Cour d'appel de Riom, 1ère chambre, 18 juin 2018, n° 17/00724

TGI Cusset 19 décembre 2014

CA Riom
Infirmation partielle 18 juin 2018

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Manoeuvres dolosives de la SCI Résidence Le Cordat
La cour a constaté que la SCI n'a pas contesté l'annulation de la vente pour dol, ce qui justifie l'acceptation de la demande.
Accepté
Droit à la restitution suite à l'annulation de la vente
La cour a fixé la créance des acquéreurs au passif de la SCI pour la restitution du prix de vente.
Accepté
Préjudice moral subi par les acquéreurs
La cour a jugé que le préjudice moral des acquéreurs était justifié et a accordé des dommages et intérêts.
Accepté
Nullité du contrat de prêt en raison de l'annulation de la vente
La cour a confirmé l'annulation du contrat de prêt en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente.
Accepté
Restitution des sommes versées suite à l'annulation du prêt
La cour a ordonné la restitution des sommes versées au titre du prêt, après déduction de l'indemnité d'assurance.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 18 juin 2018, n° 17/00724
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	17/00724
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Cusset, 19 décembre 2014, N° 11/00595
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christophe STRAUDO, président
Avocat(s) :	Jean-Michel DE ROCQUIGNYAnne BARNOUDNicolas LARRATSonia BARGEJean-Baptiste PILASophie LACQUITBertrand MOREAU
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATSSCP D'AVOCATS COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIESONELAW
Parties :	Caisse de Crédit Mutuel CAISSE DE CREDIT AGRICOLE DE PARIS ET CD ILE DE FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 18 juin 2018

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 17/00724

SCP T-U F-P – Q F-P / X, R-S E épouse Y, H C es qualités de liquidateur de la SCI RESIDENCE LE CORDAT, CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE FRANCE

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 19 Décembre 2014, enregistrée sous le n° 11/00595

Arrêt rendu le LUNDI DIX HUIT JUIN DEUX MILLE DIX HUIT

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. H STRAUDO, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me S-Christine SEGUIN, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SCP T-U F-P – Q F-P

6 place du Président Wilson

[…]

représentée par M^e T-U DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ayant pour avocat M^e Nicolas LARRAT de la SCP G.L. LARRAT & N. LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

APPELANTE

ET :

M^me X, R-S E veuve Y agissant en son nom et es qualités d’ayant droit de son défunt mari

[…]

représentée par M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

plaidant par M^e T-Baptiste PILA de la SCP CURRAL PILA RIGAL, avocat au barreau de LYON

M. H C es qualités de liquidateur de la SCI RESIDENCE LE CORDAT

[…]

non représenté

N° 17/00724 – 2 -

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE FRANCE

[…]

représentée par M^e R G, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

plaidant par M^e Bertrand MOREAU de la SELARL B. MOREAU – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 14 mai 2018

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 juin 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. H STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

I. Les faits

Le groupe Simbiosis a constitué la Sci Résidence Le Cordat en vue de réaliser et de

vendre en l’état futur d’achèvement (VEFA) les lots de la résidence dénommée « Les

Hauts du Cordat » située sur la commune de Laprugne (Allier) dans le cadre d’une

opération de défiscalisation dite « Loi Demessine ZRR ». Cette opération consistait en la

réhabilitation de trois bâtiments anciennement à usage de logements pour les mineurs de la mine d’uranium de Saint-Priest-Laprugne, qui avait été fermée en 1980 et transformée ensuite en centre de vacances.

Avec le concours de la société Eurodome, également filiale du groupe Simbiosis, et

de divers intermédiaires, la Sci Résidence Le Cordat a ainsi proposé à la vente entre

2003 et 2008 au total 166 logements prévus dans les trois bâtiments de la résidence,

dénommés : « Le Polignac » (bâtiment A), « Le Bourbon » (bâtiment B) et « Le

Merc’ur » (bâtiment C).

Le projet devait être réalisé en deux tranches avec une livraison en fin d’année 2004

pour la première tranche portant sur le bâtiment B et au deuxième trimestre 2007 pour

la seconde tranche portant sur les bâtiments A et C.

Le 12 août 2002, le maire de la commune de Laprugne a délivré à la Sci Résidence

Le Cordat un permis de construire relatif au programme immobilier projeté, autorisant

alors la « restructuration » des bâtiments existants et « l’extension » à usage de résidence de tourisme pour une SHOB de 1032 m² et une SHON de 472 m². Un permis de construire « modificatif » a été pris ensuite le 2 septembre 2008, afin notamment d’augmenter le nombre de logements de 137 à 166.

…/…

N° 17/00724 – 3 -

Un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division a été reçu le 9 janvier 2004 par la Scp P-F et F, notaires associés à Toulouse, dont une copie a été publiée au bureau des hypothèques de Cusset le 20 février 2004.

Au cours des années 2004 à 2008, quelque 140 ventes de logements ont été régularisées auprès de particuliers intéressés par l’aspect financier de l’opération. Après signature des contrats de réservation, les actes authentiques de vente ont tous

été régularisés par le même office notarial de Toulouse : la Scp P-F et F.

Il était prévu dans le cadre de cette opération immobilière que les lots acquis seraient

donnés à bail pour une durée de douze années à la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du

Cordat créée pour la circonstance. Une convention de « bail commercial » a effectivement été signée en ce sens entre les acquéreurs et cette S.A.R.L..

Il était également prévu qu’au terme de douze années, les biens devaient être rachetés

par le promoteur, moyennant une plus-value au bénéfice des acquéreurs.

À effet de garantir tant le rachat des biens que le versement des loyers, la Sci Résidence Le Cordat et

la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat ont chacune conclu des conventions avec la société European Company of Guarantee, garantissant pour le montant de 12.726.074,03 euros le rachat à terme à tous les copropriétaires des lots composant le projet immobilier, et pour 658 451,84 euros le règlement des loyers aux copropriétaires. Il s’est avéré plus tard qu’en réalité la société European Company of Guarantee n’avait aucune autorisation ni agrément pour exercer en France des opérations d’assurance.

La SCI Résidence Le Cordat a par ailleurs fourni aux acquéreurs une garantie d’achèvement sous la forme d’un cautionnement qui lui a été consenti par la Société

Centrale pour le Financement de l’Immobilier (SOCFIM) pour les bâtiments A et C,

et par la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières (CEGI) pour le bâtiment

Dans l’acte authentique les acquéreurs ont pris l’engagement « irrévocable » de verser

toutes les sommes dues au titre de la vente sur ce compte financier centralisateur ouvert, mais dans le cahier des conditions générales annexé aux actes authentiques, ils ont donné pouvoir à la Sci Résidence Le Cordat pour percevoir les prêts qui leur ont été consentis, en fonction de l’avancement des travaux.

A la suite d’un contrat de réservation passé le 25 janvier 2006, et par acte notarié reçu le 24 juillet 2006 par la Scp P-F et F M. J Y et M^me X E épouse Y ont acquis en l’état futur d’achèvement et au prix de 123.808,78 euros le lot n° 6 du bâtiment A – Le Polignac.

Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt immobilier qu’ils ont souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France.

Une somme de 86.666,15 euros correspondant à 70 % du prix de vente a été versée lors de la signature de l’acte authentique.

Au total les époux Y ont réglé 90 % de l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 111.427,90 euros.

…/…

N° 17/00724 – 4 -

La mise en oeuvre de ce programme immobilier ne s’est toutefois pas déroulée comme

prévu.

' Concernant le bâtiment A « Le Polignac » :

La livraison était prévue en juin 2007.

Les actes notariés de vente ont été reçus entre 2006 et mai 2008, sur la base d’attestations de M. A, architecte d’exécution, établies notamment :

— le 26 avril 2006, attestant que les travaux de construction de la seconde tranche concernant les bâtiments A et C avaient atteint le stade du hors d’eau,

— le 21 septembre 2007, certifiant que les travaux étaenit au stade de la plomberie terminée.

Aucune déclaration d’achèvement des travaux n’est intervenue.

' Concernant le bâtiment B « Le Bourbon » :

La livraison était prévue à la fin de l’année 2004.

Les actes de vente ont été reçus entre janvier 2004 et mars 2008.

Dès le mois d’octobre 2004, la Sci Résidence le Cordat a informé des acquéreurs des

lots déjà vendus, de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait d’opérer cette livraison pour la date convenue et elle leur a proposé d’éditer quand même une déclaration de livraison de leur appartement à la date du 27 décembre 2004 et de mettre en place auprès de la société Gestion Les Hauts du Cordat, leur locataire et gestionnaire de la résidence, une enveloppe financière permettant le paiement des loyers à compter du 27 décembre 2004.

Pour la levée de derniers appels de fonds, M. B, architecte d’exécution, a délivré a la Sci Résidence Le Cordat le 27 décembre 2004 une attestation certifiant faussement que la résidence en était au stade de la livraison.

Les acquéreurs des lots du bâtiment B se sont intégralement libérés du prix de vente

et des sommes à titre de loyers leur ont été versées jusqu’en décembre 2007.

M. B a ensuite été remplacé M. A.

Une déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 30 décembre 2006 par M. A portant uniquement sur les logements du bâtiment B, mais non sur les locaux à usage commun.

' Concernant le bâtiment C « Le Merc’ur » :

La livraison était initialement prévue au deuxième trimestre 2007 (juin 2007).

Des actes notariés de vente ont été reçus en 2006 et septembre 2007 et, sur la base des attestations établies le 26 avril 2006, puis le 10 avril 2007 par monsieur K A, certifiant que la dernière tranche des travaux en était au stade de la plomberie terminée.

…/…

N° 17/00724 – 5 -

Un constat dressé par huissier de justice le 3 novembre 2008 atteste que les travaux

ont tout juste été entamés.

Aucune déclaration d’achèvement des travaux n’est intervenue.

******

La S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat a été placée en liquidation judiciaire par

jugement du tribunal de commerce de Cusset du 9 juillet 2008 et Maître L M,

mandataire-liquidateur, a résilié les baux commerciaux relatifs à la gestion de la résidence qui avaient été passés avec les propriétaires des lots.

La Sas Simbiosis a également été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 19 avril 2010.

De même la Sci Résidence Le Cordat a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 14 février 2011 et Maître C a été désigné comme mandataire-liquidateur.

L’ensemble de la résidence est depuis resté en état de total abandon.

Pour un plus ample exposé des faits, si nécessaire, la cour se reporte expressément au

jugement rendu par le tribunal de grande instance.

II. La procédure de première instance

Les 13 janvier, 14 janvier, 17 février et 14 avril 2011 M. et M^me Y (ou ci-après : les acquéreurs) ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Cusset : M^e C en sa qualité de liquidateur de la Sci Résidence Le Cordat (ou ci-après : le vendeur), la Scp P-F et F , (ou ci-après : le notaire), la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris Ile de France (ou ci-après : la banque) afin de voir prononcer l’annulation de la vente pour dol, et subsidiairement sa résolution en recherchant les responsabilités du notaire et de la banque.

Suivant un exposé exhaustif des faits et des prétentions des parties, auquel la cour fait

ici expressément référence, le tribunal de grande instance de Cusset a statué comme

suit dans le dispositif de son jugement rendu le 19 décembre 2014 :

— dit les époux J Y – X E recevables en leurs actions ;

— prononcé sur le fondement de l’article 1117 du code civil, l’annulation de la vente conclue en l’état futur d’achèvement entre la Sci Résidence Le Cordat et les époux J Y – X E suivant acte reçu le 24 juillet 2006 par la Scp P-F et F, et portant sur le lot n° 6 du bâtiment A – Le Polignac de ladite résidence ;

— prononcé l’annulation du contrat de prêt souscrit par les époux J Y – X E auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France ;

…/…

N° 17/00724 – 6 -

— fixé la créance des époux J Y – X E à figurer au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat aux sommes suivantes :

—  111.427,90 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

—  6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné la réintégration dans le patrimoine de la Sci Résidence le Cordat du lot n° 6 du bâtiment A
- Le Polignac de la résidence les Hauts du Cordat;

— condamné solidairement les époux J Y – X E à restituer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France la somme de 111.427,90 euros, avec intérêts au taux légal, mais sous déduction des sommes qu’ils ont réglées en principal, intérêts contractuels et frais, à l’exclusion des primes d’assurance décès-invalidité qui restent acquises à la société d’assurance ;

— condamné la Scp P-F et F à payer aux époux J Y – X E les sommes de :

—  3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  55.713,95 euros en cas d’impossibilité pour ces derniers de recouvrer intégralement auprès de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat la somme de 111.427,90 euros au titre de la restitution du prix d’achat de l’appartement ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les époux Y de leur action en responsabilité contre la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France ;

— dit que, dans les rapports entre elles, la Scp P-F et F doit être garantie et relevée indemne par la Sci Résidence le Cordat des condamnations indemnitaires ci-dessus prononcées à concurrence des trois quarts, et fixe sa créance à figurer au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 41.785,46 euros ;

— rejeté toutes autres demandes comme mal fondées ou sans objet ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— mis à la charge in solidum de la Scp P-F et F et du passif de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat les dépens de l’instance engagée par les époux D contre eux et qui, dans les rapports entre elles, seront supportés dans la proportion des trois quarts à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat et d’un quart à la charge de la Scp P-F et F, et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par maître Barge, avocat ;

— condamné les époux J Y – X E aux dépens relatifs à l’action engagée contre la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France et accordé à Maître G, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

…/…

N° 17/00724 – 7 -

III. La procédure d’appel

Dans des conditions de forme et de délai non contestées la Scp P-F et F a relevé appel général de ce jugement le 16 juin 2015 à l’encontre de toutes les parties.

Ce dossier a été enrôle sous le n° RG 15/01653.

Le 12 septembre 2016 le conseil des époux Y a dénoncé le décès de M. Y survenu le 21 décembre 2015.

Par ordonnance rendue le 13 octobre 2016 le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance, laquelle a été reprise par M^me E veuve Y en sa qualité d’unique héritière de son époux.

L’affaire a été réinscrite au rôle sous le n° RG 17/00724.

La clôture de la procédure, initialement fixée le 26 avril 2018, a été prononcée après accord des parties le 14 mai 2018.

******

Aux termes du dispositifs de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 6 mars 2018 la Scp P-F et F demande à la cour de :

AU PRINCIPAL :

CONFIRMER le jugement du 19 décembre 2014 en ce qu’il a retenu que la société notariale n’avait pu commettre aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle s’agissant du prétendu défaut de conformité du permis de construire, s’agissant du prétendu défaut de classement en résidence de tourisme, s’agissant de l’existence des garanties de loyers et de rachat et la solvabilité de la société garante, s’agissant de la prétendue privatisation des parties communes, s’agissant des prétendus risques technologiques ou de pollution, s’agissant des prétendues difficultés de réalisation du chantier du CORDAT et s’agissant de la prétendue surévaluation du prix de vente ;

LE REFORMANT POUR LE SURPLUS,

DIRE ET JUGER que la société notariale n’était pas tenue au titre de son devoir de conseil de vérifier la solvabilité de la S.A.R.L. DE GESTION LES HAUTS DE CORDAT ni sa capacité à exécuter les obligations contractuelles auxquelles elle était tenue au titre de la gestion de la future Résidence de Tourisme,

DIRE ET JUGER au surplus que la société notariale ne disposait d’aucun élément qu’elle n’avait pas à rechercher de nature à remettre en cause cette insolvabilité ou cette éventuelle défaillance de la société gestionnaire,

DÉBOUTER en conséquence M^me X E, veuve Y, de l’ensemble de ses demandes telle que présentées dans le cadre de son appel incident,

…/…

N° 17/00724 – 8 -

AU SUBSIDIAIRE, si la faute devait être confirmée :

DIRE ET JUGER que le lien de cause à effet entre les manquements imputés à faute à la société notariale et les préjudices dont il est poursuivi l’indemnisation n’est pas caractérisé,

DIRE ET JUGER en conséquence que la ou les fautes susceptibles d’être imputées à la société notariale au titre de son devoir de conseil n’ont pu générer aucune conséquence dommageable susceptible d’ouvrir droit à indemnisation,

DÉBOUTER en conséquence M^me X E, veuve Y, de l’ensemble de ses demandes,

AU TRÈS SUBSIDIAIRE, s’il devait être jugé que le lien de cause à effet est établi :

DIRE ET JUGER que M^me X E, veuve Y, ne pourra prétendre qu’à l’indemnisation d’une perte de chance de renoncer à acquérir, et dire et juger que cette perte de chance ne saurait excéder 5 % de la seule quote-part du prix de vente réglée par la comptabilité de l’Office Notarial,

RETENIR dans cette hypothèse que la propre faute commise par M^me X E, veuve Y, en procédant au règlement des appels de fonds en dehors du compte financier centralisateur devront réduire leur droit à indemnisation en ce qu’elles ont contribué à la survenance de la situation dommageable invoquée et ce à proportion de 10 %,

DIRE ET JUGER en conséquence que la société notariale ne pourrait qu’être condamnée à garantir la restitution du prix de vente en cas d’impossibilité pour la liquidation judiciaire de la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT de le rembourser à Monsieur et Madame J Y dans le cadre de la réalisation de son actif qu’à concurrence de ces pourcentages et des montants correspondants ;

DÉBOUTER Monsieur et Madame J Y du surplus de leurs demandes,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT à relever et garantir la société notariale de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Monsieur et Madame J Y à concurrence des trois quarts des sommes qui lui incomberont ;

FIXER en conséquence au passif de la liquidation judiciaire la créance de la société notariale ;

REFORMANT le jugement déféré, dire et juger que le CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE a manqué à son devoir de conseil envers les emprunteurs en les laissant procéder au règlement des appels de fonds au mépris de la centralisation financière dont il avait parfaitement connaissance et le condamner en conséquence à relever et garantir la société notariale des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à concurrence de 10 % ;

DEBOUTER le CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes telles que présentées à l’encontre de la société notariale dans le cadre de son appel incident,

…/…

N° 17/00724 – 9 -

CONDAMNER Monsieur et Madame J Y le CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE, chacun, au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

******

Dans le dispositif de conclusions n° 3 déposées et signifiées le 25 avril 2018 M^me Y demande à la cour de :

A titre principal :

CONSTATER la résistance dolosive de la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT lors de la vente du 24 juillet 2006 relative à l’immeuble sis à Laprugne (03250) lieu-dit LE CORDAT Bâtiment A « LE POLIGNAC » lot n° 6 ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER la non-conformité et la non délivrance de l’immeuble sis à Laprugne (03250) lieu-dit LE CORDAT Bâtiment A « LE POLIGNAC » lot n° 6 et l’inexécution fautive de la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT ;

En conséquence :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a annulé, d’une part, la vente en l’état futur d’achèvement sur le fondement du dol et, d’autre part, le prêt afférent ;

PRONONCER la nullité (sur le fondement du dol) ou la résolution (pour inexécution fautive) de la vente du 24 juillet 2006 entre Monsieur et Madame Y et la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT et concernant le lot n° 6 dans l’ensemble immobilier dénommée « Résidence les Hauts du Cordat » ;

CONSTATER ET FIXER la créance de Madame Y à titre chirographaire au passif de la liquidation judiciaire de la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT pour la somme 273.392,64 EUR ;

ANNULER rétroactivement le contrat de prêt souscrit le 4 octobre 2004 auprès de la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE ;

CONDAMNER la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE à devoir payer à Madame Y l’intégralité des sommes perçues au titre du contrat de prêt souscrit le 4 octobre 2004 dont les échéances du prêt, les intérêts contractuels, l’indemnité d’assurance découlant du décès de Monsieur Y, les frais de dossier, les frais de garantie, les frais d’assurance ;

CONDAMNER Madame Y d’avoir à payer à la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE le capital débloqué au titre du prêt du 4 octobre 2004 pour un montant de 111.427,90 EUR, duquel il convient de déduire la somme de 48.635,56 € au titre du remboursement du capital tiré de l’assurance décès souscrite par Monsieur Y ;

…/…

N° 17/00724 – 10 -

ORDONNER la compensation entre les fonds versés par Madame Y et ceux restitués par la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE PARIS ILE DE FRANCE ;

Par ailleurs :

CONDAMNER in solidum la SCP P, F & F et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ILE DE FRANCE à payer à Madame Y la somme de 273.392,64 EUR ;

En tout état de cause :

Y la somme de 10.000,00 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la SCP O C, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI RÉSIDENCE LE CORDAT, la SCP P, F & F, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ILE DE FRANCE aux entiers dépens de procédure, dont distraction au profit de Maître BARGE, Avocat au Barreau de CUSSET, au titre de l’article 699 du Code de procédure civile ;

******

Aux termes de conclusions n° 4 déposées et signifiées le 2 mai 2018 la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris Ile de France demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la demande formée par Madame Y en résolution de la vente et en nullité corrélative du prêt.

Si la Cour venait à confirmer en tout ou partie le jugement rendu en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP F-P dans la réalisation du préjudice qu’ont subi Monsieur et Madame Y du fait de l’annulation du contrat de vente et de celle corrélative du contrat de prêt,

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame Y à payer au Crédit Agricole la somme de 111 427,90 euros avec intérêt au taux légal sous déduction des sommes réglées à la Banque en principal et intérêts contractuels, y compris l’indemnité d’assurance versée pour 48 635,57 euros, hors primes d’assurance.

Débouter Madame Y de ses demandes en paiement par la banque des frais de dossier et de garantie, comme des frais d’assurance.

Constater que la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE-DE-FRANCE n’a pas manqué à ses obligations lors du déblocage des fonds,

…/…

N° 17/00724 – 11 -

Débouter en conséquence la SCP F-P de sa demande formée à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE-DE-FRANCE, et confirmer sur ce point le jugement rendu.

Recevoir la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE-DE-FRANCE en son appel incident tendant à la réparation de son préjudice,

En conséquence infirmer le jugement rendu et condamner la SCP F-P à lui payer au titre de l’article 1382 du code civil les intérêts au taux de 3,8 % l’an sur la somme de 111 427,89 euros à compter de la date de décaissement des fonds jusqu’à la suspension du paiement des échéances le 30 mai 2012 et ce avec intérêts au taux légal.

Condamner la SCP F-P à payer à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE-DE FRANCE au titre d’une perte de chance les intérêts sur la somme décaissée déduction à faire à sa date de l’indemnité d’assurance de 48 635,57 euros, au taux contractuel de 3,80 % du 30 mai 2012 jusqu’au terme du prêt tel que prévu au contrat soit le 5 février 2032.

Condamner la SCP F-P à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE-DE-FRANCE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCP F-P aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître G par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris Ile de France a déposé et signifié de nouvelles conclusions la 4 mai 2018 postérieurement à la clôture de la procédure.

******

Quoique régulièrement assigné avec dénonciation de la déclaration d’appel et des écritures des parties les 27 août 2015, 5 octobre 2015, 16 mars 2018, 18 avril 2018, M^e C, pris en sa qualité de liquidateur de la Sci Résidence le Cordat, n’a pas constitué avocat.

******

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la nullité de la vente et ses conséquences.

Attendu que la SCI Résidence Le Cordat, représentée par son mandataire liquidateur, n’a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l’annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance en raison du dol commis par le vendeur ;

…/…

N° 17/00724 – 12 -

Attendu qu’en tant que de besoin la cour adopte sur ce point les pertinents motifs des premiers juges, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation au titre de la fraction du prix de vente, réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence Le Cordat ;

Que les manoeuvres dolosives de la SCI Résidence le Cordat ayant conduit à l’annulation de la vente ont par ailleurs indiscutablement privé les acquéreurs d’un avantage fiscal que leur procurait leur achat dans le cadre de la loi Demessine ; qu’elles les ont également privés de la possibilité de percevoir les loyers escomptés ;

Que la perte de ces avantages était néanmoins soumise à des aléas résultant notamment de la situation financière de la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat et sa capacité à rentabiliser l’occupation de la résidence durant 12 ans et de l’évolution de leurs propres revenus imposables ;

Que dès lors ce préjudice sera réparé au titre d’une perte d’une chance de ne pas avoir pu bénéficier de l’opération de défiscalisation et des loyers escomptés supposant une affectation effective à la location, lequel sera fixé au vu des pièces produites aux débats à la somme de 50.000 euros ;

Attendu enfin qu’il est incontestable que les acquéreurs ont subi un préjudice lié à l’espérance déçue d’un placement financier qui leur avait été proposé par la SCI venderesse qui a justement été indemnisé par les premiers juges à hauteur de 6.000 euros et qui est exclusivement imputable à cette

société ;

Attendu que les créances de M^me E veuve Y seront en conséquence fixées au passif de la SCI Résidence le Cordat à la somme de167.427,90 euros se décomposant ainsi :

—  111.427,90 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente ;

—  50.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d’avantages fiscaux et de loyers ;

—  6.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Attendu que la décision déférée n’est pas contestée en ce qu’elle a prononcé l’annulation du contrat de prêt souscrit par les époux Y auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France ;

Qu’en raison de l’effet rétroactif attaché tant à l’annulation du contrat principal, le contrat de prêt est en effet censé n’avoir jamais existé ;

Que la décision déférée sera en conséquence confirmée par adoption de motifs en ce qu’elle a prononcé l’annulation du contrat de prêt souscrit par les époux Y ;

Qu’en revanche il résulte des pièces produites aux débats qu’à la suite du décès de M. Y survenu le 21 décembre 2015 une indemnité d’assurance d’un montant de 48.635,57 euros a été réglée à l’établissement bancaire ;

…/…

N° 17/00724 – 13 -

Qu’il convient dès lors de condamner M^me E veuve Y à restituer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France après déduction de l’indemnité d’assurance la somme de 62.792,33 euros sous déduction des sommes réglées par les emprunteurs à la banque en capital, intérêts et frais accessoires, à l’exception toutefois des primes d’assurance qui restent acquises à la société d’assurance les ayant couverts pour le risque décès-invalidité ;

II- Sur la responsabilité du notaire.

Attendu que s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ;

Que plus spécialement, en tant que rédacteur de l’acte, il est tenu d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d’autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ;

Attendu en outre que son devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l’acte qu’il a reçu est l’aboutissement d’une négociation personnellement menée par lui, ou que l’économie de l’acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c’est donc également à la lumière des

circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ;

Attendu que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l’année 2002 et au cours de l’année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement dans le présent dossier l’acte authentique de vente a été conclu le 24 juillet 2006 en l’état d’un contrat de réservation signé le 25 janvier 2006 et concernait un lot du bâtiment A ;

Attendu que pour rechercher la responsabilité professionnelle du notaire M^me E veuve Y fait essentiellement valoir qu’il a commis des fautes caractérisées constitutives d’un défaut majeur de mise en garde, d’information et de conseil et a été directement à l’origine des difficultés qu’elle a rencontrées avec son mari en procédant à une rédaction hasardeuse de l’acte de vente et en omettant de procéder à des vérifications élémentaires ;

Qu’elle précise à ce titre que l’étude notariale a accompagné le groupe Symbiosis sur d’autres projets immobiliers similaires de création de résidences de tourisme et qu’elle a été présente dans nombre d’actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l’achat qu’à la revente, de sorte qu’elle s’est située dans une situation de quasi-subordination, l’obligeant d’autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ;

…/…

N° 17/00724 – 14 -

Qu’elle fait valoir qu’en l’espèce la Scp P-F et F a reçu le 18 avril 2013 l’acte d’achat de l’ensemble immobilier par la Sci Résidence Le Cordat et a interrogé la mairie de Laprugne sur d’éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002 ;

Que le 9 janvier 2004 elle a reçu l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence litigieuse puis a reçu entre 2004 et 2008 tous les actes authentiques de vente des logements de cette résidence sans ignorer les objectifs de défiscalisation des investisseurs ;

Qu’elle expose que le notaire ne pouvait ignorer à la date de signature de l’acte authentique en juillet 2006 le retard pris par l’opération immobilière et l’impossibilité absolue de livrer la résidence en son entier et le bâtiment A en particulier au deuxième semestre 2007 ;

Qu’elle fait valoir à ce titre que la Scp P-F et F a été alerté par la mairie de Laprugne, dès le 28 novembre 2003, de ce que des procédures étaient déjà en cours à l’encontre du promoteur, l’invitant même à prendre attache avec un avocat du barreau de Vichy dont les coordonnées téléphoniques lui ont été communiquées ; qu’elle avait par ailleurs également été informée de l’existence d’une pollution par hydrocarbure ;

Que le notaire ne pouvait par ailleurs ignorer le retard pris sur le bâtiment B pour avoir reçu les 26 novembre 2004 et 19 avril 2005 deux actes de ventes portant sur des lots de ce bâtiment attestant qu’il était resté au stade hors d’eau durant toute cette période et que la livraison programmée dans un premier temps au 4^e trimestre 2004 avait été repoussée au 2^e trimestre 2005 ;

Qu’en tout état de cause la Scp P-F et F, si elle avait pris l’attache du promoteur au vu des éléments en sa possession, aurait été informée que :

— le 11 octobre 2005, soit antérieurement à l’acte de vente, la société EGM, locateur d’ouvrage, avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire bloquant la situation pendant de longs mois et obligeant le promoteur à financer les premiers loyers normalement dus aux acquéreurs ;

— le 14 décembre 2005, soit antérieurement à l’acte de vente, l’architecte du programme avait informé le promoteur de ce que les conditions climatiques n’avaient pas permis aux entreprises de respecter les délais ;

— le 19 juillet 2006,soit antérieurement à l’acte de vente, l’architecte du programme avait informé le promoteur que le bâtiment B n’avait pas pu être livré en juin 2006, la livraison étant reportée en octobre 2006.

Qu’elle en déduit qu’au mois de juillet 2006 lors de la signature de l’acte vente il était exclu que ladite résidence en son ensemble, d’une manière ou d’une autre, puisse débuter son activité dans les délais et qu’il appartenait dès lors au notaire de l’alerter ainsi que son mari de ce retard significatif et du fait que l’exploitation de la résidence en son entier en serait impactée d’autant qu’il ne pouvait ignorer que de très nombreuses résolutions amiables de vente allaient intervenir compte tenu des désordres inhérents au chantier ;

…/…

N° 17/00724 – 15 -

Qu’elle ajoute par ailleurs que le notaire n’a pas procédé aux vérifications élémentaires, et notamment ne les a pas alertés sur les difficultés financières rencontrées par la S.A.R.L. Gestion Les Hauts du Cordat dont les capitaux propres étaient négatifs entre 2005 et 2007 ;

Qu’elle indique par ailleurs que l’étude notariale ne pouvait ignorer que les garanties locatives et de rachat à terme, non datées, telles qu’émanant d’une obscure société étrangère, ne présentaient aucune sécurité ;

Qu’elle précise que le notaire a également manqué à ses obligations en ne vérifiant pas l’existence d’un permis de construire conforme au programme immobilier, en ne les informant pas de la privatisation des parties communes et du défaut de classement des immeubles en résidence de tourisme, et en ne les mettant pas en garde sur la surévaluation du prix de vente et les risques technologiques et de pollution pesant sur le site ;

Attendu qu’il convient néanmoins de relever en premier lieu que les risques inhérents à l’investissement en zone de revitalisation rurale réalisé par les acquéreurs dépendaient essentiellement de la pérennité de l’exploitant et de la rentabilité locative ;

Que les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu’à la date de signature de l’acte authentique de vente en juillet 2006 le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d’autres programmes immobiliers sur le territoire national ;

Qu’en effet il n’est pas démontré l’existence de faits portés à la connaissance de l’étude notariale avant la régularisation de cet acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur l’opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ;

Qu’il convient par ailleurs de constater qu’il n’est nullement démontré que l’étude notariale ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ;

Qu’elle n’a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l’état d’autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002, lequel avait autorisé la restructuration et l’extension des bâtiments existants à destination d’une résidence de tourisme au vu d’un projet architectural conforme aux dispositions

alors applicables en la matière ;

Qu’il ne ressort d’aucun des éléments du dossier qu’elle serait intervenue dans la signature des baux commerciaux établis entre les acquéreurs et la S.A.R.L. Gestion Les Hauts du Cordat ;

Que l’acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l’ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ;

…/…

N° 17/00724 – 16 -

Qu’à ce titre il ne saurait être reproché au notaire d’avoir failli à son devoir de conseil alors que l’acte de vente précisait le nécessaire classement de l’ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d’un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ;

Que la cour observe par ailleurs que pour des questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l’objet du projet ; que sans procéder à un coûteux voyage, même éloignés, ils pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l’attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ;

Attendu qu’en deuxième lieu il n’est pas possible d’affirmer que le notaire en juillet 2016, puisqu’il avait précédemment reçu des actes lors de ce programme immobilier ou d’autres, pouvait ou devait savoir que celui-ci échouerait ; qu’une telle affirmation supposerait une collusion frauduleuse et générale de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n’est pas réellement soutenu ni encore moins démontré ;

Qu’il n’est pas rapporté l’existence de faits portés à la connaissance de l’étude notariale avant la régularisation de l’acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur le chantier ;

Que si l’achèvement du bâtiment B prévu initialement à la fin de l’année 2004 n’était pas intervenu, rien ne permet en effet d’établir que le notaire pouvait en juillet 2006 être en mesure de mettre en garde les époux Y au vu de ce seul élément alors qu’ils se portaient acquéreurs d’un lot du bâtiment A dont la livraison était prévue en juin 2007 comme celle du bâtiment C ;

Qu’aucun élément ne permet d’établir que l’étude notariale ait été informée de difficultés particulières affectant les actes passés antérieurement en son étude par les acquéreurs du bâtiment B ; qu’il n’avait reçu à cette date aucun acte de résolutions amiables de ventes engagées à l’initiative de certains acquéreurs, lesquelles ne sont intervenues qu’à partir de la fin du mois d’octobre 2016 et ont donné lieu pour certaines à des reventes avec une forte plus-value ;

Qu’ainsi le seul retard dans l’achèvement du bâtiment B confronté aux délais de livraison des bâtiments A et C et à l’absence de toute information provenant d’acquéreurs déçus et d’actes de revente, ne lui imposait pas de fournir aux époux D une information spécifique sur ce retard ;

Qu’il convient de relever en outre que l’étude notariale était dépositaire de la convention de cautionnement signée entre la Sci Résidence Le Cordat et la Société Centrale pour le Financement de l’Immobilier (SOCFIM) en date du 22 juin 2006 dans laquelle il était expressément indiqué en page 3 que la première tranche de travaux consistant en la restructuration du bâtiment B comprenant 71 logements et les parties communes était en cours de livraison ;

…/…

N° 17/00724 – 17 -

Que par ailleurs dans le cadre de son obligation de conseil il ne lui appartenait pas en l’absence de tout élément de nature à l’alerter de s’assurer de manière factuelle de la santé financière de la S.A.R.L. Gestion Les Hauts du Cordat alors que celle-ci n’a été placée en liquidation judiciaire que le 9 juillet 2008 ;

Qu’il ne ressort en outre d’aucune des pièces produites aux débats qu’elle ait été informée en juillet 2016 que des sommes avaient été versées à certains acquéreurs du bâtiment B en compensation des retards de livraison à partir de fonds provenant de la S.A.R.L. Gestion les Hauts du Cordat ;

Attendu qu’il n’est pas démontré dans ces conditions que le notaire connaissait ou pouvait appréhender, à la place qui était la sienne, l’ensemble des difficultés qui affectaient ce programme immobilier et qui auguraient fort mal de son avenir ;

Qu’il ne saurait dès lors être reproché à la Scp notariale d’avoir manqué à son devoir d’information et conseil à l’égard des époux Y et les avoir laissés s’engager dans un investissement hasardeux ;

Attendu qu’il en va de même pour le risque d’inachèvement des travaux, dont rien ne démontre que le notaire pouvait le soupçonner dès le mois de juillet 2006 en l’état des attestations de travaux en sa possession et des informations contenues dans la convention de cautionnement du 22 juin 2006 attestant de la livraison en cours du bâtiment B ;

Que la cour observe par ailleurs qu’il s’agit d’un aléa possible, comme tant d’autres événements indésirables, que par principe n’importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer d’autant que ce risque était couvert par une garantie d’achèvement et que les époux Y avaient parfaitement été informés aux termes de l’acte de vente des modalités de virements des appels de fonds dans le cadre du contrat de VEFA ;

Attendu qu’en considération de ce précède, et en l’absence de démonstration d’un manquement avéré du notaire à ses obligations d’information et de conseil au titre notamment des retards de l’opération immobilière et des difficultés financières rencontrées par la S.A.R.L. Gestion Les Hauts du Cordat, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a retenu de ces chefs la responsabilité de l’étude notariale ;

Attendu que pour le reste, les premiers juges, par de justes motifs que la cour adopte, ont pertinemment écarté l’ensemble des autres griefs reprochés au notaire ; que le permis de construire initialement délivré au mois d’août 2002, à le supposer erroné, a été régularisé par un nouveau permis de construire ; que le défaut de classement en résidence de tourisme ne pouvait pas être connu dès l’origine puisque ce classement intervient seulement lorsque le bâtiment est entièrement terminé et en état d’être occupé ; qu’il n’est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement des acquéreurs lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé, à titre d’exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre « rénovation » et « construction », ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à leur avantage d’ailleurs ;

…/…

N° 17/00724 – 18 -

Qu’il paraît au contraire que ces éléments, parmi d’autres, n’auraient eu en réalité aucune importance pour eux ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et s’ils avaient pu en retirer sur le

long terme tous les bénéfices escomptés ;

Qu’en l’état de l’ensemble de ces éléments M^me E veuve Y ne pourra qu’être déboutée de ses demandes à l’encontre de la Scp P-F et F, ce qui rend sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par cette dernière.

III- Sur la responsabilité de la banque.

Attendu que le banquier dispensateur de crédit est essentiellement tenu, en application de l’article 1147 du code civil, d’une obligation de vérification et de mise en garde à l’égard des emprunteurs non avertis, concernant l’adéquation entre leurs ressources et la charge de l’emprunt, afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée par rapport aux échéances du prêt ; qu’en revanche, il n’est en principe pas obligé de contrôler en outre la pertinence et la viabilité de l’opération financée réalisée par l’emprunteur au moyen du prêt consenti ; que c’est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l’octroi du prêt, des risques de l’opération, qu’il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; que sous cette seule réserve la banque prêteuse n’est nullement fondée à s’immiscer dans les affaires de ses clients, en particulier la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers ;

Attendu que M^me E veuve Y reproche essentiellement à la banque ne pas avoir correctement rempli son devoir d’information, de vigilance et de conseil portant notamment sur la conformité du prix de vente aux conditions habituelles du marché alors qu’elle est un professionnel averti et rompu aux affaires immobilières et a été associée à l’opération immobilière litigieuse dans son ensemble, et depuis son origine ;

Qu’elle soutient en outre que le Crédit Agricole est également à l’origine du versement des fonds entre les mains du promoteur, et non sur le compte centralisateur, les privant du bénéfice du garant d’achèvement ;

Attendu que la responsabilité du banquier est donc ici recherchée en premier lieu uniquement sur le fondement de son obligation de conseil et de mise en garde au regard de l’opération immobilière envisagée par les époux Y ;

Mais attendu que d’aucune manière M^me E épouse Y ne démontre par des pièces suffisamment probantes que la banque, dans ce cas particulier et à la place qui était la sienne lors de la conclusion du contrat de prêt, avait de bonnes raisons, dès l’octroi du crédit, de supposer que l’opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un fiasco, et qu’elle lui a volontairement dissimulé ainsi qu’à son époux des informations qu’elle détenait ou ne pouvait ignorer, de nature à totalement les dissuader d’investir des fonds dans ce projet ;

Attendu qu’il n’est nullement démontré par ailleurs que l’établissement bancaire ait été associé à l’opération immobilière ou imposé par la SCI venderesse aux époux Y comme prêteur unique de deniers ;

…/…

N° 17/00724 – 19 -

Qu’en effet il n’apparaît pas à l’examen des pièces produites aux débats que la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France soit intervenue dans la mise en relation des acquéreurs avec le représentant du promoteur dans le cadre du contrat de réservation ; qu’il n’est par ailleurs nullement démontré que l’établissement bancaire ait réalisédes études d’investissement dans le cadre de l’opération immobilière en cause ou incité les époux Y à y investir ;

Que si la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France était effectivement partie à l’acte authentique de vente, il ne saurait être tiré de cette seule circonstance un manquement à ses obligations de conseil ;

Attendu par ailleurs que les mentions contenues dans cet acte faisait obligation aux acquéreurs, et non pas au banquier, de verser les fonds sur un compte centralisateur ;

Qu’il a en effet été expressément prévu dans la rubrique compte centralisateur que 'pour la réalisation du programme le vendeur a ouvert auprès de la Socfim un compte financier centralisateur. Il est convenu que tous les prix de vente devront être adressés sans aucune exception à ce compte financier centralisateur par les acquéreurs… Toutes les sommes dues par l’acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d’opération ouvert par le vendeur dans les livres de la Socfim par virement bancaire ou chèque libellé à l’ordre de la banque… En conséquence l’acquéreur prend ici l’engagement irrévocable de verser toutes les sommes dues au titre la vente, notamment l’intégralité des appels de fonds au compte financier centralisateur…' ;

Qu’aux termes du cahier des conditions générales de vente de la Résidence « Les Hauts du Cordat » reçu le 9 janvier 2004, (paragraphe VIII de ce Cahier des conditions générales pages10 et suivantes de ce document), il avait été prévu que le vendeur devait indiquer par lettre à l’acquéreur, lors de chaque appel de fonds, la somme à verser, l’état d’avancement des travaux, et aussi le lieu de paiement ; qu’il était ensuite stipulé, dans un paragraphe intitulé 'mandats- dispositions diverses' (page 12), que 'le vendeur aura[it] tous pouvoirs pour percevoir les prêts pour le compte des acquéreurs, en fonction l’avancement des travaux' ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que l’établissement bancaire prêteur n’avait aucune obligation de verser directement sur le compte centralisateur les appels de fonds, mais devait les remettre aux acquéreurs-emprunteurs ou toute personne désignée par eux, comme étant habilitée à les recevoir ;

Que M^me E veuve Y ne saurait en conséquence reprocher à la banque ne pas avoir appliqué les règles du compte centralisateur dont le respect, selon les termes clairs et précis de l’acte de vente, lui incombait uniquement ainsi qu’à son époux ;

Que la cour relève par ailleurs que le versement des appels de fonds postérieurs au versement initial effectué entre les mains du notaire ont été réalisés à la suite de demandes des époux Y faisant part à la banque de leur accord formel au déblocage des fonds en l’état des décomptes adressés par le promoteur ;

…/…

N° 17/00724 – 20 -

Qu’il n’appartenait pas à la banque en l’état de ces éléments de vérifier l’état effectif d’avancement des travaux et de s’assurer de leur bon déroulement, de sorte qu’aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ne peut être relevée à ce titre ;

Que par ailleurs les règlements en cause n’ont pas été opérés directement par la banque mais à l’aide de deux chèques établis les 1^er juin 2007 et 6 octobre 2007 par les époux Y à l’ordre de la SCI Le Cordat pour des montants de 12.380,87 euros que l’établissement bancaire ne pouvait qu’honorer ;

Attendu que pour toutes ces raisons, auxquelles la cour ajoute en tant que de besoin les pertinents motifs du premier juge, celui-ci a valablement rejeté les demandes formées contre la banque.

IV- les demandes formées par la banque à l’encontre du notaire.

Attendu que pour les motifs précédemment énoncés et en l’absence de faute retenue à l’encontre de la Scp P-F et F, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France ne pourra qu’être déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre de la Scp P-F et F.

V- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu qu’étant à l’origine de l’annulation de la vente, la procédure la liquidation de judiciaire de la Sci les Hauts du Cordat supportera les dépens de première instance et d’appel ;

Que pour le surplus il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me E veuve D les frais irrépétibles exposés au cours de la procédure de première instance et d’appel ;

Qu’il convient dès lors de confirmer de ce chef la décision déférée, sauf à la débouter de ses demandes de frais irrépétibles formées à l’encontre de la Scp P-F et F dont la responsabilité n’a pas été retenue, et de lui allouer une somme complémentaire de 3.000 euros qui sera supportée par la liquidation de judiciaire de la Sci les Hauts du Cordat ;

Que des considérations d’équité commandent enfin de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’étude notariale et de la banque.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en dernier ressort et par arrêt réputé contradictoire,

Confirme la décision entreprise hormis en ses dispositions ayant :

— fixé la créance des époux E à figurer au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat à la somme de 117.427, 90 euros au titre du prix de vente et des dommages et intérêts ;

…/…

N° 17/00724 – 21 -

— condamné solidairement les époux J Y – X E à restituer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France la somme de 111.427,90 euros, avec intérêts au taux légal sous déduction des sommes réglées en principal, intérêts contractuels et frais, à l’exclusion des primes d’assurance décès-invalidité qui restent acquises à la société d’assurance ;

— condamné la Scp P-F et F à payer aux époux J Y – X E les sommes de:

—  3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mis à la charge in solidum de la Scp P-F et F et du passif de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat les dépens de l’instance engagée par les époux Y contre eux et qui, dans les rapports entre elles, seront supportés dans la proportion des trois quarts à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence le Cordat et d’un quart à la charge de la Scp P-F et F, et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par maître Barge, avocat ;

Et statuant de ces chefs infirmés :

Fixe la créance de M^me X E veuve Y au passif de la Sci Résidence Le Cordat à la somme de 167.427,90 euros se décomposant ainsi :

—  111.427,90 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente ;

—  50.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d’avantages fiscaux et de loyers ;

—  6.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne M^me E veuve Y à restituer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France, après déduction de l’indemnité d’assurance perçue à la suite du décès de M. Y, la somme de 62.792,33 euros sous déduction des sommes réglées par les emprunteurs à la banque en capital, intérêts et frais accessoires, à l’exception toutefois des primes d’assurance qui restent acquises à la société d’assurance les ayant couverts pour le risque décès-invalidité ;

…/…

N° 17/00724 – 22 -

Déboute M^me E veuve Y de ses demandes formées à l’encontre de la Scp P-F et F

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance à l’encontre ou au profit de la Scp P-F et F ;

Dit que les dépens de première instance seront supportés par la liquidation de judiciaire de la Sci les Hauts du Cordat représentée par M^e H C ;

Y ajoutant :

Condamne la liquidation de judiciaire de la Sci les Hauts du Cordat représentée par M^e H C à verser à M^me E veuve Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens d’appel seront supportés par la liquidation de judiciaire de la Sci les Hauts du Cordat représentée par M^e H C et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier le président