RG N° 15/04639

DR

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

M^e Emmanuelle CANO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 04 FEVRIER 2016

Appel d’une décision (N° RG 15/00299)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP

en date du 20 octobre 2015

suivant déclaration d’appel du 06 Novembre 2015

APPELANTE :

SARL RESIDENCE DENEB agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et plaidant par M^e DAZIN de la SCP CAGNOL MARQUET, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

INTIME :

Monsieur X Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Emmanuelle CANO, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, postulant, et plaidant par M^e Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Dominique ROLIN, Président de Chambre,

M^me Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,

Assistés lors des débats de Magalie COSNARD, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2016

Madame ROLIN, Président, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

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Par acte sous seing privé du 26 mai 2014, 'M. X Y a donné à bail commercial à la SARL Sofimont un appartement dont il est propriétaire dans une résidence de tourisme située à’Risoul ;

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La société Sofimont a conféré un mandat d’exploitation de la résidence de tourisme à la SAS Sara Résidence de Tourisme placée en redressement judiciaire par jugement en date du 16 mai 2013 ;

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Par jugement en date du 13 juin 2014, le tribunal de commerce de Paris a homologué le plan de cession partielle des actifs de la société Sara à la SAS Mona Lisa groupe SEML ;

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Après protocole d’accord signé le 13 octobre 2014 et par acte en date du 28 octobre 2014, la société Sofimont a cédé le fonds de commerce comprenant les baux commerciaux à la Sarl Ecrin des Neiges Deneb devenue Résidence Deneb que la société Mona Lisa s’était substituée avec une entrée en possession des lieux le 13 juin 2014 ;

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La cession a été signifiée au bailleur conformément à l’article 1690 du Code civil par acte en date du 18 février 2015 ;

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Sur assignation en date du 5 août 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Gap a, par ordonnance en date du 20 octobre 2015, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 07 avril 2015, ordonné l’expulsion de la société Résidence Deneb, l’a condamnée à payer à M. X Y une provision de 4 641,03 euros et fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

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La société Résidence Deneb a relevé appel de cette décision le 6 novembre 2015 ;

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Par conclusions du 5 janvier 2016, la société Résidence Deneb demande à la cour de réformer l’ordonnance déférée, de dire n’y avoir lieu à référé et subsidiairement de lui accorder un délai de paiement de un an et de suspendre les effets de la clause résolutoire et de condamner l’intimé à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile aux motifs :

' que la clause résolutoire insérée au bail déroge aux dispositions de l’article L.145'41 du code de commerce en prévoyant un délai de trois mois de sorte que la saisine du juge du fond avant l’acquisition de la clause résolutoire a privé le juge des référés de son pouvoir d’appréciation en application de l’article 484 du code de procédure civile ;

' que la sommation du 7 janvier 2015 est sans effet s’agissant d’un acte délivré à la société Sofimont et ne rappelant pas la clause résolutoire ;

' que si malgré saisine du juge du fond, le juge des référés conserve le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci doit lui en attribuer compétence pour ce faire ce qui n’est pas le cas de l’article 12 du bail ;

' qu’elle n’est pas tenue au paiement des loyers antérieurement à la date de cession et est à jour des loyers postérieurs, seules les charges locatives n’étant pas acquittées, étant observé que le paiement de 35 % du produit de son exploitation pour la période du 13 juin au 28 octobre 2014 a été effectué ;

' qu’elle n’a pas reçu d’appel de charges ni de justificatifs alors que le bail ne prévoit pas de paiement par provision et que s’agissant d’un remboursement, elles doivent préalablement avoir été acquittées par le bailleur ;

' que de plus, elle a réglé pour le compte des bailleurs les factures EDF et peut leur opposer la compensation de sorte qu’il ne resterait dû au titre des charges que la somme de 9 274,75 euros qu’elle ne peut régler à défaut de disposer de la répartition entre les propriétaires ;

' que subsidiairement, elle sollicite un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

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Par écritures du 5 janvier 2016, M. X Y conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et à la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 840 € en application de l’article 700 du code de procédure civile aux motifs :

' que les loyers pour la période du 28 octobre 2014 au 30 septembre 2015 sont payés mais ni les charges locatives, ni l’indemnité d’occupation';

' que la sommation de payer délivrée à la société Sofimont a été adressée le 16 février 2015 par courrier officiel au conseil de l’appelante qui n’a pas régularisé dans le délai de trois mois, pas plus que dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer et dès lors la clause résolutoire est acquise ;

' que le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire quand bien même le preneur aurait fait opposition au commandement de payer ;

' que dans l’acte de vente, la société Résidence Deneb a pris l’engagement de payer les loyers et les charges entre le 13 juin et le 27 octobre 2014, sommes impayées à ce jour ainsi que la totalité des charges ;

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La clôture de la procédure a été prononcée le 6 janvier 2016 ;

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MOTIFS DE L’ARRÊT

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Sur la résiliation du bail

Attendu que le bail stipule à l’article 12 que «'il est expressément convenu qu’en cas de non exécution, par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, le bailleur aura la faculté de résilier le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée de trois mois »';

Que cette clause non équivoque s’analyse en une clause résolutoire de plein droit et ne peut être mise en 'uvre, s’agissant d’un bail commercial, que dans le respect des dispositions de l’article L.145-41du code de commerce qui prévoit la délivrance d’un commandement de payer et un délai d’un mois, délai qui n’est qu’un minimum et peut contractuellement être porté à 3 mois';

Que par conséquent, le bailleur devait pour la mettre en 'uvre délivrer au preneur un commandement de payer rappelant la clause résolutoire et le délai de régularisation contractuellement porté à 3 mois';

Attendu qu’en l’espèce, le bailleur a fait sommation de payer à la société Sofimont qui n’était plus le preneur et sans déclaration de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail puis a fait délivrer à la locataire, par acte en date du 21 mai 2015, commandement d’avoir à payer l’arriéré de loyers et les charges dans le délai de 1 mois';

Que ce commandement qui ne rappelle, ni ne respecte le délai contractuellement prévu, n’a pas valablement mis en 'uvre la clause résolutoire de plein droit et par conséquent, n’autorise pas le juge des référés à constater l’acquisition de celle-ci';

Qu’il n’est pas de son pouvoir de prononcer cette acquisition et dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé et l’ordonnance critiquée sera infirmée de ce chef et en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de l’appelante et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux';

Sur le paiement provisionnel des loyers et charges :

Attendu que ni le protocole, ni l’acte de cession ne prévoit le paiement par la société Résidence Deneb des loyers et charges antérieurs au 28 octobre 2014, le versement de 35'% du produit d’exploitation de l’acquéreur durant cette période n’étant pas expressément prévu à ce titre de sorte que l’obligation au paiement de l’appelante de ces loyers et charges est sérieusement contestable';

Attendu qu’il ressort des pièces produites que la société Résidence Deneb, qui s’est acquittée des loyers du 28 octobre 2014 au 30 septembre 2015, a payé directement à EDF plusieurs factures d’électricité dont il n’est pas contesté qu’elles appartiennent à la catégorie des charges locatives dont elle doit contractuellement le remboursement et qu’elles sont comprises dans les sommes réclamées au titre des charges impayées';

Qu’ainsi, la société, après déduction de ces factures déjà acquittées, n’est plus redevable que de la somme de 9 274,75 euros pour l’ensemble de la résidence qui comprend 28 copropriétaires';

Que la demande au titre des charges est sérieusement contestable à défaut de pouvoir déterminer s’il reste dû à l’intimé une somme de ce chef et alors qu’il n’appartient pas au juge des référés de procéder à une telle recherche ';

Que l’ordonnance sera infirmée au titre de la provision';

Attendu que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des parties';

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

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Infirme l’ ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président