Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 JANVIER 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/02574

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2011 -Tribunal d’Instance de JUVISY – RG n° 11-10-001786

APPELANT

Monsieur Y X

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Annie BARLAGUET, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/057611 du 18/01/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Société HLM ICF LA SABLIERE SA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936

Assistée de M^e Solange FIENGO-REMANDET, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame C D, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement prononcé le 8 novembre 2011 par le tribunal d’instance de Juvisy-sur-Orge, qui, saisi sur assignation délivrée le 15 septembre 2010 à la requête de la société d’HLM La Sablière à M. Y X, locataire d’un logement situé XXX à Brunoy et appartenant à cette société, aux fins de voir constater et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du défendeur, a :

— accordé d’office et rétroactivement jusqu’au 27 septembre 2011 à M. Y X des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire du bail pour s’acquitter de sa dette locative,

— constaté qu’au 27 septembre 2011, M. Y X s’était acquitté de l’intégralité de sa dette locative et que la clause résolutoire ne pouvait jouer et débouté la société ICF La Sablière de ses demandes de constatation de la résiliation du bail et de fixation d’indemnité d’occupation,

— débouté la société ICF La Sablière de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. Y X de ses demandes de révision du loyer, de restitution de charges et de dommages et intérêts,

— condamné la société ICF La Sablière aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 10 février 2012 et le 16 mai 2012 par M. Y X, qui, aux termes de ses conclusions signifiées le 27 avril 2012, soutient que l’immeuble est vétuste en faisant état d’un défaut d’entretien des parties communes et de maintenance de leur équipement et qu’ainsi la société bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance du logement en bon état d’usage, que, du fait des défectuosités et non conformités affectant le logement, il a subi un trouble de jouissance, que la procédure initiée par la bailleresse a aggravé son état psychologique et qu’il était bien fondé à réclamer une indemnité sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 9 juillet 1991 et prie la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce que le premier juge l’a débouté de ses demandes,

— dire que le bailleur n’a pas rempli son obligation légale de délivrance au moins depuis le mois de mai 2006, que les clauses du bail relatives au montant du loyer et des charges ne sont pas applicables, que la valeur locative du logement doit être réduite depuis le mois de mai 2006 jusqu’à ce que les travaux de rénovation soient réalisés et doit être fixé à 75% du montant du loyer,

— condamner la société bailleresse à lui restituer toutes les sommes qui ont été réglées au titre des charges,

— subsidiairement, dire que les provisions sur charges réclamées depuis le mois de mai 2006 doivent être réduites de 25%,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 17 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu’elle lui a fait subir jusqu’au mois de février 2011 inclus,

— condamner la société ICF La Sablière aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991 pour la procédure de première instance et de la somme de 2 000 euros pour ce qui concerne la procédure d’appel ;

Vu les conclusions signifiées le 29 octobre 2013 par la SA ICF La Sablière, intimée et appelante à titre incident, qui fait notamment état des travaux qu’elle a réalisés depuis 2004 sur les parties communes de l’immeuble (changement des fenêtres, remplacements des portes des halls, réfection de la toiture, réfection des installations électriques, décapage des sols des parties communes, réfection de la cage d’escalier et des halls), souligne que M. X a été indemnisé par sa compagnie d’assurance à hauteur de 3 421,23 euros pour l’ensemble des sinistres portant sur son matériel d’enregistrement et de diffusion sonore et télévisuel, alors qu’un seul sinistre a été porté à sa connaissance, que le montant des charges est dû alors qu’elle a communiqué au locataire leur répartition et a tenu à sa disposition les pièces justificatives, qu’il n’établit pas les désordres qui affecteraient les lieux loués, qu’elle est étrangère aux problèmes de santé et aux agressions subies par M. X et du seul sinistre en lien avec un dysfonctionnement de l’installation électrique dont elle a eu connaissance, qu’il est à nouveau redevable de la somme de 5 687,39 euros au mois d’octobre 2013 inclus au titre du loyer et demande à la cour de :

— débouter M. X de ses demandes,

— ordonner la résiliation du bail pour non respect des clauses du bail et l’expulsion des lieux de M. X,

— le condamner à lui payer la somme de 5 687,39 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges au mois d’octobre 2013 inclus ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges,

— confirmer pour le surplus le jugement sauf sur les dépens,

— condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 26 novembre 2013 ;

Sur l’appel principal,

Considérant que M. X ne fait état d’aucune défectuosité précise affectant le logement loué de nature à caractériser un manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance du logement ;

Que les critiques qu’il expose quant à l’entretien des lieux portent essentiellement sur l’état des parties communes, sur l’aspect extérieur des bâtiments et l’absence de sécurisation des accès à la résidence ;

Que, certes la société ICF La Sablière, pour faire face aux réclamations des locataires, a entrepris la réalisation d’un programme de rénovation et de réhabilitation des bâtiments rendu certainement nécessaire par leur vieillissement, programme portant notamment sur la réfection des façades, des parties communes internes aux bâtiments et des installations électriques, et s’est engagée à procéder au renforcement du gardiennage ;

Que, si la mise en oeuvre de ce programme apparaît sur certains points avoir pris du retard, stigmatisé par des élus locaux, cela ne suffit pas à établir que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, alors que M. X demeure dans les lieux depuis de nombreuses années, ni davantage que celui-ci a subi un trouble caractérisé dans la jouissance de son logement ;

Qu’à cet égard, rien ne démontre que les incidents électriques dus au dysfonctionnement du disjoncteur de son logement, lequel a été changé par l’EDF, et qui ont nécessité de procéder au remplacement de divers appareils équipant son logement sont imputables à la société bailleresse et permettent à M. X, qui a été indemnisé par sa compagnie d’assurance des frais de remplacement de ces appareils, de se prévaloir de ce fait d’un trouble de jouissance dont l’indemnisation incombe à la société ICF La Sablière, surtout que ce dysfonctionnement s’est manifesté à la suite du sinistre par incendie d’un logement voisin ;

Qu’ainsi, M. X, qui bénéficie d’un logement HLM, dont le loyer est réglementé et inférieur au prix du marché, n’est pas fondé à prétendre que la valeur locative réelle ne peut correspondre aux sommes qui lui sont réclamées et à solliciter une réfaction du montant du loyer ;

Que, pour les motifs ci-dessus exposés et les motifs pertinents et approuvés par la cour du jugement, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, qui n’est pas étayée ;

Que sa demande en restitution du montant des charges et, à titre subsidiaire, en réduction de 25% du montant des provisions sur charges versées n’est pas davantage fondée ;

Qu’en effet, la société bailleresse fournit la justification de la régularisation annuelle des charges et aucune contestation sur la fiabilité et la sincérité de ces documents n’est élevée par l’appelant ;

Que celui-ci précise que sa demande ne porte pas sur la justification des factures, mais consiste en une demande de 'réduction des charges eu égard au très mauvais état de l’ensemble immobilier qui n’était pas entretenu décemment’ ;

Que les charges étant justifiées dés lors qu’elles correspondent à des dépenses réelles exposées par le bailleur au titre des charges locatives légales et en l’absence de critiques formulées sur ce point, la réclamation de M. X quant au remboursement en totalité ou en partie des provisions sur charges ou des charges qu’il a réglées ne peut prospérer ;

Considérant que M. X ayant fait l’objet de plusieurs relances de la part de la société bailleresse du fait du non paiement du loyer, de la délivrance d’un commandement de payer, puis de l’assignation introductive d’instance pour ce même motif, la procédure initiée par la bailleresse ne saurait être qualifiée d’abusive et ouvrir droit à l’obtention de dommages et intérêts ;

Sur l’appel incident,

Considérant qu’il résulte du compte locatif produit par la société bailleresse et figurant en pièce n°32 sur la liste des pièces annexées à ses conclusions notifiées par la voie électronique le 29 octobre 2013 qu’au moins depuis le mois d’octobre 2012 et jusqu’au mois d’octobre 2013, M. X n’a effectué aucun autre règlement que ceux opérés directement par la caisse d’allocations familiales au titre de l’aide au logement, hormis un règlement de 50 euros le 13 août 2013, de sorte qu’il était redevable de la somme de 5 687,39 euros au mois d’octobre 2013 ;

Que ce décompte ne fait pas l’objet de critique de la part de M. X, qui ne prétend, ni ne justifie avoir effectué des règlements non pris en compte par la société bailleresse ;

Que la première obligation du locataire consistant dans le paiement du loyer à son échéance, ce défaut réitéré et systématique de règlement du loyer pendant une période d’un an, sur lequel M. X ne fournit aucune explication, constitue un grave manquement à sa principale obligation justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs, qu’il convient donc de prononcer avec les conséquences qui s’y attachent quant à la mesure d’expulsion sollicitée et à la fixation d’une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait évolué si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux ;

Qu’il sera condamné, en outre, à payer à la société ICF La Sablière la somme de 5 687,39 euros arrêtée au mois d’octobre 2013 avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2013, date de la signification des conclusions contenant cette demande en paiement ;

Considérant qu’eu égard à la solution donnée au litige, M. X supportera les dépens d’appel, ceux de première instance ayant été à juste titre mis à la charge de la société ICF La Sablière, et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991 ; que compte tenu de la situation respective des parties, l’équité ne commande pas d’allouer à la société ICF La Sablière une indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail aux torts du locataire,

Ordonne l’expulsion des lieux loués de M. Y X avec, si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants, R 412-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. X à payer à la société ICF La Sablière la somme de 5 687,39 euros arrêtée au mois d’octobre 2013 avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2013 ainsi qu’une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait évolué si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne M. X aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT