NH/SL

N° Minute

125/290

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Mai 2025

N° RG 22/01612 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCUN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 25 Août 2022

Appelants

M. [O] [G]

né le 02 Mars 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Mme [Z] [G] épouse [V]

née le 30 Avril 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Mme [F] [V] épouse [N]

née le 02 Septembre 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] CO ETATS UNIS

M. [L] [V]

né le 05 Novembre 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] MEXIQUE

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL BASTID ARNAUD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimées

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de [10]

S.C.P. CIAVOLELLA – [Localité 9] – [Y] – [S]- [I], dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 mars 2025

Date de mise à disposition : 13 mai 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

M. [O] [G], Mme [Z] [G], Mme [F] [V] et M. [L] [V], ci-après les consorts [C], sont propriétaires indivis de parcelles d’une superficie de 3 350 m² situées à [Localité 7]. Ils ont régularisé le 6 février 2017 une promesse unilatérale de vente portant sur ces biens au profit de la société Bouygues Immobilier, pour le prix de 2.000.000 euros payable à la signature de l’acte authentique, promesse valable jusqu’au 31 mai 2017 et prorogeable au 28 février 2018.

Au titre des conditions suspensives était prévue l’obtention d’un permis exprès et définitif de construire un ensemble immobilier à usage d’habitation, d’une surface de plancher d’environ 5054 m² dont 20 % de logements sociaux minimum, à charge pour la société Bouygues Immobilier de déposer la demande de permis de construire au plus tard le 31 mai 2017, la condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 28 février 2018. Etait également prévue une indemnité d’immobilisation de 100.000 euros.

Plusieurs avenants ont été régularisés sur les points suivants :

— le 5 avril 2017 sur la surface à céder,

— le 31 mai 2017 pour proroger la date de validité au 12 avril 2018,

— le 1er septembre 2017 pour préciser la surface, avec prorogation de la validité au 31 juillet 2018 avec levée des conditions suspensives à la même date, la surface de plancher étant de 4111 m² au minimum et 4200 m² au maximum, la demande de permis de construire devant être déposée le 30 novembre 2017 au plus tard.

La demande de permis de construire a été déposée le 29 novembre 2017 et le 28 décembre 2017, la commune de [Localité 6] a réclamé des documents complémentaires lesquels ont été adressés par l’architecte le 19 mars 2018.

Le 22 juin 2018, le maire de la commune de [Localité 6] a délivré un arrêté de refus de permis de construire. La société Bouygues Immobilier a sollicité la restitution de l’acte de caution bancaire de l’indemnité d’immobilisation qui a été refusée par les vendeurs.

Par jugement du 9 décembre 2021 devenu définitif, le tribunal administratif de Grenoble, sur requête des consorts [C], a annulé la délibération du 5 juin 2018 approuvant la modification n° 1 du plan local d’urbanisme de la commune de Bonneville et ce, pour des motifs de forme (défaut de motivation du rapport du commissaire enquêteur).

Par acte d’huissier du 2 mars 2020, les consorts [C] ont par ailleurs assigné la société Bouygues Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins d’indemnisation du préjudice subi en raison de ce qu’ils considèrent être sa défaillance.

Par acte d’huissier du 12 octobre 2020, les consorts [C] ont assigné devant le même tribunal, la SCP de notaires Ciavolella – Lux – [Y] – [S] – [I], rédactrice des actes et détentrice de l’acte de caution du dépôt de garantie. Les instances ont été jointes.

Par jugement du 25 août 2022, le tribunal judicaire de Bonneville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Dit que, dans le cadre de la promesse unilatérale de vente conclue le 6 février 2017 avec les consorts [C], la société Bouygues Immobilier n’a pas accompli toutes les diligences qui lui incombaient pour la levée de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et que sa négligence a contribué à la défaillance de cette condition ;

— Dit toutefois que les consorts [C] n’ont eux-mêmes pas mis en 'uvre les diligences permettant la levée de la condition suspensive relative au droit de préemption urbain ;

— Dit, en conséquence, que les conditions prévues à l’acte pour le versement de l’indemnité d’immobilisation ne sont pas réunies et que les promettants ne peuvent prétendre à aucune autre forme d’indemnisation ;

— Débouté les consorts [C] de leurs demandes indemnitaires ;

— Condamné la société Bouygues Immobilier à remettre dans son état antérieur le terrain des consorts [C] en ce qu’il a été endommagé par les sondages nécessaires à la construction envisagée ainsi qu’à enlever tous les objets qui ont été déposés sur ce terrain, en particulier les tuyaux implantés dans le sol ;

— Dit qu’il devra y être procédé dans le délai de trois mois de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

— Dit que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée et condamné les consorts [C] à rendre à la société Bouygues Immobilier la caution bancaire déposée dans le cadre du contrat ;

— Donné acte à la SCP de notaires Ciavolella-Lux- [Y]-[S]-[I] de ce qu’elle la restituera au vu du jugement et dit n’y avoir lieu à astreinte de ce chef ;

— Débouté les parties de toutes autres prétentions ;

— Dit n’y a voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

Au visa principalement des motifs suivants :

La société Bouygues Immobilier ne s’est jamais engagée à acquérir de sorte qu’elle ne peut être tenue au delà de l’indemnité d’immobilisation ;

Le manquement de Bouygues dans les démarches attendues d’elle pour l’obtention du permis de construire est établi mais n’a pas fait défaillir la condition suspensive de façon certaine, ayant seulement contribué à sa défaillance de sorte que pourrait seulement être allouée une partie de l’indemnité d’immobilisation au titre de la perte de chance d’obtenir le permis de construire ;

Les autres conditions prévues au contrat notamment la purge du droit de préemption, ne peuvent être considérées comme remplies de sorte que les consorts [C] ne peuvent prétendre au versement d’une part de l’indemnité d’immobilisation et doivent restituer la caution ;

Des travaux de sondage ont été réalisés à la demande de la société Bouygues Immobilier et sous sa responsabilité sans que les vendeurs interviennent d’une quelconque façon sur ce point, elle est dès lors nécessairement tenue de remettre en état les lieux qu’elle a modifiés.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 7 septembre 2022, les consorts [C] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— dit que, dans le cadre de la promesse unilatérale de vente conclue le 6 février 2017 avec les consorts [C], la société Bouygues Immobilier n’a pas accompli toutes les diligences qui lui incombaient pour la levée de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et que sa négligence a contribué à la défaillance de cette condition,

— condamné la société Bouygues Immobilier à remettre dans son état antérieur le terrain des consorts [C] en ce qu’il a été endommagé par les sondages nécessaires à la construction envisagée ainsi qu’à enlever tous les objets qui ont été déposés sur ce terrain, en particulier les tuyaux implantés dans le sol.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 22 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [C] au visa des articles 1124, 1217, 1240 et suivants, 1304-3 du code civil, sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la société Bouygues Immobilier a été négligente dans l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du permis de construire convenue entre les parties dans la promesse unilatérale de vente et les trois avenants qui les lient ;

— Juger que la société Bouygues Immobilier n’a déposé la demande de permis de construire au titre de cette condition suspensive que le 29 novembre 2017, soit la veille de la date limite à cet effet et n’a pas déposé un permis de construire contenant l’ensemble des pièces nécessaires à son examen ;

— Juger qu’à la suite de la demande de communication de pièces complémentaires par la Commune de [Localité 6], la société Bouygues Immobilier a attendu le 28 mars 2018 pour communiquer ces pièces alors qu’elle aurait pu le faire dans un délai beaucoup plus bref ;

— Juger également que la société Bouygues Immobilier ne pouvait ignorer l’existence d’une procédure de modification du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 6] depuis le 22 novembre 2017, aboutissant à la création d’une orientation d’aménagement et programmation et ayant pour conséquence d’interdire le projet immobilier solliciter ;

— Juger en outre que la société Bouygues Immobilier a fait preuve de carence en ne contestant pas le refus de permis de construire qui lui a été opposé par la commune en invoquant l’illégalité de la délibération du 5 juin 2018 ou en sollicitant directement son annulation comme ils ont pu l’obtenir par jugement du 9 décembre 2021 du tribunal administratif de Grenoble ;

— Juger en conséquence que c’est volontairement que la société Bouygues Immobilier a laissé cette réglementation être approuvée pour échapper à ses obligations contractuelles ;

— Juger que les conditions suspensives liées à l’absence de purge du droit de préemption et à l’absence d’inscription hypothécaire ont été levées ;

— Juger en toute hypothèse que la société Bouygues Immobilier y a renoncé ;

— Donner acte à la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I] de ce qu’elle s’est expliquée sur l’absence de purge du droit de préemption et d’inscription hypothécaire comme n’étant pas nécessaire avant l’instruction de la réitération définitive de la promesse de vente ;

— Juger en conséquence que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est censée avoir été réalisée ;

— Condamner la société Bouygues Immobilier au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 100.000 euros ;

— Condamner également la société Bouygues Immobilier au paiement d’une somme de 2.200.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires du fait du préjudice qu’ils ont subi ;

— Dire et juger que le jugement sera déclaré opposable à la SCP Ciavolella ' [Localité 9] ' [Y] ' [S] ' [I] ;

— Condamner la SCP Ciavolella ' [Localité 9] ' [Y] ' [S] ' [I] à mettre à la disposition des demandeurs la caution bancaire qu’elle détient au titre de la promesse de vente et de ses avenants liant les parties pour leur permettre de l’activer ;

Subsidiairement,

Dans l’hypothèse où la Cour confirmerait la décision du premier Juge selon laquelle les conditions suspensives de l’absence de toute inscription hypothécaire et de purge du droit de préemption n’ont pas été levées, libérant ainsi la société Bouygues Immobilier de toute condamnation à leur profit,

— Condamner la SCP Ciavolella ' [Localité 9] ' [Y] ' [S] ' [I] à les indemniser du préjudice subi du fait de ce comportement fautif en lieu et place de la société Bouygues Immobilier ;

— Condamner la SCP Ciavolella ' [Localité 9] ' [Y] ' [S] ' [I] au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 100 000 euros ;

— Condamner également la SCP Ciavolella ' [Localité 9] ' [Y] ' [S] ' [I] au paiement d’une somme de 2.200.000 euros à titre de dommages intérêts complémentaires du fait du préjudice qu’ils ont subi ;

En toute hypothèse,

— Condamner enfin la société Bouygues Immobilier ou la SCP Ciavolella ' [Localité 9] ' [Y] ' [S] ' [I] au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et d’une somme de 6.000 euros sur le même fondement en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront distraits pour ceux d’appel au profit de la société Bollonjeon, avocat, sur son affirmation, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [C] font notamment valoir que :

Il appartenait à la société Bouygues Immobilier de présenter de manière loyale une demande de permis de construire au plus tard le 30 novembre 2017 et de justifier de son obtention avant le 31 juillet 2018 pour pouvoir être libérée de ses engagements et elle n’a pas entrepris les diligences nécessaires pour satisfaire à l’exécution de la condition suspensive ;

La faute de la société Bouygues Immobilier est établie comme étant la cause directe et certaine de la non réalisation de la condition suspensive ;

Il ne peut être invoqué le non-respect de la réalisation des conditions suspensives d’absence d’inscription hypothécaire et de purge du droit de préemption pour permettre à la société Bouygues Immobilier d’échapper à ses obligations contractuelles, dès lors que Bouygues pouvait renoncer à ces conditions et a indiqué qu’elle n’aurait jamais contesté le refus de permis de construire ;

Il n’était pas nécessaire d’obtenir un état hypothécaire en début d’instruction de dossier et l’absence d’inscription hypothécaire ne doit être vérifiée qu’à la date de la réitération de la promesse ;

Quant à la purge du droit de préemption, il n’est pas d’usage qu’elle soit demandée avant l’obtention du permis de construire et la société Bouygues Immobilier n’a jamais objecté que la condition suspensive de purge du droit de préemption était défaillie ;

Leur préjudice lié à l’impossibilité désormais de commercialiser leur propriété du fait de l’instauration de l’orientation d’aménagement et de programmation n° 19 sur leur terrain, résulte de la faute de Bouygues et doit être indemnisé ;

Leurs demandes subsidiaires à l’encontre de la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I] sont justifiées sur le fondement quasi délictuel.

Par dernières écritures du 4 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Bouygues Immobilier demande à la cour de :

En tant que de besoin,

— Dire que la condition suspensive de purge du droit de préemption a défailli ;

— Dire que la condition suspensive relative à l’absence de toute inscription hypothécaire a défailli ;

— Dire que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire a défailli et qu’il ne peut être reproché à la société Bouygues Immobilier d’avoir fait sciemment échec à ladite condition ;

— Dire que sa responsabilité contractuelle ne peut pas être recherchée ;

— Dire que les consorts [C] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice ;

En conséquence,

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Bonneville enregistré sous le numéro RG20/00244 en ce qu’il a débouté les consorts [C] de leurs demandes en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de leurs prétentions indemnitaires ;

— Donner acte à la Société Bouygues Immobilier de ce qu’elle a exécuté les termes du jugement en remettant la propriété des consorts [C] en l’état ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation,

— Dire que le préjudice allégué par les consorts [C] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance ;

— Dire qu’elle n’est pas responsable de la modification du PLU intervenue depuis ;

— Réduire à de plus juste proportions les prétentions indemnitaires des consorts [C] ;

A tous les titres,

— Condamner in solidum les consorts [C] à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les consorts [C] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, et autoriser M^e Lorelli, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, la société Bouygues Immobilier fait notamment valoir que :

Les conditions suspensives relatives à la purge du droit de préemption et à la

délivrance d’un état hypothécaire n’ont pas été réalisées en raison d’un défaut de diligences imputable aux consorts [C], et qu’il n’est pas établi de façon certaine que la défaillance de la condition de l’obtention d’un permis de construire lui soit imputable, de telle sorte que l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée ;

Il ne peut être affirmé qu’elle connaissait la nécessité de déposer rapidement sa demande de permis de construire pour ne pas que lui soit opposée la modification du PLU et il peut être constaté qu’elle a en tout état de cause déposé sa demande de permis et les pièces complémentaires dans les délais contractuels et les délais légaux ;

Elle n’a commis aucune faute justifiant qu’elle soit condamnée à dommages et intérêts et le préjudice, limité à une perte de chance, n’est pas démontré ;

Les travaux de remise en état qu’elle a été condamnée à exécuter ont été entièrement réalisés pour satisfaire à l’exécution provisoire du jugement, de sorte qu’elle n’entend pas solliciter l’infirmation du jugement de ce chef.

Par dernières écritures du 23 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 25 août 2022 ;

— Débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum les consorts [C] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I] fait notamment valoir que :

Elle restituera à qui de droit l’acte de caution bancaire qu’elle détient au titre de la promesse de vente et ses avenants ;

Elle ne peut être tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle prévue entre les seules parties à l’acte dès lors qu’elle n’est pas partie au contrat régularisé entre les consorts [C] et la société Bouygues Immobilier ;

La demande à titre de dommages et intérêts complémentaires sera purement et simplement rejetée puisque les consorts [C] ne démontrent pas l’existence d’une faute des notaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 13 janvier 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 mars 2025.

Motifs de la décision

Il sera rappelé à titre liminaire que conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ; dès lors, la cour ne statuera pas sur les demandes de 'juger’ ou 'donner acte’ qui ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert et ne constituent pas des prétentions mais un simple rappel des moyens invoqués.

I – Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Les parties sont en l’espèce liées par une promesse unilatérale de vente soumise à des conditions suspensives listées à l’article 12 de la promesse signée le 6 février 2017, ainsi libellé :

ARTICLE 12 : CONDITIONS SUSPENSIVES

Par dérogation a l’article 1304 du Code Civil les parties conviennent que la condition est

suspensive lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain mais également réalisé à ce jour mais non connu des parties.

Outre les conditions ci-dessus, la présente promesse est soumise de convention expresse entre les parties, aux conditions suspensives suivantes :

a) Que soit obtenu par le BENEFICIAIRE, un permis exprès et définitif de construire autorisant la réalisation de l’opération de construction envisagée par le BENEFICIAIRE à savoir un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface de plancher d’environ 5054 m² dont 20% de logements sociaux minimum.

Cette condition sera réputée remplie par la réception par le BENEFICIAIRE de la notification visée par l’article R 424-10 du Code de l’Urbanisme, ainsi que par l’absence de retrait administratif, de déféré préfectoral et de recours des tiers tant gracieux que contentieux ou hiérarchique, dans les délais légaux augmentés du délai de notification de quinze jours prévu à l’article R 600 – 1 du Code de l’Urbanisme.

Pour la réalisation de cette condition, le BENEFICIAIRE s’engage :

— à déposer le dossier permis de construire au plus tard le 31 MAI 2017.

— à faire procéder à l’affichage du permis de construire dans les 10 jours de la notification de la décision d’octroi du dit permis dans les formes des articles A.424-15 a A.424-18 du Code de l’Urbanisme.

b) Absence de servitudes d’urbanisme, affectant l’IMMEUBLE et de nature à porter atteinte, même partiellement, au droit de propriété, à diminuer sensiblement la valeur de l’IMMEUBLE, à gêner ou empêcher ou rendre plus onéreuse la réalisation du projet immobilier envisagé par le BENEFICIAIRE.

c) Absence de prescriptions découlant de |'application de la Loi sur l’eau (art. L 211-1 et suivants du Code de l’Environnement) entraînant pour le BENEFICIAIRE un surcoût ou une modification de la consistance, des modalités ou des délais de réalisation de son projet immobilier.

d) Que le PROMETTANT justifie d’une origine de propriété régulière remontant à un titre acquisitif et au moins trentenaire et de l’absence de toute inscription hypothécaire, saisie ou autre empêchement dont la mainlevée ne pourrait être obtenue amiablement avec le prix payable à l’acte authentique.

e) Que ne soient pas exercés par le preneur en place, s’il en existe un, par la Commune ou par tout autre organisme pouvant en bénéficier, les droits de préemption pouvant résulter des dispositions légales.

Le PROMETTANT s’engage a faire toute diligence pour la purge de ces droits et notamment à déposer la déclaration d’intention d’aliéner prévue par la loi dans les 120 jours de la signature de la présente promesse, ainsi que d’en justifier au BENEFICIAIRE.

f) Absence de toute servitude de droit privé grevant l’immeuble résultant notamment d’un cahier des charges de lotissement et de nature à gêner, empêcher ou rendre plus onéreuse l’opération projetée par le BENEFICIAIRE

g) Qu’en cas d’instauration par la Commune d’un Projet Urbain Partenarial (PUP), exonérant de plein droit le constructeur du paiement de la Taxe d’Aménagernent (T.A), de la Redevance Archéologique Préventive (RAP) et de la Participation pour raccordement à l’Assainissement Collectif (PAC), que les participations du BENEFICIAIRE, dans le cadre de ce PUP soient limitées à 281 000', et que toute augmentation de celles-ci actuellement en vigueur ne soit pas supérieure de plus de 5% à 281.000 '.

h) Qu’aucune taxe supplémentaire, autre que celles en vigueur, à savoir, la Taxe d’Aménagernent (T.A), la Redevance Archéologique Preventive (RAP) et la Participation pour raccordement à l’Assainissement Collectif (PAC) dû par le BENEFICIAIRE en raison de son projet de construction ne soit instituée, et que toute augmentation de celles-ci actuellement en vigueur ne soit pas supérieure de plus de 5% de 281 000 '.

i) Que le résultat des sondages n’entraîne pas la nécessité de réaliser des fondations spéciales du fait de la présence d’éléments divers (tels que eau, roche, argile gonflante, présence de carrières, etc.) ou par un taux de travail du sol inférieur à 3 bars à partir de 3 mètres du terrain naturel.

Pour l’application de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE s’engage à faire effectuer les sondages et les études de sol y afférent au plus tard le 15 mai 2017 et à remettre les conclusions du bureau d’étude au PROMETTANT dans le délai de quinze jours de leur obtention, soit au plus tard le 31 mai 2017.

Il est convenu qu’en cas de nécessité de réaliser des fondations spéciales, les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la présente convention. A défaut d’entente entre les parties sur de nouvelles modalités de la présente promesse dans un délai de 60 jours, le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir de la non-réalisation de ladite condition suspensive.

j) Obtention d’un rapport attestant l’absence d’une quelconque pollution du sol et ou du sous-sol.

Pour l’application de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE s’engage à faire effectuer les sondages et les études de sol y afférents et à remettre les conclusions du bureau d’étude au PROMETTANT dans le délai de 45 jours de leur obtention, le tout dans les mêmes délais que l’étude de sol ci-dessus.

II est convenu qu’en cas d’existence de pollution, les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la présente convention. A défaut d’entente entre les parties sur de nouvelles modalités de la présente promesse dans un délai de 30 jours, le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir de la non-réalisation de ladite condition suspensive.

k) Absence de prescriptions archéologiques préventives formulées dans le cadre de la réglementation en vigueur et imposant :

La conservation de tout ou partie de l’IMMEUBLE,

Et/ou la modi’cation de l’opération du BENEFICIAIRE, telle que dé’nie par son dossier de demande de permis de construire.

l) Absence de prescriptions découlant de la modification du Plan de Prévention des Risques Naturels et Technologiques (PPRNT) actuellement en vigueur susceptibles de gêner, d’empêcher ou de rendre plus onéreuse la réalisation de l’opération de construction envisagée par le BENEFICIAIRE.

Les conditions suspensives ci-dessus devront être réalisées au plus tard le 28 FEVRIER 2018 (date stipulée à l’article 6-1 dernier alinéa).

L’ensemble des conditions suspensives ci-dessus étant stipulé dans l’intérêt du BENEFICIAIRE, ce dernier pourra toujours renoncer à l’une ou à plusieurs d’entre elles, si bon lui semble, à l’exception de la condition suspensive liée au droit de préemption (condition e).

Si l’une quelconque des conditions suspensives susvisées n’était pas réalisée dans le délai prévu et que le BENEFICIAIRE n’y ait pas renoncé, la présente promesse de vente serait considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part et d’autre, et l’engagement de caution visé à l’article 6.1 sera restitué par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE dans les huit jours suivant la non réalisation de la condition suspensive.

Etant ici précisé que par dérogation à l’article 1304-4 du Code Civil et sauf dispositions contraires stipulées aux présentes le BENEFICIAIRE pourra renoncer à l’une ou l’autre des

conditions suspensives jusqu’à la date de levée d’option même si celle-ci est défaillie préalablement à cette date.

L’acte prévoit par ailleurs à la charge du bénéficiaire, une indemnité d’immobilisation de 100.000 euros dont il précise qu’elle sera versée au promettant, 'pour le cas où l’ensemble des conditions suspensives étant réalisé, le bénéficiaire décidait de ne pas donner suite à la promesse et de ne lever l’option dans le délai imparti'.

Les avenants signés les 5 avril 2017, 31 mai 2017 et 1er septembre 2017 n’apportent de modification à ces dispositions qu’en ce qui concerne la fourniture d’une caution bancaire garantissant le paiement de l’indemnité d’immobilisation et les dates de dépôt du permis de construire (reportée au 30 novembre 2017 au plus tard) et de réalisation des conditions suspensives (reportée au 31 juillet 2018 au plus tard).

Les parties n’ont pas entendu déroger aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil au terme duquel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il n’existe pas de débat entre les parties sur la réalisation des conditions b), c), f), g), h), i), j), k) et l).

S’agissant de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire exprès et définitif de construire, portant sur un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface de plancher ramenée au terme du troisième avenant à 4.111 m² minimum et 4200 m² maximum, dont 20% de logements sociaux minimum, elle mettait à la charge de la société Bouygues Immobilier l’obligation de déposer le dossier de permis de construire 'au plus tard le 30 novembre 2017".

Le dossier de demande de permis de construire a été déposé en mairie de [Localité 6] le 29 novembre 2017 soit dans le délai fixé par le contrat. Après demande de pièces complémentaires et examen des dites pièces, le permis de construire a été refusé par le maire de [Localité 6] par arrêté du 22 juin 2018.

Il est reproché à la société Bouygues Immobilier d’avoir par son comportement, empêché la réalisation de la condition suspensive en ce qu’elle aurait déposé une demande incomplète et aurait ensuite tardé à adresser à la commune les pièces complémentaires sollicitées.

Au regard du nombre et de la nature des pièces complémentaires sollicitées par la mairie de [Localité 6] par courrier du 28 décembre 2017, il ne peut être contesté que la société Bouygues Immobilier professionnelle de l’immobilier et parfaitement informée des pièces nécessaires à l’examen effectif d’une demande de permis de construire, a été négligente dans la préparation de ce dossier. Cette légèreté peut être mise en rapport avec la date de signature du dernier avenant et la nécessité d’adapter le projet tout en respectant la date butoir fixée par la condition suspensive a) mais elle n’en constitue pas moins un manquement de la société Bouygues Immobilier à ses obligations contractuelles ainsi que l’a retenu le premier juge.

L’intimée a par ailleurs transmis les pièces complémentaires attendues d’elle par courrier du 19 mars 2018, reçu le 28 mars 2018 et c’est donc à compter de cette date que la commune a pu utilement étudier la demande, qu’elle rejettera le 22 juin 2018. C’est à juste titre que le premier juge a relevé qu’une demande complète au 29 novembre 2017 aurait imposé à la commune d’y répondre au plus tard le 28 février 2018, date à laquelle le PLU n’avait pas été modifié de sorte que les dispositions adoptées le 5 juin 20218 n’auraient pas pu être opposées à la demande.

Pour autant, à la date du 28 mars 2018 et pendant tous les mois d’avril et mai 2018, le PLU de la commune n’avait pas non plus été modifié et la demande de permis de construire ne se heurtait pas à ce plan ; seule la commune de [Localité 6] maîtrisait la date à laquelle elle entendait se prononcer sur cette demande à compter du 28 mars et elle seule a choisi de ne pas statuer avant le 5 juin 2018, date de modification du PLU.

Il ne peut par ailleurs être retenu que la complétude du dossier dès le 29 novembre 2017 aurait garanti l’obtention du permis de construire dès lors que, ainsi que le fait apparaître le mémoire en défense de la commune de Bonneville devant le tribunal administratif saisi de la demande d’annulation de la délibération du 5 juin 2018 ayant modifié le PLU, le projet de création d’une orientation d’aménagement et de programmation de l’espace dont dépendait le terrain objet de la promesse de vente, était existant dès le 22 novembre 2017 (soit avant la date de dépôt) et a été rendu public dès le 4 décembre 2017 dans le cadre de la concertation mise en oeuvre du 4 décembre 2017 au 28 février 2018. Il n’apparaît pas à cet égard que les consorts [G], qui demeurent à [Localité 6] pour deux d’entre eux, aient estimé utile d’attirer l’attention de la société Bouygues -qui elle n’y a pas son siège et dont ils affirment sans le démontrer qu’elle avait connaissance du projet- sur ce projet concernant notamment le terrain objet de la promesse.

Cette intention de la commune de [Localité 6] aurait nécessairement eu une influence sur le traitement de la demande de permis de construire, eut-elle été complète dès le 29 novembre 2017 et il est sur ce point utile de relever que le permis a certes été refusé en raison de la méconnaissance du périmètre de l’OAP adopté le 5 juin 2018, mais aussi, comme le fait observer la commune de [Localité 6] dans son mémoire et comme le fait apparaître l’arrêté de refus, en raison du non respect des dispositions du règlement d’urbanisme applicable à la zone.

Pour ce même motif , mais également en l’absence de toute obligation de la société Bouygues sur ce point et de la rédaction de la condition qui prévoit l’obtention d’un permis exprès et définitif, il ne peut être reproché à l’intimée de ne pas avoir contesté la validité de la modification du PLU.

Il ne peut dès lors être retenu que la négligence manifestée par la société Bouygues Immobilier soit la cause unique et certaine de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Il apparaît en outre que les conditions suspensives d) et e) n’ont pas davantage été remplies. La condition d) impose aux promettants de justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre acquisitif et au moins trentenaire et de l’absence de toute inscription hypothécaire, saisie ou autre empêchement dont la mainlevée ne pourrait être obtenue amiablement avec le prix payable à l’acte authentique. Si la levée d’un état hypothécaire au plus proche de la vente correspond aux usages, l’obligation de justifier du droit de propriété dans les conditions visées par les dispositions contractuelles n’a pas davantage été satisfaite.

La condition e) impose aux consorts [G] de procéder à la purge du droit de préemption. Cette condition pouvait être satisfaite dès la signature de l’avenant n°3 ou dès le dépôt de la demande de permis de construire qui figeait l’objet du contrat et elle devait l’être en tout état de cause au plus tard le 31 juillet 2018, ce qui ne pouvait être dès lors que les appelants ne justifient pas qu’ils avaient déposé la déclaration d’aliéner dans un délai permettant la purge du droit de préemption.

Les appelants qui soutiennent que la société Bouygues Immobilier pouvait renoncer à ces conditions et l’auraient fait implicitement, citent la disposition contractuelle mais n’en tirent pas les conclusions nécessaires alors que cette clause prévoit expressément l’impossibilité de renoncer à la condition suspensive liée au droit de préemption (condition e).

Ainsi tant la défaillance de la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire que celle des conditions e) et f) peuvent être constatées et les conditions du versement de l’indemnité d’immobilisation aux promettants ne sont donc pas réunies.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

II – Sur la demande de dommages et intérêts dirigées contre la société Bouygues Immobilier

En application des dispositions de l’article 1217 du code civil 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

Le contrat liant les parties est une promesse unilatérale de vendre dont l’article 1124 du code civil précise qu’il s’agit d’un 'contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire'.

Un tel contrat ne crée à la charge du bénéficiaire, aucune obligation d’acquérir et s’il renonce à acquérir quand bien même l’ensemble des conditions suspensives seraient remplies, il n’en doit pas compte au bénéficiaire qui ne peut prétendre, si une telle indemnité est prévue, qu’au versement de l’indemnité d’immobilisation..

La promesse de vente conclue entre les parties rappelle au besoin que le bénéficiaire ne prend pas l’engagement d’acquérir et comporte à plusieurs reprises, comme ses avenants, la mention du caractère optionnel de l’acquisition.

Ainsi, quand bien même la société Bouygues n’aurait pas du tout manqué à ses obligations et aurait déposé une demande de permis de construire complète dès le 29 novembre 2017 et quand bien même cette demande aurait été acceptée, elle pouvait, sans avoir à s’en expliquer et sans commettre une faute mais en simple exécution du contrat, renoncer à l’acquisition.

Les consorts [G] sont donc mal fondés à soutenir que la légèreté de Bouygues Immobilier, selon eux seule à l’origine du refus de permis de construire, leur occasionnerait un préjudice lié à l’impossibilité de procéder à une commercialisation partielle de leur propriété.

La réalisation de la vente ne leur étant nullement garantie, ce préjudice ne provient que de la modification du PLU, laquelle ne peut être reprochée à la société Bouygues Immobilier.

Il sera en outre relevé que les appelants ne justifient pas de l’impossibilité actuelle de commercialiser leur propriété alors qu’ils ont obtenu l’annulation de la délibération du conseil municipal de [Localité 6] portant approbation du PLU.

Le jugement querellé sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre Bouygues Immobilier.

III – Sur les demandes dirigées contre la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I], notaires

Cette demande ne repose sur aucune motivation, sinon celle, critiquant les conclusions de la SCP de notaires, tendant à pointer la contradiction de l’argumentaire développé par cette-dernière avec celui développé par la société Bouygues Immobilier.

Les notaires, qui ne sont pas signataires de la promesse de vente, ne sauraient être tenus par ses clauses. Il n’est par ailleurs justifié ni d’une faute susceptible de leur être imputée ni, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, du préjudice allégué.

Cette demande ne peut aboutir.

IV – Sur les mesures accessoires

Le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en première instance.

Les appelants qui succombent en tout, supporteront les dépens d’appel distraits au profit de maître Dormeval et maître Lorelli pour leurs avances respectives ; ils verseront à la société Bouygues Immobilier d’une part, à la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I] d’autre part, la somme de 4.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Ajoutant,

Déboute M. [O] [G], Mme [Z] [G], Mme [F] [V] et M. [L] [V] de leurs demandes dirigées contre la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I],

Déboute M. [O] [G], Mme [Z] [G], Mme [F] [V] et M. [L] [V] de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. [O] [G], Mme [Z] [G], Mme [F] [V] et M. [L] [V] à payer à la SAS Bouygues Immobilier, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [O] [G], Mme [Z] [G], Mme [F] [V] et M. [L] [V] à payer à la SCP Ciavolella ' Lux ' [Y] ' [S] ' [I], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [O] [G], Mme [Z] [G], Mme [F] [V] et M. [L] [V] aux dépens, distraits au profit de maîtres Dormeval et Lorelli.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 13 mai 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL CABINET ALCALEX

M^e Clarisse DORMEVAL

Copie exécutoire délivrée le 13 mai 2025

à

la SELARL CABINET ALCALEX

M^e Clarisse DORMEVAL