COUR D’APPEL

DE [Localité 20]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 17 décembre 2024

N° RG 22/02284 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F5N6

— LB- Arrêt n°

[X] [I] / [O] [Z], [Y] [Z], [C] [Z] épouse [G], [V] [Z]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15], décision attaquée en date du 08 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/02057

Arrêt rendu le MARDI DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [X] [I]

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentée par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [O] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

et

M. [Y] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 16]

[Localité 9]

et

Mme [C] [Z] épouse [G]

[Adresse 8]

[Localité 12]

et

M. [V] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Tous quatre représentés par Maître Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 octobre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M^me BEDOS, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Mme [X] [I] est propriétaire de deux parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 19] (Puy-de-Dôme), la première cadastrée AA n°[Cadastre 4], sur laquelle elle a fait édifier une maison d’habitation en 1978, la seconde cadastrée AA n°[Cadastre 3].

Mme [C] [G], M. [O] [Z], M. [Y] [Z] et M. [V] [Z] sont propriétaires sur la même commune de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 2].

Mme [X] [I] projette de faire construire une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée n°AA [Cadastre 3], bordée en son aspect est par le [Adresse 14] et en son aspect ouest par la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 4] Dans cette perspective, elle a présenté le 3 mars 2020 une demande d’obtention d’un certificat d’urbanisme. Le 16 mars 2020, le maire de la commune de [Localité 19] a délivré un « certificat d’urbanisme non réalisable », mentionnant une impossibilité de réaliser l’opération envisagée.

Considérant que l’aboutissement de son projet nécessitait la création d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 2], Madame [I], après avoir entrepris des démarches amiables envers les consorts [U], les a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance rendue le 6 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rejeté la demande d’expertise, relevant d’une part que l’impossibilité d’accès par la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 4] n’était pas établie de manière suffisamment incontestable pour justifier l’intervention du juge des référés, d’autre part qu’il résultait du certificat d’urbanisme du 16 mars 2020 que l’opération n’était pas envisageable alors que le terrain était situé dans une zone naturelle et intégré dans un périmètre de protection d’un monument historique, enfin qu’un certificat d’urbanisme non réalisable avait été délivré le 22 décembre 2020 à M. [O] [Z], mentionnant également l’impossibilité d’utiliser le terrain cadastré AA n°[Cadastre 2] en raison notamment d’une capacité insuffisante de la voirie, en l’occurrence l'[Adresse 13].

Par acte d’huissier signifié le 3 juin 2021, Mme [I] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand Mme [C] [G], M. [O] [Z], M. [Y] [Z] et M. [V] [Z] aux fins de constatation de l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3] et de reconnaissance d’une servitude de passage sur une bande de terrain de trois mètres de large prise à l’aspect ouest de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 2].

Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :

— Dit que le fonds cadastré AA [Cadastre 3] situé à [Localité 19] et appartenant à Mme [X] [I] est enclavé faute de pouvoir disposer d’un accès réel à la voie publique ;

— Rejette la demande de création, formée en application de l’article 682 du code civil, par Mme [X] [I], d’une servitude de passage sur le fonds cadastré AA [Cadastre 2] ;

— Rejette la demande d’expertise formée par Mme [X] [I] ;

— Condamne Mme [X] [I] aux dépens ;

— Condamne Mme [X] [I] à verser à MM. [O], [Y] et [V] [Z] et Mme [C] [G] ensemble la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée le 8 décembre 2022, limitant son recours aux chefs du jugement ayant rejeté ses demandes tendant à la reconnaissance d’une servitude de passage sur le fonds cadastré AA n°[Cadastre 2] et à l’organisation d’une mesure d’expertise et l’ayant condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 juillet 2024.

Vu les conclusions de Mme [X] [I] en date du 2 juillet 2024 ;

Vu les conclusions de Mme [C] [G], M. [O] [Z], M. [Y] [Z] et M. [V] [Z] en date du 24 juin 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3], propriété de Mme [I] (appel incident) :

Les consorts [U] ont relevé appel incident du chef du jugement ayant retenu que le fonds cadastré AA n°[Cadastre 3], propriété de Mme [I], était enclavé.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est constant que la notion d’enclave doit être appréciée en considération de la globalité d’une propriété et au regard de l’organisation interne de l’immeuble. Il en résulte que, lorsqu’une parcelle ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique mais que le requérant est également propriétaire d’une parcelle contiguë qui dispose quant à elle d’un tel accès, il appartient au propriétaire des fonds de réaliser tous les aménagements permettent de remédier aux difficultés de communication interne entre ses diverses parcelles, sauf à démontrer que de tels aménagements seraient matériellement impossibles ou économiquement disproportionnés.

En l’espèce, Mme [I], qui est propriétaire de deux parcelles contiguës cadastrées respectivement AA n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], soutient que la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3], sur laquelle elle souhaite faire construire, est enclavée.

Elle souligne en premier lieu que la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3] ne peut être desservie en son aspect est par le chemin du Replot, classé en zone naturelle et non aménageable. Cette impossibilité d’accès et d’aménagement n’est pas discutée par les intimés, qui se trouvent d’ailleurs confrontés à la même difficulté pour leur parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 2].

Mme [I] soutient par ailleurs que la très forte déclivité de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 4] ferait obstacle à l’aménagement d’un passage permettant un accès avec un véhicule automobile.

Il est établi par les pièces communiquées, notamment par le relevé topographique produit en pièce n°5 par l’appelante, que les parcelles dont celle-ci est propriétaire sont contiguës sur un terrain en pente présentant une forte déclivité, le géomètre consulté sur ce point retenant un pourcentage de « pente moyenne d’accès à la parcelle n° [Cadastre 3] » de 31 %.

Il est patent que cette configuration fait obstacle en l’état à la construction projetée, ainsi que cela est confirmé dans un courriel en date du 18 février 2020 adressé à Mme [I] par l’architecte de la société [Adresse 18], qui précise que « même les engins de chantier auraient des difficultés à accéder [au] terrain et à y man’uvrer ».

Les intimés font cependant valoir à juste titre que ce seul constat d’une forte déclivité du terrain, rendant impossible actuellement la mise en oeuvre d’un chantier, ne suffit pas à établir qu’il n’existerait aucune possibilité d’aménagement permettant de créer sur la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 4] un accès praticable vers la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3].

Or, Mme [I] ne produit aucune pièce permettant de démontrer, soit que techniquement aucun aménagement n’est possible afin de créer sur sa propre parcelle un passage praticable pour des véhicules, soit que le coût de tels travaux serait économiquement disproportionné au regard de l’objectif poursuivi, étant observé qu’en toute hypothèse, l’exécution de travaux importants serait également incontournable si un passage permettant l’exercice de la servitude revendiquée sur le fonds voisin, cadastré AA n°[Cadastre 2], devait être créé.

Les intimés font par ailleurs observer justement que le maire de la commune de [Localité 19], dans un courrier adressé à Mme [I] en juin 2024, a lui-même évoqué l’éventualité que la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3] puisse être desservie par « une servitude de réseaux et de voirie sur la parcelle [Cadastre 6] AA [Cadastre 4] », précisant à cet égard qu’une telle opération, « malgré la complexité de mise en 'uvre, est possible et permettrait de 'désenclaver’dès aujourd’hui [la] parcelle [Cadastre 6] AA [Cadastre 3] .»

En considération de ces explications, il ne peut être retenu que la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3] est enclavée au sens de l’article 682 du code civil, de sorte que le jugement doit être infirmé sur ce point.

Le jugement sera en conséquence confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a rejeté d’une part la demande tendant à la reconnaissance d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 2], propriété des intimés, d’autre part la demande d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer l’assiette de la servitude revendiquée et d’évaluer l’indemnité due par le fonds dominant.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [I] supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer aux intimés, pris ensemble, la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— Dit que le fonds cadastré AA n°[Cadastre 3] situé à [Localité 19] et appartenant à Mme [X] [I] est enclavé ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— Déboute Mme [X] [I] de sa demande tendant à la reconnaissance de l’état d’enclave de la parcelle lui appartenant située sur le territoire de la commune de [Localité 19] (Puy-de-Dôme) cadastrée n°AA [Cadastre 3] ;

Confirme le jugement pour le surplus, par substitution de motifs,

Condamne Mme [X] [I] à payer à Mme [C] [G], M. [O] [Z], M. [Y] [Z] et M. [V] [Z], pris ensemble, la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [I] à supporter les dépens d’appel.

Le greffier Le président