agricole en ayant eu parfaitement connaissance, cette loi ne s’applique pas aux

relations contractuelles nouées entre elles ; – elle ne s’est au demeurant, nullement bornée en tant

qu’apporteur d’affaires, à mettre en contact un vendeur et un acquéreur potentiel ; – de nombreux

échanges ont ainsi eu lieu entre elles et l’opération projetée portait en réalité, non seulement sur

l’acquisition d’immeubles mais également, sur la cession de parts sociales ainsi que sur le rachat d’un

compte courant d’associé (901 400€) et donc, sur un montant total de 4 875 000€ ; – le montant de la

rémunération de la société EOLE initialement prévue étant de 146 250€, sa forfaitisation loin d’être

avantageuse, était une concession accordée par cette société à la société Crédit Agricole dès lors

qu’elle correspondait à une perte de rémunération de 26 250€ ; – la société Crédit Agricole avait

connaissance du fait que l’étendue des missions confiées à la société EOLE, dépassait largement le

cadre des termes de la lettre du 28 avril 2011 et que sa rémunération, ne pouvait donc dépendre de la

seule réussite de la vente.

Elle précise que s’il est exact que la société CAIE a abandonné son projet suite aux recours exercés

contre le permis de construire sollicité, cet événement étant indépendant de sa volonté, elle a

d’évidence manifesté tardivement son intention de ne plus acquérir le bien et s’est ainsi, rendue

redevable du paiement de l’indemnité d’immobilisation figurant à l’article 8.3 précité ; – la société

Crédit Agricole a en réalité, unilatéralement décidé de ne pas poursuivre l’opération ; – retenir le seul refus d’acquérir comme motif de refus de paiement de la rémunération de la société EOLE,

consisterait en réalité, à considérer que le contrat d’apporteur d’affaires conclu entre elles reposait sur

une condition purement potestative ; – seul un obstacle indépendant de la volonté des parties au

contrat d’apporteur d’affaires tel que le refus du vendeur, aurait pu justifier l’approche de la société

Crédit Agricole alors que cette dernière admet avoir versé 410 00€ à M. A X pour

permettre à celui-ci de se désister de l’assignation déposée le 29 janvier 2014 auprès du tribunal de

grande instance de Nanterre, en réalisation forcée de la vente.

6. Les sociétés CAIE et CAIP répondent que : – les parties sont convenues des conditions

d’intervention de la société EOLE et ainsi, de sa rémunération ; – le 21 avril 2011, la société EOLE a

demandé au CAIE de lui adresser un « écrit non ambigu reconnaissant [ses] droits en cas de vente des

terrains considérés

 » ; – la société CAIE a donc formalisé ses relations contractuelles avec la société

EOLE selon lettre du 28 avril 2011 et prévu le versement d’une commission dans l’hypothèse où la

vente se réaliserait ; – les termes de cette lettre sont sans équivoque et la société EOLE ne peut donc

pas sérieusement prétendre que sa rémunération n’était pas subordonnée à la réalisation de la vente

ou se prévaloir de la seule signature d’une promesse unilatérale de vente pour obtenir ce versement ;

— la base de calcul de la rémunération de la société EOLE a été modifiée selon lettre du 19 décembre

2011 pour prévoir une rémunération forfaitaire ; – prétendre, ainsi que le fait la société EOLE, que la

commission avait pour assiette non seulement, le prix de l’acquisition des immeubles mais

également, la cession de parts sociales et le rachat d’un compte courant d’associé soit un montant

total de 4 875 000€, est en totale contradiction avec l’accord conclu entre les deux sociétés ; – il n’a

en effet, jamais été question que la cession des parts sociales et le rachat du compte courant d’associé

entrent dans le calcul de la rémunération de la société adverse ; – le dispositif convenu entre les

sociétés CAIE et EOLE, inchangé au cours de leurs relations, est celui prévu pour les agents

immobiliers soumis à la loi dite loi « Hoguet» du 2 janvier 1970 dont les dispositions prévoient que

l’apporteur d’affaires ne peut pas réclamer le versement de sa commission si l’opération immobilière

envisagée ne s’est pas réalisée ; – si selon la jurisprudence établie, la loi « Hoguet » ne s’applique pas

aux apporteurs d’affaires occasionnels, le principe liant le versement d’une commission au succès

d’une opération immobilière s’applique en toutes circonstances ; – la rémunération de l’intermédiaire

occasionnel n’est pas exigible, si le contrat n’est pas conclu selon un droit commun de l’activité de

l’intermédiaire en affaire constitué de quelques idées clés s’articulant autour de l’obligation de

moyens pèsant en principe sur ce type de professionnel; – le droit à rémunération de la société EOLE,

convenu avec la société CAIE selon des principes identiques à ceux retenus par la jurisprudence, doit

être déterminé au regard des engagements pris par les parties et plus encore, au regard des

énonciations des deux lettres adressées les 28 avril 2011 et 19 décembre 2011 par la société Crédit

Agricole ; – les sociétés concernées n’ont dans aucune de ces lettres, voulu subordonner le droit à

rémunération de la société CAIE au volume de leurs échanges ou encore, prévoir le versement d’une

rémunération en cas de non-réalisation de la vente ; – le caractère forfaitaire de la rémunération

convenue atteste encore que les parties n’ont pas entendu établir un quelconque lien, entre le volume

de leurs échanges et les conditions dans lesquelles la société EOLE pourrait réclamer le versement de

la commission prévue ; – il est pour le moins usuel qu’un apporteur d’affaires occasionnel engage des

démarches entre l’acquéreur potentiel et le vendeur pour permettre la vente puisque son droit à

rémunération est conditionné au succès de l’opération ; – les démarches de la société EOLE restent en l’espèce à relativiser, M. A X étant également intervenu dans les discussions avec la

société Crédit Agricole comme en témoigne sa lettre du 20 avril 2011 adressée à la société EOLE ; -

selon les documents présentés aux débats, la société Crédit Agricole et M. A X ont

directement échangé des courriels avec copie pour la société EOLE ; – celle-ci n’étaye par aucun

élément tangible, les réunions et les 'nombreuses' démarches qu’elle prétend avoir effectuées ; – le

jugement entrepris devra donc être confirmé ; – les motifs de non-réalisation de la vente sont sans

incidence sur le droit à rémunération de la société EOLE ; – il est en l’espèce, établi et non contesté

par celle-ci que des recours contentieux et gracieux ont été formés les 9 et 10 janvier 2013 contre le

permis de construire délivré le 12 novembre 2012; – la société Crédit Agricole ayant en mars 2013,

été contrainte de ne pas réaliser l’opération immobilière envisagée et donc, de ne pas poursuivre

l’acquisition des terrains litigieux, la société EOLE ne peut pas, sérieusement soutenir que la

non-réalisation de la vente lui serait imputable ; – consciente que l’abandon du projet immobilier

résulte de recours à l’encontre du permis de construire, la société EOLE entend reprocher à la société

Crédit Agricole de ne pas s’être prévalue de la condition suspensive stipulée à l’article 8.2.8 de la

promesse unilatérale de vente du 1^er décembre 2011 ; – ces affirmations ne peuvent sérieusement

fonder, un quelconque droit à rémunération de la société EOLE puisque, le mécanisme contractuel

prévu à l’article 8.2.8 de la promesse unilatérale de vente du 1^er décembre 2011, ne concerne que les

rapports entre les parties signataires ; – la circonstance que la société Crédit Agricole ne se serait pas

prévalue de la défaillance de la condition suspensive dans le délai imparti, ce qui n’est pas démontré,

ne constitue par ailleurs pas, un motif susceptible de caractériser un quelconque manquement à

l’origine de l’abandon du projet puisque, les recours contentieux et gracieux exercés courant janvier

2013 ont conduit la société CAIE, à abandonner le projet d’acquisition des terrains appartenant à M.

A X ; – la société EOLE ne peut pas davantage insinuer que son droit à rémunération

reposerait sur une condition potestative;

— l’abandon du projet a été motivé par un événement indépendant de la volonté du bénéficiaire de la

promesse de vente ; – l’insertion dans une promesse de vente, d’une condition suspensive, tenant à

l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours ne présente aucun caractère potestatif, son

bénéficiaire n’ayant aucune maîtrise sur l’existence ou non d’un éventuel recours amiable et/ou

contentieux ; – la société EOLE prétend enfin à tort, que la société Crédit Agricole aurait versé à M.

A X l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente car, si tel

avait été le cas, la société Crédit Agricole aurait versé 487 500€ visés à l’article 7.3 de la promesse

unilatérale de vente du 1^er décembre 2011 et non pas, 410 000€ ainsi que soutenu par la société

EOLE ; -en transigeant avec M. A X, la société CAIE ne peut être considérée comme

ayant reconnu sa défaillance sauf à dénaturer l’objet d’une transaction n’impliquant pas pour autant,

une reconnaissance de responsabilité ; – il est finalement démontré, que la société EOLE n’est pas,en

application de l’article1134 du code civil, fondée à réclamer une quelconque commission à la société

Crédit Agricole, l’acquisition du terrain n’étant jamais intervenue pour des motifs indépendants de la

volonté de celle-ci.

7. Vu l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, antérieure au 1^er

octobre 2016 ;

8. Au vu des éléments documentaire portés aux débats et de la discussion entre les parties, la

rémunération de la société Eole pour son activité d’entremise et de négociation menée à l’occasion du

projet porté par la société Crédit Agricole d’acquérir un terrain sis à Issy les Moulineaux appartenant

à M. A X dans le but de réaliser une opération immobilière, procède essentiellement de

deux écrits.

9. Le premier constitué par une lettre du 28 avril 2011 adressée par la société Crédit Agricole à la

société EOLE, précise ' Comme convenu, nous vous confirmons que, dans l’hypothèse où nos négociations aboutiraient à la réalisation de la vente de ce terrain au profit de Crédit Agricole Immobilier Promotion,

dans les 18 mois des présentes, nous serions en mesure de vous accorder une rémunération d’un montant de

3% hors taxe du prix d’acquisition hors taxe du terrain représentant la commission d’entremise pour ce

foncier. Cette rémunération serait payable par l’acquéreur dans le mois de la signature de l’acte authentique

de vente./Nous vous confirmons notre volonté d’aboutir à la signature d’une promesse de vente de ce terrain

dans les meilleurs délais

.'

10. Le second constitué d’une lettre du 19 décembre 2011 entre les mêmes parties indique : 'Nous faisons suite à notre courrier du 28 avril 2011 et vous confirmons que nous portons votre rémunération à un

moment forfaitisé de 120 000€ HT./L’ensemble des autres termes et conditions de notre lettre du 28 avril 2011

restent inchangés

.' (sic.)

11. Il est constant qu’un recours gracieux puis contentieux a été exercé par un voisin contre l’arrêté

du maire de la commune d’Issy les Moulineaux ayant délivré un permis de construire portant sur la

construction d’un immeuble de 19 logements sur le terrain litigieux – voir cote 6 du dossier de la

société EOLE et qu’ainsi, le projet d’acquisition envisagé par la société Crédit Agricole est devenu

caduc.

12. Il suit des termes clairs et univoques précités, qu’aucune rémunération n’est due à la société

EOLE pour l’hypothèse où la vente du terrain litigieux ne serait pas effective. Le second écrit précité

n’a en effet que modifié l’assiette de calcul de cette rémunération sans remettre en cause les

conditions convenues pour l’attribution de celle-ci.

13. En l’absence de faute caractérisée et d’intention de nuire imputable à la société Crédit Agricole

qui serait à l’origine de l’échec de la vente envisagée, le jugement entrepris doit donc être confirmé

en toutes ses dispositions.

14. Il est en effet constant que la non-réalisation de la vente effective est dans les circonstances de la

présente espèce due à un événement indépendant de la volonté du bénéficiaire de la promesse

unilatérale de vente signée le 1^er décembre 2011 puisqu’elle s’explique en réalité, par le recours

gracieux et contentieux exercé par un tiers propriétaire voisin, contre le permis de construire délivré

le 12 novembre 2012.

15. Il importe peu dans ces conditions, que la non-réalisation de la vente effective, résulte de la

décision de la société Crédit Agricole de ne pas lever l’option, la cause initiale procédant bien d’un événement indépendant de sa volonté.

Sur les dépens

16. Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

17. La société EOLE, partie perdante au sens de ces dispositions, sera condamnée aux entiers dépens

d’appel avec faculté de recouvrement direct en faveur de Maître B C.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire.

REÇOIT l’intervention volontaire de la société Crédit Agricole Immobilier Promotion, immatriculée

au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 397 942 004, à la présente instance.

DÉCLARE hors de cause la société Crédit Agricole Immobilier Entreprise anciennement

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 318 648 029 et radiée le

19 juillet 2016.

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce compris celles afférentes aux

dépens et aux frais irrépétibles.

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la société à responsabilité limitée Etudes et Organisations Logistiques et

Economiques aux entiers dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct en faveur de Maître

B C, avocat.

Vu l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à frais irrépétibles d’appel.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Sylvie MESLIN, Président et par Monsieur Z, Faisant Fonction de

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier f.f., Le président,