ARRÊT N°

P-C

R.G : N° RG 24/00458 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBJR

[L]

C/

[Z]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 JUILLET 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 19 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 18 AVRIL 2024 RG n° 11-2300404

APPELANTE :

Madame [H] [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Loriane ZEINI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000400 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉE :

Madame [H] [Z] épouse [I]-[Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Alexandra MARTINEZ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 13 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 avril 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 16 juin 2025, prorogé au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 juillet 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 octobre 2021, Madame [H] [P] [Z], épouse [I]-[Z], a donné à bail à Madame [H] [K] [L] un local d’habitation (maison) situé au [Adresse 1] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 730 euros, provisions sur charges comprises, et versement d’un dépôt de garantie de 730 euros.

Le 23 février 2023, Madame [I]-[Z] a fait délivrer à Madame [L] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme principale de 5.488 euros, resté infructueux.

Suivant acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, Madame [I]-[Z] a fait assigner Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-PAUL aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet dc la clause résolutoire depuis le 23 avril 2023, ordonner d’avoir à quitter les lieux sous astreinte et en tout état de cause son expulsion et celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, la condamner à lui verser la somme de 6.692 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2023, la condamner à une indemnité mensuelle d’occupation de 730 euros à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, la condamner à lui payer 2.183 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers 23 avril 2023 dépens.

Par jugement en date du 19 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes :

— DIT que l’action de [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] est recevable ;

— REJETTE l’exception d’inexécution formée par [H] [K] [L] ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2021 entre [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] et [H] [K] [L], concernant le local d’habitation situé [Adresse 1] (Réunion), sont réunies à la date du 24 avril 2023 ;

— ORDONNE en conséquence à [H] [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour [H] [K] [L] d’avoir volontairement libérer les lieux et restitué les clés, [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— CONDAMNE [H] [K] [L] à verser à [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] la somme de 6.707 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la date du 24 avril 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE [H] [K] [L] à verser à [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] la somme de 6.570 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 25 avril 2023 au 30 janvier 2024, date de1'audience avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE [H] [K] [L] à verser à [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 1er février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— DEBOUTE [H] [K] [L] de sa demande de délais de paiement ;

— DEBOUTE [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] de sa demande ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

— LAISSE à [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] la charge des frais irrépétibles et des dépens par elle exposés ;

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration du 18 avril 2024, Madame [L] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 24 avril 2024.

Madame [L] a notifié par RPVA ses premières conclusions le 18 juillet 2024, signifiées le 14 août 2024.

Madame [I]-[Z] a notifié par RPVA ses conclusions d’intimée le 14 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, Madame [L] demande à la cour de :

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint-Paul en date du 19 mars 2024 et, statuant à nouveau :

— PRONONCER l’irrecevabilité de l’action engagée par Madame [H] [I] à l’encontre de Madame [L] ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que Madame [L] est fondée à invoquer l’exception d’inexécution au regard des désordres qui affectent le logement loué ;

En conséquence, DEBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire :

— CONDAMNER Madame [I] à payer à Madame [L] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant la maison ;

— ORDONNER la compensation entre les dettes et créances respectives de Madame [L] et de Madame [I],

En tout état de cause :

— OCTROYER à Madame [L] des délais de paiement au regard de sa situation ;

— STATUER ce que de droit sur l’article 700 du CPC et les dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, Madame [I]-[Z] demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement rendu en date du 19 mars 2024 par Madame le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis siégeant à la chambre de proximité de Saint-Paul en toutes ses dispositions ;

— DECLARER irrecevable la demande d’indemnisation nouvellement formée par Madame [L] en cause d’appel ;

DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Madame [L] à payer à Madame [I]-[Z] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens de la présente instance.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Sur la recevabilité de l’action de Madame [I]-[Z]

Par jugement en date du 19 mars 2024, le premier juge a déclaré l’action de Mme [I]-[Z] recevable aux motifs qu’en qualité de propriétaire et de bailleur, Madame [I]-[Z] avait bien qualité à agir et que Mme [L] ne demandait ni la nullité du bail ni celle d’aucun acte.

L’appelant fait valoir que l’action engagée par Mme [I]-[Z] est irrecevable aux motifs que l’assignation a été délivrée à la requête seulement de cette dernière alors que le contrat de bail a été consenti par M. et Mme [I]-[Z], que le commandement de payer a été délivré par les deux bailleurs de même que l’état des lieux d’entrée, de sorte que l’assignation aurait dû être délivrée par M. et Mme [I]-[Z].

Elle ajoute qu’elle ne pouvait pas poursuivre la nullité du contrat de bail sur ce motif dès lors que ledit contrat avait commencé à être exécuté.

L’intimée indique qu’elle a seule qualité à agir en justice en tant qu’unique propriétaire du bien loué. Elle précise que bien que mariée à Monsieur [O] [I]-[Z], elle a reçu le bien par donation de père de sorte que son époux ne peut nullement intervenir en tant que bailleur et exercer quelconque action à ce titre.

Ceci étant exposé,

A titre liminaire, il sera rappelé que l’action en nullité ne nécessite pas que le contrat n’ait pas été exécuté pour pouvoir être invoquée. L’article 1178 du code civil prévoyant dans cette situation qu’il soit procédé à des restitutions. Le moyen de Mme [L] est donc inopérant.

En l’espèce, Mme [H] [P] [I]-[Z] s’est mariée le 23 avril 1971 à Monsieur [O] [I]-[Z] avec lequel il n’a pas été conclu de contrat de mariage (pièce n°5 intimée).

Par acte notarié des 14 et 26 septembre 1979, Mme [H] [P] [I]-[Z] a reçu en donation-partage de son père, le bien objet du contrat de bail constituant le lot n°2 (pièce n°6 intimée).

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le fait qu’elle apparaisse, en page 5 de l’acte, comme attributaire du lot n°2 sous le nom de Madame [I]-[Z] [O] ne signifie pas que son époux est copropriétaire du bien et dès lors cobailleur mais relève de l’usage.

Ainsi peu importe que le contrat de bail ait été consenti par M. et Mme [I]-[Z], et que l’état des lieux d’entrée ainsi que le commandement de payer aient été délivrées par ceux-ci (pièces n°1,2 et 9 intimée), le logement est un bien qui appartient en propre à Mme [I]-[Z].

Par conséquent, l’assignation ayant été délivrée à la requête de Mme [I]-[Z] seule, son action est bien recevable.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l’exception d’inexécution

Par jugement en date du 19 mars 2024, le premier juge a rejeté l’exception d’inexécution formée par Madame [L] aux motifs que sa demande reconventionnelle ne présente pas un caractère de gravité tel au titre des réparations non effectuées pour dire que son inexécution consistant à ne pas payer ses loyers équivaut à l’inexécution du bailleur de ne pas avoir fourni un local d’habitation en bon état de réparations et ce, eu égard au montant de la dette locative, outre que Mme [L] ne démontre pas s’être trouvée dans l’impossibilité d’utiliser 1es lieux loués, continuant d’y habiter.

L’appelante fait valoir que le bailleur a manqué d’une part à son obligation de délivrance telle que prévue par les dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, et par les dispositions de l’article 1719 et suivants du code civil, en louant une maison ne répondant pas aux caractéristiques d’un logement décent qu’un locataire est en droit d’attendre, et présentant un danger pour la santé physique et la sécurité des occupants, et d’autre part à son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement dès le début du bail et pendant toute sa durée.

A ce titre, l’appelante entend se prévaloir, au visa de l’article 1219 du code civil, de l’exception d’inexécution aux motifs que la maison louée présentait des désordres dès l’entrée dans les lieux, ce qu’a mis en exergue le constat de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023.

Elle indique que les différents désordres ont été signalés à la bailleresse :

— Les véhicules stationnés dans la cour extérieure et le mauvais état de celle-ci : le simple mauvais état de la cour, mentionné dans l’état des lieux, suffit à caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, laquelle naît dès la remise des clés ;

— la fuite d’eau à l’extérieur du logement : la mention de cet état moyen dans l’état des lieux implique nécessairement que le bailleur en avait connaissance ;

— les fils électriques dénudés dans le salon, les prises sans cache avec fils électriques visibles aux abords de la machine à laver dans la salle de bains : l’état des lieux notait des prises en état moyen et la bailleresse s’est abstenue de les réparer ;

— le système défectueux d’ouverture de la fenêtre empêchant une aération correcte dans le salon : dès lors que l’état des lieux mentionnait ce désordre, Madame [L] n’était pas tenue d’en avertir le bailleur auquel il appartenait de prendre les dispositions nécessaires afin d’être en conformité avec ses obligations en matière de mise à disposition d’un logement décent ;

— les traces d’infiltrations et de moisissures dans le salon, la chambre n°1, la chambre n°2, la cuisine et la salle de bains, ainsi que la courbure du plafond et la latte de plafond détériorée laissant visible la toiture : les plafonds ont été décrits en mauvais état lors de l’état des lieux d’entrée et le fait que Madame [L] n’ait pas interpellé le bailleur par la suite sur l’aggravation du désordre ne saurait être de nature à exonérer ce dernier de sa responsabilité

Elle ajoute que les désordres étaient suffisamment graves pour justifier la mise en 'uvre de l’exception d’inexécution dès lors que le constat d’huissier décrit un logement en mauvais état général, que l’état des lieux d’entrée souligne l’état moyen des éléments, que la bailleresse a parfaitement connaissance du mauvais état général du logement et que les photographies montrent que l’ensemble de la maison est dans un état particulièrement dégradé.

Elle prétend enfin que le caractère non-décent du logement justifie la mise en 'uvre de l’exception d’inexécution par le locataire sans qu’il soit nécessaire que le logement soit insalubre et donc inhabitable.

L’intimée soutient que Madame [L] ne s’est jamais plainte d’un quelconque désordre au sein du logement avant la présente procédure, ni sollicité l’intervention de la bailleresse afin de remédier à d’éventuels désordres. Elle précise qu’il s’agit d’une reprise de bail de Mme [B] par Mme [L] et que cette dernière a ainsi pris les lieux à bail après les avoir visités et dans l’état dans lequel ils se trouvaient suite à un arrangement entre elle et l’ancienne locataire, sans formuler aucune remarque, ni élevé la moindre contestation. Elle soutient que si l’état du bien était moyen lors de la reprise du bail par Madame [L], le document signé par les parties ne porte en revanche nullement mention des désordres allégués :

— Les véhicules stationnés dans la cour extérieure : l’état des lieux ne mentionne pas la présence de véhicules dans la cour et il lui appartenait le cas échéant de compléter l’état des lieux dans les 10 jours de celui-ci conformément à l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 ;

— la fuite d’eau à l’extérieur du logement : il a été noté sur l’état des lieux que ledit chauffe-eau était en état moyen lors de la prise à bail mais aucun dysfonctionnement n’a été relevé, de sorte qu’il appartenait à Madame [L] d’avertir la propriétaire de la fuite ;

— les fils électriques dénudés, le système défectueux d’ouverture de la fenêtre et les traces d’infiltrations et de moisissures dans le salon : les divers éléments comme les portes, fenêtres, le carrelage et prises étaient en état moyen lors de l’entrée dans le logement, mais sans dysfonctionnement. La fenêtre ne présentait pas de problème particulier d’ouverture, aucun fil électrique, ni aucune trace de moisissures qui seraient liées à des infiltrations d’eau n’était apparent lors de la reprise des lieux par Madame [L]. Elle ajoute qu’il appartenait ici encore à la locataire d’en informer la propriétaire afin qu’elle puisse intervenir et que c’est au locataire de répondre des dégradation et pertes au sens de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1730 du code civil.

— les traces d’infiltrations et de moisissures dans les chambres, la salle de bains, les toilettes et la cuisine et divers désordres : les murs étaient décrits à l’état moyen mais aucune trace d’infiltrations n’a été notée lors de l’entrée en jouissance de la locataire. Elle ajoute que l’état des lieux ne mentionne pas que la latte de plafond était endommagée, que la baignoire était également en bon état et que les carreaux n’étaient pas cassés. Pour ce qui est de la prise murale, il avait été mentionné qu’elle était en mauvais état, tout comme le fait qu’un naco manquait dans les toilettes, mais rien de plus. S’agissant de la porte des toilettes, la réparation incombait à Madame [B], comme précisé au contrat et sur l’état des lieux, étant rappelé que Madame [L] voulait intégrer les lieux le jour du départ de cette dernière, soit le 16 octobre 2021.

Elle soutient ainsi que Mme [L] fait état de désordres, dont non seulement l’origine n’est pas connue, mais qui étaient surtout ignorés de la propriétaire pour n’en avoir jamais été informée par la locataire auparavant.

Elle indique que le bien donné à bail à l’appelante était ainsi parfaitement décent et habitable au moment de sa délivrance de sorte qu’elle n’a commis aucune faute occasionnant un trouble de jouissance à Madame [L] pouvant justifier la mise en 'uvre de l’exception d’inexécution et la dispenser de régler le loyer.

En outre, elle soutient que les quelques désordres relevés n’ont pas de caractère grave et seraient apparus durant l’occupation de Madame [L] qui n’a pas pris soin d’en informer la propriétaire

Ceci étant exposé,

Vu les articles 6 a) et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1219 du code civil,

Il résulte de la combinaison des deux premiers textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon le dernier texte, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Ainsi, l’exception d’exécution entraine la suspension de l’obligation d’exécuter de celui qui s’en prévaut.

Il est de jurisprudence constante que les manquements du bailleur seront considérés comme suffisamment graves lorsqu’ils rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

En l’espèce, Mme [L] a pris à bail le logement litigieux par contrat de location en date du 16 octobre 2021, à effet au 20 octobre 2021 (pièce n°1 appelante).

Pour justifier son inexécution, Mme [L] oppose à la bailleresse, l’inexécution de son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bien par le locataire évoquant des désordres divers et notamment des infiltrations dans différentes pièces du local d’habitation, outre des fils électriques dénudés, un système défectueux d’ouverture de fenêtre, une fuite d’eau à l’extérieur du logement ainsi qu’un mauvais état de la cour extérieure et le stationnement de différents véhicules.

A ce titre, elle produit aux débats un constat réalisé par commissaire de justice le 19 juillet 2023 (pièce n°4 appelante), lequel fait état des constatations suivantes :

Salon : « je constate au plafond la présence d’une multitude de pointillés noirs, caractéristiques de traces de moisissures ['], en cueillie du mur de gauche, en partie basse, des décollements de peinture, des petites cloques et boursoufflures ['] la présence de traces caractéristiques d’infiltrations d’eau ['], la présence de fils électriques, sans cache ['] je tente d’ouvre la fenêtre et constate que le système d’ouverture est défectueux » (page 15)

Couloir : « je constate au plafond la présence d’une multitude de pointillés noirs, caractéristiques de traces de moisissures » (page 20)

Chambre n°1 : « je constate sur le mur, en partie basse, la présence de traces caractéristiques d’infiltrations d’eau ['], la présence de traces caractéristiques de salpêtres, ainsi que des boursoufflures et des décollements de peinture ['], au plafond la présence d’une multitude de pointillés noirs, caractéristiques de traces de moisissures » (page 22)

Chambre n°2 : « je constate sur le mur de gauche, en partie basse, la présence de traces caractéristiques d’infiltrations d’eau ['], des boursoufflures et des décollements de peinture » (page 28)

Cuisine : « je constate au plafond et sur les murs la présence de plusieurs pointillés noirs, caractéristiques de traces de moisissures » (page 31)

Salle de bains : « je constate au plafond et sur les murs la présence de plusieurs pointillés noirs, caractéristiques de traces de moisissures ['], je constate au-dessus de la baignoire, qu’une latte est endommagée, courbée, laissant visible la toiture en bois située à l’arrière ['], que les carreaux de la baignoire sont cassés » outre l’absence de cache de la prise et des fils électriques visibles (page 37)

Toilettes : « je constate que la porte des W.C est endommagée en partie basse ['], au plafond la présence de plusieurs pointillés noirs, caractéristiques de traces de moisissures ['], sur le mur de droite, en partie haute la présence de traces de coulures, caractéristiques d’infiltrations d’eau. Je constate également du côté droit, la présence d’une fenêtre de type NACO. Je constate que certaines lattes sont manquantes. Ma requérante [Mme [L]] a procédé à la pose d’une planche afin d’assurer la fermeture de la fenêtre » (page 31).

Il est précisé que ces constatations et les photographies accompagnant le constat ont été pris 21 mois après l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 octobre 2021 par la bailleresse et la locataire (pièce n° 3 appelante).

Pour les désordres mentionnés dans l’état des lieux

Selon l’état des lieux d’entrée réalisé entre la bailleresse et la locataire le 16 octobre 2021, des éléments du logement objet du bail ont été classés en mauvais état.

Seuls certains d’entre eux notés dans l’état des lieux sont discutés par les parties : il s’agit du mauvais état des prises murales du séjour et de la salle de bain, des plafonds des toilettes et de la cuisine, de la fenêtre de type Naco et de la porte des toilettes, ainsi que de la cour extérieure.

A ce titre, la bailleresse soutient que « la prise murale de la salle de bain avait été mentionnée en mauvais état, tout comme le fait qu’un naco manquait dans les toilettes, mais rien de plus », et que « la réparation de la porte incombait à Madame [B], comme précisé au contrat et sur l’état des lieux ».

Le contrat de bail prévoit en dernière page une clause « autres conditions particulières » rédigée en ces termes : « sous réserve des réparations porte des toilettes + porte de la chambre », sans qu’il ne soit néanmoins précisé si ces réparations étaient à la charge du locataire ou du propriétaire.

Pour autant, ces désordres ne rendent pas le logement indécent ni empêchent la jouissance paisible du logement par Mme [L].

Dès lors, Mme [L] ne peut se prévaloir de l’inexécution du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bien dès lors que cette inexécution n’est pas suffisamment grave, pour se prévaloir des dispositions de l’article 1219 du code civil.

Pour les autres désordres non mentionnés dans l’état des lieux

Pour les autres désordres invoqués par Madame [L], et constatés par le commissaire de justice le 19 juillet 2023, force est de constater qu’ils ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux. A ce titre, il n’a jamais été fait état de traces d’infiltrations, ni de véhicules stationnés dans la cour extérieure, ni encore de fuite d’eau, ou de dégâts dans la salle de bains (latte de plafond, carreaux de la baignoire cassés) lors de l’entrée en jouissance de Mme [L].

Si ces désordres sont apparus par la suite ou s’ils se sont aggravés, force est de relever qu’ils n’ont pas été signalés par la locataire.

Au surplus, si l’état des lieux n’était pas conforme et que des désordres avaient été omis, Mme [L] pouvait le compléter dans un délai de dix jours à compter de son établissement conformément à l’article 3-2 de la loi 11° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, ce qu’elle abstenue de faire.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [L] n’a pas contesté l’état des lieux d’entrée, ni fait état à la bailleresse de désordres survenus par la suite et encore moins signalé un état d’indécence du logement avant la présente procédure.

En outre, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, Mme [L] ne démontre pas s’être trouvée dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués en continuant d’y avoir habité après la constatation des désordres.

Dès lors, les désordres que Mme [L] invoque ne présente pas de gravité tel au titre de l’indécence ou de la jouissance paisible du logement pour dire que son inexécution consistant à ne pas payer ses loyers équivaut à l’inexécution du bailleur de ne pas avoir fourni un logement décent et en avoir assuré la jouissance paisible.

Par conséquent, l’exception d’inexécution soulevée par Madame [L] sera rejetée.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef et en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite la somme de 5.000,00 € correspondant à 25% du montant du loyer depuis son entrée dans les lieux aux motifs que l’état de vétusté anormal (pour ne pas dire dangereux), l’état d’entretien général très moyen et les nombreuses défectuosités du bien loué ont nécessairement affecté la jouissance paisible du logement.

L’intimée soutient que les demandes nouvellement formées en cause d’appel sont irrecevables. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les quelques désordres relevés ne justifieraient pas l’octroi d’une telle indemnisation dont le montant est fixé arbitrairement et qu’il ne saurait lui être reproché une situation dont elle n’avait pas connaissance, faute d’en avoir été avertie, et dont elle ignore toujours les causes.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Il résulte de ce texte que les demandes nouvellement formées en cause d’appel sont irrecevables.

La prétention est nouvelle en appel lorsqu’elle diffère de la prétention soumise aux premiers juges par son objet ou par les parties concernées ou les qualités de celles-ci.

En l’espèce, devant le premier juge, Mme [L] a demandé de dire et juger l’action de Mme [I]-[Z] irrecevable, subsidiairement, dire qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution au regard des désordres affectant le logement loué, et à titre infiniment subsidiaire, de lui octroyer des délais de paiement au regard de sa situation et statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions devant la cour, Mme [L] sollicite la somme de 5.000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance.

Or, il apparait que cette demande indemnitaire, laquelle poursuit un objet différent de l’exception d’inexécution, est formée pour la première fois en cause d’appel.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formulée à titre subsidiaire sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de délais de paiement

L’appelante sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil aux motifs que sa situation le justifie. Elle soutient qu’elle n’a plus de revenus à l’heure actuelle ayant été contrainte de quitter son poste en raison de problèmes de vue, et qu’elle est engloutie par ses dettes et ne parvient plus à faire face. Elle ajoute que les seules ressources dont elle dispose sont les allocations de la CAF et le revenu de solidarité active, à savoir la somme totale de 923,20 € par mois, qu’elle vit avec ses deux filles en bas âge qu’elle prend en charge intégralement et qu’elle supporte seule les charges du quotidien.

L’intimée contente indiquant que Madame [L] sollicite des délais de paiement, sans pour autant faire part de ses capacités financières et possibilités de règlement. Elle soutient en outre que Madame [L] n’a procédé à aucun règlement à ce jour.

Ceci étant exposé,

A titre liminaire, il sera rappelé que les dispositions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 ne sont applicables qu’au locataire, qualité dont Mme [L] ne bénéficie plus du fait de la résiliation du bail. Le moyen invoqué par l’intimée selon lequel Madame [L] n’a procédé à aucun règlement à ce jour pour contester sa demande des délais de paiement est donc inopérant.

Vu l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil,

Il résulte de ce texte que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [L] indique ne plus avoir d’emploi et être « engloutie par ses dettes et ne parvient plus à faire face ».

Or, sa situation professionnelle et personnelle actuelle ne permet pas de retenir qu’elle disposerait d’une capacité financière suffisante pour solder la dette dans le délai légal.

Par conséquent, la demande de délais de paiement formée par l’appelante sera rejetée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Madame [L] qui succombe supportera les entiers dépens d’appel.

L’équité commande de condamner Madame [H] [K] [L] à payer la somme de 2.500 euros à Madame [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE l’action de Madame [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] recevable ;

CONFIRME le jugement rendu le 19 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul en toutes ses dispositions.

ET Y AJOUTANT :

DECLARE irrecevable la demande d’indemnisation sollicitée à titre subsidiaire ;

DEBOUTE [H] [K] [L] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [H] [K] [L] à payer à Madame [H] [P] [Z] épouse [I]-[Z] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE Madame [H] [K] [L] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT