COUR D’APPEL

DE RIOM

Deuxième Chambre Civile

ARRET N° .

DU 12 janvier 2021

AFFAIRE N° : N° RG 18/01921 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FCEJ

AG/RG

ARRÊT RENDU LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

ENTRE :

Monsieur Y X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

Représentant : M^e Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocat au barreau D’AURILLAC

APPELANT

ET :

Madame A B épouse X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

Représentant : M^e Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC -

Représentant : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

LA SARL X

Société à responsabilité limitée inscrite au RCS D’AURILLAC sous le numéro 345 187 231

dont le siège social est situé au […]

[…]

Représentant : la SARL LA CLE DES CHAMPS – C.MALRIC – M. NOUVELLON – C. BOUTIE – J.TERLIER – J-V.DELPONT, avocat au barreau d’ALBI

Représentant : M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMES

Décision déférée à la cour :

jugement au fond, origine tribunal de grande instance d’AURILLAC, décision attaquée en date du 02 juillet 2018, enregistrée sous le n° 15/00792

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur Alexandre GROZINGER, Président

Madame Jocelyne KRAEMER-PIFFAUT, Conseiller

Madame Florence BREYSSE, Conseiller

GREFFIER

Madame Rémédios GLUCK, greffier lors de l’appel de la cause et du prononcé

DÉBATS : L’affaire a été débattue le 24 novembre 2020 en audience publique, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alexandre GROZINGER magistrat chargé du rapport

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 12 janvier 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur GROZINGER, président, et par Madame GLUCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par un jugement en date du 2 juillet 2018 le tribunal de grande instance d’Aurillac a :

Rejeté la demande de mise hors de cause formulée par Monsieur Y X,

Rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir soulevée par Monsieur Y X,

Déclaré en conséquence recevable la demande reconventionnelle formulée par M^me A X,

Condamné M^me A X à prendre en charge la réfection de l’intégralité de la toiture du bâtiment donné à bail à la SARL X,

Dit que les sommes perçues par la SARL X suite au sinistre déclaré le 6 mars 2017 viendront en déduction du coût de la réfection de l’intégralité de la toiture du bâtiment,

Condamné Monsieur Y X, nu-propriétaire, à garantir M^me A X au titre de la réfection de l’intégralité de la toiture du bâtiment,

Débouté la SARL X de ses autres demandes tendant à la prise en charge de travaux sur le bâtiment donné à bail,

Débouté la SARL X de ses autres demandes en remboursement de factures et de sa demande en dommages-intérêts,

Débouté Monsieur Y X de l’ensemble de ses demandes,

Monsieur Y X a interjeté appel le 28 septembre 2018.

Il expose, suivant des conclusions en date du 14 juin 2019, qu’il est associé avec son épouse de la SARL X qui est titulaire d’un bail commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bestiaux . Ledit bail à commencé à courir le 1^er janvier 1999.

Le 26 mai 1999, ses parents lui avait fait donation, avec réserve d’usufruit, du bâtiment objet du bail.

Monsieur X soutient que cette donation partage n’avait pas pour effet d’exonérer les bailleurs de leurs obligations envers le preneur. L’usufruitier serait tenu de toutes les obligations du bailleur à l’égard des locataires de l’immeuble sur lequel porte son usufruit.

Il en résulterait que M^me A X doit prendre en charge les grosses réparations découlant du bail commercial.

Elle ne justifierait, par ailleurs, d’aucune dépense d’entretien ayant pu prévenir les grosses réparations à venir.

En outre elle n’aurait pas respecté ses obligations en matière d’assurance du bien comme le prévoyait les dispositions contractuelles.

Monsieur Y X soutient ainsi qu’aucune garantie ne peut lui être opposée.

M^me A X aurait engagé sa responsabilité contractuelle en ne respectant pas son obligation de veiller à la conservation des biens donnés à bail.

Monsieur X conclut à l’infirmation du jugement déféré et au débouté de sa mère.

Il réclame la condamnation de cette dernière à lui verser une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La SARL X fait valoir, suivant des conclusions en date du 18 juin 2019, qu’elle fait siennes les conclusions de Monsieur Y X concernant l’absence de garantie opposable à ce dernier.

Une expertise aurait décrit l’état de la toiture et notamment le fait qu’elle était amiantée et fissurée.

Elle demande que les travaux soient réalisés dans un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt sous astreinte de 250 euros par jour de retard.

La réfection des deux portails serait aussi des travaux incombant à la bailleresse.

La SARL X sollicite la condamnation de cette dernière à faire réaliser les travaux en question dans les mêmes conditions de délai et d’astreinte.

Elle formule une demande identique pour la réfection du mur Est.

Deux factures de juin 2015 à hauteur de 1208,28 euros et de 2236,74 euros sont réclamées comme étant non

prescrites.

M^me X aurait été parfaitement informée de la dégradation des lieux et aurait maintenu durant des années son inertie volontaire.

Une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts est réclamée.

Aucune assurance concernant les risques que doit couvrir le bailleur ne serait justifiée.

La SARL X sollicite que M^me X soit condamnée à déférer à cette obligation sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt.

Elle demande le remboursement de la somme de 10 516,47 euros engagée à titre de cotisations d’assurances.

La SARL X demande au surplus un montant de 10 000 euros par application de l’article 700 du CPC.

M^me X, indique, suivant des conclusions en date du 7 janvier 2020, qu’un certain nombre de désordres serait du à de l’oxydation par défaut d’entretien.

En toute hypothèse, son fils Y, nu-propriétaire, serait tenu de la garantir sur le fondement des articles 605 et 606 du code civil.

Elle soutient qu’elle n’avait aucunement été informée de désordres qui auraient relevé de sa responsabilité de co-contractante et aucun élément n’établirait une quelconque perte d’exploitation liée à une impossibilité ou une diminution de la jouissance des lieux loués.

La demande de dommages et intérêts devra être ainsi écartée.

S’agissant de la toiture, il ne serait pas mentionné que cette dernière ne remplissait plus son office.

M^me X conclut principalement au rejet de cette prétention et, subsidiairement, à la confirmation du premier jugement s’agissant de la garantie de Monsieur X.

La demande de mise en place de compteurs défalqueurs d’eau et d’électricité serait irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel.

Elle sollicite la condamnation in solidum de Monsieur X et de la SARL X à lui verser une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La procédure a été clôturée le 24 février 2020 et l’arrêt a été mis en délibéré au 12 janvier 2021.

SUR CE

Vu les articles 605 et 606 du code civil ;

Attendu qu’en l’espèce les époux X ont donné à bail commercial à la SARL X un bâtiment avec terrain autour ; le tout d’une superficie d’environ 5000 m2 situé à SAINT-MAMET LA SALVETAT ;

Attendu qu’il était prévu au contrat que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et qu’il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ;

Attendu que le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts suivant l’usage sans déroger aux obligations mises à la charge du preneur ;

Attendu que suivant un acte en date du 26 mai 1999 les époux X ont donné à leur fils Y et à son épouse, la nue propriété des biens en question sous réserve d’usufruit ; qu’il était précisé que les usufruitiers veilleront à la conservation des biens et qu’ils devront continuer l’assurance contre l’incendie et autres risques et en acquitter exactement les primes ;

Attendu qu’il était indiqué qu’ils devaient maintenir les immeubles en bon état de réparations et d’entretien et que les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil seront à la charge des donataires ;

Attendu qu’il est de jurisprudence constante que l’usufruitier ne peut pas agir contre le nu-propriétaire au titre de la prise en charge de grosses réparations nécessaires durant la durée de l’usufruit ; qu’il doit être constaté que l’acte de donation-partage ne déroge pas aux règles du droit commun en la matière ;

Attendu que le litige concerne M^me X bailleresse et son preneur la SARL X ;

Attendu que suivant un rapport d’expertise en date du 11 février 2015 il est mentionné que les travaux relevant des grosses réparations concernent la réfection de la couverture et les deux portails du pignon est ;

Attendu qu’il est constant que le contrat de bail prévoit que le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts ; que le preneur n’est pas tenu des réparations en question sauf à établir que ces dernières seraient dues à un défaut de réparations locatives soit de dégradations de son fait ; que cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce ; que le jugement déféré sera ainsi confirmé quant à la condamnation de M^me X bailleresse à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture du bâtiment donné à bail ;

Attendu que Monsieur Y X est tiers à ce contrat de bail ; que la bailleresse doit respecter ses obligations contractuelles sans mettre en cause le nu-propriétaire des lieux sur un autre fondement ; qu’en outre l’usufruitier ne peut pas contraindre ce dernier à effectuer des grosses réparations et que l’acte de donation partage du 26 mai 1999 ne déroge pas aux règles de droit commun en la matière; qu’il s’ensuit que la demande de garantie formée à l’encontre de Monsieur Y X sera écartée ;

Attendu qu’il ressort de l’expertise réalisée par Monsieur Z que les travaux portant sur les portails en façade Est sont des grosses réparations ; qu’il s’agit effectivement du clos ;

Attendu cependant qu’il est précisé que la présence d’une oxydation est due à un défaut d’entretien ; qu’il doit ainsi en être déduit que le preneur a été défaillant quant à son obligation d’entretien à ce titre et que les réparations nécessaires ne peuvent pas être mises à la charge de la bailleresse ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la prétention formulée sur ce point par la SARL X ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte au regard de l’importance des travaux et de la durée de la procédure ;

Attendu que les factures en date des 13 et 15 juin 2015 concernent des travaux d’électricité et de chauffage sanitaire ; qu’il ne s’agit aucunement de grosses réparations décrites par l’expert ; que la demande de remboursement présentée par la SARL X sera écartée ;

Attendu que M^me X justifie de la réalité d’assurances prises au titre de ses biens agricoles et de sa responsabilité civile personnelle consenties par GROUPAMA le 3 janvier 2014 ; que son obligation contractuelle a ainsi été respectée ;

Attendu que le preneur doit, dans le cadre du bail commercial signé, s’assurer contre l’incendie, l’explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et le dégât des eaux ainsi que pour le matériel, aménagements, équipements et autres marchandises et objets mobiliers ; qu’au surplus une assurance responsabilité civile du fait de

l’exploitation devait être souscrite par ses soins ;

Attendu qu’il est justifié de la souscription de contrats d’assurances conformes à ces risques auprès de la société ALLIANZ par la SARL X ;

Attendu que cette dernière ne justifie pas en quoi les contrats en question ne devait pas être souscrits et qu’elle serait fondée à réclamer le remboursement des cotisations acquittées à son bailleur ; que la demande formulée à ce titre sera ainsi écartée ;

Attendu que la demande de pose de compteurs distincts d’eau et d’électricité se rattache au litige ; que l’exception d’irrecevabilité au motif de demande nouvelle en cause d’appel sera rejetée ;

Attendu qu’il ressort d’un courrier en date du 18 décembre 2018 qu’il était demandé à la bailleresse la mise en place de compteurs défalqueurs en raison de la présence de deux entités juridiques différentes liées par des baux d’une nature distincte ;

Attendu que cette prétention est légitime eu égard à la nécessité d’assurer une jouissance paisible au preneur et notamment quant à la connaissance exacte des consommations d’électricité et d’eau de ce dernier ;

Attendu qu’il sera ainsi fait droit à cette demande de la SARL X ;

Attendu que cette dernière n’établit la réalité d’aucun trouble de jouissance né de l’action de M^me X ni d’un préjudice supporté du fait de la détermination du périmètre des travaux à réaliser et de l’imputabilité de ces derniers ; que la demande de dommages et intérêts sera ainsi écartée ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties la somme exposée au titre des frais irrépétibles ;

Attendu qu’eu égard à la nature de l’affaire, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare l’appel recevable en la forme,

Au fond,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aurillac en date du 2 juillet 2018 sauf en ce qu’il a condamné Monsieur Y X à garantir Madame A X au titre de la réfection de l’intégralité de la toiture du bâtiment,

Le réforme sur ce point ,et, statuant à nouveau,

Déboute M^me X de sa demande de garantie envers son fils concernant la prise en charge des travaux de toiture,

Y ajoutant,

Dit que M^me X devra mettre en place des compteurs défalqueurs pour l’eau et l’électricité,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne chacune des parties à payer ses propres dépens.

Le greffier Le Président