COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 18 février 2025

N° RG 23/00456 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F7B3

— LB- Arrêt n°

Syndic. de copro. [Adresse 4] / [M] [O], [Y] [G], [W] [G], S.C.I. [S] [F] [N] (AGBM)

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 23 Février 2023, enregistrée sous le n° 20/03072

Arrêt rendu le MARDI DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 4] agissant par son syndic la SA FONCIER DOCHER INTER FRANCE ([Adresse 3])

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [M] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

M. [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

M. [W] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tous trois représentés par Maître Virginie DESSERT de la SCP VILLATTE- DESSERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.C.I. [S] [F] [N] (AGBM)

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 02 décembre 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 février 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 11 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant un acte authentique en date du 17 octobre 2008, Mme [M] [O], M. [Y] [G] et M. [W] [G] (ci-après les consorts [V]) sont propriétaires en indivision d’un appartement au deuxième étage d’un immeuble, constitué d’un rez-de-chaussée et trois étages desservis par un escalier extérieur et une coursive, situé [Adresse 4]), soumis au statut de la copropriété.

M.[K] [R] est propriétaire au troisième étage du même immeuble de trois studios situés au-dessus de l’appartement des consorts [V] et donnés en location à l’association La Croix Marine, afin de mise à disposition de personnes majeures placées sous mesure de protection.

Courant 2016, il est apparu un problème d’infestation par des punaises de lit dans les appartements des consorts [V] et de M.[K] [P]. Le service d’hygiène et de prévention de la ville de Clermont-Ferrand est intervenu le 4 juillet 2016 puis le 28 novembre 2016 dans l’appartement des consorts [V], occupé par Mme [M] [O] et M. [Y] [G], et le 10 août 2016 dans un des appartements de M.[K] [R], occupé par M. [C].

Fin septembre 2017, les consorts [V] et M.[K] [R], qui ont à nouveau constaté la présence de punaises de lit dans leurs appartements respectifs, ont fait intervenir M. [Z] [A], spécialisé en matière de désinsectisation.

Par courriers des 27 septembre et 29 septembre 2019, Mme [O] a signalé l’existence de ce problème à la SAS Foncia Docher Inter-France, syndic de la copropriété, précisant qu’un autre appartement donné en location par M. [R], occupé par M. [L] [U], était également infesté et qu’il était nécessaire qu’il soit traité en urgence, attirant en outre l’attention du syndic sur le fait que des meubles étaient entreposés sans précautions particulières dans la cour de l’immeuble.

Par courrier du 3 octobre 2017, le syndic de la copropriété a alerté l’ensemble des copropriétaires au sujet d’un problème d’infestation de plusieurs logements par des punaises de lit, persistant malgré plusieurs interventions, les informant que le service de désinsectisation de la ville passerait le 23 octobre 2017 afin de poser des testeurs destinés à détecter les logements infestés, insistant par ailleurs sur la nécessité de permettre l’accès aux appartements et annexant à son courrier un article de presse relatif aux préconisations à respecter pour évacuer les meubles des logements infestés.

Par courriel en date du 4 octobre 2017, Mme [O] a demandé au syndic de provoquer l’organisation d’une assemblée générale exceptionnelle afin « de budgétiser les interventions à venir ».

Par courriel du même jour, le syndic de copropriété a rappelé à l’ensemble des copropriétaires que la copropriété était dans l’attente du passage des services techniques de la ville pour la mise en place des testeurs qui permettraient de cibler les logements infestés, précisant qu’il ne pouvait en l’état prendre aucune autre mesure alors que le problème avait été constaté seulement dans des parties privatives qu’il n’était pas en mesure de contrôler et au titre desquelles il ne pouvait engager des frais. Le syndic précisait également dans cette correspondance, que, s’agissant de la cour et des coursives, il avait été sollicité un devis pour un traitement chimique, mais qu’une intervention dans les communs ne serait pas probante alors que les insectes avaient dû trouver refuge ailleurs. Il était également précisé dans ce courrier, en caractères gras et soulignés, qu’il appartenait aux copropriétaires d’informer les locataires sur l’interdiction d’évacuer ou de stocker tout encombrant dans les parties communes et qu’un protocole devait être respecté s’agissant des literies, canapés et meubles infestés, à savoir l’emballage de ceux-ci pour éviter toute propagation.

Par un nouveau courriel du 4 octobre 2017, Mme [O] a réclamé des informations quant à sa demande d’organisation d’une assemblée générale, indiquant par ailleurs au syndic qu'« [Ils] quittaient le logement » le soir même.

Par courriel en réponse en date du 5 octobre 2017, le syndic a indiqué à nouveau que les frais pour les traitements privatifs ne pouvaient être engagés par la copropriété, précisant qu’en conséquence l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire n’était pas nécessaire.

Courant octobre, à deux reprises, Mme [O] a signalé au syndic avoir pu constater qu’un matelas, un canapé et d’autres meubles étaient encore présents dans la cour, sollicitant ce dernier afin de contraindre les propriétaires à débarrasser les espaces communs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 novembre 2017, le syndic de la copropriété a avisé M. [R] que les résultats des testeurs récupérés le 31 octobre 2017 étaient positifs pour les appartements de M. [H] et M. [U], soulignant que ces appartements, dans un état d’hygiène déplorable, restaient infestés de punaises de lit malgré les traitements chimiques employés et rappelant que la désinsectisation devait être accompagnée d’un protocole à respecter pour une efficacité totale, à savoir, isolement et nettoyage à 60°des literies et linges, traitement des plinthes et papiers décollés, obturation du sac de l’aspirateur.

Dans ce même courrier, le syndicat précisait que d’autres logements étaient infestés de sorte que la jouissance paisible de l’immeuble n’était plus assurée, mettant en demeure M. [R] d’une part d’intervenir auprès des locataires et de l’association La Croix Marine afin qu’une société de nettoyage spécialisée soit mandatée pour mettre en 'uvre le protocole et assurer un entretien continu des logements, d’autre part de justifier de l’accomplissement de ces démarches.

Par actes d’huissier signifiés les 27 et 30 avril 2018, les consorts [V] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Foncia Docher Inter-France, pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance rendue le 31 mai 2018, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise qui a été confiée à M. [T]. Celui-ci a été remplacé par M.[B].

Par ordonnance de référé rendue le 23 juillet 2019, le juge des référés, saisi par actes d’huissier signifiés les 11 et 12 avril 2019 à l’initiative de M. [K] [R] et du syndicat des copropriétaires, a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à M. [D] [H], l’association La Croix Marine d’Auvergne, ès qualités de curateur de ce dernier, M. [L] [U], l’association La croix Marine d’Auvergne, ès qualités de curateur de ce dernier, et la SA Allianz Iard, ès qualités d’assureur de l’association La Croix Marine d’Auvergne.

L’expert a déposé un pré-rapport le 4 novembre 2019, précisant avoir procédé à une visite des lieux le 16 janvier 2019 puis le 23 juillet 2019 et préconisant, afin de remédier à l’infestation et aux désordres constatés dans l’appartement des requérants, de traiter l’ensemble des appartements de l’immeuble ainsi que les plinthes des parties communes donnant sur les coursives et l’escalier.

L’expert a déposé son rapport définitif le 17 décembre 2019, indiquant que l’immeuble était infesté de punaises de lit malgré la mise en oeuvre de traitements partiels dans certains appartements, expliquant cette situation par la structure de l’immeuble, constitué de planchers en bois au travers desquels les punaises peuvent migrer d’un appartement à l’autre et concluant à nouveau à la nécessité, afin d’éradiquer le problème, de procéder à un traitement global de l’immeuble, ce en une seule fois, en évacuant et en détruisant le mobilier infesté.

Le syndic de la copropriété a provoqué la tenue d’une assemblée générale extraordinaire qui a été tenue le 10 janvier 2020 et au cours de laquelle ont été adoptées une résolution prévoyant l’exécution des travaux de traitement simultané des parties privatives et communes et une résolution relative au choix par le conseil syndical de l’entreprise à laquelle seraient confiés les travaux.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder au traitement de désinsectisation de l’ensemble de l’immeuble le 24 mars 2020 par la société ISS Hygiène & Prévention.

Par acte d’huissier signifié le 16 septembre 2020, Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, ès qualités, pour obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Par jugement rendu le 23 février 2023, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :

— Rejette la demande formée par Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] au titre du préjudice matériel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à verser à Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] ensemble la somme de 27'753,92 euros en réparation d’un préjudice de jouissance ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à verser à Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] ensemble la somme de 6000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, aux dépens, comprenant les frais de référé et d’expertise ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à verser à Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] ensemble la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], agissant par son syndic la SAS Foncia Docher Inter-France, a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 14 mars 2023.

La SCI [S] [F], copropriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4], est intervenue volontairement à la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2024.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en date du 26 novembre 2024 ;

Vu les conclusions de Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] en date du 7 novembre 2024 ;

Vu les conclusions de la SCI [S] [F] en date du 19 novembre 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur l’intervention de la SCI [S] [F] :

Les intimés concluent dans le dispositif de leurs écritures, sans développer aucune explication à cet égard dans la discussion, à l’irrecevabilité de l’intervention de la SCI [S] [F].

L’intervention de la SCI [S] [F] est une intervention accessoire en application de l’article 330 du code de procédure civile, alors qu’elle appuie les prétentions du syndicat des copropriétaires. Cette intervention est recevable dans la mesure où la SCI [S] [F], en sa qualité de copropriétaire, a intérêt à soutenir devant la cour le syndicat des copropriétaires.

— Sur les constatations de l’expert judiciaire :

L’expert judiciaire, qui a procédé à des constatations sur les lieux le 16 janvier 2019 puis le 16 octobre 2019, a déposé un pré-rapport le 5 novembre 2019, indiquant avoir pu visiter seulement les appartements de M. [R], occupés respectivement par M. [H], Mme [X] et M.[U], l’appartement des consorts [V], et les appartements de M. [S] [F], occupés respectivement par M. [J] et M.[I] [E].

Aux termes de ce pré-rapport, l’expert a indiqué avoir constaté la présence de punaises de lit vivantes dans l’appartement occupé par M.[U], précisant au sujet de l’appartement occupé par M. [Y] [G] et Mme [O] : « celui-ci a été infesté (et l’est certainement encore) par des punaises de lit », et, au sujet du logement loué à M.[I] [E], avoir relevé des traces d’insecticide, le locataire ayant en outre ayant déclaré avoir également été confronté à une infestation et avoir procédé lui-même au traitement antiparasites. L’expert a en outre expliqué avoir été « informé que les logements loués à Mme [X] et M.[U] avaient été infestés et avaient été traités ». Lors de la seconde visite, l’expert a pu observer l’absence de punaises de lit dans ces deux logements, supposant qu’un traitement avait été mis en 'uvre.

L’expert a souligné dans le pré-rapport que les punaises de lit pouvaient se développer n’importe où mais qu’elles avaient toutefois plus de chances de proliférer dans les appartements mal entretenus que dans les appartements propres et rangés et encore que les désordres se situaient dans un immeuble ancien avec des planchers en bois permettant facilement aux punaises de lit de migrer d’un appartement à l’autre. L’expert a en outre indiqué que, les appartements étant traités les uns après les autres sans traitement de l’ensemble de l’immeuble, il n’était pas possible de déterminer l’origine de la propagation des punaises de lit et qu’il était en conséquence nécessaire, afin de remédier à l’infestation et aux désordres constatés dans l’appartement des requérants de traiter l’ensemble des appartements de l’immeuble ainsi que les « plinthes des parties communes donnant sur les coursives et l’escalier ».

L’expert a déposé son rapport définitif le 17 décembre 2019. S’agissant des constatations effectuées au cours des visites des 16 janvier et 17 octobre 2019, il indique :

« Nous avons constaté des présences de punaises de lit dans l’appartement occupé par M. [U] ainsi que dans l’appartement occupé par Mme [O] et M. [G].

Nous n’avons pas constaté de présence de punaises de lit mais des traces d’insecticide dans le logement du premier étage occupé par M.[I] [E].

M.[I] [E] nous a informé que l’appartement qu’il occupait était également infesté de punaises de lit et qu’il assurait lui-même des traitements antiparasites.

Nous avons été informés que les autres appartements appartenant à M. [R], au 3e étage (occupés actuellement par M.[H] et Mme [X]) avaient été infestés par les punaises de lit et avait été traités. Nous avons constaté que l’espace situé sous les plinthes de l’appartement de M. [H] avait été colmaté par du mastic acrylique, certainement pour limiter la prolifération des punaises de lit dans cet appartement.

Lors de notre seconde visite contradictoire, nous n’avons également pas constaté de présence de punaises de lit dans ces deux logements.(sic)

Il semble également que l’appartement occupé par M. [U] [L] ait été traité entre nos deux visites car nous n’avons pas constaté de présence de punaises de lit dans cet appartement lors de notre seconde visite ».

L’expert préconise, afin d’éradiquer le problème, qu’il soit procédé à un traitement global de l’immeuble, ce en une seule fois, en évacuant et en détruisant le mobilier infesté. Il souligne qu'« Il conviendra [que Mme [O]] se débarrasse des meubles en tissu (canapé en particulier et literie). L’ensemble des occupants devront également se débarrasser de leurs meubles et literie. »

Il conclut son rapport dans les termes suivants :

« Nous avons visité contradictoirement l’immeuble situé [Adresse 4] à deux reprises.

Nous avons constaté que des punaises de lit infestaient l’immeuble malgré le fait que les traitements partiels aient été effectués dans certains appartements. Les punaises de lit se déplacent d’appartements en appartements au fur et à mesure que des traitements partiels sont effectués, ceci à cause de la structure de l’immeuble qui est constitué de planchers bois au travers desquels les punaises peuvent migrer d’un appartement à l’autre.

Il n’est pas possible de déterminer à partir de quel appartement les désordres prennent leur origine. Il s’agit d’un problème que la copropriété doit éradiquer dans son ensemble en faisant réaliser un traitement global de l’immeuble. Si un seul appartement n’est pas traité il y a de forts risques que les punaises de lit reviennent.

La responsabilité de la copropriété est engagée du fait qu’elle n’ait pas fait réaliser un traitement curatif de l’ensemble de l’immeuble.

Le montant des travaux à engager pour remédier aux désordres peut être évalué à 4400 € TTC. »

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Aux termes de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la cause, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, c’est par une juste appréciation des éléments qui lui étaient soumis et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, pour écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de ces dispositions, a considéré qu’au regard des constatations effectuées par l’expert judiciaire et des conclusions de son rapport, il ne pouvait être affirmé que les dommages résultant de l’infestation par des punaises de lit trouveraient leur origine dans les parties communes, en l’absence d’identification du foyer initial de développement des insectes, quand bien même les parties communes, en l’occurrence les planchers en bois, auraient contribué à la circulation des insectes au sein du bâtiment.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par les consorts [V] sur le fondement de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, organisée par l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur la responsabilité de droit commun du syndicat des copropriétaires :

Il est constant que la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires organisée par l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de l’engagement de sa responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil pour une faute commise dans l’exercice de ses pouvoirs de gestion, étant rappelé qu’en vertu de l’article 14 alinéa 4 de cette même loi, le syndicat doit veiller à la conservation de l’immeuble et que, selon l’article 9 de la loi, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée par la défaillance de son mandataire, le syndic, dans l’exercice des missions qui lui sont confiées, étant précisé que celui-ci est chargé notamment, aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

S’agissant spécifiquement de l’infestation d’un immeuble en copropriété par des nuisibles dont la présence est détectée uniquement dans une partie privative et non dans le reste de l’immeuble, il appartient au syndic d’informer les copropriétaires du risque de contamination de l’immeuble, et de s’enquérir sur la présence de nuisibles dans d’autres appartements afin de proposer l’intervention d’une entreprise spécialisée.

S’il est établi en revanche que les parties communes de l’immeuble sont également infestées ou encore s’il apparaît que le problème d’infestation est généralisé, il appartient alors au syndicat des copropriétaires ou à son mandataire, au regard de l’obligation qui incombe à chacun d’eux de veiller à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, de déclencher les mécanismes permettant la mise en 'uvre des mesures nécessaires à l’arrêt de la prolifération constatée.

— Sur l’existence d’une faute à la charge du syndicat des copropriétaires :

Il ressort de la chronologie des faits rappelés dans l’exposé du litige que la présence de punaises de lit a concerné dans un premier temps, à savoir courant 2016, puis en mai 2017 et enfin à partir du mois de septembre 2019, uniquement les appartements des consorts [V] et de M. [R].

Il sera observé à cet égard que si M.[A], spécialiste intervenu à la demande de ces derniers, fait état dans une correspondance du 3 octobre 2017, dont on ignore au demeurant à qui elle est adressée, d’une « infestation [telle] que l’ensemble du bâtiment est touché ainsi que les communs », cette affirmation n’est étayée par aucune référence à des constatations précises auxquelles il aurait procédé dans les parties communes. Par ailleurs, il n’est communiqué aucune pièce, telle que des attestations d’habitants de l’immeuble, confirmant la présence de punaises dans les parties communes à ce moment-là.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre quant à lui plusieurs attestations de locataires ou de propriétaires de l’immeuble dont il ressort que le problème d’infestation par des punaises de lit n’a pas concerné tous les logements de sorte qu’il ne peut être considéré qu’au moment des premières doléances émises par Mme [O], l’infestation était généralisée.

Suite aux interpellations du syndic de la copropriété par Mme [O] à la fin du mois de septembre 2017, celui-ci a alerté l’ensemble des copropriétaires, par courrier du 3 octobre 2017, quant à l’existence d’un problème persistant d’infestation de plusieurs logements par des punaises de lit, malgré plusieurs interventions, les informant d’un passage du service de désinsectisation de la ville le 23 octobre 2017 dans le but de poser des testeurs afin de détecter les logements touchés par ce problème, de la nécessité de permettre l’accès aux appartements, annexant en outre à son courrier un article de presse sur les préconisations à respecter.

Cette mise en garde a été réitérée par courriel du 4 octobre 2017, aux termes duquel le syndic de copropriété a avisé l’ensemble des copropriétaires que la mise en place des testeurs permettrait de cibler les logements infestés précisant également dans cette correspondance, que, s’agissant de la cour et des coursives, il était dans l’attente d’un devis pour un traitement chimique, mais qu’une intervention à ce titre ne serait pas probante alors que les insectes avaient trouvé refuge ailleurs, demandant encore aux copropriétaires d’informer leurs locataires quant à l’interdiction d’évacuer ou de stocker tout encombrant dans les parties communes et rappelant à ce sujet le protocole à respecter s’agissant des literies, canapés et meubles infestés, à savoir l’emballage de ceux-ci pour éviter toute propagation.

Par ailleurs, suite aux résultats des testeurs récupérés le 31 octobre 2017, positifs pour les appartements de M. [H] et M. [U], le syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 novembre 2017, a avisé de la situation le propriétaire concerné, à savoir M. [R], soulignant l’état d’hygiène déplorable des appartements mis en location et mentionnant expressément la nécessité d’accompagner la désinsectisation d’un protocole pour une efficacité réelle des mesures, à savoir, isolement et nettoyage à 60° des literies et linges, traitement des plinthes et papiers décollés, obturation du sac de l’aspirateur.

Par ce même courrier, le syndic a mis en demeure M. [R] d’intervenir auprès des locataires et de l’association La Croix Marine afin qu’une société de nettoyage spécialisée soit mandatée pour mettre en 'uvre le protocole et assurer un entretien continu des logements et de justifier de ses démarches. Il ressort des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires que M. [R] a justifié auprès de ce dernier avoir fait procéder entre le 3 octobre 2017 et le 31 juillet 2018 au traitement des appartements concernés.

Il apparaît ainsi que, face à un problème d’infestation qui n’a affecté dans un premier temps que certaines parties privatives de l’immeuble et qui concernait seulement certains copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, par son syndic, est intervenu conformément à son obligation d’information de l’ensemble des copropriétaires quant à un risque de contamination. Le syndicat des copropriétaires, par son syndic, a en outre pris les mesures qui s’imposaient alors, en sollicitant l’intervention du service de désinsectisation de la ville pour la pose de testeurs, en rappelant le protocole à respecter pour éviter toute propagation, et, au retour des testeurs, en mettant en demeure le copropriétaire concerné d’agir afin de mettre en 'uvre une désinsectisation accompagnée du protocole permettant d’en assurer l’efficacité totale.

L’insuffisance des interventions réalisées par les copropriétaires dans les parties privatives de l’immeuble a toutefois été mise en exergue ultérieurement dans le cadre des opérations d’expertise diligentées par M. [B]. Celui-ci a en effet pu constater lors de sa visite du 16 janvier 2019 la présence de punaises de lit dans l’appartement loué par M. [R] à M. [U] ainsi que dans l’appartement occupé par Mme [O] et M. [G]. Il a par ailleurs été informé d’un problème d’infestation affectant également un appartement appartenant à M. [F], occupé par M.[I] [E], celui-ci ayant indiqué qu’il assurait lui-même des traitements antiparasites.

L’expert a par ailleurs expliqué, dès le dépôt de son pré-rapport le 4 novembre 2019, qu’en considération de la structure de l’immeuble, constitué de planchers de bois au travers desquels les punaises peuvent migrer d’un appartement à l’autre, il était nécessaire, afin d’éradiquer le problème d’infestation dans son ensemble, de réaliser en une seule fois, un traitement global de l’immeuble. L’expert a confirmé sa position dans le rapport définitif déposé le 17 décembre 2019

Ces éléments ont ainsi mis en évidence au cours de l’automne 2019 la nécessité de prendre des mesures globales, dans l’intérêt collectif, afin d’éviter l’infestation successive et récurrente des parties privatives de l’immeuble, favorisée par la circulation des insectes à travers les planchers, parties communes, voire une infestation générale de l’immeuble.

Il ressort des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires qu’au cours de l’assemblée générale extraordinaire tenue le 10 janvier 2020, une résolution prévoyant l’exécution des travaux de traitement simultané des parties privatives et communes et une résolution relative au choix par le conseil syndical de l’entreprise à laquelle seraient confiés les travaux ont été adoptées.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder au traitement de désinsectisation de l’ensemble de l’immeuble le 24 mars 2020 par la société ISS Hygiène & Prévention.

Si le syndicat des copropriétaires s’est ainsi conformé aux préconisations faites par l’expert judiciaire dans son rapport définitif, il apparaît que celles-ci avaient déjà été formulées sans réserves dans le pré-rapport déposé le 4 novembre 2019. Or, au regard d’une situation relevant d’une certaine urgence, compte tenu de l’échec des actions entreprises dans les seules parties privatives et du risque caractérisé de généralisation à tout l’immeuble du phénomène d’infestation, le syndicat des copropriétaires, par son syndic, aurait dû réagir dès ce moment-là, par la convocation rapide de l’assemblée générale, étant rappelé encore que le syndic disposait quant à lui de la possibilité d’agir, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que, en tenant compte des délais convocation et du temps nécessaire à l’obtention d’un devis, le problème d’infestation aurait pu être réglé dès le mois de février 2020.

En considération de ces explications, il apparaît qu’il peut être reproché au syndicat des copropriétaires, à partir du dépôt du pré-rapport d’expertise judiciaire, un défaut de réactivité constitutif d’une faute engageant sa responsabilité à l’égard des intimés.

— Sur la réparation des préjudices en lien avec la faute retenue à la charge du syndicat des copropriétaires :

Il appartient à Mme [O] et à MM. [Y] et [W] [G] de démontrer l’existence d’un lien de causalité entre la faute pouvant être reprochée au syndicat des copropriétaires et les préjudices dont ils réclament réparation.

— Sur le préjudice matériel :

Les consorts [V] réclament l’indemnisation de divers préjudices matériels, constitués par les frais de renouvellement d’une partie de leur mobilier et de désinsectisation de leur appartement, ainsi que par les « frais afférents au logement » qu’ils ont dû quitter (EDF-GDF, assurance habitation, charges de copropriété, contrat d’entretien de la chaudière, abonnement téléphonique et télévision, taxe d’habitation), les frais d’abonnement pour l’utilisation d’un parking souterrain et d’abonnement aux transports collectifs et le coût d’organisation d’une d’expertise amiable attestant de l’absence de punaises de lit dans la perspective de la vente de ou la location de l’appartement.

Le tribunal a justement rejeté les demandes relatives au renouvellement du mobilier des intimés, alors que l’évacuation et la destruction de leurs meubles était inéluctable dès l’origine de l’infestation de leur appartement, ainsi que cela résulte clairement du rapport d’expertise, étant rappelé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas été retenue sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, mais à raison d’une faute liée à un retard d’intervention postérieurement au 4 novembre 2019.

Le tribunal a également justement rejeté la demande de remboursement des frais de désinsectisation, qui incombaient aux intimés s’agissant d’une infestation concernant initialement les parties privatives, ces frais étant sans lien avec le retard fautif reproché au syndicat des propriétaires, étant précisé encore que celui-ci a pris à sa charge les frais d’intervention dans tous les appartements suite à la décision de l’assemblée générale du 10 janvier 2020, ainsi que cela résulte des factures communiquées par l’appelant.

En outre, il n’est produit aucun élément permettant de démontrer que la désinsectisation de l’ensemble de l’immeuble à laquelle a fait procéder le syndicat des copropriétaires le 24 mars 2020 aurait été inefficace, de sorte que la demande relative au remboursement d’une expertise amiable devant être réalisée pour vérifier l’absence de punaises de lit sur la base du devis produit en pièce no C13 n’est pas fondée.

Le tribunal encore considéré à juste titre que « les frais afférents au logement » ne justifiaient aucune indemnisation s’agissant soit de dépenses liées à la qualité de copropriétaire, occupant ou non de son lot, soit de dépenses liées à l’habitation ne devant être exposées qu’au titre d’un logement effectivement occupé.

Les intimés ne peuvent davantage obtenir réparation du préjudice qui serait constitué par l’abonnement pour un parking souterrain (« Parking de la Poterne ») au titre de l’année 2017, sans rapport avec la faute retenue à la charge du syndicat des copropriétaires, ou encore au titre de leur abonnement à un moyen de transport collectif « T2C », réparation réclamée « compte tenu de l’éloignement du nouveau domicile », sans plus de précisions et sans production d’aucun justificatif.

Le jugement sera en définitive confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité de demandes formulées par les consorts [V] au titre de la réparation de leur préjudice matériel.

— Sur le préjudice de jouissance :

Les intimés expliquent qu’ils ont dû être relogés provisoirement chez la s’ur de Mme [O] avant de louer un appartement le 1er mai 2018, ce dont il est justifié par les pièces communiquées.

Ils réclament en conséquence l’indemnisation des frais de loyer qu’ils ont dû exposer étant observé que cette situation de relogement n’a concerné que M.[Y] [G] et Mme [M] [O]. Il résulte en effet de l’ensemble des pièces du dossier que M. [W] [G] n’était pas occupant du logement. Par ailleurs, les quittances de loyer ont été délivrées à « M.[G] et Mme [O]. »

La réparation du préjudice de jouissance dans sa dimension financière est justifiée alors qu’il apparaît qu’à la date du dépôt du pré-rapport d’expertise, soit le 4 novembre 2019, le logement occupé par Mme [M] [O] et M. [Y] [G] était encore infesté de punaises de lit.

La faute retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires a été à l’origine d’un retard de l’ordre de six à sept semaines dans la mise en 'uvre d’une solution, de sorte qu’il devrait être considéré que le syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices résultant de cette situation subis du 1er février 2020 à la fin du mois de mars 2020, étant précisé que l’intervention aux fins de désinsectisation est intervenue le 24 mars 2020.

Cependant, le syndicat des copropriétaires, qui conclut à titre principal au débouté de toutes les demandes présentées par les consorts [V], demande à la cour, à titre subsidiaire, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, de « limiter le préjudice de jouissance à la période comprise entre le 1er mai 2018 et le 14 mars 2020 et réduire l’indemnité dans de notables proportions compte tenu du comportement de M. [G] et de Mme [O] ». La cour ne pouvant statuer infra petita, en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’étendue de la période d’indemnisation déterminée par le syndicat des copropriétaires lui-même ne peut être réduite.

Par ailleurs, il n’est pas établi que M. [Y] [G] et Mme [M] [O] aient tardé, postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, à mettre en 'uvre les préconisations de l’expert quant à la nécessaire évacuation du mobilier restant dans l’appartement, de sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir contribué à leur propre préjudice en ne procédant pas à l’enlèvement de tous les meubles, étant précisé encore que l’expert n’a pas relevé d’infestation particulière des literies et canapés dans le logement des intimés.

Il sera alloué en conséquence à M. [Y] [G] et Mme [M] [O], pris ensemble, en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 12'190,80 euros, correspondant au montant des loyers exposés du 1er mai 2018 au 24 mars 2020.

M. [W] [G] sera quant à lui débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance, étant précisé qu’il n’est pas justifié, ni même allégué, qu’il était occupant du logement

Le jugement entrepris, qui a pris en considération un préjudice subi jusqu’au mois de juillet 2022, pour accorder, aux trois demandeurs, pris ensemble, une somme de 27'755,92 euros, conformément à la demande qui était présentée, sera infirmé sur ce point.

— Sur le préjudice moral :

Les intimés indiquent qu’ils ont été contraints de quitter leur logement en urgence en raison de l’affectation de celui-ci par des punaises de lit. Toutefois, il résulte des développements précédents que l’origine de cette situation n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires.

Les intimés expliquent par ailleurs que l’état de santé de Mme [O], atteinte de fibromyalgie, s’est dégradé. Le justificatif produit concerne cependant un arrêt de maladie pour la période du 29 septembre 2017 au 16 octobre 2017.

Le préjudice moral subi par M. [Y] [G] et Mme [O], résultant directement du retard fautif imputé au syndicat des copropriétaires, est en réalité constitué uniquement par la contrariété résultant de la privation pendant quelques semaines supplémentaires de la possibilité de réintégrer leur logement, étant précisé que, sur ce point, l’appelant ne fait pas état d’une période d’indemnisation, contrairement à ce qui est le cas pour l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Ce préjudice sera en conséquence justement indemnisé par l’allocation à Mme [O] et à M. [Y] [G] d’une somme de 300 euros chacun. Le jugement sera en conséquence infirmé étant rappelé que le premier juge a pris en considération une période allant jusqu’au mois de juillet 2022.

M. [W] [G] sera débouté de sa demande, étant rappelé qu’il n’est pas justifié, ni même allégué, qu’il était occupant du logement et qu’il n’est développé dans les écritures des intimés aucune explication particulière s’agissant du préjudice moral dont il demande réparation.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires étant en grande partie accueillies, les dépens d’appel seront supportés par Mme [M] [O], M. [Y] [G] et M. [W] [G], qui seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

— Déclare recevable l’intervention de la SCI [S] [F], représentée par M. [N] [F] ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à verser à Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] ensemble la somme de 27'753,92 euros en réparation d’un préjudice de jouissance ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à verser à Mme [M] [O] et MM. [Y] et [W] [G] ensemble la somme de 6000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à payer à Mme [M] [O] et M. [Y] [G], pris ensemble, la somme 12'190,80 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Déboute M. [W] [G] de sa demande au titre de la réparation d’un préjudice de jouissance ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à payer à Mme [M] [O] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, à payer à M. [Y] [G] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Déboute M. [W] [G] de sa demande au titre de la réparation d’un préjudice moral ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne Mme [M] [O], M. [Y] et et M. [W] [G] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [M] [O], M. [Y] et et M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par la SAS Foncia Docher Inter-France, la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour.

Le greffier Le président