R.G : 10/05523

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 JANVIER 2012

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 18 Novembre 2010

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour,

assistée de M^e Didier RAVAUD, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur B Y

XXX

XXX

représenté par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour,

assisté de M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre

Monsieur GALLAIS, Conseiller

Madame BOISSELET, Conseiller

Madame le Président LE BOURSICOT a été entendue en son rapport oral de la procédure avant les plaidoiries

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur HENNART, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Novembre 2011, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2012

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 Janvier 2012, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre et par Monsieur HENNART, Greffier présent à cette audience.

Par acte authentique du 28 octobre 1999, M. B Y a cédé à la société Lafarge Ciments (société Lafarge) diverses parcelles de terres sises à XXX d’Ymonville d’une contenance de 43 ha 79 a, moyennant un prix de 9 000 000 Fr soit 1 372 041,16 € . Cette vente est intervenue le jour même où M. Y est devenu propriétaire de l’ensemble des terrains litigieux issus d’une indivision avec sa soeur M^me A Y épouse Z.

Les 26 et 27 octobre 2001, M. Y a assigné la société Lafarge devant le tribunal de grande instance du Havre, sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil relatifs à la rescision de la vente pour cause de lésion, aux fins de voir désigner un collège d’experts.

Par jugement du 21 octobre 2004, le tribunal de grande instance du Havre a déclaré M. Y recevable en son action en rescision pour lésion, ordonné une expertise immobilière et désigné pour y procéder un collège de trois experts avec pour mission de déterminer la valeur des parcelles cédées au jour de la vente.

Le collège d’experts a déposé son rapport le 11 mai 2007.

Par jugement du 18 novembre 2010, le tribunal de grande instance du Havre a considéré pour l’essentiel que :

— il ne peut être convaincu par les conclusions du rapport d’expertise qui après avoir décrit les spécificités des carrières, retient une comparaison de prix agricoles,

— il convient de retenir la méthode dite de fortage, qui consiste à fixer le prix de vente des terrains de M. Y en évaluant la valeur potentielle du gisement à exploiter,

— les courriers échangés entre les parties démontrent que la surface exploitable a été modifiée en raison des nouvelles dispositions environnementales et qu’un déplacement vers l’est a été envisagé,

— les parties ont évalué l’utilisation des matières, notamment la réutilisation de la craie ou de l’argile et ont apprécié les mérites de la situation géographique portuaire, ce dont résulte une possible variation des prix,

— la vente présente un caractère lésionnaire puisque les terres litigieuses ont été vendues 9 000 000 Fr (1 372 041 €) alors que leur valeur réelle et reconnue est supérieure à 3 292 898,77 € (21 600 000 Fr), étant précisé que l’estimation basse de Lafarge à partir de la méthode des flux aboutissait à la somme de 23 128 170 Fr, soit à peine plus que le montant lésionnaire.

Le tribunal de grande instance a :

dit que le prix de vente de l’ensemble des terrains litigieux au 28 octobre 1999 doit être évalué à la somme de 47 880 000 €,

constaté que la vente intervenue le 28 octobre 1999 entre M. Y et la société Lafarge est lésionnaire,

ordonné la rescision de la vente intervenue entre M. Y et la société Lafarge le 28 octobre 1999,

condamné la société Lafarge à verser à M. Y la somme de 100 504,16 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le 10 décembre 2010, la société Lafarge Ciments a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2011, aux termes desquelles il est fait expressément référence pour l’exposé complet des moyens, la société Lafarge fait valoir que :

— les ouvrages sur l’évaluation de la valeur vénale de terrains non bâtis sont convergents sur trois principes qui sont :

— aucune méthode n’est parfaite,

— la meilleure méthode d’évaluation est la méthode des comparaisons et en tout état de cause, – il est toujours préférable d’appliquer plusieurs méthodes pour que les résultats de l’une confortent ceux des autres,

— elle a contesté la méthode proposée par M. Y qui consistait à accumuler en un seul total l’ensemble des revenus qui résulteraient de l’extraction, dans un futur lointain et surtout incertain, de la totalité de la craie extractible présente sous les parcelles vendues et il est inexact d’affirmer, comme le fait M. Y, que le mode de calcul utilisé par elle-même dans le cadre du débat judiciaire serait identique à celui qui a été utilisé par les experts qu’il a consultés,

— elle n’a jamais fait de contrats de fortage pour des parcelles de carrières de craie destinée à la fabrication du ciment et a clairement expliqué, tant pendant l’expertise que dans le débat devant les premiers juges, pourquoi la méthode d’exploitation en fortage n’était retenue qu’exceptionnellement pour les carrières de craie,

— le 'droit de fortage’ n’est pas une méthode d’évaluation de prix de cession, le fortage est simplement un mode d’exploitation de carrières ou de mines sans cession du terrain et le droit de fortage est la redevance qui est versée lorsque ce mode d’exploitation est choisi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, d’autant plus que M. Y ne bénéficiait pas, au moment de la cession en cause, d’un contrat de fortage,

— c’est sur la base de la méthode des prix construits et non celle des comparaisons que les experts judiciaires ont estimé que l’acquisition par elle des parcelles de M. Y n’était pas lésionnaire mais le prix versé était bien supérieur à celui des autres parcelles acquises par la société Lafarge Ciments,

— les parcelles litigieuses n’entrent dans le périmètre d’extraction de l’arrêté préfectoral de 2004 qu’à hauteur de 17,8 ha, une carrière en fosse ne peut se présenter, en fin d’exploitation, comme une fosse parfaite avec des bords verticaux de 70 m et le volume à prendre en considération dans un contrat de fortage n’est pas le volume extrait mais le volume valorisé extrait, c’est-à-dire le volume de craie et non le volume total extractible,

— la valeur d’expropriation d’une carrière ne peut servir de référence de comparaison pour évaluer la valeur vénale d’une simple parcelle,

— les terrains de M. Y ont toujours le caractère agricole; par ailleurs, un terrain peut être situé dans la zone de classement au plan d’occupation des sols (POS) en carrière, sans jamais être exploité ou même acquis, alors que seul un terrain situé en zone d’autorisation d’exploitation est susceptible d’être exploité,

— l’exploitation des parcelles interviendra au mieux en 2015,

— à supposer la méthode des rendements applicable au cas d’espèce, cette méthode, correctement appliquée, confirme que le prix consenti à M. Y n’était nullement lésionnaire,

— rien n’imposait à la société Lafarge Ciments l’acquisition immédiate de cet ensemble, celui-ci ayant bien les caractéristiques d’une réserve foncière.

La société Lafarge demande donc à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— dire M. Y mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 80 000 € au titre des frais irrépétibles de 1^re instance et 20 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2011, aux termes desquelles il est fait expressément référence pour l’exposé complet des moyens, M. Y réplique que :

— la détermination de la valeur d’un immeuble peut se faire selon divers procédés et méthodes de calcul, le choix d’une méthode de calcul relève du pouvoir souverain des juges du fond,

— le contrat de fortage est le contrat passé entre deux parties par lequel le propriétaire du gisement vend par anticipation les matériaux enfouis au rythme de l’exploitation de celui-ci tout en restant propriétaire du sol et du sous-sol,

— en l’espèce il s’agit bien d’un contrat de vente,

— pour calculer la valeur vénale réelle des terrains, il convient d’utiliser la méthode d’évaluation dite de fortage (distincte du droit de fortage), qui tient compte de la plus value qui lui est conférée par l’existence, dans son sous-sol d’un gisement exploitable,

— le rapport d’expertise rendu le 11 mai 2007, manifestement partial, utilise une méthode d’évaluation par comparaison proposée par la société Lafarge, pour éviter de répondre à la demande formulée par les experts qui était de préciser les sources professionnelles consultées par la société d’expertise- F G EXPERTISES- de la société Lafarge pour établir l’évaluation du prix d’achat des matériaux enfouis,

— par ailleurs, le coefficient multiplicateur utilisé par les experts judiciaires, sur la valeur des terrains agricoles, ne prend pas en compte la valeur vénale du tréfonds,

— la société Lafarge n’a jamais contesté la méthode du droit de fortage et la méthode comparative n’a été évoquée par celle-ci qu’à compter du 12 janvier 2007,

— M. Y n’occupe aucunement les terres litigieuses qui ont été vendues libres de toute occupation, c’est son fils qui a régularisé un contrat de commodat avec la société Lafarge postérieurement à la vente,

— au jour de la vente, les terres litigieuses n’étaient pas agricoles mais bénéficiaient d’un classement carrière, destinés à l’extraction de matériaux pour une superficie totale de 38ha 14ares et 32 centiares; c’est bien un gisement en cours d’exploitation qui a été vendu, un volume de matériaux (fonds et tréfonds) et non une superficie agricole,

— ce n’est pas l’obtention de l’arrêté préfectoral d’exploiter qui confère une valeur ajoutée aux terrains mais leur classement au POS en 'carrière',

— l’achat des terrains de M. Y était indispensable à la société Lafarge, leur acquisition immédiate était nécessaire pour l’obtention de l’autorisation de continuer d’exploiter la carrière et s’inscrit totalement dans la stratégie de développement économique de la cimenterie Lafarge,

— la valeur vénale des matériaux enfouis en vue de leur extraction et vendus par anticipation prend la valeur d’achat des dits matériaux à extraire d’après l’état du marché par référence au droit de fortage, cette valeur étant donnée par le droit de fortage,

— il n’y a pas lieu de déduire les 0,75 ha pour le recul de la bande de 10 m créée pour la protection des tiers puisque la société Lafarge est propriétaire de la totalité des terrains, ni les 7,25 ha pour les fonds de fouilles et il convient de retenir une surface exploitable de 43,79 ha,

— l’ensemble des matériaux extraits de cette carrière sont valorisés ou valorisables puisqu’ils entrent dans la composition du ciment, le volume exploitable est de 30 653000 m3,

— M. Y a vendu un objet (le gisement) à un prix fixé un jour donné, paiement comptant, sans condition suspensive; il y a lieu d’appliquer le mode de calcul retenu par le X, à savoir que le droit de fortage pour un m3 représente 10 % de la valeur des matériaux enfouis sans application d’un coefficient d’incertitude ou d’actualisation.

M. Y demande donc à la cour de :

— confirmer le jugement à l’exception de la surface retenue,

— dire que le prix de vente de l’ensemble des terrains litigieux au 28 octobre 1999 doit être évalué à la somme de 55 175 400 €,

— constater que la vente intervenue le 28 octobre 1999 est lésionnaire,

— ordonner la rescision de cette vente,

— condamner la société Lafarge à lui verser la somme de 100 504,16 € au titre des frais irrépétibles de 1^re instance et celle de 10 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2011.

SUR CE, LA COUR

Attendu que le jugement du 21 octobre 2004 qui a déclaré recevable l’action en rescision pour lésion du vendeur, M. Y, a fait référence au prix moyen des droits de fortage et à la valeur moyenne du gisement de craie situé dans le tréfonds des parcelles vendues, pour estimer que les faits articulés par M. Y sont suffisamment vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion; que cette décision n’a d’autorité que sur le plan de la recevabilité et non sur l’existence de la lésion;

Attendu que le droit de fortage correspond à la redevance due par l’exploitant au propriétaire du fonds dans le cadre d’une concession d’exploitation du sous-sol (carrière ou gisement) sans transfert de propriété du terrain; qu’en l’espèce, le contrat litigieux est une vente de terrains, dont la particularité est l’existence d’un gisement de craie en sous-sol, pour lequel la société Lafarge a obtenu une autorisation administrative d’exploitation; qu’à l’évidence, le montant de la redevance due par l’exploitant est fixé de manière différente du prix de cession de l’immeuble, de même qu’un loyer est fixé de manière différente du prix de vente, même si ce prix est évalué en fonction du montant des loyers à percevoir, notamment s’il s’agit d’un immeuble de rapport, à usage de bureaux ou commercial;

Attendu que cependant, depuis le début de la procédure, M. Y affirme que le prix de vente des terrains aurait dû être établi en référence à des prix de fortage; qu’il s’agit là, comme l’ont souligné les experts (page 5 du rapport), d’une 'situation paradoxale, il y a eu cession mais le demandeur réclame la somme qu’il aurait obtenu(sic) dans le cadre d’une convention de fortage'; qu’il ne ressort pas de la lecture du jugement du 21 octobre 2004, ni des pièces de la procédure, que la société Lafarge n’aurait pas contesté le calcul du prix de vente selon la méthode qualifiée par les premiers juges 'de fortage', la société Lafarge étant entrée seulement dans la discussion concernant l’estimation du gisement, qui valorise les terrains litigieux;

Attendu que c’est cette affirmation paradoxale du vendeur qui consiste à se référer uniquement au mode de calcul d’une redevance d’exploitation pour évaluer le prix d’une vente immobilière, qui explique que les experts ont abordé successivement plusieurs méthodes d’évaluation; que c’est donc à tort que les premiers juges leur en font grief et ce d’autant plus, que les experts ont expliqué les raisons pour lesquelles ils ont procédé de la sorte et comment ils ont opéré leurs différents choix; que dès lors, la cour, contrairement au tribunal, se référera au rapport d’expertise qui présente toutes garanties de compétence et d’impartialité;

Attendu qu’en fonction de la limite du périmètre, de l’aménagement du fond de fouille et du volume extrait pouvant être valorisé, les experts ont proposé une valeur moyenne de volume exploitable du gisement de 15 418 780 m3 , en expliquant qu’ils ne pouvaient pas aller plus avant dans l’affinage de ce chiffre, ce qui aurait nécessité la réalisation de plusieurs forages, compte tenu de l’incertitude concernant la forme de la surface de la craie; qu’il sera observé au surplus que l’exploitation n’a pas commencé, que la profondeur du gisement n’est pas connue avec exactitude sur toute sa surface, que l’extraction ne peut se faire pour l’entier volume, compte tenu des nécessités d’aménagement du fond de fouille, avec fronts intermédiaires et banquettes; qu’il convient donc de retenir ce chiffre de 15 418 780 m3 ; que cependant, ce volume doit être pris en compte pour l’estimation des terrains litigieux valorisés par le gisement, mais ne peut pas servir de base de calcul à un

droit de fortage, c’est-à-dire à une redevance, dont la fixation n’est pas l’objet du litige; que c’est la raison pour laquelle les experts n’ont pas avancé plus avant dans le raisonnement du calcul du droit de fortage, ce en quoi il y a lieu de les approuver;

Attendu que dans ces conditions, c’est à juste titre que les experts se sont livrés à la comparaison du prix de vente des terrains de M. Y avec le prix des terrains agricoles situés à proximité en utilisant les références SAFER; qu’ils ont indiqué que selon les professionnels consultés, le coefficient majorateur applicable du fait de l’existence du gisement est compris entre 2 et 3 et exceptionnellement 4 ; que les experts ont ainsi constaté que pour les parcelles voisines de celle de M. Y, en partie comprises dans le périmètre de la carrière de craie à exploiter, – qu’en tout cas la société Lafarge a acquises pour l’exploitation de la carrière- , le coefficient majorateur était compris entre 1,3 et 2,7 en prenant le montant de 30 000 F/ha (terres labourables), alors que le prix obtenu par M. Y – soit 9 000 000 F pour 43,79 ha- était affecté d’un coefficient majorateur de 6,85, ce qui correspond bien à un cas très particulier pouvant s’expliquer par la surface importante concernée; que le prix de vente a donc pris en compte la valeur du gisement potentiel situé dans le sous-sol des terrains vendus par l’application de ce coefficient majorateur très élevé;

Que M. Y, qui se fonde uniquement sur la méthode d’évaluation se rapportant à la redevance du droit de fortage, inappropriée dans l’hypothèse de la cession du terrain, ne rapporte nullement la preuve de sa prétention à voir évaluer le prix de vente des terrains à la somme de 55 175 400 €;

Attendu qu’il en ressort que le prix de vente des terrains litigieux a été valorisé et multiplié par 6,85 par rapport au prix de terres agricoles de la région et même valorisé de plus de la moitié par rapport aux terrains voisins acquis par la société Lafarge; qu’il correspond à la valeur vénale des terrains cédés par M. Y au moment de la vente; que par conséquent, au vu des conclusions du rapport d’expertise, la preuve n’est pas rapportée par le vendeur qu’il y aurait eu lésion de plus de sept douzièmes dans le prix des terrains;

Attendu que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et M. Y débouté de toutes ses demandes;

Attendu qu’eu égard à l’équité, M. Y devra verser à la société Lafarge la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Attendu que M. Y sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de l’expertise;

Par ces motifs

Infirme le jugement rendu le 18 novembre 2010 par le tribunal de grande instance du Havre,

Déboute M. Y de toutes ses demandes,

Condamne M. Y à verser la somme de 8 000 € à la société Lafarge Ciments au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de l’expertise, avec droit de recouvrement pour ceux d’appel au profit de la SCP Lejeune Marchand Gray Scolan , avoués à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président