COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 17 Décembre 2025

N° RG 24/01733 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GIMX

ADV

Arrêt rendu le dix sept Décembre deux mille vingt cinq

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 09 septembre 2024, affaire enregistrée sous le n° 23/00243

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [L] [X]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Romain FORGETTE de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par M^e Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

M. [Z] [I]

Mme [B] [I]

[Adresse 14]

[Localité 10]

Représentés par M^e Romain FORGETTE de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par M^e Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

M. [C] [V]

Mme [G] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Romain FORGETTE de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par M^e Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

M. [S] [O]

Mme [B] [O]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentés par M^e Romain FORGETTE de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par M^e Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Mme [J] [H]

[Adresse 15]

[Localité 8]

Représentée par M^e Romain FORGETTE de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par M^e Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

ET :

Société APPART CITY

SAS immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 490 176 120

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Frédéric DABIENS de la SELARL DABIENS & DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER – et par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Me [R] [M]

[Adresse 17]

[Localité 9]

es qualitès de mandataire judiciaire de la société APPART’CITY

SAS immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 490 176 120

Représenté par M^e Frédéric DABIENS de la SELARL DABIENS & DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER – et par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Société BTSG, représentée par [A] [Y]

SCP immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 434 122 511

[Adresse 5]

[Localité 16]

es qualitès de mandataire judiciaire de la société APPART’CITY

SAS immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 490 176 120

Représentée par M^e Frédéric DABIENS de la SELARL DABIENS & DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER – et par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

SELARL FHB, pris en la personne de Me [C] [D]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société APPART’CITY,

SAS immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 490 176 120

Représentée par M^e Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par M^e François DUPUY de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 02 Octobre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame BERGER, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 03 Décembre 2025, prorogé au 17 décembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement le 17 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La société Appart’City est une société d’exploitation de résidences de tourisme et d’hébergement de courte durée. Elle a conclu avec les copropriétaires (précités sur la première page de la présente décision) des baux commerciaux pour l’exploitation à caractère hôtelier de leur appartement.

Elle a ainsi signé, en qualité de preneur, avec chaque acquéreur, en tant que bailleur, un bail commercial dont l’objet est l’exploitation de chaque unité de la résidence Appart’City Cap Affaires sise [Adresse 11].

Ainsi, la société Appart’City a conclu avec les demandeurs les baux commerciaux suivants :

— le 19 mai 2008 avec M. [S] [O] et Mme [B] [F] épouse [O] un bail commercial portant sur le lot n°501, pour une durée de 11 ans et 6 mois avec prise d’effet à la date de livraison de l’immeuble et moyennant un loyer annuel de 4 152,80 euros TTC payable trimestriellement à terme échu le 10 du mois suivant ;

— le 18 juin 2008 avec M. [C] [V] et Mme [G] [N] épouse [V] un bail commercial portant sur le lot n°604 pour une durée de 11 ans et 6 mois avec prise d’effet à la date de livraison de l’immeuble et moyennant un loyer annuel de 4 087,87 euros TTC payable trimestriellement à terme échu le 10 du mois suivant ;

— le 10 octobre 2008 avec M. [Z] [I] et Mme [B] [P] épouse [I] un bail commercial portant sur le lot n°201, pour une durée de 11 ans et 6 mois avec prise d’effet à la date de livraison de l’immeuble et moyennant un loyer annuel de 4.152,80 euros TTC payable trimestriellement à terme échu le 10 du mois suivant ;

— le 17 janvier 2009 avec M. [L] [X] et Mme [U] [X] un bail commercial portant sur le lot n°602, pour une durée de 11 ans et 6 mois avec prise d’effet à la date de livraison de l’immeuble et moyennant un loyer annuel de 4 264,73 euros TTC payable trimestriellement à terme échu le 10 du mois suivant.

— un bail conclu avec Mme [H] dont l’existence n’est pas contestée nonobstant l’absence de production de cette pièce.

Par ordonnance présidentielle en date du 22 juin 2020, rectifiée le 24 juin 2020, le président du tribunal de commerce spécialisé de Montpellier a ouvert une procédure de conciliation au profit de la société Appart’City et a désigné la SELARL FHB prise en la personne de maîtres [C] [D] et [T] [W] en qualité de conciliateur de la société Appart’City. Par ordonnance du 22 octobre 2020, la mission de la SELARL FHB en qualité de conciliateur de la société Appart’City a été prolongée jusqu’au 22 avril 2021. Le résultat des négociations engagées avec les créanciers a donné lieu à la signature d’un engagement de soutien à la proposition de restructuration des créances de la société Appart’City le 17 décembre 2020.

Cet engagement de soutien stipulait pour les bailleurs non participants un apurement de leur dette sur 10 ans et pour les bailleurs participants des modalités spécifiques de règlement des loyers conditionnées par l’obligation pour les bailleurs participants de soutenir le projet de plan de sauvegarde.

L’engagement de soutien a recueilli la signature de 81,4% des bailleurs (dont les appelants).

Certains bailleurs ont saisi le tribunal judiciaire de Nanterre pour voir prononcer la nullité de cet engagement. Par jugement du 2 octobre 2023 le tribunal a déclaré cette demande irrecevable et les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la société FHB à leur verser des dommages et intérêts.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce spécialisé de Montpellier a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au profit de la société Appart’City et a désigné la SELARL FHB prise en la personne de maître [C] [D] et maître [T] [W] en qualité d’administrateurs judiciaires et Maître [R] [M] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires.

Par jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021 , le tribunal de commerce spécialisé de Montpellier a arrêté le plan de sauvegarde de la société Appart’City pour une durée de 10 ans.

Par assignation en date du 17 mars 2022, M. [S] [O], Mme [B] [O], M. [L] [X], M. [Z] [I], M. [C] [V] et Mme [J] [H] ont attrait la société Appart’City et la SELARL FHB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’ordonner à la société Appart’City de cesser toute pratique discrétionnaire visant à diminuer et/ou amputer par quelque manière qu’il soit les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement et de reprendre le paiement des loyers versés aux demandeurs pour le montant contractuellement prévu, de condamner cette société à payer à titre de provision les loyers du T2 2021, T3 2021 et T4 2021 et d’ordonner qu’à défaut de paiement du loyer le terme du loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20 % du montant total du loyer.

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a mis hors de cause la SELARL FHB et a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par les demandeurs.

Par actes de commissaire de justice des 13 et 14 décembre 2022, les demandeurs ont assigné la société Appart’City, la SELARL FHB, Me [M] et la SCP BTSG devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Par jugement du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire a :

— débouté [L] [X], [Z] [I], [B] [I], [C] [V], [G] [V], [S] [O], [B] [O] et [J] [H] de toutes leurs demandes ;

— condamné in solidum [L] [X], [Z] [I], [B] [I], [C] [V], [G] [V], [S] [O], [B] [O] et [J] [H] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement à la société Appart’City de la somme de 2.000 euros et à la SELARL FHB ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société Appart’City la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a essentiellement retenu :

— que dans le cadre de la procédure de conciliation ouverte par jugement du 24 juin 2020 par le tribunal de commerce spécialisé de Montpellier, la société Appart’City a conclu avec ses bailleurs un engagement de soutien, dénommé « engagement de soutien à la proposition de restructuration des créances d’Appart’City » le 17 décembre 2020, lequel a été signé par M. [S] [O] ainsi que par M. [Z] [I] et M. [L] [X] ;

— que cet accord de soutien est un contrat de droit commun et non un accord de conciliation qui n’a pas à être homologué ;

— que la caducité de l’engagement de soutien acquise au jour de l’ouverture est sans effet sur sa validité passée et sur l’exécution des engagements exécutés par les parties jusqu’à cette date ;

— qu’en raison de leur refus du plan de sauvegarde, les demandeurs, bailleurs signataires de l’accord de soutien, sont considérés comme des bailleurs en défaut et ne peuvent dès lors recevoir qu’un remboursement sur 10 ans selon des échéances progressives :1.5% en années 1 et 2, 5% pour chacune des années 3à9 et 64% pour l’année 10.

— qu’il appartenait à ces bailleurs en défaut de déclarer provisoirement les loyers correspondants à la régularisation 2020 et aux loyers versés au titre du premier trimestre 2021 au passif de la procédure collective de la société Appart’City, ce qu’ils n’ont pas fait.

— que cette absence de déclaration rend leurs créances inopposables à la procédure collective et rend la société Appart’City titulaire d’une créance de restitution loyers réglés en exécution du plan de soutien, soit les loyers de septembre, octobre et décembre 2020 ainsi les loyers dus jusqu’au 15 avril 2021.

— que cette dernière est bien fondée à invoquer une compensation entre sa créance de restitution et sa dette de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure de sauvegarde.

M. [L] [X], M. [Z] [I] et Mme [B] [I] , M. [C] [V] et Mme [G] [V], M. [S] [O] et Mme [B] [O] ainsi que Mme [J] [H] ont relevé appel de ce jugement suivant déclaration d’appel notifiée le 8 novembre 2024.

Aux termes de conclusions n° 2 notifiées le 18 août 2025, ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

— de juger que l’engagement de soutien ne constitue aucunement un titre exécutoire qui permet d’imposer à date une quelconque compensation de créances ;

— de juger que l’engagement de soutien est devenu caduc de par l’adoption du plan de sauvegarde et que dès lors ses dispositions sont désormais inapplicables ;

— de juger de l’impossibilité absolue et matérielle de déclarer une créance non seulement éteinte mais également postérieurement à l’adoption du plan de sauvegarde ;

Et statuant à nouveau,

— de condamner la société Appart’City à cesser toute pratique discrétionnaire visant à diminuer et/ou amputer les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement ;

— de condamner la société Appart’City à la reprise du paiement du loyer qui leur est versé pour son montant contractuellement prévu ;

En conséquence,

— de débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de condamner la société Appart’City à payer au titre des loyers du T2 2021, du T3 2021 et du T4 2021 les sommes suivantes :

— M. [X] : 2.253,48 euros T.T.C. (à parfaire)

— M. et Mme [I] : 2.205,31 euros T.T.C. (à parfaire)

— M et Mme [V] : 2.177,34 euros T.T.C. (à parfaire)

— M et Mme [O] : 2.083,36 euros T.T.C. (à parfaire)

— Mme [H] : 2.515,68 euros T.T.C. (à parfaire)

— outre intérêt de retard de 20 % TTC du montant total du loyer ;

— de condamner la société Appart’City à leur payer à chacun une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions n° 3 notifiées le 29 septembre 2025, que la SELARL FHB, ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société Appart’City demande à la cour d’écarter, ils reprennent ces mêmes demandes.

Les appelants reprochent au tribunal un manque d’analyse sur les points suivants :

— La valeur juridique de l’engagement de soutien qui n’est autre que « le résultat d’un contournement des dispositions d’ordre public qui encadrent le déroulement d’une procédure de conciliation » et son issue, à savoir l’adoption d’un accord de conciliation,

— la caducité de l’engagement de soutien suite à l’adoption du plan de sauvegarde ;

— l’état de bailleur en défaut qui ne pouvait être constaté qu’après consultation des créanciers sur le projet du plan de sauvegarde puis de leur refus exprimé ;

— l’impossibilité absolue et matérielle de déclarer une créance déjà éteinte avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde et l’application d’un plan de soutien caduc.

— l’impossibilité de compenser une créance éteinte et une créance certaine liquide et exigible.

Par conclusions n°3 notifiées le 30 septembre 2025, la société FHB, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société Appart’City demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand

Statuant à nouveau,

— de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— d’écarter les pièces n°17 et n°19 des appelants des débats,

— d’écarter des débats les conclusions des appelants en date du 29 septembre 2025,

— de condamner chacun des appelants à la présente instance à lui verser en la personne de Maître [C] [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les appelants à la présente instance aux entiers dépens.

Elle rappelle :

— que l’accord de soutien est un accord bilatéral et non un accord de conciliation ; qu’il produit pleinement ses effets à l’égard des parties en application des dispositions de l’article 1103 du code civil.

— que les stipulations de cet engagement ont été reprises dans le plan de sauvegarde adopté le 14 septembre 2021 et qu’il est donc question de l’application des dispositions de ce jugement opposables erga omnes ;

— que postérieurement au jugement d’ouverture le projet de plan a été circularisé, notamment auprès des appelants qui n’ont pas honoré leurs engagements et qui sont donc qualifiés de bailleurs en défaut et voient ainsi leurs créances traitées de manière similaires à celles des bailleurs non signataires

— que la société Appart’City n’a fait qu’appliquer le plan de sauvegarde ; que les compensations et régularisations opérées par la société Appart’City ont été effectuées conformément aux dispositions du jugement du tribunal de commerce spécialisé de Montpellier du 14 septembre 2021 ayant arrêté le plan de sauvegarde de la société Appart’City selon les modalités prévues au projet de plan de sauvegarde et ses annexes et non au titre de l’engagement de soutien, devenu caduc à compter de l’adoption dudit plan le 14 septembre 2021

— que dès lors, les créances dont se prévalent les appelants sont dépourvues de tout fondement puisqu’elles ont d’ores et déjà été payées entre les mains de ces derniers que ce soit par virement ou par compensation s’agissant du quatrième trimestre 2021

— que les pièces 17 à 19 sont couvertes par la confidentialité

— que les dernières conclusions des parties doivent être écartées en ce que le report de l’ordonnance de clôture au 2 octobre 2025 n’avait été autorisé que pour répondre aux conclusions notifiées le 17 septembre aux termes desquelles il était sollicité le retrait de certaines pièces.

Par conclusions notifiées le 6 mai 2025, la société Appart’City demande à la cour, de :

— confirmer le jugement critiqué

— statuant à nouveau : de condamner M. [L] [X], M. [Z] [I] et Mme [B] [I], M. [C] [V] et Mme [G] [V], M. [S] [O] et Mme [B] [O] ainsi que Mme [J] [H] à lui verser, chacun, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait observer que contester la validité de l’EDS comme étant contraire aux dispositions d’ordre public des articles L611-7 et -8 du code de commerce impliquerait d’en demander la nullité ce qui n’est pas fait en l’espèce ; qu’une société en procédure de conciliation peut conclure un contrat distinct d’un accord de conciliation.

Elle ne remet pas en cause la caducité de l’EDS par l’effet du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde mais conteste les conclusions qu’en tirent les appelants en indiquant que cette caducité n’annule pas rétroactivement le contrat concerné mais en arrête le cours.

Elle indique que contester la compensation revient à contester les termes de cette décision devenue définitive.

Elle souligne que les modalités de traitement applicables aux bailleurs en défaut ne ressortent pas exclusivement de l’EDS mais sont désormais reprises par le plan de sauvegarde qui a été homologué.

Au visa de l’article 12 de l’EDS elle soutient que les appelants ne peuvent prétendre méconnaître leur qualité de bailleurs en défaut et in fine prétendre être dans l’impossibilité de déclarer leur créance alors qu’après signature de l’EDS ils ont rapidement refusé d’honorer leurs engagements et engagé une procédure en annulation de l’EDS ; qu’ils ne peuvent revenir sur leurs engagements et se contredire à son détriment en indiquant aujourd’hui qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir déclaré une créance considérée éteinte. Elle ajoute que leur absence de vigilance et de loyauté vis-à-vis du débiteur les empêche de justifier de l’existence d’un trouble manifestement illicite et ajoute que les bailleurs qui ont refusé de signer l’EDS n’ont bénéficié d’aucun traitement particulier. Les loyers payés avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde n’ont pas été traités comme des loyers futurs (puisqu’ils ne sont pas parties au contrat qu’est l’EDS), et les créances de loyers non payés avant l’ouverture de cette procédure devaient être déclarées au passif.

S’agissant du paiement des loyers elle distingue les loyers relatifs à la période courant du 15 avril au 31 août 2021 (dont elle prétend être à jour de paiement) des loyers relatifs au mois de septembre et au quatrième trimestre 2021 dont elle indique être à jour après compensation.

Elle indique que cette compensation a été acceptée par l’ensemble des parties aux termes de l’EDS, puis du jugement homologuant le plan de sauvegarde et rappelle que la cour n’est pas saisie du jugement définitif ayant adopté le plan de sauvegarde ce qui rend irrecevable ce moyen de défense.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par ces dernières au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025.

Motivation :

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à « voir constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

I-Sur la procédure :

L’affaire a été fixée au 2 octobre 2025. La clôture a été initialement fixée au 11 septembre 2025. Les appelants ont conclu le 18 août 2025. La clôture a été reportée au 18 septembre 2025. La SELARL FHB a conclu le 17 septembre 2025 en sollicitant le retrait des pièces 17 et 19 versées par les appelants. Cette demande constitue le seul ajout aux conclusions de la société FHB.

Afin de permettre aux appelants de répondre à cette demande qui faisait suite à la production récente de pièces 17 et 19, la clôture a de nouveau été reportée au 2 octobre 2025. Toutefois pour permettre au contradictoire de pleinement s’exercer, il a été spécifié dans le message RPVA du 18 septembre 2025 : « ce report de l’ordonnance de clôture à l’audience est accordé afin de répondre aux conclusions de M^e Boissier suite à l’ajout des pièces 18 et 19 et uniquement sur ce point. » Les parties ont été invitées à échanger leurs conclusions sur ce point dans le respect du contradictoire et dans un délai raisonnable.

Les appelants ont conclu le 29 septembre 2025, sans distinguer clairement par le trait en marge les ajouts apportés dans les conclusions n° 3 par rapport aux conclusions n°2. Toutefois la comparaison des conclusions 2 et 3 permet de constater qu’elle a ajouté des développements aux sections et paragraphes suivants :

— II-A-1) 3°

— II-A-3)

Par suite, il apparaît que ces derniers n’ont pas respecté les conditions posées pour le report de l’ordonnance de clôture en communiquant peu de temps avant l’audience des conclusions contenant de nouveaux et abondants développements.

Aussi, ces développements marqués en marges des conclusions du 30 septembre 2025 seront écartés à l’exception des réponses apportées à la demande tendant à voir écarter des débats les pièces 17 à 19.

S’agissant de ces deux pièces, la société FHB ès-qualités, concluent à leur rejet en invoquant leur caractère confidentiel ce que les appelants contestent.

La pièce N°17 est le compte-rendu de réunion du 18 septembre 2020 adressé par la société FHB, alors désignée comme conciliateur en la personne de Me [D] et Me [W] par le tribunal de commerce spécialisé de Montpellier, aux propriétaires bailleurs d’Appart’City.

Ce document vise expressément les dispositions de l’article L 611-15 du code de commerce qui dispose que toute personne appelée à la procédure de conciliation ou à un mandat ad’hoc ou qui, par ses fonctions, en a connaissance, est tenue à la confidentialité.

La loi ne prévoit pas de terme à cette obligation qui est permanente et se poursuit après la fin de la conciliation.

La mention de confidentialité a effectivement été portée à l’initiative du soussigné mais afin de rappeler cette obligation aux destinataires du compte-rendu. La production de cette pièce violant la confidentialité imposée par l’article L 611-15 du code de commerce, la pièce N°17 est irrecevable et sera écartée des débats.

La pièce N°19 est un courrier d’avocats à avocats. Il porte la mention « confidentiel » et comporte une proposition de négociations.

Les appelants font valoir que la procédure de conciliation est terminée de sorte que les règles de confidentialité ne trouvent pas à s’appliquer. Il a déjà été répondu sur ce point.

Ils indiquent que ce courrier est adressé au mandataire judiciaire dans le cadre de la sauvegarde et non à des avocats dans le cadre d’échanges soumis au secret professionnel ; que le soussigné a apposé la mention de confidentialité pour éviter la diffusion d’une proposition alors formulée auprès des autres bailleurs ; que l’auteur de cette mention est en droit d’y renoncer.

La cour observe que Me [E] n’est pas le seul signataire de cette proposition.

M^e Farges est avocat au barreau de Paris tout comme M^e Peugnet, il en va de même de M^e Dupuy qui exerce au cabinet Hadengue et associés.

L’article 3-1 du RNI dispose : « Tous les échanges entre avocats, verbaux ou écrits quel qu’en soit le support (papier, télécopie, voie électronique '), sont par nature confidentiels. Les correspondances entre avocats, quel qu’en soit le support, ne peuvent en aucun cas être produites en justice, ni faire l’objet d’une levée de confidentialité. » Ce secret est général, absolu et illimité dans le temps.

L’auteur du courrier ne peut s’en exonérer, la confidentialité étant instituée pour protéger l’ensemble des participants et garantir la sincérité des échanges.

La pièce 19 sera donc jugée irrecevable et écartée des débats.

II- Sur le fond :

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’au regard de la date de conclusion des contrats de bail (2007, 2008) il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

I-Sur la valeur juridique et la caducité de l’engagement de soutien.

Il est fait grief au tribunal judiciaire de ne pas s’être interrogé sur le véritable déroulement d’une procédure de conciliation et son issue. Les appelants dénoncent un mécanisme frauduleux porté par une conciliation de dix mois qui n’a pas abouti à un accord de conciliation mais à un contrat de droit commun permettant de détourner l’interdiction d’imposer un traitement différencié entre les signataires d’un accord de soutien et les non-signataires.

Ils affirment que l’accord de soutien, qui n’est pas expressément interdit par les textes, a permis à Appart’City de rompre le principe d’égalité entre les créanciers et de creuser un passif pendant plus de douze mois.

Ils font valoir que l’engagement de soutien n’existe plus du fait de l’adoption du plan de sauvegarde qui ne prévoit aucune compensation possible entre les loyers versés avant l’ouverture du plan de sauvegarde, dus en exécution du bail commercial, et les loyers dus après l’ouverture de la procédure de sauvegarde. Ils soulignent que le tribunal a reconnu la caducité de l’engagement de soutien et qu’Appart’City ne remet pas en cause cette caducité.

Ils en concluent que cet engagement n’existe plus du fait de l’adoption du plan qui ne permet pas de compensation entre les loyers versés avant l’ouverture du plan de sauvegarde dus en exécution du bail commercial et les loyers dus après l’ouverture de la procédure de sauvegarde et considèrent que « Si le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde et celui adoptant le plan de sauvegarde ont validé la manipulation du passif opérée par la société Appart 'City, il appartient à la cour de reconnaitre la validité d’un tel mécanisme contraire à la loi. »

Les appelants se prévalent ainsi d’un détournement de la procédure de conciliation aboutissant à un accord de soutien conclu en fraude de leurs droits et de la loi destiné à frauder les règles applicables en matière de procédure collective afin de présenter un passif diminué permettant d’obtenir du tribunal l’homologation d’un plan de sauvegarde.

Ce faisant, ils attaquent la validité de l’engagement de soutien. Or la question de la nullité de cet accord a été examinée par le tribunal judiciaire de Nanterre lequel a, suivant jugement du 2 octobre 2023, pu répondre aux critiques formulées sur le déroulement de la procédure de conciliation, les décisions prises par les conciliateurs (notamment sur la prolongation artificielle de la procédure de conciliation), et statuer sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’accord de soutien. Le tribunal a déclaré la demande irrecevable en rappelant que les demandeurs et intervenants volontaires ne faisaient pas état d’un quelconque intérêt à agir et ne disposaient d’aucun intérêt à agir en nullité à l’encontre de l’engagement de soutien, après avoir observé :

— que l’annulation de l’engagement n’entrainerait pas l’annulation du plan de sauvegarde adopté au terme d’une procédure de consultation propre

— que conformément à l’article 11 de l’engagement de soutien qui dispose « A toutes fins utiles, il est précisé que l’engagement de soutien sera substitué par le jugement du tribunal de commerce de Montpellier arrêtant le plan de sauvegarde (ou si besoin de redressement) de la société. A compter de cette date, l’accord de soutien sera caduc et le plan de sauvegarde (ou si besoin de redressement) arrêté par ledit jugement primera sur tout autre accord antérieur. », l’adoption du plan de sauvegarde a entraîné la caducité de l’engagement litigieux.

Par suite, le moyen tiré de la nullité de l’accord de soutien n’est pas pertinent.

Ainsi que le souligne le tribunal, l’engagement de soutien n’est pas un accord de conciliation mais un contrat de droit commun qui n’a pas à être homologué et ne suit pas les dispositions de l’article L 611-18 du code de commerce, de sorte qu’il est parfaitement valable sans qu’il soit nécessaire qu’il lui ait été donné force exécutoire par une décision judiciaire.

La caducité de cet engagement n’est pas contestée ni contestable puisqu’elle résulte de l’article 11 susvisé et de l’adoption du plan de sauvegarde.

La caducité met fin au contrat. Cependant alors que la nullité suppose que l’acte juridique se soit formé sans respecter certaines conditions de validité et a un effet rétroactif, la caducité intervient lorsque le contrat est valablement formé et que l’un de ses éléments essentiels disparait.

En l’espèce la caducité a été contractuellement prévue aux termes de l’article 11 de l’engagement de soutien du 17 décembre 2020 qui précise qu’il sera substitué par le jugement du tribunal de Montpellier arrêtant le plan de sauvegarde, que l’accord de soutien sera caduc et que le plan de sauvegarde primera sur tout autre accord antérieur.

La caducité n’a pas en l’espèce de caractère rétroactif, elle ne sanctionne pas un vice ou une inexécution. Elle est la conséquence de l’homologation du plan de sauvegarde. Ce plan s’inscrit dans la suite de la procédure de conciliation qui a donné lieu à la finalisation de l’accord de soutien. Le projet de plan déposé rappelle que certains représentants du groupe ad’hoc de bailleurs ont exprimé le souhait que les bailleurs acceptant de faire des efforts pour soutenir l’activité de la société soient traités différemment de ceux qui refuseraient de consentir de tels efforts ; qu’il est apparu qu’une telle solution ne pourrait pas, matériellement être mise en place dans le cadre consensuel de la procédure de conciliation ; que les bailleurs conscients de la difficulté ont eux-mêmes souhaité qu’une procédure de sauvegarde soit ouverte.

Les dispositions du plan de sauvegarde applicables à l’apurement du passif locatif (article 5.3) reprennent celles de l’engagement de soutien (article 2.1.1 et suivants), la société Appart’City s’engage à respecter les engagements pris dans cet engagement (ex : page 23 remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). La qualité de bailleur en défaut est définie en référence à l’engagement de soutien et désigne le bailleur qui a signé cet accord et refuse expressément les propositions d’apurement du passif définies à l’article 5.3.1 dans le cadre de la consultation des créanciers en sauvegarde. Cette définition reprend celle de l’accord de soutien (article 12) qui précise que l’objet de cet engagement est de permettre un déploiement de la proposition de restructuration dans le cadre d’une procédure collective. Enfin il est stipulé à l’article 5 de cet accord que « il est expressément convenu entre toutes les parties que l’engagement de soutien survivra à l’ouverture d’une procédure collective d’Appart’City. Une telle procédure collective n’affectera en rien, ni la validité ni la portée des engagements pris entre les parties dans le cadre de l’engagement de soutien sous réserve de l’article 21-Confidentialité. »

C’est donc à juste titre que le tribunal a pu considérer que la caducité de l’engagement de soutien n’avait pas d’incidence sur sa validité passée et sur l’exécution des engagements exécutés par les parties jusqu’à la date d’ouverture de la procédure de sauvegarde.

Enfin, il convient de souligner que le jugement homologuant le plan de sauvegarde est définitif et s’impose aux appelants.

Ces derniers indiquent que la cour « garde toute latitude » pour apprécier et reconnaître la validité d’un mécanisme contraire à la loi. Ce faisant ils méconnaissent l’autorité attachée aux décisions du tribunal judiciaire de Nanterre et du tribunal de commerce spécialisé de Montpellier.

2°) Sur la constatation de l’état de bailleur en défaut suite à l’adoption du plan de sauvegarde :

Le tribunal, considérant que les demandeurs avaient refusé le plan de sauvegarde, a jugé qu’ils relevaient des dispositions du plan relatives aux bailleurs en défaut ; qu’ils ne pouvaient ainsi percevoir qu’un remboursement strictement défini sur une durée de 10 ans selon des échéances progressives de 1,5% en années 1 et 2, 2,5% en années 3 à 9 et 64 % en année 10.

Il a également indiqué que les bailleurs en défaut devaient déclarer à la procédure collective les loyers versés au titre de la clause de reprise du paiement des loyers (la régularisation pour 2020 et les loyers versés à hauteur de 70% jusqu’à l’ouverture de la procédure de sauvegarde). En l’absence de déclaration de créance, le tribunal a jugé ces créances inopposables à la procédure collective et jugé que les bailleurs en défaut ne pouvaient solliciter le maintien du paiement à leur profit de ces loyers antérieurs effectué par la société Appart’City en exécution de l’engagement de soutien.

Les appelants soutiennent que l’état de bailleur en défaut ne pouvait être constaté qu’à la suite de la consultation des créanciers sur le projet de plan de sauvegarde puis de leur refus soit en septembre 2021.

Ils répondent à leurs adversaires que l’action en nullité ne concernait aucunement l’exécution de l’engagement de soutien ; qu’elle avait un caractère aléatoire qui ne leur permettaient pas d’avoir de certitude quant à leur qualité de bailleur en défaut.

Pour autant, la société Appart’City rappelle justement que l’article 12 de l’engagement de soutien définit le bailleur en défaut comme le bailleur participant ou le bailleur sous location gérance participant qui n’exécute pas l’un quelconque de ses engagements et en particulier un projet de plan de sauvegarde substantiellement conforme à la proposition de restructuration.

Le projet de plan a été finalisé le 15 juillet 2021. Il a été circularisé conformément aux dispositions de l’article L626-5 du code de commerce.

Antérieurement et suivant acte du 30 mars 2021, les appelants (à l’exception des époux [O], [I] et de M. [X]) se sont associés à l’action de nombreux bailleurs pour agir notamment en nullité de l’accord de soutien. Ces derniers peuvent donc difficilement soutenir qu’ils étaient favorables à cet accord qui prévoyait expressément la procédure collective à venir et sa finalité.

En outre, suivant les dispositions de l’article L 626-5 du code de commerce, lorsque la proposition porte sur des délais et remises, le mandataire judiciaire recueille, individuellement ou collectivement, l’accord de chaque créancier qui a déclaré sa créance conformément à l’article L. 622-24. En cas de consultation par écrit, le défaut de réponse, dans le délai de trente jours à compter de la réception de la lettre du mandataire judiciaire, vaut acceptation.

En s’abstenant de déclarer leur créance même à titre provisionnel, les appelants se privaient de facto de la faculté de pouvoir donner un avis sur la proposition de plan et se plaçaient ainsi en marge de la procédure collective, alors même que les conséquences de cette situation ne leur était pas dissimulée.

3°) Sur l’impossibilité de déclarer la créance :

Les appelants objectent qu’ils ne pouvaient déclarer une créance éteinte car déjà versée dans leurs patrimoines respectifs.

Ceux-ci n’ignoraient cependant pas les termes de l’engagement de soutien qui mettait à la charge des bailleurs participants un effort financier par la mise en place d’une baisse temporaire de loyer en contre partie duquel, la société Appart’City leur offrait des conditions de remboursement plus favorables que celles supportées par les bailleurs non participants. L’engagement de soutien stipule clairement que le bailleur en défaut sera traité comme un bailleur non participants et ajoute qu’il « est d’ores et déjà admis que le bailleur en défaut accepte que les loyers payés au titre de la clause de reprise du paiement des loyers seront réputés constituer une avance sur loyers futurs, ce qui impliquera qu’ils viendront réduire à due proportion les loyers dus à compter de l’ouverture de la procédure ( et le bailleur en défaut devra donc déclarer les loyers antérieurs à l’ouverture comme étant impayés, comme tout bailleur non participant). »

Cette dernière clause interdit donc de considérer que le paiement effectué a pu éteindre la dette dès lors que ce versement restait conditionné à l’adhésion du bailleur à l’engagement de soutien et au maintien de cet engagement dans le cadre de la procédure collective.

Il est enfin indiqué que pour certains appelants, un traitement de « non-signataire » ne correspond pas à la réalité puisque seuls les consort [I] et M. [X] sont signataires non réitérant. Il est soutenu que les consorts [O], [V] et [H] sont non-signataires.

Cette affirmation ne correspond pas aux allégations de la société FHB qui indique que les appelants font partie des 81,4% des bailleurs qui ont signé l’engagement de soutien. La cour ne dispose pas de la possibilité de le vérifier mais il convient néanmoins d’observer au vu des décomptes (pièce 5) que les consorts [O], [V] et [H] ont joui des prérogatives des bailleurs participants et que suite à leur refus d’accepter le plan, il leur a été versé une régularisation de 30% des loyers non payés dans le cadre de la procédure de sauvegarde.

Pour autant, il sera rappelé que les bailleurs non participants ne peuvent a fortiori solliciter le bénéfice des mesures favorables accordées par le plan de sauvegarde aux bailleurs participants et ne peuvent que se conformer aux dispositions de ce plan qui leur est opposable dès lors qu’en application des dispositions de l’article L 626-11 du code de commerce, le jugement qui arrête le plan en rend les dispositions opposables à tous.

4°) Sur les conséquences de l’application du plan de sauvegarde :

L’action des appelants tend au paiement des loyers des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2021 augmentés d’un intérêt de retard de 20% TTC sur le montant total des loyers.

Les bailleurs participants ont bénéficié du paiement des loyers des mois de septembre, octobre et décembre 2020, moyennant l’abandon des loyers des mois de janvier, février, avril, mai, juin et novembre 2020 et un report de l’exigibilité des loyers de juillet et août 2020 au 31 décembre 2024.

Ils ont également bénéficié pour les loyers de l’année 2021 : de 70 % du loyer d’origine du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ou un montant des loyers indexé sur la performance de la société Appart’City pour l’année 2021 dans la limite d’un plafond de 100% du loyer d’origine (suivant l’option choisie).

Ces mesures n’ont pas bénéficié aux bailleurs non acceptant du plan de sauvegarde, non participants à l’engagement de soutien ou encore aux bailleurs en défaut.

Par jugement du 15 avril 2021 le tribunal a ouvert la procédure de sauvegarde en rappelant l’interdiction de régler toute créance antérieure au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

Par des motifs que la cour adopte, le tribunal a rappelé :

— qu’il appartenait aux demandeurs de déclarer les créances au titre des loyers dus antérieurement au 15 avril 2021 ; que les créances non déclarées étaient inopposables à la procédure collective ;

— que les demandeurs bailleurs en défaut ne pouvaient solliciter le maintien à leur profit des loyers payés par Appart’City en application de l’engagement de soutien ;

Que par suite la société Appart’City était créancière d’une créance de restitution des loyers de septembre, octobre et décembre 2020 (payés en exécution de l’engagement de soutien) ainsi que des loyers dus jusqu’au 15 avril 2021 (puisqu’ils constituent une avance sur loyers futurs).

Les appelants ayant refusé le plan, la société Appart’City a compensé les loyers de septembre, octobre et décembre 2020 ainsi que ceux du 1er janvier au 14 avril 2021 avec ceux dus contractuellement après le jugement d’ouverture sur la période courant du 1er septembre au 31 décembre 2021.

Cette compensation est contestée par les appelants.

Ils indiquent qu’une compensation ne peut avoir lieu qu’entre deux créances certaines liquides et exigibles et assurent qu’aucune compensation ne pouvait se faire avec une créance éteinte.

Eu égard aux éléments de motivation susvisés sur l’extinction de la créance ce moyen ne peut prospérer et c’est à bon droit que le tribunal a retenu que la société Apart’City disposait au titre des loyers réglés en application de l’accord de soutien une créance certaine liquide et exigible. La compensation s’est opérée avec des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la sauvegarde. La jurisprudence citée par les appelants pour affirmer que la compensation pour dette connexes ne peut être prononcée dès lors que le créancier n’a pas déclaré sa créance ne s’applique pas au cas d’espèce. Par ailleurs il sera rappelé que la compensation s’opère ici avec une créance des appelants qui est postérieure au jugement d’ouverture et n’a pas à être déclarée.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

5°) Sur les autres demandes :

Les appelants succombant en leurs demandes seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FHB prise en la personne de Me [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société Appart’City les frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il en va de même pour les frais irrépétibles exposés par la société Appart’City.

Par suite, M. [S] [O], Mme [B] [F] épouse [O], M. [L] [X], M. [Z] [I] et Mme [B] [P] épouse [I], M. [C] [V] et Mme [G] [N] épouse [V], ainsi que Mme [J] [H] seront condamnés à verser la somme de 800 euros (par foyer) à la société FHB ès qualité et celle de 800 euros (par foyer) à la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, l’arrêt étant mis à disposition des parties au greffe de la cour ;

Ecarte le contenu des conclusions du 30 septembre 2025 à l’exception des réponses apportées à la demande tendant à voir écarter des débats les pièces 17 à 19.

Déclare irrecevables les pièces 17 et 19 produites par les appelants et les écarte des débats.

Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [S] [O] et Mme [B] [F] épouse [O] à verser la somme de 800 euros à la SELARL FHB prise en la personne de Me [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [O] et Mme [B] [F] épouse [O] à verser la somme de 800 euros à la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [I] et Mme [B] [P] épouse [I] à verser la somme de 800 euros à la SELARL FHB prise en la personne de Me [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [I] et Mme [B] [P] épouse [I] à verser la somme de 800 euros à la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [V] et Mme [G] [N] épouse [V] à verser la somme de 800 euros à la SELARL FHB prise en la personne de Me [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [V] et Mme [G] [N] épouse [V] à verser la somme de 800 euros à la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [X] à verser la somme de 800 euros à la SELARL FHB prise en la personne de Me [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [X] à verser la somme de 800 euros à la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [H] à verser la somme de 800 euros à la SELARL FHB prise en la personne de Me [D], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [H] à verser la somme de 800 euros à la SAS Appart’City sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [O], Mme [B] [F] épouse [O], M. [L] [X], M. [Z] [I] et Mme [B] [P] épouse [I], M. [C] [V] et Mme [G] [N] épouse [V], ainsi que Mme [J] [H] aux dépens.

Le greffier La présidente