R.G : 14/01722

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 DECEMBRE 2014

DÉCISION DÉFÉRÉE :

12/00911

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 13 Février 2014

APPELANTE :

SAS CITYA LECOURTOIS exerçant sous l’enseigne URBANIA LE HAVRE

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Claude AUNAY, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Elisa HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 90 RUE FLORIMOND LAURENT représenté par son syndic CRIC

XXX

XXX

représenté et assisté de M^e Bernard PRESCHEZ, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 Octobre 2014 sans opposition des avocats devant Madame GIRARD, Conseiller, rapporteur, en présence de Monsieur LOTTIN, Président

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur LOTTIN, Président de Chambre

Monsieur SAMUEL, Conseiller

Madame GIRARD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me LOUE-NAZE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2014

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 Décembre 2014, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur LOTTIN, Président et par Melle VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

La société Urbania Le Havre, aux droits de laquelle vient la société CITYA LECOURTOIS, a démissionné de ses fonctions de syndic de l’immeuble sis au Havre, XXX en mars 2004.

Estimant que ladite société avait manqué à ses obligations de syndic, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son nouveau syndic, a, par acte du 24 mars 2006, assigné la société Urbania Le Havre devant le tribunal de grande instance du Havre en paiement de sommes au titre de surcoûts, erreurs de gestion, travaux de rénovation et différences de coût d’eau chaude.

Par jugement du 27 mars 2008, le tribunal de grande instance du Havre a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une somme de 42'022,67 € au titre de salaires de la femme de ménage et charges salariales s’y rapportant et, avant dire droit sur le surplus des demandes, a désigné M. X en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 30 avril 2009.

Le juge de la mise en état a ordonné la radiation de la procédure le 25 mars 2010. Puis, par conclusions du 6 mars 2012, le syndicat des copropriétaires a sollicité la réinscription du dossier. Par ordonnance du 15 novembre 2012, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de péremption soulevée par la société Urbania Le Havre.

Par jugement rendu le 13 février 2014, le tribunal de grande instance du Havre a adopté le dispositif suivant :

Déclare la société Urbania Le Havre responsable du préjudice subi par le syndicat de copropriété de l’immeuble sis XXX du fait des fautes commises dans l’exercice de son mandat de syndic à compter de l’année 2001,

En conséquence,

Condamne la société Urbania Le Havre à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble sis XXX, à titre de dommages et intérêts les somme de :

-100'197,70 € au titre de ses fautes de gestion,

-2000 € au titre du préjudice subi par la copropriété du fait de sa brusque démission,

Condamne la société Urbania Le Havre à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble sis XXX la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes autres demandes,

Condamne la société Urbania Le Havre aux dépens avec application de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société CITYA LECOURTOIS venant aux droits de la société Urbania Le Havre, a relevé appel de la décision le 7 avril 2014.

Dans ses dernières conclusions du 7 juillet 2014 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, la société CITYA LECOURTOIS sollicite de la Cour de :

— Constater la péremption d’instance au 21 décembre 2011 et, subsidiairement, au 3 mars 2012,

— Subsidiairement, dire et juger le syndicat de copropriété de l’immeuble sis XXX irrecevable en ses demandes et, en tout état de cause, mal fondé et l’en débouter,

— Condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble sis XXX au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Claude AUNAY aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions du 21 août 2014 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX sollicite de la Cour de :

Débouter la société CITYA LECOURTOIS de son appel,

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance du Havre du 13 février 2014 et y ajoutant :

— Dire que la somme de 100 197,70 € est HT et que la TVA sera donc due en sus,

— Condamner la société CITYA LECOURTOIS à payer une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

— La condamner à lui payer une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour frais irrépétibles devant la Cour,

— La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2014.

SUR CE :

Sur la péremption d’instance

La péremption d’instance avait été soulevée devant le juge de la mise en état qui l’a écartée par décision du 15 novembre 2012.

La société CITYA LECOURTOIS sollicite de la Cour de constater la péremption d’instance au 21 décembre 2011 et, subsidiairement, au 3 mars 2012, faisant valoir que, depuis les conclusions du 21 décembre 2009, les parties n’ont plus accompli aucune diligence et qu’une injonction de conclure avait été délivrée au syndicat des copropriétaires le 28 janvier 2010, puis une sommation de communiquer le 3 mars 2010, sans succès. Aussi, le juge de la mise en état avait-t-il ordonné la radiation le 25 mars 2010.

Il résulte cependant de la lettre officielle adressée par l’avocat du syndicat des copropriétaires le 3 juin 2010, que celui-ci indique qu’il adresse à nouveau les pièces déjà communiquées le 29 mai 2006. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le bordereau de communication de pièces portant le cachet de l’avocat de la société appelante et daté du 4 juin 2010. En conséquence, il convient de retenir cette date comme celle des dernières diligences accomplies. Il est constant que les conclusions de réinscription ont été notifiées le 6 mars 2012, de telle sorte que le délai de deux ans sans qu’aucune des parties n’accomplisse de diligences, prévu à l’article 386 du Code de procédure civile, n’était pas écoulé à la date du 6 mars 2012 et il en résulte que l’instance n’est pas périmée.

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

Subsidiairement, la société CITYA LECOURTOIS reprend ses conclusions d’irrecevabilité soulevées devant le premier juge, tenant à l’article 15 et à l’article 16 du Code de procédure civile ainsi qu’à l’existence de quitus.

— sur les articles 15 et 16 du Code de procédure civile

La société CITYA LECOURTOIS fait, en premier lieu, valoir qu’elle ne dispose d’aucune pièce pour porter la contradiction, comme ayant transmis l’intégralité du dossier à son successeur. Il résulte cependant des bordereaux de communication de pièces afférents à la présente procédure que la société CITYA LECOURTOIS venant aux droits de la société Urbania Le Havre a bien reçu communication des pièces sur lesquelles le syndicat des copropriétaires fonde sa demande, de telle sorte que le principe du contradictoire a bien été respecté.

— sur le quitus donné au syndic

La société CITY A LECOURTOIS, en second lieu, invoque le quitus donné au syndic 'au moins jusqu’à l’exercice 2000" ainsi que l’approbation des comptes, à l’appui de son exception d’irrecevabilité. Il résulte cependant des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires versés aux débats que le quitus a été refusé par l’assemblée générale du 17 mai 2002 pour la gestion de l’année 2001, ainsi que pour les années suivantes, et ce, jusqu’à la démission de ses fonctions de syndic en mars 2004, de telle sorte que la société CITYA LECOURTOIS venant aux droits de la société Urbania Le Havre doit répondre de ses fautes éventuelles de gestion pour les années postérieures à 2001.

En conséquence, l’action en responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic, la société CITYA LECOURTOIS venant aux droits de la société Urbania Le Havre, est recevable à compter de 2001.

Sur la responsabilité du syndic

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il résulte des dispositions de l’article 1992 du Code civil que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La société CITYA LECOURTOIS, dans ses dernières conclusions, se contente de conclure à la péremption d’instance ; subsidiairement, à l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires et en tout état de cause, au mal fondé. Il ne développe toutefois aucun argument à l’appui de sa demande visant à voir déclarer mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, fait état de diverses fautes de gestion et invoque, à l’appui de ses demandes, le rapport d’expertise judiciaire.

— sur la fuite d’eau

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. X qu’une fuite d’eau a été découverte en 2004, à l’origine de la surconsommation de l’eau en chaufferie, celle-ci repassant en boucle dans le surpresseur. L’expert a évalué cette surconsommation à la somme de 49'532 € de 1999 à 2005, dont 50 % a été supporté par la société IBS, propriétaire de l’immeuble voisin alimenté par le même compteur d’eau.

Il ressort des pièces versées aux débats que la question de la fuite d’eau froide avait déjà été évoquée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2003. L’appelante ne justifie pas avoir mis en oeuvre une quelconque mesure de recherche de l’origine de la fuite d’eau. Il en résulte l’existence d’une faute de gestion, de nature à engager la responsabilité de la société Urbania Le Havre envers le syndicat des copropriétaires à raison de la surfacturation d’eau. En raison du quitus donné au syndic jusqu’à l’année 2000, la réparation du préjudice portera uniquement sur les années 2001 à 2005, soit un montant de 43'217,36 €. À raison de 50 %, il en résulte un préjudice, pour la copropriété, de 21'608,68 €.

— sur le chauffage

La copropriété avait conclu un contrat avec la société Elyo-Ouest pour l’entretien de la chaufferie. Son successeur en 2004, la société SECC, a indiqué que l’installation n’était pas conforme à la réglementation en vigueur, de telle sorte que les deux chaudières ont dû être remplacées. L’expert judiciaire a pu déterminer que le syndic n’a pas surveillé l’entretien de la chaufferie, ce qui a impliqué d’importants travaux de remise en état. La société CITYA LECOURTOIS ne justifie d’aucune diligence auprès de la société Elyo-Ouest, de telle sorte que sa responsabilité est engagée à compter de 2001. L’expert a évalué le préjudice subi par la copropriété au montant des sommes réglées pour le financement de la chaudière sur la période du contrat, soit de 1994 à 2003, à la somme de 46'756 € (soit 14'026,80 €, calculé au prorata sur 3 ans de 2001 à 2003) outre les travaux de remise en état complète de la chaufferie pour un montant de 12'897,38 €, ainsi que le tubage de la cheminée pour un montant de 11'077,50 €, dont 49 % ont été pris en charge par la société IBS, ramenant le préjudice pour la copropriété à la somme de 5650 €. Il en résulte en conséquence un préjudice de 32'574,18 € au titre du chauffage.

— sur l’eau chaude sanitaire

Aux termes du rapport d’expertise, il ressort qu’un accord avait été proposé par la société Elyo-Ouest le 25 mai 1998 pour la facturation du prix du mètre cube d’eau chaude sanitaire entre la copropriété et la société IBS, sans que le syndic n’y donne suite. L’expert évalue la perte financière pour la copropriété à la somme de 8129,64 € HT pour la période 1999- 2005, soit la somme de 5806,90 € HT qui sera retenue pour la période concernée par la responsabilité du syndic.

— sur les autres préjudices

Le rapport d’expertise ainsi que les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires font état de préjudices relatifs à des frais d’huissiers, photocopies, frais postaux, honoraires de syndic non justifiés, charges impayées… Ces préjudices imputables à la faute de l’ancien syndic sont établis à hauteur de 40'207,94 €, ainsi que décidé à juste titre par le premier juge.

En conséquence, il en résulte un préjudice pour une somme totale de 100'197,70 € que la société CITYA LECOURTOIS venant aux droits de la société Urbania Le Havre devra payer au syndicat des copropriétaires. La décision déférée sera en conséquence confirmée, sauf à préciser que sur ladite somme, seule la disposition relative à l’eau chaude sanitaire est calculée hors taxes, de telle sorte qu’il y aura lieu d’ajouter la TVA en vigueur au moment du paiement sur la somme de 5806,90 €.

Sur la démission du syndic

Par courrier du 25 mars 2004, la société Urbania a informé le président du conseil syndical de sa volonté de ne pas renouveler son mandat de syndic. Il était absent et non représenté lors de l’assemblée générale ordinaire du 6 mai 2004, de telle sorte que sa brusque démission n’a pas permis à la copropriété de s’organiser et de préparer l’assemblée générale, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale. En conséquence, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en allouant au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en réparation de son préjudice ; la décision déférée sera en conséquence confirmée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une faute caractérisée de la société CITYA LECOURTOIS, pas plus que l’existence d’un préjudice spécifique, de telle sorte qu’il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise sera confirmée de ces deux chefs. La société CITYA LECOURTOIS qui succombe en son recours en supportera les dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et devra payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit que l’instance n’est pas périmée et que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX sont recevables,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance du Havre du 13 février 2014 en toutes ses dispositions, sauf à préciser que sur la condamnation principale à la somme de 100'197,70 €, s’ajoutera la TVA en vigueur au moment du paiement sur la somme de 5806,90 €,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société CITYA LECOURTOIS de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société CITYA LECOURTOIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société CITYA LECOURTOIS aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président