R.G : 11/03210

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 AVRIL 2012

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 26 Mai 2011

APPELANTS :

SA Z

venant aux droits de M. B X exploitant en nom propre sous l’enseigne commerciale 'Z'

XXX

XXX

représentée par M^e Marie-Christine COUPPEY LEBLOND, avocat au barreau de ROUEN, postulant,

assistée de M^e Barbara BEGUE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Monsieur B X exerçant sous l’enseigne Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Marie-Christine COUPPEY LEBLOND, avocat au barreau de ROUEN, postulant,

assistée de M^e Barbara BEGUE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉES :

Madame D Y

née le XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, postulant,

comparant en personne,

assistée de M^e Pascal MARTIN-MENARD, avocat au barreau du HAVRE, plaidant

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORMANDIE SEINE venant aux droits de la CRCAM de Haute-Normandie (ayant direction régionale XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Valérie GRAY, avocat au barreau de ROUEN, postulant,

assistée de M^e Joël CISTERNE, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 Mars 2012 sans opposition des avocats devant Madame BERTOUX, Conseiller, rapporteur, en présence de M^me LABAYE, Conseiller.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame DOS REIS, Présidente

Madame BERTOUX, Conseiller

M^me LABAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Madame DURIEZ, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mars 2012, où Madame le Conseiller BERTOUX a été entendue en son rapport oral et l’affaire mise en délibéré au 19 Avril 2012

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 Avril 2012, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame DOS REIS, Présidente et par Madame DURIEZ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 septembre 2005, M^me D Y, infirmière salariée de l’Education Nationale, à la recherche d’un placement de nature à lui procurer une source de revenus complémentaires à sa retraite, se présentait à l’agence Z de Rouen exploitée en nom personnel par M. B X, et exerçant l’activité de courtier en prêts immobiliers et de marchands de biens, où une simulation de financement d’achat d’un bien immobilier pour un montant de 137.499 € était réalisée.

Le 19 octobre 2005, M^me D Y signait, avec la SCCV La Résidence du Parc, un contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement, selon le dispositif de la loi de Robien, portant sur un appartement situé à GUINGAMP, au prix de 137.499 €, financé à l’aide d’un prêt d’une durée de 20 années au taux maximum de 3,5%.

Le 16 novembre 2005, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine émettait une offre de prêt immobilier mentionnant un taux d’intérêt annuel de 3%, remboursable par échéances mensuelles de 762,57 €, un taux de base égal à la moyenne mensuelle de l’Euribor 1 an du mois de septembre 2005 de 2,2140%, un taux d’intérêt plafond égal au taux d’intérêt annuel initial augmenté de 2 points soit 5%.

Le 27 mars 2006, M^me Y souscrivait la garantie de loyers impayés moyennant une cotisation d’assurances de 3,80% du montant des loyers et charges, pour une durée ferme de 9 ans.

Selon acte authentique du 22 mai 2006, la vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV La Résidence du Parc et M^me Y, représentée par un clerc de notaire, était conclue.

Le 11 août 2006, M^me Y confiait à la société Cabinet Tangerim un mandat de gestion locative, moyennant des honoraires de 7% HT des sommes encaissées, du logement loué à compter du 1^er août 2007 pour un loyer mensuel de 395 €, outre une provision sur charges de 35 €.

Le 10 juin 2008, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine envoyait à M^me Y un nouveau tableau d’amortissement énonçant un taux d’intérêts de 5% et des échéances mensuelles d’un montant de 900,71 €.

Invoquant l’inadaptation du placement aux objectifs poursuivis compte tenu de sa situation, une information erronée et fallacieuse des avantages de l’investissement, le caractère excessif du prêt, ainsi que des violations du devoir de conseil et de mise en garde, M^me Y a, par actes d’huissier de justice des 18 et 21 septembre, 2 et 6 octobre 2008, fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Rouen, M. B X, la SA Z venant aux droits de M. X, et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine, afin de les entendre condamner in solidum à l’indemniser de l’intégralité de son préjudice, de voir prononcer le sursis à statuer dans l’attente de la revente du bien, d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer une provision de 30.000 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice, outre une indemnité de procédure.

En 2009, M. X a fait apport à la société Z de son entreprise de courtage en prêts immobiliers.

Par jugement du 26 mai 2011, le tribunal de grande instance a :

— dit que la société Z et la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine ne justifient pas avoir exécuté leurs obligations d’information et de conseil envers M^me Y lors de la souscription de l’emprunt en date du 16 novembre 2005,

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer sur l’indemnisation du préjudice subi par M^me Y dans l’attente de la vente du bien immobilier acquis à l’aide du prêt litigieux,

— condamné in solidum la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à payer à M^me Y la somme de 13.200 € en réparation du préjudice subi et celle de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires, notamment s’agissant de l’exécution provisoire de la présente décision.

La société Z venant aux droits de M. B X, exploitant en son nom propre sous l’enseigne Z, et M. B X ont interjeté appel de cette décision.

M^me Y et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine ont fait appel incident.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions du 15 mars 2012 pour la société Z et M. X, du 3 mars 2012 pour M^me Y, et du 9 mars 2012 pour la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine.

La société Z et M. X (désigné ci-après Z), prient la cour de débouter M^me Y de ses demandes à l’encontre tant de la société Z que de M. X, dire et juger que le tribunal a statué ultra petita en accordant à M^me Y une indemnisation d’un préjudice pour lequel elle n’avait formé aucune demande, et de la condamner au paiement à la société Z venant aux droits de M. X la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M^me Y conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine responsables du préjudice par M^me Y en raison de la faute commise dans leurs obligations d’information et de conseil, à l’infirmation en ce qui concerne l’indemnisation de son préjudice, et prie en conséquence la cour de condamner in solidum la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à lui payer la somme de 84.644,25 € sauf mémoire, en réparation de son préjudice, outre celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine conclut à la réformation du jugement entrepris, au débouté des demandes de M^me Y, à sa condamnation aux dépens de première instance et d’appel.

SUR CE

— Sur la responsabilité de la société Z venant aux droits de M. B X, ayant exercé sous l’enseigne Z

Pour critiquer le jugement qui a retenu sa responsabilité, la société Z soutient, en substance, qu’elle avait pour seule activité le courtage en prêts immobiliers, qu’elle a parfaitement rempli son rôle qui consistait à rechercher et négocier un prêt d’un montant de 137.499 €, aux meilleures conditions du marché, auprès de ses partenaires financiers, pour le compte de l’empruntrice, afin de lui permettre l’acquisition du bien qu’elle envisageait, et ce, conformément au mandat de recherche de financement qu’elle lui avait donné, qu’elle n’est jamais intervenue en qualité de conseil en investissement immobilier ou en matière de promotion immobilière auprès de sa cliente, rôle que lui a attribué à tort le tribunal, qu’elle n’était donc tenue d’aucune obligation de conseil sur les qualités du bien à acquérir ou sur l’opportunité du placement, ni d’une obligation d’information sur les risques de l’emprunt, celle-ci pesant sur la banque.

M^me Y prétend, pour l’essentiel, qu’elle était à la recherche d’un placement susceptible de lui procurer des revenus complémentaires lorsqu’elle ferait valoir ses droits à la retraite, que M. A de la Z lui a proposé « clefs en mains » une opération immobilière dans le cadre de la loi de Robien, agissant tant en qualité de courtier en prêt immobilier qu’en qualité de mandataire du promoteur qu’elle n’a jamais rencontré. Elle lui reproche d’avoir manqué à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde à laquelle elle était tenue à son égard, en lui proposant un placement inadapté à sa situation personnelle et à ses objectifs, en lui donnant des avantages de l’investissement proposé une présentation erronée et fallacieuse, en se livrant à une mauvaise analyse de l’endettement présent et à venir sa cliente lors de l’examen des modalités de financement de l’investissement, le prêt étant excessif.

Pour justifier du caractère limité de sa mission à l’étude de financement du projet immobilier de M^me Y, la société Z se prévaut de l’existence d’un mandat de recherche de financement que M. X ne pouvait outrepasser, conformément à l’article 1989 du code civil.

Elle ne verse cependant aux débats aucune pièce probante en justifiant. En effet, et comme le souligne justement M^me Y, la pièce intitulée « Confirmation de mandat », non datée, lui a manifestement été remise a posteriori puisqu’elle y reconnaît qu’elle a obtenu par l’intermédiaire de Z le prêt de 137.499 €, auprès de son partenaire financier : « C.A. ROUEN HABITAT CONSEIL » . Si elle fait référence à un mandat R 05 10 106 du 26 octobre 2005, celui-ci n’est cependant pas produit.

C’est pourquoi, en l’absence d’écrit, la preuve de l’étendue exacte des missions réalisées par M. X, dans l’intérêt de M^me Y, peut être rapportée par tous moyens à l’encontre de celui-ci, eu égard à sa qualité de commerçant.

La cour observe au demeurant que la société Z ne critique pas le jugement qui a retenu qu’en l’absence de contrat ou de convention entre elle et M^me Y, l’étude de financement établie le 28 septembre 2005 concrétisait les relations contractuelles entre les parties.

Il ressort de ce document établi à l’en-tête de « Z – Prêts immobiliers, » et contenant cinq feuillets, que M. A, dont il n’est pas contesté qu’il est intervenu en qualité de conseiller de l’Agence Z, a procédé à une simulation de financement concernant un projet immobilier d’achat neuf en VEFA à destination locative, d’un coût de 137.499 €, sans apport personnel, financé par un prêt modulable sur 20 ans au taux de 3%, remboursable par mensualités d’un montant de 790,07 € chacune.

Il contient également, comme l’a justement observé le tribunal, une étude fiscale sous forme de deux tableaux intitulés « Calcul détaillé du revenu foncier et des incidences fiscales Après projet – Robien (neuf) », avec une vente du bien en 2017 à l’issue du dispositif fiscal imposant une mise en location pendant 9 années, et d’un calcul de la plus-value immobilière en cas de revente du bien en 2016 à la somme de 150.381 €; une simulation de prêt sur 20 ans avec des mensualités constantes de 790,07 € y est également jointe.

Il est exact, comme le soutient la société Z, que le promoteur immobilier, la société SCCV La résidence du Parc, est une personne juridique distincte de la Z, qu’aucun des plans ou des brochures accompagnant la promotion immobilière du bien acquis par M^me Y n’est estampillé « Z », que le contrat de réservation conclu entre le vendeur et cette dernière fait apparaître le nom des intervenants (promoteur, notaire, gestionnaire) sans jamais mentionner le nom de M. X ou son enseigne « Z ».

Néanmoins, alors que le promoteur immobilier a son siège social à Cesson-Sévigné, en Ille et Villaine, et que l’opération immobilière est réalisée à Guingamp, dans les Côtes-d’Armor, départements situés tous deux en Bretagne, le contrat de réservation du 19 octobre 2005 a été signé à Rouen par M^me Y, qui est domiciliée à XXX.

De plus, dans une lettre de la Z du 6 novembre 2008, au conseil de M^me Y, celle-ci indique « Madame Y a souhaité signer un contrat de réservation le 19 octobre 2005 avec un taux que nous avons estimé à 3,5% pour finalement obtenir un accord à 3% la semaine suivante auprès du CREDIT AGRICOLE », ce qui tend à démontrer que la Z a participé à la rédaction de cet acte.

Ainsi la signature de l’acte de réservation à Rouen et ces indications établissent que le contrat du 19 octobre 2005 a été soumis à la signature de M^me Y par Z.

En outre dans cette même lettre, la société Z indique: « M^me Y nous a fait part de sa volonté d’investir dans un projet immobilier qui lui permettrait de générer un capital disponible dans quelques années. Nous lui avons alors indiqué quelques sociétés de défiscalisation que nous connaissons. ». Elle reconnaît ainsi avoir été informée des intentions de M^me Y.

L’intermédiation de M. X, entre M^me Y et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, qui a émis l’offre de prêt immobilier accepté par l’empruntrice le 16 novembre 2005, n’est quant à elle pas contestée par la société Z, qui la revendique comme étant sa seule intervention dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée.

Par ailleurs, il résulte de l’acte notarié de vente reçu le 22 mai 2006, par Maître LEMETAYER, notaire à Rennes, que M^me Y était alors représentée par un clerc de notaire, également domicilié à Rennes, en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d’une procuration, certes établie le 20 avril 2006 par M^e LALOUX, Notaire à Yvetot, mais signé le 20 avril 2006 « à XXX dans les bureaux de la Z ».

Enfin, selon l’extrait KBIS, M. X avait pour activités , outre celle de courtier en prêts immobiliers, celle de marchand de biens. Cette activité, quand bien même aurait-elle été marginale, selon la société Z, lui permettait d’être informé de l’existence d’opérations immobilières réalisées sur le territoire national, ce qu’admet d’ailleurs la société Z, dans sa lettre du 6 novembre 2008, et ce sans pour autant avoir la qualité de mandataire des promoteurs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, de la chronologie des actes rappelés ci-dessus, Z, informée des intentions de M^me Y de se constituer un revenu qui viendrait compléter sa retraite, ne s’est pas bornée à procéder à une étude de financement et à la négociation du prêt, comme elle le prétend, mais lui a également proposé un projet d’investissement immobilier financé à l’aide de l’emprunt obtenu, assurant ainsi l’intermédiation entre M^me Y, et le promoteur immobilier, d’une part, peu important qu’il soit démontré ou non sa qualité de mandataire de ce dernier, et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, d’autre part.

Dans ces conditions, en sa qualité de professionnel, la Z était effectivement tenue à une obligation d’information et de conseil à l’égard de M^me Y, profane en matière d’emprunt comme de placement eu égard à sa profession paramédicale, et se devait de l’informer et de la conseiller tant sur les avantages et les inconvénients du financement que sur l’opportunité du placement qu’elle proposait, au vu de la situation personnelle de sa cliente et de ses objectifs.

Il appartient à la société Z, débitrice de cette obligation de conseil de rapporter la preuve qu’il y a été satisfait au regard des capacités financières de M^me Y, du placement et des modalités de financement conseillés.

Lors de la simulation de financement, la Z a retenu un salaire mensuel moyen net de 2.144 €, proche de celui ressortant des avis d’imposition produits par M^me Y, d’un montant de 2.107,16 € en 2004, de 2.154 € en 2005.

Il est établi par les tableaux de calcul détaillé du revenu foncier joints à la simulation que celui-ci a été estimé à concurrence d’une somme brute de 430 € par mois, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté. L’étude reposait donc sur la perspective de la perception d’un revenu locatif de cet ordre.

Il n’y est fait état d’aucune charge, hormis celle résultant du remboursement de l’emprunt envisagé et d’un prêt automobile remboursé par mensualités d’un montant de 168,39 € chacune jusqu’au 5 novembre 2008.

La Z précise qu’il n’a pas été tenu compte des prêts épargne logement devant se terminer le 18 mars 2007, ceux-ci devant être échus avant la livraison de l’acquisition.

Le projet présenté par M. A le 28 septembre 2005, comportait une simulation de financement d’une durée de 20 ans, avec pour terme l’année 2025 à laquelle M^me Y serait âgée de 75 ans, et selon un taux d’intérêt constant de 3% et des mensualités constantes de 790,07 €.

Le 10 novembre 2005, la Z informait d’ailleurs M^me Y de l’accord donné par son partenaire financier pour le prêt de "137.499 € sur une durée de 240 mois constant".

Outre le fait qu’il n’a pas été tenu compte des charges incompressibles de M^me Y, que représentaient les impôts sur le revenu et taxes d’habitation et foncière, ainsi que les charges de copropriété attachées au logement qu’elle occupait et dont elle justifie à hauteur de 540 € environ, les frais de gestion locative confiée à un mandataire d’environ 7% des loyers, d’assurance garantie de loyers de 3,8%, et les charges de copropriété afférentes au bien immobilier acquis, dont l’estimation faite par M^me Y à hauteur de 156 € par mois n’est pas sérieusement contestée, n’ont pas été prises en considération.

Or, la Z, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer l’existence de ces diverses charges, notamment celles imposées dans le cadre de l’opération immobilière proposée s’agissant du contrat de gestion locative à un mandataire agréé pour bénéficier de l’assurance de groupe garantissant les loyers, ainsi qu’il résulte du contrat de réservation du 19 octobre 2005.

Au vu de ces éléments, à raison du seul règlement de l’échéance mensuelle du prêt envisagé à taux constant, pour un revenu mensuel de 2.418 € (revenu net locatif de 274 € inclus), la mensualité de remboursement de 790,07 € représentait un taux de 32,67 %, très proche du taux d’endettement maximum toléré de 33,33 % pour l’octroi d’un prêt.

Par ailleurs, il s’est avéré que l’offre de prêt acceptée par M^me Y comportait un taux révisable jusqu’à hauteur de 5%, entraînant alors une augmentation des mensualités, celles-ci s’élevant alors à la somme de 900,71 €.

Partenaire de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, la Z ne pouvait ignorer que la proposition de prêt était susceptible de stipuler un taux variable, révisable annuellement jusqu’à un taux plafond de 5%, comme l’a justement relevé le premier juge. Elle ne pouvait donc négliger, dans l’appréciation de la situation financière de M^me Y, cette hypothèse d’une augmentation prévisible du taux d’intérêt variable du prêt consenti susceptible d’aggraver son taux d’endettement.

M^me Y justifie de la réalisation de cette hypothèse en 2008. En effet, elle disposait alors d’un salaire mensuel moyen de 2.215 €, augmenté du revenu locatif net de 274 €, soit des ressources d’un montant de 2.489 €. Son taux d’endettement passait alors à 36,18 %.

Au regard de la variabilité du taux d’intérêt connu de la Z, et des conséquences sur les capacités de remboursement de M^me Y déjà limitées dans l’hypothèse d’un taux constant de 3%, quand bien même M^me Y aurait-elle bénéficié pour un temps d’un taux réduit de 2,6 %, la Z se devait, pour une information complète de sa cliente, de réaliser une simulation de financement sur la base d’un taux d’intérêt de 5%, comme l’a justement observé le premier juge.

Par ailleurs, vu l’âge de M^me Y lors de l’étude de financement, 54 ans, et la durée du prêt proposé de 20 ans, une diminution à court terme de ses revenus était prévisible, puisqu’elle atteindrait l’âge de la retraite, quelle que soit l’option choisie de cesser son activité à 60 ans ou à 65 ans, alors que le remboursement de l’emprunt se poursuivrait jusqu’à ses 75 ans. A cet égard, M^me Y justifie d’une retraite mensuelle de 1.419 € pour une cessation d’activité à l’âge de 60 ans en 2011, de 1.828 € pour une cessation d’activité à l’âge de 65 ans en 2016, revenus susceptibles de la contraindre à vendre le bien immobilier acquis au moyen de ce financement.

Enfin, et contrairement à ce que soutient la société Z, c’est bien une opération de défiscalisation des revenus des investisseurs Loi de Robien qui a été proposée à M^me Y.

Or, au vu du taux d’imposition de M^me Y à la date à laquelle l’étude a été effectuée, l’impôt sur le revenu dont elle était redevable s’élevant à la somme de 892 € en 2004, de 1.510 € en 2005, l’opération de placement proposée ne présentait aucun intérêt fiscal.

Force est de constater que l’opération de placement immobilier conseillé par la Z, compte tenu de l’âge de M^me Y, à quelques années de sa cessation d 'activité lors de l’investissement, de l’effort financier considérable contraint par les modalités de financement au regard de la modicité de ses revenus, de la faiblesse du rendement locatif escompté, voire son caractère aléatoire, était inadaptée à la situation personnelle de celle-ci, au vu de laquelle il était, au contraire, impérieux de lui conseiller un placement sans aucun risque pour le capital investi.

Il s’ensuit que la Z, qui, en sa qualité de professionnel, n’a pas fourni à M^me Y une information complète et éclairée de l’empruntrice sur les avantages et les inconvénients de l’opération de placement proposée et sur le coût de l’endettement générée par elle, a engagé à l’égard de cette dernière, sa responsabilité, et doit être tenue à réparer le préjudice subi.

Le jugement qui a retenu la responsabilité de la société Z venant aux droits de M. X sera par conséquent confirmé.

— Sur la responsabilité de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine

Le tribunal a considéré qu’en fournissant à M^me Y une information ciblée sur le taux initial du prêt mais non sur la variabilité du taux des intérêts, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine n’a pas éclairé de façon loyale l’emprunteur sur les risques en résultant, n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil et a engagé sa responsabilité.

Comme le soutient à juste titre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, elle n’était tenue à aucune obligation de conseil quant à l’opération de placement envisagée par M^me Y, notamment en matière fiscale et/ou d’investissement, cette tâche incombant en l’espèce à la Z.

En effet, l’intervention de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, sollicitée par la Z en sa qualité de partenaire bancaire, s’est limitée au financement nécessaire à la réalisation de l’opération immobilière initiée par la Z, pour le compte de M^me Y.

Il n’est pas démontré que l’établissement prêteur aurait eu, sur les risques de l’opération immobilière des informations que M^me Y aurait ignorées. De plus elle n’avait pas à s’immiscer dans la gestion d’affaire de sa cliente. Elle n’avait donc aucune obligation de conseil quant à l’opportunité de l’investissement et la qualité du produit proposé.

En revanche, en tant qu’organisme financeur du projet, elle devait s’assurer que le prêt, qu’elle consentait, n’excédait pas les capacités financières de l’empruntrice, et par suite s’informer sur la situation de celle-ci avant de lui fournir un crédit, afin d’éviter qu’il ne soit excessif. Le fait que M^me Y ait été conseillée par la Z au sujet de l’investissement, en procédant notamment à une simulation de prêt, ne la dispensait pas, en tant que professionnel en matière de prêts, de son obligation de conseil, voire de mise en garde en cas de crédit excessif.

Comme le relève la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine, il est exact que l’offre de prêt comporte toutes les informations requises quant au taux du prêt, à son caractère révisable et aux modalités de cette révision. Il est par ailleurs mentionné que chaque révision du taux d’intérêt aura éventuellement une incidence sur le montant théorique de l’échéance.

Selon les calculs de la banque, avant juillet 2008, M^me Y disposait d’un revenu disponible de 1.381,06 €, incluant un loyer à hauteur de 279 € par mois, compatible avec l’octroi du prêt, son taux d’endettement ressortant alors à 26,58%, qui a, ensuite, toujours augmenté, sauf pendant la période de novembre 2008 à juin 2009.

Or, ainsi qu’il a été retenu ci-dessus, le taux d’endettement de M^me Y, lors de la souscription de l’emprunt, ressortait à plus de 30%, soit un taux proche des 33% généralement retenus par les banques ; il était, de plus, susceptible d’augmentation en raison de sa variabilité à la hausse.

Par ailleurs dans l’appréciation de l’opportunité de l’emprunt, compte tenu de la durée de l’emprunt et de la variabilité du taux d’intérêt, la banque devait également tenir compte de l’âge de M^me Y, empruntant à quelques années de la retraite.

Au vu de ces éléments, à l’évidence, l’emprunt à taux variable accordé à M^me Y était de nature à lui faire encourir un risque d’endettement excessif sur lequel la banque devait l’informer et la mettre en garde.

C’est donc à bon droit que la responsabilité de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine a été retenue en première instance.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

— Sur le préjudice

M^me Y reproche au premier juge d’avoir considéré que son préjudice se limitait à la perte de chance de souscription d’un emprunt plus avantageux.

Si le tribunal a statué ultra petita en indemnisant le préjudice de M^me Y, alors qu’elle sollicitait le sursis à statuer dans l’attente de la vente du bien immobilier, et le règlement d’une provision ; depuis le jugement, la vente a été réalisée, il n’y a donc plus lieu à sursis à statuer et M^me Y peut dès lors solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Elle réclame la réparation du préjudice résultant du placement « loi de Robien » qui lui a été proposé et qui ne correspondait pas à sa situation, à l’encontre d’une part, de la Z qui a piloté la totalité de l’opération en proposant le type d’investissement, en réalisant la totalité des démarches pour l’acquisition du bien et en recherchant le prêt bancaire, d’autre part de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine qui se devait d’examiner sa situation financière et patrimoniale avant de lui consentir un prêt manifestement ruineux.

Elle évalue le préjudice subi du fait de cette opération immobilière qu’elle qualifie de « désastreuse », à la somme de 84.644,25 €, qui correspond à la différence entre les frais qu’elle a exposés, les pertes qu’elle a subies et les sommes qu’elle a perçues pendant la durée de la location.

Par suite des manquements de la Z et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à leur obligation d’information et de conseil, le préjudice de M^me Y correspond, en ce qui concerne le courtier, à la perte d’une chance de ne pas réaliser le placement immobilier, en ce qui concerne la banque, à celle de ne pas contracter l’emprunt.

M^me Y peut donc prétendre au remboursement des sommes déboursées représentant les intérêts de l’emprunt, l’assurance du prêt ainsi que les frais d’acquisition du bien pour un montant de 25.551 € tant par la Z que par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine.

Il est incontestable que l’appartement a été acquis pour le prix de 137.500 € en 2006, que M^me Y a été contrainte de procéder à sa revente, réalisée en 2011 pour le prix de 82.300 €, subissant ainsi une moins value de 55.200 €, dont il convient également de tenir compte.

Cependant, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine ne peut être tenue à réparer le préjudice causé par l’inadaptation de l’opération de placement immobilier à la situation de M^me Y, dont la Z est seule responsable.

Enfin, l’incidence fiscale de 12.500 € réclamée n’est pas démontrée.

Il s’ensuit que le préjudice de M^me Y peut être évalué à la somme de 80.751 €, dont à déduire les sommes perçues pendant les 4 ans et 3 mois d’un montant de 27.195 €, soit la somme de 53.556 €, au paiement de laquelle doivent être condamnées in solidum la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à hauteur de 25.551 €, et la société Z pour le surplus, soit la somme de 28.005 €.

Le jugement sera par conséquent réformé de ce chef.

— Sur l’indemnité de procédure

L’équité commande d’allouer à M^me Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en celle de ses dispositions ayant condamné in solidum la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à payer à M^me Y la somme de 13.200 € en réparation du préjudice subi,

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Condamne in solidum la société Z venant aux droits de M. B X et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à payer à M^me Y la somme de 25.551 €, en réparation du préjudice subi,

Condamne la société Z à payer à M^me Y la somme de 28.005 €, en réparation du solde du préjudice subi,

Condamne in solidum la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à payer à M^me Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Z et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,