N° RG 24/01255 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JT6Y

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DE RENVOI APRES CASSATION

DU 16 JANVIER 2025

DÉCISIONS DÉFÉRÉES :

21-14.252

Arrêt du 20/09/2023 rendu par la Cour de Cassation de PARIS Arrêt du 21/01/2021 rendu par la Cour d’Appel de CAEN Ordonnance du 23/09/2020 rendue par la Cour d’Appel de CAEN Jugement du 05/04/2019 rendu par le Tribunal judiciaire de CAEN

DEMANDEUR APRES CASSATION :

S.A.R.L. [X] IMMOBILIER

représentée par M. [N] [X], ès-qualités de mandataire ad hoc de la SARL [X] IMMOBILIER selon ordonnance du 21 mars 2024.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR, avocat au barreau de ROUEN postulant de M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR APRES CASSATION :

Monsieur [W] [I],

Agissant tant en son nom personnel qu’aux droits de Monsieur [J] [I] et de Madame [E] [B]

né le 29 Juin 1960 à [Localité 13]

domicilié [Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN postulante de M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DE LA COUR  :

Lors des débats et du délibéré :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 18 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 16 Janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Président et par Madame DUPONT, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 26 octobre 1995 conclu en la forme authentique devant notaire, Mme [E] [B] épouse [H] [I], devenue propriétaire au cours de la même année d’un local commercial situé [Adresse 5] et [Adresse 10] (14), a consenti au renouvellement du bail commercial dont bénéficiait M. [D] [Y], administrateur de bien. Le bail initial conclu par acte sous seing privé le 17 juillet 1986 a été annexé à la minute de l’acte du 26 octobre 1995.

Selon le bail le bien loué relève d’une copropriété dénommée « IRP [Adresse 3] » et correspond à un magasin avec à la suite et en arrière réserves, salle à manger, cuisine, séchoir et WC, ainsi qu’en sous-sol une cave portant le numéro 11.

Par acte authentique du 2 octobre 1998 M. [D] [Y] a cédé son droit au bail sur les locaux des [Adresse 6] [Adresse 8] à la SARL ASSURANCES IPC, comprenant les locaux que lui loue Mme [E] [I], avec ceux d’un autre propriétaire, le tout étant rassemblé commercialement.

Par acta authentique du 28 décembre 2007 la SARL ASSURANCES IPC a cédé son droit au bail sur lesdits locaux à la SARL [X] Immobilier.

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2008 Mme [E] [I] a consenti à la SARL [X] Immobilier le renouvellement du bail pour les locaux du [Adresse 9].

Par acte d’huissier du 19 mai 2016 la SARL [X] Immobilier a donné congés et a quitté les lieux le 27 décembre 2016.

Par commandement du 22 décembre 2016 Mme [E] [I] et M. [W] [I], son fils (ci-après les consorts [I]) ont mis en demeure la SARL [X] Immobilier de leur payer la somme principale de 5 583,81 euros au titre des loyers et charges dus depuis le 1er avril 2016.

Par courrier du 12 janvier 2017 le conseil de la SARL [X] Immobilier a indiqué aux consorts [I] qu’ils avaient commis une faute en ne procédant pas aux travaux nécessaires pour permettre l’accessibilité de leurs locaux aux personnes à mobilité réduite et ne pas donner suite au commandement, les sommes dues devant se compenser avec le préjudice subi.

Le 20 janvier 2017 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Par acte d’huissier du 26 février 2018 les consorts [I] ont fait assigner la SARL [X] Immobilier devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 60 053,81 euros, correspondant à des loyers et charges ainsi qu’au coût de remise en état de l’immeuble lequel n’a pu être reloué qu’à compter du mois de septembre 2017 et des travaux de raccordement électrique, outre une demande de condamnation à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL [X] Immobilier avait constitué avocat sans déposer de conclusions.

Le 14 avril 2018 Mme [E] [B] veuve [I] est décédée, M. [W] [I] et M. [J] [I], ses fils, lui ont succédé à parts égales.

Par jugement contradictoire du 5 avril 2019 le tribunal de grande instance de Caen a :

constaté l’intervention volontaire de M. [J] [I] suite au décès de Mme [O] [I] ;

condamné la SARL [X] Immobilier à payer à M. [W] [I] et à M. [J] [I] la somme de 32 065,47 euros ;

condamné la SARL [X] Immobilier à payer à M. [W] [I] et à M. [J] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL [X] Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Salmon & associés avocat au barreau de Caen conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 mai 2019 la SARL [X] Immobilier a relevé appel du jugement devant la cour d’appel de Caen.

Par ordonnance du 23 septembre 2020 le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Caen a débouté M. [W] [I] de sa demande de voir déclarer nulle la déclaration d’appel. Depuis cette décision et pour le reste de la procédure il n’est pas contesté que M. [W] [I] est venu aux droits de M. [J] [I].

Par arrêt du 21 janvier 2021 la cour d’appel de Caen, saisie par M. [W] [I], a infirmé l’ordonnance rendue le 23 septembre 2020, déclaré nul l’appel relevé à l’encontre du jugement rendu le 5 avril 2019, ordonné la radiation de l’affaire enregistrée sous le numéro 19/01441 du rôle de la cour, condamné la SARL [X] Immobilier, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [N] [X] à verser à M. [W] [I] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par arrêt du 20 septembre 2023 la Cour de cassation, saisi du pourvoi par la SARL [X] Immobilier a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 janvier 2021 entre les parties par la cour d’appel de Caen et remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant son arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rouen.

Ainsi, l’instance s’est poursuivie devant la cour d’appel de Rouen où l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Dans ses conclusions d’appel n° 2 sur renvoi après cassation, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé des moyens, la SARL [X] Immobilier demande à la cour de :

infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 5 avril 2019 en ce qu’il a :

— condamné la SARL [X] Immobilier à payer à M. [W] [I] et à M. [J] [I] la somme de 32 065,47 euros ;

— condamné la SARL [X] Immobilier à payer à M. [W] [I] et à M. [J] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL [X] Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Salmon & associés avocat au barreau de Caen conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

débouter M. [W] [I] de l’intégralité de ses demandes ;

prononcer la résolution judiciaire du contrat à la date d’entrée en vigueur des normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite soit le 1er janvier 2015 ;

En toute hypothèse,

condamner M. [W] [I] à payer à la SARL [X] Immobilier la somme de 60 384,19 euros au titre du manquement du bailleur à ses obligations ;

condamner M. [W] [I] à payer à la SARL [X] Immobilier la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [W] [I] à prendre en charge les dépens de l’instance.

Dans ses conclusions d’intimé remises le 20 août 2024, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, M. [W] [I] demande à la cour de :

confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Caen en ce qu’il a jugé que la SARL [X] Immobilier a commis une faute à l’égard de M. et Mme [I],

réformer le jugement du tribunal de grande instance de Caen en ce qu’il a limité à 32 065,47 euros les sommes dues par la SARL [X] immobilier,

Statuant à nouveau,

condamner M. [J] [X], es qualité de mandataire ad hoc de la SARL [X] immobilier, à régler à M. [W] [I] la somme de 60 053, 81 euros,

débouter M. [J] [X], es qualité de mandataire ad hoc de la SARL [X] immobilier de l’intégralité de ses demandes,

condamner M. [J] [X], es qualité de mandataire ad hoc de la SARL [X] immobilier, à régler à M. [W] [I] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [J] [X], es qualité de mandataire ad hoc de la SARL [X] immobilier, aux dépens de première instance et d’appel exposés tant devant la cour d’appel de Caen que devant la cour d’appel de céans dont recouvrement au profit de la SELARL Gray Scolan, pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Dans la mesure où M. [W] [I] oppose à la SARL [X] Immobilier l’irrecevabilité de sa demande en cause d’appel relative à la résolution judiciaire du contrat de bail commercial il convient de l’examiner en premier lieu.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de résolution judiciaire du contrat de bail commercial par la SARL [X] Immobilier

Pour s’opposer à la demande de la SARL [X] Immobilier, exprimée pour la première fois en cause d’appel, M. [W] [I] soulève son irrecevabilité en invoquant l’article 564 du code de procédure civile.

De son côté la SARL [X] Immobilier soutient que l’irrecevabilité tient à la condition que des demandes aient été formulées en première instance, ce qui n’est pas son cas : elle avait constitué avocat sans présenter d’écritures.

En droit l’article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

En application de ces dispositions il y a lieu de considérer que la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de la SARL [X] Immobilier est irrecevable au motif qu’elle constitue une demande nouvelle dans la mesure où le contrat de bail s’est trouvé résilié à la date du 27 décembre 2016 à la demande de la SARL [X] Immobilier.

La demande de résolution judiciaire du contrat de bail sera donc déclarée irrecevable.

Sur les différents moyens au fond

1° S’agissant des demandes de M. [W] [I]

Le bailleur, désormais M. [W] [I], maintient en cause d’appel une demande principale de condamnation de la SARL [X] Immobilier de 60 053,81 euros se décomposant de la manière suivante :

Des loyers et charges pour 5 583,81 euros

La SARL [X] Immobilier ne conteste pas l’absence de paiement des loyers et charges appelés trimestriellement les 1er avril 2016 (1 445,89 euros), 1er juillet 2016 (1 996 euros) et 1er octobre 2016 (1 996 euros), ainsi que la régularisation de charges du 1er octobre 2016 (145,92 euros), ayant fait l’objet du commandement de payer qui lui a été signifié le 22 décembre 2016, alors même qu’elle admet avoir quitté les lieux à compter du 21 décembre 2016 par suite du congés qu’elle avait donné (voir la pièce n° 6 de M. [W] [I] ' lettre du conseil de la SARL [X] Immobilier).

Tenue par son obligation contractuelle au paiement des loyers et charges que l’intimé prouve conformément à l’article 1353 du code civile, la SARL [X] Immobilier est effectivement débitrice de la somme de 5 583,81 euros, qu’avait justement retenue le premier juge, à l’égard désormais de M. [W] [I].

Un coût de remise en état de l’immeuble pour 17 820 euros

M. [W] [I] sollicite au titre de la remise en état de l’immeuble, après le départ de la SARL [X] Immobilier une somme de 17 820 euros, qui correspond selon ses moyens à la difficulté qu’il a rencontré à trouver un autre locataire, ainsi qu’à la baisse du loyer pratiqué avec le nouveau locataire (la société HALLEY GESTION) à compter du 1er septembre 2017. La SARL [X] Immobilier souligne qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée et que l’état des lieux de sortie dressé le 20 janvier 2017 par constat d’huissier (pièce n° 38 de la SARL [X] Immobilier) fait ressortir un bon état d’usage.

Selon l’article 1er du bail en renouvellement du 14 janvier 2008 qui liait les parties (article qui reprend le bail initial de 1986) :

« Le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état, autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués clos et couverts.

Il devra les entretenir en bon état de réparations locatives pendant le cours du bail, de façon à les rendre en excellent état en fin de bail. (…) »

Il résulte suffisamment de ces stipulations, fréquentes dans les baux commerciaux, que la SARL [X] Immobilier était tenue à l’égard de son bailleur de rendre les locaux en excellent état en fin de bail.

Seul le procès-verbal de constat dressé contradictoirement par maître [T], huissier de justice, le 20 janvier 2017, permet d’apprécier l’état des lieux remis par la SARL [X] Immobilier à son bailleur. L’état des lieux décrit pour l’ensemble des pièces (quatre bureaux, un couloir de distribution et les toilettes) un « bon état d’usage » ou un « état usagé », quelques traces sur des portes, ainsi que des traces de meubles sur certains murs.

Ces éléments ne permettent de considérer que les locaux ont été rendus en excellent état comme l’exigeait le bail. Toutefois ils ne nécessitaient pas d’importantes reprises, mais seulement de simples embellissements correspondant à de simples travaux de peinture.

A cet égard M. [W] [I] ne présente pas de devis ou de factures correspondant à des travaux de remise en état ou de peinture pour justifier de la baisse de prix du loyer qu’il indique avoir dû consentir, ni même un état du marché de la location des surfaces commerciales dans ce secteur de la ville de [Localité 12], pour justifier du lien qu’il fait entre l’état des locaux au moment de leur restitution par la SARL [X] Immobilier et la difficulté à les relouer immédiatement au même prix, comme le souligne cette dernière.

Dans ces conditions le préjudice invoqué par M. [W] [I] au titre du coût de la remise en état doit être écarté.

Une indemnité pour perte locative de 6 650 euros

M. [W] [I] sollicite une indemnité pour perte locative de 6 650 euros correspondant à l’impossibilité de louer les locaux du 1er janvier 2017 au 30 octobre 2017 (10 mois X 665 euros).

Pour les mêmes motifs que ceux qui précèdent ce préjudice de perte locative doit être écarté, M. [W] [I] ne démontrant pas un lien entre l’état des locaux au moment de leur restitution et le marché locatif des surfaces commerciales dans le secteur de la ville de [Localité 12] où lesdits locaux se situent.

Un coût de raccordement électrique pour 30 000 euros

M. [W] [I] fait état d’un préjudice estimé à 30 000 euros pour la réalisation de travaux électriques liés au raccordement à un nouveau compteur, dès lors qu’ENEDIS demande la remise aux normes complète de la colonne montante d’alimentation électrique de la copropriété.

Pour rappel l’article 1er aliéna 1er du bail conclu le 14 janvier 2018 stipule que « Le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état, autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués clos et couverts. »

En application de ces stipulations sur lesquelles s’appuient l’appelante, desquelles il découle que le preneur ne peut être tenu de restituer des locaux organisés ou aménagés différemment de la manière où ils se présentaient lors de son entrée en jouissance, la SARL [X] Immobilier ne saurait être tenu à des coûts de remise en état qui ne sont pas liés à des transformations qu’elle a effectuées, tels que précisément ceux de l’organisation de l’installation électrique. A cet égard, dans la mesure où il n’est pas contesté que les travaux ou aménagements, notamment électriques, ayant pu conduire à réunir les locaux loués par M. [W] [I] à la SARL [X] Immobilier, avec ceux d’un autre lot, n’ont pas été effectuées par cette dernière mais de nombreuses années avant sa prise à bail. En effet, dans le bail initial conclu le 17 juillet 1986 dont le preneur était M. [D] [Y] il est stipulé à l’article 4 aliéna 2 « Le preneur est autorisé dès à présent à faire tous travaux permettant la communication entre les locaux présentement loués et ceux déjà occupés par M. [Y] au [Adresse 7]. »

Dans ces conditions le préjudice invoqué par M. [W] [I] d’un coût de raccordement électrique estimé à 30 000 euros doit être écarté.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts de la SARL [X] Immobilier

Reconventionnellement, en cause d’appel, la SARL [X] Immobilier sollicite sur le fondement juridique de l’exception la condamnation de M. [W] [I] à lui payer la somme de 60 384,19 euros, pour des loyers indus après un recalcul de valeur qu’elle détaille, ainsi que la perte subie lors de la revente de son droit au bail.

Contrairement à ce que considère la SARL [X] Immobilier, à savoir que s’il n’existe aucune clause mettant expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, pour opposer l’exception d’inexécution au bailleur, il convient de rappeler l’article 1er alinéa 1er cité précédemment, aux termes duquel il ne peut être exigé du bailleur aucune réparation, ni remise en état, autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués clos et couverts, ce qui exclut la mise aux normes liées aux conditions d’exploitation évoquées par la SARL [X] Immobilier. Au surplus il sera relevé que la SARL [X] Immobilier n’avait été amenée à évoquer l’accès de ses locaux pour les personnes en situation de handicap une première fois, par courrier du 29 janvier 2014 (sa pièce n° 16), que pour appuyer sa contestation sur l’augmentation du prix du loyer qu’elle n’estimait pas refléter la réalité économique, sans pour autant avoir saisi le juge des loyers commerciaux, seul susceptible de revoir le prix du loyer en tenant compte de divers critères.

Dans ces conditions il n’y a pas lieu de reconnaître une exception d’inexécution en sa faveur, ce qui conduit à devoir la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

En conséquence, de tout ce qui précède, il convient confirmer le jugement rendu le 5 avril 2019 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la SARL [X] Immobilier à payer à M. [W] [I] et à M. [J] [I] la somme de 32 065,47 euros, de condamner la SARL [X] Immobilier, représentée par son mandataire ad hoc M. [J] [X], à payer à M. [W] [I] la somme de 5 583,81 euros, correspondant aux seules loyers et charges restant dus, ainsi que de débouter la SARL [X] Immobilier de sa demande de dommages et intérêts de 60 384,19 euros pour manquement du bailleur à ses obligations.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmés.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [X] Immobilier, représentée par son mandataire ad hoc M. [J] [X], partie succombante, doit être condamnée aux dépens d’appel, tant devant la cour d’appel de Caen que devant la cour d’appel de Rouen, dont recouvrement au profit de la SELARL Gray Scolan, pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [W] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande de résolution judiciaire du contrat de bail formée par la SARL [X] Immobilier comme étant nouvelle ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la SARL [X] Immobilier à payer à M. [W] [I] et à M. [J] [I] la somme de 32 065,47 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la SARL [X] Immobilier, représentée par son mandataire ad hoc M. [J] [X], à payer à M. [W] [I] la somme de 5 583,81 euros correspondant aux seules loyers et charges restant dus ;

Y ajoutant,

Déboute la SARL [X] Immobilier, représentée par son mandataire ad hoc M. [J] [X], de ses demandes de résolution judiciaire du bail commercial et de condamnation de M. [W] [I] à lui payer la somme de 60 384,19 euros au titre du manquement du bailleur à ses obligations ;

Condamne la SARL [X] Immobilier, représentée par son mandataire ad hoc M. [J] [X], aux dépens d’appel, tant devant la cour d’appel de Caen que devant la cour d’appel de Rouen, dont recouvrement au profit de la SELARL Gray Scolan, pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [X] Immobilier, représentée par son mandataire ad hoc M. [J] [X], à payer à M. [W] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le greffier Le président

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