COUR D’APPEL

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 08 juillet 2025

N° RG 24/00339 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GEKS

— DA- Arrêt n°

[V] [Z] / [Y] [S]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 29 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 51-23-000007

Arrêt rendu le MARDI HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M. [D] [U] (Conjoint) en vertu d’un pouvoir général

APPELANTE

ET :

M. [Y] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Assisté de Maître Philippe GATIGNOL de la SCP TEILLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT FERRAND

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mai 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs ;

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 08 juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Mme [V] [Z], venant aux droits de Mme [C] [P] veuve [K], d’une part propriétaire, et M. [Y] [S], d’autre part agriculteur, sont en litige à propos d’une parcelle agricole sise à « [Adresse 8] », commune de [Localité 12], cadastrée section ZE nº [Cadastre 4], appartenant à Mme [V] [Z] et exploitée par M. [Y] [S] en vertu d’un contrat de fermage non écrit qui aurait débuté en 1997 ou 1998 avec Mme [C] [K] décédée en 2017.

Dans le cadre du règlement de la succession de Mme [C] [K] des pourparlers avaient été engagés pour que M. [S] achète la parcelle ZE [Cadastre 4], mais aucune convention n’a finalement été conclue. Dans le même temps, Mme [V] [Z] a fait notifier à M. [Y] [S] le 21 décembre 2022 un congé au motif que le fermage avait atteint son terme de 25 ans.

De son côté, M. [Y] [S], répondant à une demande du notaire chargé de la succession, lui faisait connaître son intention d’exercer son droit de préemption, avec réserve concernant le prix demandé de 2500 EUR.

Le droit de préemption de M. [Y] [S] était ensuite notifié le 6 avril 2023 à Mme [V] [Z] concernant la parcelle ZE [Cadastre 4].

La situation est demeurée en l’état.

C’est ainsi que par requête du 7 avril 2023 M. [Y] [S] a attrait Mme [V] [Z] devant le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay afin d’obtenir la fixation de la valeur vénale et les conditions de la vente de la parcelle ZE [Cadastre 4]. Mme [V] [Z], représentée alors par son époux M. [D] [U], contestait la surface sur laquelle s’appliquait le bail au motif que la parcelle ZE [Cadastre 4] n’avait pas été louée en totalité à M. [Y] [S] mais seulement pour une partie en pâturage.

À l’issue des débats, par jugement du 29 janvier 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mixte, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe ;

ÉCARTE les moyens de nullité de la requête soulevés par Mme [V] [K] épouse [U] ;

DIT que le bail rural consenti à M. [Y] [S] par Mme [C] [P] Veuve [K], transmis à laquelle s’est substituée après son décès sa fille Mme [V] [K] épouse [U], porte bien sur l’ensemble de la parcelle cadastrée Commune de [Localité 12], Lieudit [Adresse 8] (43), section ZE numéro [Cadastre 4] pour une superficie de 74 a et 14 ca ;

DIT que ce bail rural n’est pas un bail à long terme soumis aux dispositions des articles L. 416-1 et suivants du Code rural mais un bail rural de droit commun d’une durée de 9 années renouvelables ayant débuté le 1er janvier 1998 ;

DÉCLARE RECEVABLE la demande principale de M. [Y] [S] ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour ce faire M. [E] [R] ['] et lui donne pour mission :

1) De fixer la valeur vénale de la parcelle cadastrée Commune de [Localité 12], Lieudit [Adresse 8] (43) section ZE numéro [Cadastre 4] pour une superficie de 74 a et 14 ca appartenant à Mme [V] [K] épouse [U] et donnée à bail à M. [Y] [S] ;

2) De chiffrer les améliorations faites par le fermier sur ces mêmes parcelles depuis le début du bail et lorsque ces améliorations ont été faites avec l’accord du bailleur ;

3) De faire toutes observations utiles relatives à la parcelle sus-désignée ;

DIT que l’expert procédera à ces opérations en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé réception et leurs conseils avisés ;

RAPPELLE que les parties devront remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission et qu’en cas de carence des parties, l’expert devra en informer le juge ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien si nécessaire à condition que ce technicien soit d’une autre spécialité que la sienne et qu’en ce cas l’avis du technicien sera joint au rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé des opérations et répondant de manière motivée aux questions ci-dessus posées dans un délai de QUATRE MOIS à compter de sa saisine, sauf prorogation demandée au juge par l’expert, et en adressera une copie complète à chacune des parties (y compris la demande de fixation de rémunération) ;

DIT que M. [Y] [S] versera une consignation de 750 € à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 28 février 2024 par chèque libellé au Régisseur du Tribunal judiciaire du Puy en Velay (site du Clauzel) qui sera adressé avec les références du dossier (numéro RG);

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque en application de l’article 271 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [V] [K] épouse [U] de sa demande de résiliation de bail ou reprise du bien loué avant le terme normal du bail ;

LA CONDAMNE à payer à M. [Y] [S] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

RÉSERVE les dépens :

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. »

***

Par lettre RAR du 26 février 2024 Mme [V] [Z] a fait appel de ce jugement. Dans ses conclusions nº 2 reçues au greffe le 5 mai 2025 elle demande à la cour de :

« Vu les articles du Code des procédures Civiles section III article 6 à 8, section IV articles 9 à 11, section V articles 12 et 13

Vu le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux Ruraux du puy en Velay le 29 janvier 2024

Réformer la décision du juge du TPBR en toutes dispositions

Dire que le bail verbal, bien que non justifié, n’a pas une date de départ certaine

Dire que la parcelle supposée exploitée n’est pas l’addition de deux parcelles de nature différente

Dire que la parcelle exploitée est de surface inférieure à 5000 m2 et qu’elle ne relève pas des dispositions du statut des fermages du Code Rural et de la pêche maritime.

Dire que hors du statut de fermage, le bail peut être résilié par le bailleur.

Dire que la fin de bail supposé, sans justificatifs, au 31 décembre 2022 est valide

Par conséquent, débouter Mr [S] [Y] de sa demande.

Condamner Mr [S] [Y] à verser à Mme [V] [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile Octroyer à Mme [Z] un Préjudice de jouissance depuis le 1er janvier 2023 à ce jour, selon le barème défini par la Cour d’Appel.

Condamner Mr [S] [Y] à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel. »

***

M. [Y] [S] a pris des conclusions le 22 avril 2025 pour demander à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile

DÉCLARER irrecevables pour être formées pour la première fois en cause d’appel les demandes de [V] [U] aux fins de :

' Dire que le bail verbal bien que non justifié n’a pas une date de départ certaine

' Dire que la parcelle exploitée n’est pas l’addition de 2 parcelles de nature différentes

' Dire que la parcelle exploitée et de surface inférieure à 5000 m2 et qu’elle ne relève pas des dispositions du statut des fermages du code rural

' Dire que hors du statut du fermage le bail peut être résilié par le bailleur

' Dire qu’il y a vice de procédure pour la réunion de conciliation du 22 mai 2023

Vu les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime

Vu le bail portant sur la parcelle sise commune de [Localité 11] cadastrée ZE [Cadastre 1] d’une superficie de 00 ha 74 a 14 ca liant [V] [K] et [Y] [S]

Vu l’exercice de son droit de préemption par [Y] [S]

Vu les dispositions de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime

DÉCLARER les demandes de [Y] [S] recevables et bien fondées

CONFIRMER le jugement 29 janvier 2024 en toutes ses dispositions

DÉBOUTER [V] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et rétentions

CONDAMNER [V] [K] à payer et porter à [Y] [S] la somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

***

La cause a été entendue par la cour à son audience du lundi 19 mai 2025. M. [Y] [U] représente à l’audience son épouse Mme [V] [Z], en vertu d’un mandat non contesté et produit au dossier en date du 14 décembre 2023. M. [Y] [S] est représenté par son avocat.

***

II. Motifs

1. Sur la procédure

Dans ses conclusions M. [S] demande à la cour de juger irrecevables comme nouvelles en appel les demandes ci-après de Mme [Z] :

— Dire que le bail verbal bien que non justifié n’a pas une date de départ certaine ;

— Dire que la parcelle exploitée n’est pas l’addition de 2 parcelles de nature différentes ;

— Dire que la parcelle exploitée et de surface inférieure à 5000 m2 et qu’elle ne relève pas des dispositions du statut des fermages du code rural ;

— Dire que hors du statut du fermage le bail peut être résilié par le bailleur ;

— Dire qu’il y a vice de procédure pour la réunion de conciliation du 22 mai 2023.

Or toutes ces questions étaient déjà en débat devant le premier juge et ne sont donc pas nouvelles en appel, il suffit pour s’en convaincre de lire le jugement. La désignation cadastrale et la superficie de la parcelle litigieuse ZE [Cadastre 4] ont été discutées. Concernant la date de départ du bail verbal, il s’agit d’une question qui est liée au dossier dans son ensemble. Par ailleurs, l’hypothèse d’un vice de procédure commis à l’occasion de la réunion de conciliation du 22 mai 2023 ne figure pas dans le dispositif des écritures de Mme [Z] à la cour.

Enfin, par adoption des motifs la cour confirme le jugement en ce que le tribunal paritaire a écarté le moyen de nullité de la requête, qui avait été soulevé par Mme [Z].

2. Sur l’existence d’un bail rural

Toutes les pièces du dossier témoignent d’un bail rural qui avait été convenu à l’origine entre M. [Y] [S] et Mme [C] [K]. À la lecture des pièces qu’elle verse à son dossier, on constate en effet que Mme [Z], lors des nombreuses correspondances qu’elle a échangées avec M. [Y] [S], plusieurs années avant l’instance diligentée devant le tribunal paritaire, n’a jamais contesté le bail rural dont celui-ci se prévalait, et lui a même à ce titre plusieurs fois réclamé le règlement des fermages, par exemple dans une lettre du 5 août 2017. Par ailleurs, l’exploitation effective de la parcelle litigieuse n’est pas contestée. Les protestations à ce titre de l’appelante dans le cadre de la présente procédure ne sont pas de nature à invalider les éléments antérieurs qui démontrent amplement l’existence de ce bail, reconnu par elle-même.

Dans une lettre qu’il adresse le 14 septembre 2018 à Mme [V] [Z], M. [S] expose qu’il est « locataire depuis 1997 ». Dans une autre lettre qu’il adresse à un notaire le 27 février 2023, il précise être locataire « depuis 25 ans ». En conséquence, le bail dont il est question peut être daté de la fin de l’année 1997 ou du tout début de l’année 1998, étant considéré que l’appelante n’y oppose aucune contestation pertinente.

3. Sur la nature du bail rural

Mme [Z] soutient que le contrat dont se prévaut M. [S] est un bail à long terme qui avait été conclu dès l’origine pour 25 années, et qui est maintenant arrivé à son terme. Or rien dans le dossier ne le démontre. Le seul élément qui puisse être valablement opposé à M. [Y] [S] est une lettre du 27 février 2023 où il écrit être « locataire depuis 25 ans » de la parcelle ZE [Cadastre 4]. Cependant les termes ainsi employés ne sont nullement significatifs de la nature du contrat en cause, mais rapportent plutôt la durée écoulée de la convention depuis son origine jusqu’à la date du courrier. Par ailleurs, la mention « reprise du bail au terme des 25 années » indiquée sur le procès-verbal de carence lors d’une tentative de conciliation qui a eu lieu au tribunal judiciaire de Privas le 30 septembre 2022, n’est nullement de nature à permettre de qualifier le bail en cause. Enfin et surtout, un bail à long terme de 25 années nécessite la rédaction d’un écrit et particulièrement d’un état des lieux qui doit être impérativement établi (cf. articles L. 416-1 et L. 416-6 du code rural et de la pêche maritime). Aucune pièce de cette nature ne figure dans le dossier, moyennant quoi la convention dont il s’agit relève nécessairement du droit commun des baux ruraux.

4. Sur la nature du bien affermé

Nonobstant ici encore les protestations de l’appelante, il apparaît que jusqu’à la procédure judiciaire en cours, elle n’a jamais émis le moindre doute quant à l’application du bail rural à l’entière parcelle ZE [Cadastre 4], pour 74 ares et 14 centiares. Dans plusieurs lettres que Mme [Z] adresse à M. [S] les 27 août, 8 octobre, 3 et 20 novembre 2018, 12 juin, 8 et 23 juillet, 9 octobre 2019, 23 janvier 2022, elle fait constamment référence à la parcelle ZE [Cadastre 4] pour 0,74 hectares. Par ailleurs, la promesse de vente signée par les deux parties le 7 septembre 2019, mais non mise à exécution, alors que le bail était en cours ce que Mme [Z] n’ignorait pas, mentionne bien la vente de la parcelle ZE [Cadastre 4] pour au total 0,7414 hectares (24,71 + 49,43) moyennant le prix de 900 EUR. C’est encore cette parcelle dans sa totalité qui est proposée à M. [Y] [S], au titre de son droit de préemption en qualité de locataire, par le notaire chargé du règlement de la succession de Mme [C] [K], pour la somme de 2500 EUR. La désignation cadastrale du bien n’est pas mentionnée, cependant à cet endroit, lieu-dit « [Localité 7] » commune de [Localité 12], seule la parcelle ZE [Cadastre 4] est exploitée par M. [S], il ne peut pas s’agir d’un autre bien. Enfin, la lettre de M. [S] en date du 28 mai 2019, disant qu’une partie de la parcelle ZE [Cadastre 4] « ne sont que roches saillantes et pentues » est sans incidence dans la mesure où c’est la valeur de cette parcelle qui était en discussion, et non pas la surface louée. De l’ensemble de ces éléments il se déduit que c’est bien la totalité de la parcelle ZE [Cadastre 4] qui est affermée.

5. Sur le droit de préemption du fermier

Par exploit du 6 avril 2023, faisant suite à la lettre du notaire du 9 février 2023, M. [Y] [S] a fait signifier à Mme [V] [Z] sa volonté d’exercer son droit de préemption sur la parcelle ZE [Cadastre 4] pour 74 ares et 14 centiares. Cette préemption, effectuée dans les deux mois de la proposition émanant du notaire, est régulière.

6. Sur les autres éléments soulevés par Mme [Z]

Dans ses conclusions Mme [Z] fait état d’un GAEC dont M. [S] aurait cherché à « dissimuler » l’existence, ce qui caractériserait de sa part un « manque d’honnêteté ». Quoi qu’il en soit, le GAEC dont il est question a cessé toute activité depuis l’année 2015, comme en atteste une lettre du préfet de la Haute-[Localité 9] en date du 26 juillet 2024, et aucune procédure n’a été engagée à ce titre en temps utile. En réalité Mme [Z] s’empare de cet argument pour tenter de démontrer que la parcelle ZE [Cadastre 4] n’a jamais été sous fermage, à tout le moins dans sa totalité. La cour a répondu à cette contestation. Par ailleurs, Mme [Z] évoque dans ses conclusions des carences dans le règlement du fermage, mais quoi qu’il en soit ici encore aucune procédure n’a été valablement engagée.

7. Synthèse

Les motifs ci-dessus conduisent la cour à confirmer le jugement.

8. Sur l’article 700 du code de procédure civile

2000 EUR sont justes en application de ce texte devant la cour d’appel.

9. Sur les dépens d’appel

Les dépens d’appel seront supportés par Mme [Z].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Rejette les demandes d’irrecevabilité formées par M. [Y] [S] ;

Au fond, confirme le jugement ;

Condamne Mme [V] [Z] à payer à M. [Y] [S] la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne Mme [V] [Z] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président