R.G : 15/01605

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 17 MARS 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11/02273

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 19 Février 2015

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Renaud COURBON, avocat au barreau du HAVRE

INTIMÉE :

SARL ANATOLE FRANCE HOTEL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Clarisse ABO-DIB VATINEL de la SELARL CLARISSE ABO DIB VATINEL, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 Janvier 2016 sans opposition des avocats devant Monsieur FARINA, Président, en présence de Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Madame POUGNET, Adjoint administratif principal faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2016, délibéré prorogé au 17 mars 2016

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 Mars 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me JEHASSE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 1990 M^me Z aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Le Criquet a donné à bail aux époux X puis à M. Y aux droits duquel se trouve aujourd’hui la SARL Anatole France Hôtel divers locaux commerciaux à usage d’hôtel meublé situés au Havre.

Ce bail a été renouvelé le 1^er octobre 2009 moyennant un loyer annuel d’origine de 14'575,88 €.

Les locaux donnés à bail sont soumis en raison de la nature de l’activité aux dispositions de l’arrêté du 24 juillet 2006 aux termes duquel les travaux de sécurité incendie devaient être exécutés au plus tard en août 2011.

Se heurtant au refus du bailleur de prendre en charge ces travaux, la société Anatole France Hôtel les a fait réaliser.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2011 la SARL Anatole France Hôtel a fait assigner la société Le Criquet devant le tribunal de grande instance du Havre au visa des articles 1719,606 et 1134 du code civil, aux fins de la voir condamner avec exécution provisoire à lui payer la somme de 40'712,90 € €au titre du coût des travaux de sécurité incendie nécessaires au respect de l’arrêté du 24 juillet 2006, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SCI Le Criquet s’opposait à ses demandes et sollicitait à titre reconventionnel la résiliation du bail commercial liant les parties avec toutes conséquences de droit.

Par jugement en date du 19 février 2015 assorti au bénéfice de l’exécution provisoire le tribunal considérant que les clauses du bail ne visaient pas expressément les travaux de sécurité incendie imposés par l’administration lesquels doivent par conséquent être mis à la charge du bailleur, a, au visa des articles 1719'1728 et 1729 du code civil :

— condamné la SCI Le Criquet à payer à la société Anatole France Hôtel la somme de 34'789 euros au titre du coût des travaux de sécurité incendie et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 27 juillet 2011

— débouté la SCI Le Criquet de l’intégralité de ses demandes

— condamné la SCI Le Criquet à payer à la société Anatole France la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI Le Criquet aux dépens.

La SCI Le Criquet a relevé appel de ce jugement le 30 mars 2015

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 octobre 2015 expressément visées, elle poursuit l’infirmation du jugement et demande à la Cour de:

— débouter la société Anatole France de ses demandes

— prononcer la résiliation du bail commercial

— condamner la société Anatole France à lui payer une indemnité de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures en date du 16 décembre 2015 la SARL Anatole France Hôtel poursuit la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de l’appelante au paiement d’une indemnité de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2015 .

SUR CE

Sur la prise en charge des travaux de sécurité incendie

Au soutien de son appel la SCI Le Criquet expose que le bail en date du 1^er octobre 2009 stipule clairement que les travaux de mise en sécurité doivent être supportés par le preneur; que la réglementation sur les travaux de sécurité incendie existait déjà puisqu’elle datait d’un arrêté du 24 juillet 2006; que le preneur disposait d’un délai jusqu’au 4 novembre 2011 pour se mettre en conformité; que selon la commune intention des parties le prix modique du loyer avait été fixé en conséquence de cette nouvelle réglementation et du fait que les travaux de sécurité étaient à la charge de ce dernier;

Que subsidiairement les deux dernières factures sont postérieures à l’assignation ; que l’intimée réclame le montant de factures TTC alors qu’elle a récupéré la TVA et qu’elle ne peut prétendre qu’au montant hors taxes soit 34'789 € sous réserve de la ristourne opérée par la société Bâtie Normandie à hauteur de 250,50 €;

Que par ailleurs elle n’a pas été associée contradictoirement à la fixation du préjudice;

Que les factures ne visent pas le rapport Apave lequel est en lui-même insuffisant en ce qu’il ne précise pas le nombre de portes à remplacer;

Que l’installation d’un détecteur optique de fumée dans la salle petit déjeuner doit être écartée alors que le bail ne prévoit pas la possibilité pour le preneur d’exercer une activité de restauration;

Que l’intimée a fait faire les travaux après l’assignation au fond sans avoir sollicité une mesure d’expertise avant dire droit;

Que le diagnostic apave doit être laissé à la charge de l’intimée en raison de ses nombreux manquements aux exigences de sécurité;

La SARL Anatole France Hôtel réplique qu’elle a été contrainte de faire l’avance des travaux litigieux pour se prémunir d’une fermeture administrative de son établissement;

qu’en application des dispositions des articles 1719 et 606 du Code civil le bailleur tenu d’une obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée, a la charge de tous les travaux concernant la structure et la préservation de l’immeuble y compris en matière de sécurité incendie ; que cette obligation est renforcée lorsque les travaux sont requis par l’administration ;

que la clause litigieuse du bail a une portée générale et se trouve insuffisante à transférer la charge des travaux de conformité découlant de l’obligation de délivrance sur le locataire; que les travaux de sécurité incendie incombent donc au bailleur malgré le caractère préalable de la réglementation;

Qu’elle justifie du paiement des travaux de mise en conformité y compris la pose de détecteur optique et la pose de portes coupe-feu;

Il résulte du diagnostic de sécurité incendie des dispositions constructives de l’Hôtel Anatole France réalisé par l’Apave le 24 février 2011 que de nombreuses non-conformités ont été relevées, que la non-conformité la plus complexe à lever étant les chambres donnant directement sur les paliers de l’escalier. Les sas sont à créer dans les chambres pour ne pas qu’elle débouchent directement dans la cage d’escalier, à moins qu’une atténuation soit accordée moyennant des mesures compensatoires telles que mettre en place des blocs porte coupe-feu 1heure et étendre la détection à ces chambres;

Si en vertu de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée’ d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, il peut néanmoins s’en exonérer par une clause expresse et non équivoque y compris s’agissant des travaux prescrits par l’autorité administrative.

En l’espèce il résulte des dispositions de l’article VII 3) des conditions générales du bail commercial liant les parties que le preneur s’engage à maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l’ensemble des locaux loués et à remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé;

l’article 21 énonce par ailleurs que le preneur s’engage à se conformer scrupuleusement aux prescriptions règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie la salubrité, la sécurité, la police, l’inspection du travail, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a considéré que cette clause générale ne permettait pas de faire supporter au preneur les travaux de sécurité incendie de l’immeuble donné à bail et les a imputés à la SCI propriétaire.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné cette dernière à rembourser à la société Anatole France Hôtel les frais qu’elle a effectivement engagés à hauteur de 34'789 € hors-taxes, coût du diagnostic Apave compris; la SCI Le Criquet ne saurait se retrancher derrière le caractère non contradictoire desdites factures alors qu’elle a refusé de prendre en charge les travaux dont l’urgence était avérée sous peine de fermeture de l’établissement. En tout état de cause ces factures correspondent bien à une mise en conformité incendie, la plus importante, d’un montant de 29574 € étant afférente à la dépose des portes, la réparation des tableaux et la pose de portes coupe-feu, ainsi qu’aux frais consécutifs à ces travaux, et la seconde facture de 4565€ ayant trait au dispositif de détection incendie et désenfumage, en ce compris la pose des détecteurs optiques de fumée, quelle que soit la destination de la pièce des lieux loués où ils sont installés; Elles ne sont donc pas contestables en leur montant.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

*Sur la destination

Au soutien de son appel la SCI Le Criquet expose que le bail a été conclu à l’usage exclusif d’hôtel meublé; que la société Anatole France se livre à une activité de restauration interdite aux termes du bail puisqu’elle a ouvert une salle de petit déjeuner;

Qu’il ne peut s’agir d’une activité accessoire les pensionnaires devant prendre leur repas dans leur chambre dans un hôtel meublé; que les statuts de la société intimée en date du 21 mars 2008 comme son extrait K bis ou 12 octobre 2012 prévoient expressément cette activité de restauration comme principale au même titre que l’activité Hôtelière au mépris des dispositions contractuelles;

L’intimée réplique que les activités exercées sont conformes au bail et à la destination d’hôtel meublé ; que le service ponctuel de petits déjeuners n’est pas une activité prohibée au bail et en tout état de cause pas suffisamment grave pour permettre la résiliation de celui-ci; que la classification du code Naf d’ordre public n’exclut pas l’offre de repas dans le cadre de la classe hôtels et hébergements similaire; qu’il s’agit d’activités incluses dans la destination initiale en considération des usages de l’évolution du commerce;

L’article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle était destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances de résilier le bail.

Il est constant que suivant sommation de faire visant la clause résolutoire en date du 19 novembre 2012 la SCI Le Criquet a sollicité de la société Anatole France la cessation de l’activité de restauration par service de petit déjeuner.

C’est à bon droit que le tribunal a rappelé qu’il appartient au juge d’apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Le contrat stipule que la destination est celle d’hôtel meublé à l’exclusion de toute autre activité .

S’agissant d’un hôtel meublé et non pas de la location de meublés, l’offre de petit déjeuner n’est pas contraire à la destination contractuelle des lieux.

Comme l’a relevé le tribunal cette offre de restauration ne revêt pas au surplus un caractère de gravité tel que la résiliation du bail serait encourue;

il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

*Sur l’entretien et la jouissance paisible

Au soutien de son appel la SCI Le Criquet expose que la boulangerie exploitée dans le même immeuble par une société voisine a subi d’importantes dégradations par infiltrations d’eau à l’occasion de l’exploitation du fonds hôtelier; que cette dernière société s’est retournée contre elle du fait des agissements de la société Anatole France; que le preneur a ainsi violé les dispositions de l’article VII 19 du bail prescrivant une garantie de comportement en bon père de famille du preneur;

que ce second grief cumulé au premier justifie la résiliation du bail.

L’intimée réplique que la société Sahel victime du dégât des eaux s’est abstenue de verser le montant de la consignation ordonnée dans le cadre de la mesure d’expertise par le tribunal de grande instance du Havre de sorte que la mesure est devenue caduque; qu’aucune responsabilité de ce chef ne saurait lui être imputée et qu’elle ne saurait encourir la résiliation du bail à ce titre.

L’article 19 des conditions générales du contrat de bail stipule que le preneur doit veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’ensemble immobilier ne soit troublée en aucune manière par son fait ou celui de son personnel ou de ses visiteurs ; il devra s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à l’activité des autres locataires.

Il est constant en l’espèce qu’une procédure de référé a été engagée par la société Sahel victime d’un dégât des eaux à l’encontre des parties au présent litige laquelle s’est soldée le 6 novembre 2012 par une mesure d’expertise judiciaire, la consignation étant à la charge de la société Sahel .

Par acte du 19 novembre 2012, la SCI Criquet faisait sommation à la société Anatole France d’effectuer tous travaux nécessaires à assurer la tranquillité du colocataire la société Sahel boulangerie pâtisserie.

Le preneur qui affirmait à l’occasion de l’instance en référé avoir procédé aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres n’est pas contredit par le bailleur, lorsqu’il affirme que la provision à la charge de la société Sahel n’a jamais été versée et que la mesure d’expertise est devenue caduque;

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que le manquement de la société Anatole France Hôtel à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible n’était pas caractérisé, le litige ayant été réglé par le biais des assureurs; la persistance d’un trouble préjudiciable au bailleur depuis 2012 n’est par ailleurs pas démontrée.

Le jugement critiqué sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas équitable de laisser à l’intimée la charge de ses frais irrépétibles et non compris dans les dépens en cause d’appel qu’il convient d’évaluer à 2000 € en complément de l’indemnité allouée en première instance ;

Sur les dépens

L’appelante qui succombe dans la présente procédure sera tenue aux entiers dépens de première instance et d’appel .

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Le Criquet à payer à la SARL Anatole France Hôtel une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres prétentions des parties.

Condamne la SCI Le Criquet aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT