N° RG 24/02066 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVX4

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 12 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

2022001175

Tribunal de commerce de Rouen du 29 avril 2024

APPELANTS :

Monsieur [C] [L]

né le 10 Juillet 1986 à

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté et assisté par M^e Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [P] [K]

né le 10 Juin 1985 à

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

Société JCJB

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté et assisté par M^e Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Maître [A] [O]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représenté et assisté par M^e Isabelle DE THIER de la SELARL DE THIER AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Patrick CHABERT, avocat au barreau de ROUEN

S.A.R.L. L’EPI D’OR

[Adresse 1]

[Localité 13]

représenté et assisté par M^e Isabelle DE THIER de la SELARL DE THIER AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Patrick CHABERT, avocat au barreau de ROUEN

S.A.S. CABINET [G] [H]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Non constituée bien que régulièrement assignée par voie de commissaire de justice le 23 août 2024 à dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

S.E.L.A.R.L. [D] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS CABINET [G] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Non constituée bien que régulièrement assignée par voie de commissaire de justice le 22 août 2024 à personne morale.

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 mars 2025 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 12 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

ARRET :

RENDU PAR DEFAUT

Prononcé publiquement le 12 juin 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL L’Epi d’Or exploitait un fonds de commerce de boulangerie au [Adresse 2].

La SAS Cabinet [G] [H] exerçait une activité de transactions immobilières de fonds de commerce.

MM. [C] [L] et [P] [K] ont projeté de racheter un fonds de commerce de boulangerie et se sont rapprochés, en 2021, de la société Cabinet [G] [H] à dessein.

Le 13 novembre 2021, MM. [L] et [K] ont fait une offre d’achat à hauteur de 110 000 euros pour acquérir le fonds de commerce de la société L’Epi d’Or et l’offre a été acceptée.

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2021, M. [L] et la société L’Epi d’Or ont conclu un compromis de cession portant sur le fonds de commerce de boulangerie L’Epi d’Or sous conditions suspensives, notamment l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire de 160 000 euros. A cette occasion, un diagnostic amiante réalisé le 11 janvier 2011 faisant état de la présence d’amiante dans les dalles de sol des planchers a été remis aux acquéreurs.

Le 30 décembre 2021, M. [L] a informé la société Cabinet [G] [H] qu’il entendait renoncer au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

Le 10 janvier 2022, un nouveau diagnostic a été réalisé par la société EX’IM faisant état de la présence d’amiante dans les dalles de plafond situées dans le dégagement ainsi que dans les dalles de sol, l’état de l’amiante dans ces dernières étant dégradé.

Par courrier électronique du 28 janvier 2022 adressé à la société Cabinet [G] [H], M. [L] a constaté qu’il n’avait pas reçu le nouveau diagnostic technique ainsi que diverses autres pièces. Il a demandé un délai pour la réitération de l’acte qui aurait dû intervenir le 1er février 2022.

Le 29 et le 31 janvier 2022, la société J.C.J.B, qui devait se substituer à M. [L], a versé sur le compte séquestre de la société Cabinet [G] [H] la somme de 130 910 euros qui correspondait au prix de cession outre les frais.

Par courrier électronique du 31 janvier 2022, la société Cabinet [G] [H] a communiqué le diagnostic réalisé par la société EX’IM à M. [L].

MM. [L] et [K] ont adressé le diagnostic réalisé par la société EX’IM a leur expert amiable, lequel s’est déplacé sur les lieux le 31 janvier 2022 et a établi son rapport le 2 février 2022 faisant état de la présence d’amiante dans un état dégradé rendant l’immeuble impropre à son exploitation tant qu’il ne serait pas procédé à son retrait.

A la suite de ce rapport, par courrier du 4 février 2022, MM. [L] et [K] ont informé la société Cabinet [G] [H] de leur intention de ne plus signer l’acte de cession en raison d’un vice caché et ont sollicité le remboursement de la somme versée sur le compte séquestre.

La société Cabinet [G] [H] a refusé de rembourser cette somme.

Par acte introductif d’instance du 14 mars 2022, MM. [L] et [K] on fait assigner la société Cabinet [G] [H] et la société L’Epi d’Or devant le tribunal de commerce de Rouen aux fins de voir prononcer la résolution du compromis de cession de fonds de commerce et de leur voir restituer le montant intégral des fonds séquestrés.

Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal de commerce de Rouen a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société L’Epi d’Or et a nommé Me [O] ès qualités de liquidateur judiciaire qui est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 20 juin 2023, le tribunal de commerce de Rouen a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Cabinet [G] [H] et a nommé Maître [D] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire.

Le 21 août 2023, MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B ont déclaré une créance de 130 910 euros à titre privilégié dans la liquidation judiciaire de la société Cabinet [G] [H].

Par acte introductif d’instance du 11 septembre 2023, MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B ont fait assigner Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cabinet [G] [H], devant le tribunal de commerce de Rouen.

Par ordonnance du 18 octobre 2023, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la jonction de ces deux affaires.

Par jugement du 29 avril 2024, le tribunal de commerce de Rouen a :

— débouté les consorts [L] et [K] de leur demande de résolution du compromis de vente du fonds de commerce signé le 29 novembre 2021 pour vices cachés ;

— constaté la caducité du même compromis du fait de la disparition totale du fonds de commerce objet de celui-ci ;

— débouté les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. de leur demande de condamnation de la SELARL [D] [Y], représentée par Me [D] [Y], à leur rembourser le montant total des fonds séquestrés, soit la somme de 130 910 euros ;

— débouté les consorts [L] et [K] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné les Consorts [L] et [K] à payer à la société L’Epi d’Or et Me [A] [O], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société L’Epi d’Or, la somme de 11 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. à payer à la SELARL [D] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire du Cabinet [G] [H], la somme de 17 720 euros au titre de la commission due et des honoraires de rédaction des actes ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné chaque partie aux dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 171,30 euros.

Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société J.C.J.B. ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice des 22 et 23 août 2024, MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B ont fait signifier la déclaration d’appel à la société Cabinet [G] [H] (signification dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile) et à la SELARL [D] [Y] (signification à personne) qui n’ont pas constitué avocat.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Aux termes de leurs dernières conclusions du 12 septembre 2024, Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société J.C.J.B. demandent à la cour de :

— infirmer/reformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Rouen le 29 avril 2024 (RG 2022001175), en ce qu’il a :

* débouté les consorts [L] et [K] de leur demande de résolution du compromis de vente du fonds de commerce signé le 29 novembre 2021 pour vices cachés ;

* débouté les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. de leur demande de condamnation de la SELARL [D] [Y] représentée par Me [D] [Y], à leur rembourser le montant total des fonds séquestrés, soit la somme de 130 910 euros ;

* débouté les consorts [L] et [K] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* condamné les consorts [L] et [K] à payer à la société L’Epi d’Or et Me [A] [O], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société L’Epi d’Or, la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamné solidairement les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. à payer à la SELARL [D] [Y], es-qualité de liquidateur judiciaire du Cabinet [G] [H], la somme de 17 720 euros au titre de la commission due et des honoraires de rédaction des actes;

* débouté les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure et des dépens.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— prononcer la résolution du compromis de cession de fonds de commerce du 29 novembre 2021 pour vices cachés.

A titre subsidiaire :

— constater que le compromis de cession de fonds de commerce du 29 novembre 2021 est devenu caduc et sans objet suite à la disparition du fonds de commerce consécutive à la liquidation judiciaire de la SARL L’Epi d’Or.

A titre plus subsidiaire :

— constater qu’aucune des parties défenderesses ne sollicite la vente forcée du fonds de commerce et le paiement du prix séquestré.

En conséquence :

— ordonner la restitution à Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société civile J.C.J.B., du montant intégral des fonds séquestrés par ces derniers entre les mains de la SAS Cabinet [G] [H] les 29 et 31 janvier 2022 à hauteur de 130 910 euros.

— condamner la SELARL [D] [Y] représentée par Maître [D] [Y] ès-qualité de mandataire liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] à restituer à Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société civile J.C.J.B., le montant intégral des fonds séquestrés, soit la somme de 130 910 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022.

A titre subsidiaire :

— fixer la créance de Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société civile J.C.J.B. d’un montant de 130 910 euros correspondants aux fonds séquestrés les 29 et 31 janvier 2022 entre les mains du Cabinet [G] [H], au passif privilégié de la SAS Cabinet [G] [H] en application de l’article 1956 du Code Civil et de l’arrêt de la Cour de cassation Chambre Commerciale du 23 septembre 2020 sur la restitution des fonds séquestrés (arrêt n°19-15.122) ;

— condamner in solidum la SELARL [D] [Y] représentée par Maître [D] [Y] ès-qualité de mandataire liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] et Maître [O] ès-qualité de mandataire liquidateur de la SAR L’Epi d’Or à régler à Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société civile J.C.J.B. une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum la SELARL [D] [Y] représentée par Maître [D] [Y] ès-qualité de mandataire liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] et Maître [O] ès-qualité de mandataire liquidateur de la SARL L’Epi d’Or à régler à Monsieur [C] [L], Monsieur [P] [K] et la société civile J.C.J.B., une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— débouter Maître [O], ès-qualité de mandataire liquidateur de la SAR L’Epi d’Or, la SAS Cabinet [G] [H] et la SELARL [D] [Y] représentée par Maître [D] [Y] ès-qualité de mandataire liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 décembre 2024, la société L’Epi d’Or demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté les Consorts [L] et [K] de leur demande de résolution du compromis de vente du fonds de commerce signé le 29 novembre 2021 pour vice caché ;

* condamné les Consorts [L] et [K] à payer à la société L’Epi d’Or et Me [A] [O], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société L’Epi d’Or, la somme de 11 000 euros au titre de dommages-intérêts.

— condamner Monsieur [S] [L] et Monsieur [P] [K] d’avoir à payer à la société L’Epi d’Or, prise en la personne de Maître [A] [O], es qualités de liquidateur, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner Monsieur [S] [L] et Monsieur [P] [K] d’avoir à payer à la société L’Epi d’Or, prise en la personne de Maître [A] [O], es qualités de liquidateur, aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Pour un exposé détaillé des demandes et moyens des parties, la cour renvoie à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées par MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B :

Exposé des moyens :

MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B soutiennent que :

— ils n’ont jamais été informés au jour de la signature de l’acte de cession que les lieux étaient affectés par de l’amiante, en état dégradé, nécessitant plusieurs mois de travaux alors que l’acte stipule que le fonds n’est affecté d’aucun vice caché susceptible de rendre l’immeuble impropre à son exploitation ;

— ils n’en ont été informés que le 31 janvier 2022 lorsqu’ils ont reçu de la société Cabinet [G] [H] le diagnostic amiante qui avait été réalisé le 10 janvier précédent puis lorsqu’ils ont reçu le rapport de leur propre expert ;

— ils n’ont jamais renoncé à se prévaloir d’un vice caché lié à l’amiante et encore moins à son état dégradé;

— l’affirmation selon laquelle les lieux pouvaient être exploités était inexacte ;

— en sa qualité de professionnelle, la société l’Epi d’Or ne pouvait ignorer l’état sanitaire du local lequel était dangereux pour ses propres salariés ;

— en sa qualité de professionnelle de la cession des fonds de commerce, la société Cabinet [G] [H] connaissait le vice affectant les lieux et son attitude précipitée, agressive et menaçante en constitue la preuve ;

— le prix de cession a subi une baisse lors des négociations pour des raisons autres que la présence d’amiante ;

— le rapport établi le 11 janvier 2011 par une société tierce faisait état de la présence d’amiante en bon état dans les dalles de sol mais pas de la présence d’amiante en état dégradé dans les dalles de sol et d’amiante dans les dalles de plafond;

— M. [L] n’est pas un professionnel de l’amiante et le fait qu’il soit associé dans deux sociétés civiles immobilières familiales et dirigeant d’une société de réparation d’équipements électriques ne démontre pas le contraire ;

— le diagnostic établi le 10 janvier 2022 n’est pas identique à celui réalisé courant 2011 ;

— le nouveau diagnostic réalisé à la demande de la société Cabinet [G] [H] en mars 2022 ne peut remettre en cause celui réalisé par l’expert de MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B ; les conditions dans lesquelles il a été réalisé sont suspectes ;

— le rapport de la société EX’IM de janvier 2022 ne peut être modifié par des courriers émanant de cette même société établis à la demande de la société Cabinet [G] [H] ;

— la disparition du fonds de commerce de la société l’Epi d’Or consécutive à sa liquidation judiciaire a rendu caduc le compromis alors que la société l’Epi d’Or était en cessation des paiements depuis le 4 juin 2022;

— au 1er février 2022, le gérant de la société l’Epi d’Or avait d’ores et déjà fermé son commerce en contravention avec les termes de l’acte de cession ;

— personne n’a demandé la vente forcée du fonds de commerce et le paiement du prix séquestré, il en résulte que le montant séquestré doit être remis à MM. [L] et [K] et la société JCJB ;

— le séquestre conventionnel oblige le dépositaire même en liquidation judiciaire à rendre la chose séquestrée à qui de droit sans concourir avec les créanciers du dépositaire;

— le liquidateur ne peut refuser de restituer les sommes séquestrées en alléguant que la COCAF, gérant financier de la société Cabinet [G] [H], lui en aurait fait interdiction ;

— les intimés ont abusivement résisté aux demandes.

Me [O] ès qualités de liquidateur de la société l’Epi d’Or fait valoir que :

— MM. [L] et [K] ont offert une somme de 110 000 euros inférieure au prix de vente en excipant de l’état général du fond le rendant inexploitable en l’état ;

— MM. [L] et [K] ont indiqué dans l’acte de cession qu’ils connaissaient l’état des lieux qui nécessitaient une remise en état générale ;

— la page 8 de l’acte comporte une renonciation à recours de la part de MM. [L] et [K] concernant les diagnostics qui n’ont qu’un rôle informatif ;

— un diagnostic amiante du 11 janvier 2011 a été remis à MM. [L] et [K] et ce document faisait état de la possible présence d’amiante dans le faux plafond, ce doute ayant été levé par la suite, aucune présence d’amiante n’ayant été révélée dans le faux plafond ; il y avait en revanche de l’amiante dans les dalles de sol ;

— un nouveau diagnostic a été réalisé le 10 janvier 2022 qui a été transmis à MM. [L] et [K] le 31 janvier suivant faisant état de la présence d’amiante dans les dalles de plafond mais aucune analyse n’a été effectuée par l’opérateur qui a avancé une opinion personnelle qui a constaté le bon état de ces dalles;

— le rapport de l’expert de MM. [L] et [K] comporte des incohérences ; il n’a effectué aucun prélèvement ni aucune analyse ;

— aucun vice caché n’affecte les lieux et tous les vices étaient connus de MM. [L] et [K] ;

— M. [L] est un professionnel de l’administration d’immeuble et de la réparation électrique d’équipements ;

— le rapport de 2022 est identique à celui de 2011 ; le plafond ayant été remplacé en 2016, la présence d’amiante à cet endroit est impossible ;

— un nouveau diagnostic réalisé en mars 2022 à la demande de la société Cabinet [G] [H] a confirmé qu’il n’existait pas d’amiante dans le plafond ;

— aucun des diagnostiqueurs n’a considéré qu’il existait un quelconque danger pour les personnes ;

— le sol devait être refait aux termes même de l’acte de cession de sorte qu’il n’existe aucune impropriété ;

— dès lors que le prix a d’ores et déjà été baissé lors des négociations du fait de l’état des locaux, aucune diminution supplémentaire n’était encourue.

Réponse de la cour :

Au préalable, sur le défaut de comparution de la SELARL [D] [Y] ès qualités de liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H], l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il appartient à la cour, dans l’hypothèse d’un défaut de comparution de l’intimé, d’examiner la pertinence des motifs du premier juge ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

1°) Sur la demande de résolution du compromis de vente pour vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du même code dispose que : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2021, M. [L] et la société l’Epi d’Or ont conclu un compromis de cession portant sur le fonds de commerce de boulangerie de cette dernière au prix de 110 000 euros. L’acte définitif devait être signé le 1er février 2022.

Le compromis comporte la stipulation suivante : « Il est ici précisé que lors des différentes visites de l’établissement cédé, les parties soussignées ont constat qu’une remise en état général des installations et la réparation ou le remplacement de matériels s’avérait indispensable.

L’acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance de cette situation et des dispositions légales et réglementaires en matière d’hygiène et de sécurité relative aux établissements de la nature du fonds cédé.

Dans le cadre de la présente cession, les parties reconnaissent que c’est en fonction de cette situation et des travaux de mises aux normes à réaliser au sein de l’établissement acquis que le prix de cession a été déterminé.

L’acquéreur s’oblige à prendre à sa charge toute mise en conformité du matériel, des locaux, des agencements et des installations sanitaires ou électriques, ayant visité le fonds cédé en vue des présentes, et connaissant de ce fait parfaitement le matériel, les agencements et les installations sanitaires ou électriques s’y trouvant.

Il s’oblige expressément à prendre à sa charge tous travaux ou réparations rendus nécessaires, et déclare renoncer à tous recours contre le cédant à ce sujet. »

Il est également précisé dans l’acte qu’un dégât des eaux a endommagé le plafond du laboratoire ayant endommagé les dalles du plafond, que les travaux de remise en état sont à la charge du bailleur et qu’ils seront réalisés avant le 31 décembre 2021.

L’acte mentionne ensuite qu’il a été remis à l’acquéreur un rapport de diagnostics établi le 18 janvier 2011 par la société Immo Contrôle, que les vendeurs s’obligent à fournir à l’acquéreur les nouveaux diagnostics techniques préalables à la cession mais que l’acquéreur renonce à tous recours contre les vendeurs à cet effet, les diagnostics n’ayant qu’un rôle informatif.

L’acte mentionne enfin en page 7 que les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés « mais à la condition qu’ils en aient effectivement eu connaissance au jour du transfert de propriété’ ».

Du rapport établi le 11 janvier 2011, par la société Immo Contrôle, rapport remis à M. [L] le jour de la signature du compromis, il résulte que les dalles de sol du plancher du local frigidaire et de la réserve, après analyses, contiennent de l’amiante et qu’à l’époque, cette amiante était en bon état et ne présentait pas de risque en usage normal. En revanche, et toujours après analyses, il a été établi que les faux plafonds ne comportaient pas d’amiante.

Un nouveau rapport de diagnostic a été établi le 10 janvier 2022 par l’EURL BEXCC sous l’enseigne EX’IM aux termes duquel, s’agissant de la recherche d’amiante et sur « jugement personnel » n’ayant pas été confirmé par une analyse, les dalles de sol dans la cuisine n°2 étaient constituées par des « matériaux dégradés » tandis que les dalles de plafond du dégagement constituaient un « produit en bon état ».

Ce rapport n’ayant été transmis à M. [L] que le 31 janvier 2022, c’est à dire la veille de la signature de l’acte définitif, il a saisi un expert amiable, M. [T], d’une mission de contrôle qui a été réalisée le jour même dans les lieux.

L’expert amiable a établi un rapport duquel il résulte que : le plafond du rez-de-chaussée présentait des dalles dégradées, la cuisine n°2 présentait des dalles de sol avec présence d’amiante cassées et dégradées, certains murs « en matériaux amiante-ciment » étaient en « état dégradé », des dalles de plafond au-dessus du four avaient une apparence de matériaux contenant de l’amiante, le flocage et le calorifugeage avaient une « consistance d’amiante », par habitude, il était possible d’évoquer la présence d’amiante avec l’installation du four.

L’expert a indiqué ensuite que l’état dégradé des sols et des plafonds était dangereux comme diffusant de la poussière toxique, que le personnel avait très probablement été exposé à la « contamination par l’amiante » et que les opérations de retrait de cette amiante pouvaient être longues.

La cour constate cependant que M. [T] a mené ses opérations sans procéder à aucun prélèvement ni à aucune analyse et s’est uniquement fondé sur un examen visuel de sorte que ce rapport n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de celui du 11 janvier 2011 qui, lui, a été établi à la suite d’analyses de laboratoire ayant déterminé que de l’amiante se trouvait uniquement dans les dalles de sol du plancher du local frigidaire et de la réserve mais qu’il n’y en avait pas ailleurs et notamment pas dans les dalles de plafond.

La consistance des lieux a changé entre 2011 et 2022. En comparant les plans qui figurent dans les rapports des sociétés Immo contrôle et EX’IM, il est possible d’affirmer que le local frigidaire et la réserve visés par la société Immo contrôle constituent désormais la cuisine n° 2 visée par la société EX’IM. Il résulte de cette comparaison qu’effectivement, les dalles de sol, dont il est certain qu’elles contiennent de l’amiante, présentaient un état dégradé au 10 et au 31 janvier 2022 et que ce fait n’a été connu par les appelants que le 31 janvier 2022.

Il est certain qu’au jour de la signature du compromis, M. [L] a reçu une copie du rapport établi le 11 janvier 2011 par la société Immo contrôle et savait que les dalles de sol du local frigidaire et de la réserve devenu la cuisine n° 2 comprenaient de l’amiante. Ayant procédé à plusieurs visites des lieux, lesquels devaient être remis en état d’une façon générale, il a vu que les dalles de sol de la cuisine n° 2 étaient cassées en partie. De cette constatation, la cour ne peut que considérer que les appelants ont connu dès ce moment l’existence du vice qui affectait les lieux, c’est à dire la présence de matériaux dégradés en amiante, et qu’eu égard au caractère parfaitement compréhensible de cette situation très simple, ils ont connu ce vice dans son ampleur et ses conséquences.

Le vice étant apparent au sens de l’article 1642 du code civil, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [L] et [K] de leur demande de résolution du compromis de vente du fonds de commerce signé le 29 novembre 2021 pour vices cachés.

2°) Sur la caducité du compromis et la restitution des sommes séquestrées :

L’article 1956 du code civil dispose que : « Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir. »

Le 29 et le 31 janvier 2022, la société J.C.J.B, qui devait se substituer à M. [L], a versé sur le compte séquestre de la société Cabinet [G] [H] la somme de 130 910 euros qui correspondait au prix de cession outre les frais.

La SARL L’Epi d’Or ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 31 mai 2022 du tribunal de commerce de Rouen, une ordonnance du juge-commissaire du 10 janvier 2023 a autorisé la cession aux enchères publiques de l’intégralité des biens composant son fonds de commerce. Par ailleurs, le bail commercial consenti à la SARL L’Epi d’Or pour son activité de boulangerie a été résilié par le liquidateur le 19 avril 2024.

Il s’ensuit qu’il n’existe plus de fonds de commerce ayant appartenu à la SARL L’Epi d’Or et que le compromis de vente signé le 29 novembre 2021 est devenu caduc à compter du 10 janvier 2023.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté la caducité du même compromis du fait de la disparition totale du fonds de commerce objet de celui-ci.

Pour débouter MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B de leur demande de restitution des sommes séquestrées sur le compte de la SAS Cabinet [G] [H], les premiers juges ont considéré que s’il était légitime que ces sommes soient restituées à MM. [L] et [K] et à la société J.C.J.B, la SELARL [D] [Y] ès qualités de liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] déclarait être dans l’impossibilité matérielle de restituer les fonds qui avaient été séquestrés qui étaient « de facto sortis de l’actif de la liquidation judiciaire de la société Cabinet [G] [H] ».

Cependant, le séquestre conventionnel oblige le dépositaire, même en liquidation judiciaire, à rendre la chose contentieuse déposée entre ses mains à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir, sans qu’il y ait lieu à concours sur cette somme entre les créanciers de ce dépositaire, de sorte que la demande de restitution de la somme séquestrée entre les mains de la SAS Cabinet [G] [H] ne se heurte pas à l’interdiction de payer une créance antérieure, ni à l’interdiction de toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture et est recevable et fondée.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. de leur demande de condamnation de la SELARL [D] [Y], représentée par Me [D] [Y], à leur rembourser le montant total des fonds séquestrés, soit la somme de 130 910 euros et la SELARL [D] [Y], représentée par Me [D] [Y] ès qualités de liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] sera condamnée à payer à MM. [L] et [K] et à la société J.C.J.B la somme de 130 910 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, date à laquelle le compromis du 29 novembre 2021 est devenu caduc.

Sur les demandes reconventionnelles formées contre MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B

Exposé des moyens :

Me [O] ès qualités de liquidateur de la société l’Epi d’Or soutient que :

— une indemnité d’immobilisation a été stipulée dans l’acte au cas où MM. [L] et [K] n’y auraient pas donné suite ; ils n’ont justifié d’aucun motif légitime pour refuser de réitérer l’acte final ;

— la disparition du fonds est postérieure à leur refus et ne saurait entraîner aucune conséquence quant au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

MM. [L] et [K] et la société JCJB font valoir que :

— la résolution du compromis pour vice caché s’imposant, MM. [L] et [K] et la société JCJB ne peuvent être condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte de cession pas plus qu’aux honoraires de négociation stipulées en faveur de la société Cabinet [G] [H] ;

— la disparition du fonds de commerce a rendu le compromis caduc.

Réponse de la cour :

Le compromis de vente comporte la stipulation suivante : « En cas de réalisation des conditions suspensives incluses aux présentes, et pour le cas où, à l’expiration de la date fixée pour la réitération des présentes, les acquéreurs se refusaient, pour quelque cause que ce soit, à réitérer les présentes conventions, et sauf prorogation expresse des parties, lesdits acquéreur s’obligent à verser à titre de dommages et intérêt aux vendeurs, dans les 48heures de cette date de réaliser ou de payer indiqué ci-dessus, la somme de ONZE MILLE EUROS (11 000€) représentant 10% du prix, indépendamment de la faculté pour les vendeurs d’obtenir, par voie judiciaire, le droit de poursuivre la régularisation de la présente cession.

Par ailleurs, pour le cas où, à l’expiration de la date fixée pour la réitération des présentes, les vendeurs refusaient, pour quelque motif que ce soit, à réitérer les présentes convention, et sauf programmation expresse des parties, ils s’obligent à verser aux acquéreurs dans les 48heures de cette date, la somme de ONZE MILLE EUROS (11 000€), à titre de dommages-intérêts, indépendamment de la faculté pour les acquéreurs d’obtenir, par voie judiciaire, le droit de poursuivre la régularisation de la présente cession.

Enfin, il est dès à présent convenu que dans l’hypothèse où les conditions suspensives seraient réalisées et qu’une partie refuserait de signer l’acte réitératif, la partie défaillante serait tenue de verser le montant de la commission de négociation due au Cabinet [G] [H] SAS, la mission de ce dernier sauf condition suspensive, étant définitivement remplie, l’intermédiaire ne pouvant subir la défaillance, les convenances personnelles ou l’instabilité de l’une ou de l’autre des parties qui acceptent présentement cet engagement irrévocable.

Sauf à justifier de l’application d’une des conditions suspensives, si les vendeur ou acquéreurs se désistaient dans les 10 jours qui précédent la date de prise de possession, alors que l’acte de cession est rédigé et prêt à être soumis à la signature des parties, les honoraires relatifs à la rédaction desdits actes de cession seraient également dus au Cabinet [G] [H] SAS par la partie défaillante. »

Il est constant que les conditions suspensives stipulées à l’acte de cession ont été accomplies et que M. [L] a expressément renoncé à celle relative à l’obtention d’un prêt.

Le refus de signer l’acte définitif a été motivé par l’existence d’un vice caché dont la cour vient de dire qu’il n’existait pas.

Par ailleurs, la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [L] à payer à la société L’Epi d’Or et Me [A] [O], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société L’Epi d’Or, la somme de 11 000 euros au titre de dommages et intérêts.

En revanche il sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [K] lequel n’est pas tenu par le compromis qui n’a été établi qu’entre la SARL L’Epi d’Or et M. [L] et la demande de condamnation formée contre M. [K] à ce titre sera rejetée.

Pour condamner MM. [L] et [K] et la société J.C.J.B à payer à la SELARL [D] [Y] ès qualités de liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] la somme de 17 720 euros au titre des honoraires de cette dernière, les premiers juges ont considéré que :

— les consorts [L] et [K] avaient renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention du prêt ;

— les autres conditions suspensives prévues à l’acte de cession étaient levées ;

— ils avaient malgré tout refusé de signer l’acte définitif ;

— sur le fondement de la clause visée ci-dessus, les honoraires étaient dus.

La caducité d’un acte n’affectant pas la clause pénale ou les honoraires de l’agent immobilier qui y sont stipulés et qui doivent précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties, ces motifs sont pertinents et la cour les adopte.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [L] à payer à la SELARL [D] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire du Cabinet [G] [H], la somme de 17 720 euros au titre de la commission due et des honoraires de rédaction des actes.

En revanche, dès lors que seul M. [L] est signataire du compromis de cession, le jugement sera infirmé en ce qu’il a également condamné solidairement M. [K] et la société J.C.J.B. au paiement de cette somme et cette demande sera rejetée.

3°) Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, les dépens et les indemnités fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les intimés ayant eu gain de cause partiel, leur résistance ne peut être qualifiée d’abusive.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [L] et [K] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé.

Les appelants ayant eu gain de cause sur l’essentiel, les dépens de la procédure d’appel seront fixés au passif in solidum de la SARL L’Epi d’Or et de la SAS Cabinet [G] [H].

En revanche, les faits de l’espèce s’opposent à ce qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit accordée à quiconque.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt de défaut ;

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Rouen du 29 avril 2024 sauf en ce qu’il a :

— débouté les consorts [L] et [K] et la société J.C.J.B. de leur demande de condamnation de la SELARL [D] [Y], représentée par Me [D] [Y], à leur rembourser le montant total des fonds séquestrés, soit la somme de 130 910 euros ;

— condamné M. [K] à payer à la société L’Epi d’Or et Me [A] [O], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société L’Epi d’Or, la somme de 11 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [K] et la société J.C.J.B. à payer à la SELARL [D] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire du Cabinet [G] [H], la somme de 17 720 euros au titre de la commission due et des honoraires de rédaction des actes ;

Statuant à nouveau :

Condamne la SELARL [D] [Y], représentée par Me [D] [Y], ès qualités de liquidateur de la SAS Cabinet [G] [H] à payer à MM. [L] et [K] et à la société J.C.J.B, ceux-ci étant solidaires, la somme de 130 910 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 ;

Déboute la SARL L’Epi d’Or, représentée par Me [O] ès qualités de liquidateur, de sa demande de condamnation formée contre M. [K] à hauteur de 11 000 euros au titre de dommages et intérêts, seul M. [L] étant tenu au paiement de cette somme ;

Déboute la SAS Cabinet [G] [H], représentée par la SELARL [D] [Y] ès qualités de liquidateur, de sa demande de condamnation formée contre M. [K] et la société J.C.J.B au paiement de la somme de 17 720 euros au titre de la commission et des honoraires de rédaction des actes, seul M. [L] étant tenu au paiement de cette somme ;

Y ajoutant :

Fixe les dépens de la procédure d’appel au passif in solidum de la SARL L’Epi d’Or et de la SAS Cabinet [G] [H] ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,