COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

(Ex-12e chambre)

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 8 FEVRIER 2024

N° RG 22/02647 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VEIX

AFFAIRE :

SASU ESPACE AUTO

C/

S.C.I. DES [Adresse 2]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mars 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 21/06419

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Franck LAFON

TC VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SASU ESPACE AUTO

RCS Nanterre n° 482 345 212

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Xavier CANIS de la SCP CANIS LE VAILLANT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R136

APPELANTE

****************

S.C.I. DES [Adresse 2]

RCS Paris n° 414 747 006

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Jules CORMERAIS substituant à l’audience M^e Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0119

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2010, la SCI des [Adresse 2] (ci-après la SCI Louis Rouquier) a donné à bail commercial à la SAS Espace Auto des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] pour y exercer une activité d’achat et vente de véhicules neufs et d’occasion, mécanique, vente de pièces détachées, location de courte durée, et ce pour une durée de 9 ans et 6 jours à compter du 24 septembre 2010, moyennant un loyer annuel de 65.000 € HT et HC.

Le loyer du 3ème trimestre 2019 s’élevait à 72.025,88 € HT et HC.

Par exploit d’huissier du 18 avril 2019, la société Espace Auto a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier du 17 mai 2019, le bailleur a accepté le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2019 moyennant un loyer annuel de 150.000 € HT et HC. La société Espace Auto n’a pas répondu favorablement à cette proposition de loyer.

Le 22 décembre 2019, la SCI Louis Rouquier a notifié à la société Espace Auto un mémoire préalable tendant à voir fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à 135.250 € HT et HC.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte du 13 février 2020, la SCI Louis Rouquier a fait assigner la société Espace Auto devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 135.250 € HT et HC par an.

Par jugement du 7 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux a :

— Constaté le renouvellement au 1er octobre 2019 du bail entre la société [Adresse 2] et la société Espace Auto portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] ;

— Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise et commis pour y procéder Mme [C] [P].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 juin 2021, estimant la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2019 à 119.000 € HT et HC par an.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Fixé à 123.801 €/an HT/HC le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

— Jugé que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts ;

— Dit qu’il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 14 avril 2022, la société Espace Auto a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 12 janvier 2023, le conseiller de la mise en état, saisi par la SCI Louis Rouquier d’un incident aux fins de radiation, a :

— Débouté la SCI des [Adresse 2] de sa demande de radiation de l’appel interjeté par la société Espace Auto à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 14 mars 2022 ;

— Condamné la SCI des [Adresse 2] aux dépens de l’incident ;

— Débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 7 avril 2023, la société Espace Auto demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— Infirmer le jugement rendu le 14 mars 2022 par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

— Fixé à 123.801 € an HT/HC le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

— Jugé que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts ;

— Dit qu’il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la SCI des [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;

— Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er octobre 2019, entre la société Espace Auto et la SCI des [Adresse 2], à la somme de 83.724 € ;

— Condamner la SCI des [Adresse 2] à payer à la société Espace Auto la somme de 7.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI des [Adresse 2] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2023, la SCI Louis Rouquier demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 14 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions, sauf :

— En ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement à 123.801 € par an HT et HC à compter du 1er octobre 2019 ;

— L’infirmer sur ce point et statuant à nouveau,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 126.351,68 € HT et HC par an ;

— Débouter la société Espace Auto de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société Espace Auto à verser à la SCI des [Adresse 2] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, sur le fondement de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société Espace Auto sollicite l’infirmation du jugement dont appel et la fixation du loyer du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 83.724 € HC et HT par an. Elle reproche tout d’abord au premier juge de s’être fondé uniquement sur le rapport judiciaire de Mme [P] et le rapport de partie de la bailleresse établi par le cabinet Colomer, sans tenir compte du rapport du cabinet E&A dressé à la requête du preneur. Elle lui fait ensuite grief de n’avoir opéré aucune distinction entre les parties atelier situées en rez-de-chaussée et celles situées au niveau 1, et ce en contradiction avec les rapports de partie versés aux débats et surtout avec les caractéristiques de ces deux zones. Enfin, elle considère que la décision entreprise a déformé son argumentation relative aux prix de références retenus.

S’agissant de la partie boutique (50,63 m2 + cave d’environ 7 m2), elle demande à la cour d’entériner le rapport d’expertise quant à la fixation à 15.407 € du loyer renouvelé, soit 300 €/m2/an, en faisant valoir que la valeur commerciale de la partie boutique d’un garage automobile, qui sert principalement de bureau d’accueil des clients, est extrêmement limitée comparée à celle d’une boutique de vente au détail ou de restauration, qu’en outre la valorisation retenue par l’expert judiciaire se justifie d’autant plus au regard de la configuration des lieux, qui ne permettent pas d’y exposer des véhicules.

S’agissant de la partie atelier (440,35 m2 au rez-de-chaussée et 339,72 m2 au 1er étage), elle considère que les valeurs locatives des zones du rez-de-chaussée et du 1er étage doivent être traitées distinctement, et non comme une seule zone unique, compte tenu de leur spécificité et que le prix unitaire de 125 € estimé par l’expert est excessif au regard des éléments de comparaison retenus et des spécificités du bail renouvelé. Elle souligne qu’il est d’usage d’opérer un abattement sur le prix unitaire en cas de différence de niveau, ainsi qu’il résulte des deux rapports d’expertise amiable versés aux débats ; qu’un abattement sur le prix unitaire de la partie atelier du 1er étage est d’autant plus justifié que cette zone n’est accessible que par une rampe en béton destinée aux véhicules, de sorte qu’elle est limitée aux travaux de garage et non à la vente ; que par ailleurs la verrière du 1er étage constitue un inconvénient supplémentaire en ce qu’elle entraîne des conditions d’occupation délicate (l’hiver à cause du froid et l’été en cas de forte chaleur). Elle déduit de ces éléments que le prix unitaire de la zone d’atelier du premier étage doit nécessairement être inférieur à celui du rez-de-chaussée. Elle commente ensuite les éléments de comparaison mentionnés au rapport d’expertise, qui sont quasiment tous sensiblement inférieurs au prix unitaire de 125 €/m2/an retenu par l’expert, faisant observer que ces références portent sur des surfaces inférieures voire très inférieures à celles en litige, que la prétendue « implantation supérieure » des locaux litigieux n’est nullement établie, que les loyers de comparaison visés par l’expert correspondent à des surfaces totales de locaux incluant nécessairement, au-delà des seules zones d’atelier, des zones d’accueil et de boutique à plus forte valeur locative. Elle critique la référence invoquée par la bailleresse (concession Porsche) qu’elle estime totalement déconnectée de la réalité des valeurs de marché. Elle soutient qu’il doit être tenu compte des transferts de charges au preneur dans la fixation du prix unitaire, le bail renouvelé comportant un grand nombre de clauses exorbitantes qui influent nécessairement sur la fixation de la valeur locative. Elle propose en conséquence de retenir, pour la surface atelier située au rez-de-chaussée, un prix unitaire de 100 €/m2/an et, pour la zone atelier située au 1er étage, un prix unitaire de 60€/m2/an, inférieur de 40 % à celui de la zone atelier du rez-de-chaussée.

Elle fait ensuite valoir que la partie 'accès’ (48,14 m2) n’a pas de valeur commerciale, ce qui doit conduire à lui appliquer un prix unitaire spécifique sensiblement inférieur à celui des zones atelier, soit celui de 30 €/m2/an appliqué à la cave.

Elle s’oppose à l’appel incident de la bailleresse relatif à l’application d’une majoration de valeur locative. Elle indique en premier lieu que les dispositions de la loi Pinel relatives à l’impossibilité d’imputer aux locataires les grosses réparations de l’article 606 du code civil ne doivent pas conduire à une majoration de la valeur locative mais ont uniquement pour effet de priver le preneur de solliciter un abattement sur ladite valeur. Elle considère que la SCI Louis Rouquier se méprend sur le sens et la portée de l’alinéa 2 de l’article R.145-8 du code de commerce, qui autorise uniquement le bailleur à solliciter un déplafonnement et une fixation à la valeur locative, si les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé entraînent un transfert notable de charges modifiant l’équilibre contractuel du bail.

La SCI Louis Rouquier répond pour la partie boutique que le premier juge a parfaitement justifié son choix de retenir un prix unitaire de 400 €/m2, plutôt que celui de 300 €/m2 proposé par l’expert, et qu’il n’y a pas lieu d’infirmer sa décision sur ce point. Elle approuve le premier juge d’avoir considéré qu’en dépit de la valeur commerciale limitée de la partie boutique, celle-ci était néanmoins indispensable à l’exploitation de l’activité prévue au bail. Elle estime que si la société Espace Auto a choisi d’user de cette partie des locaux loués comme bureau d’accueil, cela ne doit pas avoir d’incidence sur sa valeur locative. Elle critique en revanche le premier juge qui a omis de tirer certaines conséquences de sa décision en ce qui concerne la cave située sous la boutique, pour laquelle elle affirme qu’il n’y a pas lieu de pondérer cette zone avec un coefficient inférieur à 0,1. S’agissant des références proposées de part et d’autre, elle souligne qu’aucune d’elles ne porte sur un prix de 300 €/m2, qu’elle estime déconnecté de la réalité du marché de [Localité 4], et que le prix de 400 €/m2 apparaît même dans la fourchette basse du panel. Elle soutient qu’un prix unitaire de 400 €/m2/an pour la boutique est tout à fait justifié et que la cave doit être valorisée selon un prix unitaire de 40 €/m2/an.

S’agissant de la partie atelier, elle expose ensuite que la société preneuse n’apporte aucun élément nouveau par rapport à la première instance, qu’elle ne produit notamment aucun élément probant permettant de pratiquer un abattement sur le prix unitaire en raison d’une différence de niveau et que, contrairement à ce qui est prétendu, l’expert judiciaire et le juge ont parfaitement justifié leur choix d’appliquer un prix unitaire identique à toutes les surfaces affectées à un usage d’atelier. Elle critique les références de l’expert qu’elle estime trop anciennes et insuffisantes à éclairer la juridiction sur le niveau des prix pratiqués dans la commune. Elle considère que les termes de comparaison fournis par le locataire, portant sur des locaux situés à [Localité 5] et à [Localité 7], sont dénués de pertinence. Elle communique une référence de garage situé à [Localité 4] (Porsche) qui, aussi atypique soit-elle, témoigne selon elle du niveau très élevé des prix au sein de la commune de [Localité 4] pour des activités de garage et elle reproche à l’expert judiciaire de ne pas en avoir tenu compte. Elle précise encore que le prix unitaire est à déterminer au regard des éléments de comparaison sans égard pour les transferts de charges.

Elle s’oppose à l’application du même prix unitaire à la cave et aux porches et cours des locaux loués, en faisant valoir que la cave est difficilement accessible et qu’elle ne présente pas la même utilité pour le preneur compte tenu de son activité. Elle sollicite donc la confirmation du jugement sur ce point qui a retenu pour la partie accès-porche un prix unitaire de 70 €/m2/an.

Elle rappelle qu’aux termes du bail du 24 septembre 2010, les parties ont entendu exclure tout abattement sur la valeur locative de sorte qu’aucun abattement ne saurait être pratiqué. Elle s’estime en revanche parfaitement fondée à réclamer la prise en compte de la remise en cause des charges initialement transférées au preneur et qui lui reviennent du fait conjugué de la loi Pinel et du renouvellement du bail. Elle sollicite en conséquence l’application d’une majoration de 2 % de la valeur locative.

Elle propose au vu de ces éléments de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 126.351,68 €/an.

*****

Le bail conclu le 24 septembre 2010 comporte au paragraphe 'Durée’ une clause de déplafonnement du loyer de renouvellement ainsi rédigée :

« A son expiration, le bail pourra se renouveler conformément à l’article L.145-8 du nouveau code de commerce, le loyer du bail renouvelé étant fixé à la valeur locative du marché à chaque renouvellement successif, sans minoration pour quelque cause que ce soit. »

Aux termes du bail, les locaux loués, affectés à l’activité d'« achat et vente de véhicules neufs et d’occasion, mécanique, vente de pièces détachées, location de courte durée » sont décrits comme suit :

« – Un bâtiment commercial comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage, avec un accès direct par une rampe au premier niveau situé [Adresse 3], ainsi que les deux tronçons de voûte séparés par une courette.

(…)

— Une boutique sur rue, à gauche du porche d’entrée avec porte de communication avec la courette intérieure servant de passage, sous-sol en communication, formant les lots numéros 3 et 4. »

L’assiette du bail comporte ainsi pour l’essentiel une partie atelier et une partie boutique. Il n’est pas discuté que la valeur locative de la partie atelier et celle de la partie boutique doivent être déterminées séparément. Le calcul des superficies n’est pas non plus remis en cause par les parties.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la valeur locative a été calculée en appliquant un prix unitaire approprié à chaque catégorie de surfaces en matière de boutique et de locaux à usage de garage ; que les prix unitaires retenus tiennent compte de ce que les contenances portées aux plans incluent une part de surfaces qui ne sont pas classées « utiles » (hauteur

— sur la partie boutique

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2019 de la partie boutique (50,63 m²) à 300 €/m², en tenant compte de la faible exploitabilité de la boutique au regard de l’activité de distribution automobile (faible surface d’exposition sur rue avec piliers porteurs, faible surface au-delà de 5 m de profondeur et éclairage du fond de boutique sur le passage) outre le défaut de commercialité de la section de l’artère dans laquelle se situent les locaux loués.

Après examen des références fournies et tout en admettant que la valeur commerciale de la partie boutique demeurait effectivement limitée, le premier juge a arrêté une valeur locative de 400 €/m2, considérant que l’argument de faible exploitabilité était d’une pertinence à relativiser.

La société Espace Auto sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et demande à la cour d’entériner le rapport d’expertise quant à la fixation à 300 €/m² de la valeur locative en renouvellement de la partie boutique.

La SCI Louis Rouquier soutient pour sa part que le prix unitaire de 400 €/m2 retenu par le premier juge pour la boutique est tout à fait justifié.

La cour observe que l’expert judiciaire a procédé à la comparaison de 13 références (8 garages et 5 boutiques) et que le prix unitaire de 300 €/m² qu’il a retenu correspond à deux d’entre elles situées à [Localité 4] mais concernant une activité différente (décoration, traiteur). En effet, aucune des références de locations nouvelles citées dans le rapport d’expertise judiciaire, comme d’ailleurs dans les rapports d’expertise amiable produits par chacune des parties, ne correspond à la fois à la zone géographique concernée et à l’activité de garage.

Les photographies figurant dans chacun des rapports permettent aussi de constater que l’utilisation de la partie boutique est limitée en raison de la présence de piliers centraux, ce qui ne permet notamment pas l’exposition de véhicules.

Aussi, au vu de ces éléments, il convient de retenir le prix unitaire de 300 €/m² proposé par Mme [P].

S’agissant de la cave (7,28 m2), située au sous-sol de la boutique et accessible via une trappe par un escalier hélicoïdal, la cour appliquera comme préconisé par l’expert judiciaire dans son rapport un coefficient de 0,10, soit un prix unitaire de 30 €/m².

— sur la partie atelier

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2019 de la partie atelier (440,35 m2 au rez-de-chaussée et 339,72 m2 au 1er étage) à 125 €/m². Il a valorisé sur la même base les deux plateaux, en tenant compte des défauts et qualités de l’un et de l’autre, à savoir :

— pour le niveau bas, une accessibilité de plain-pied mais une hauteur sous poutres limitée et des surfaces totalement aveugles ;

— pour le niveau haut, accessible par une rampe cimentée à simple évolution, une part de surfaces mansardées mais une très grande hauteur en partie centrale et un excellent éclairage naturel.

Le premier juge a suivi l’expert judiciaire sur ce point et considéré qu’il n’était pas justifié de traiter de manière différenciée les parties atelier en rez-de-chaussée et en niveau 1, ce dont la société Espace Auto lui fait grief.

L’appelante considère que le prix de 125 € est surévalué et propose de retenir, pour la surface atelier située au rez-de-chaussée, un prix unitaire de 100 €/m2/an et, pour la zone atelier située au 1er étage, un prix unitaire de 60 €/m2/an.

La SCI Louis Rouquier critique les références de l’expert et se prévaut d’une référence de garage situé à Levallois-Perret qui témoignerait du niveau très élevé des prix au sein de la commune de Levallois-Perret pour une telle activité : garage Porsche, 1.759 €/m2 au 31 mars 2016. Si Mme [P] indique dans son rapport que cette référence présente l’intérêt de viser un prix de marché de garage assez récent à [Localité 4] même, elle relève aussi à raison que ce prix ressort à un niveau atypique s’agissant d’un grand volume commercial (560 m2) et qu’il est en outre très décalé des loyers de marché récents relevés sur des artères actives de la commune et pour des formats banals. En tout état de cause, la SCI Louis Rouquier ne remet pas en cause le prix unitaire de 125 €/m2 pour la totalité de la partie atelier et souligne que la société preneuse échoue à démontrer que ce montant est supérieur à la valeur locative de marché au 1er octobre 2019.

Les prix de base au m2 des références locatives citées dans le rapport d’expertise judiciaire oscillent, pour les 8 références concernant des garages, entre 62 et 185 €, sachant que les locaux en question ne sont pas situés à [Localité 4] mais dans d’autres communes des Hauts-de-Seine et de la Seine St-Denis dont les loyers sont moins élevés. Ainsi que le souligne l’intimée, ces références sont en outre anciennes, datant de 2013, 2014 et 2015 pour 6 d’entre elles. Par ailleurs, la société Espace Auto reconnaît elle-même que la valeur la plus basse est peu pertinente au regard de l’importance des surfaces concernées (2.200 m2).

Comme observé supra, aucune des références de locations nouvelles dans les rapports d’expertise amiable produits par chacune des parties, ne correspond à la fois à la zone géographique concernée et à l’activité de garage. Le rapport du cabinet E&A établi à la demande de la société Espace Auto cite 3 garages dont les loyers sont compris entre 74 et 429 €. Toutefois, l’intimée souligne, sans être contredite, que l’un d’eux (Atelier Prestige Auto, loyer de 74 €/m2) se trouve à [Localité 5], qui n’est pas limitrophe de [Localité 6], dans une zone semi-industrielle et d’activités qui n’est pas comparable à l’emplacement des locaux de la société Espace Auto, la société étant au surplus en cours de liquidation et les locaux fermés ; que le second garage (British Cars, loyer de 77 €/m2) est situé à [Localité 7], dont les prix sont moins élevés que ceux pratiqués dans la commune de [Localité 4], la référence étant en outre très ancienne puisque datant de 2010.

Par ailleurs, la description qui est faite des locaux par les rapports d’experts – judiciaire aussi bien qu’amiables – ne justifie pas de traiter de façon différenciée la zone atelier du rez-de-chaussée et celle du premier étage. Ainsi, le niveau bas, quoique plus facilement accessible que le niveau haut, se situe en contrebas d’une rampe (légère déclivité), il est dépourvu d’éclairement naturel et comporte sur sa surface un certain nombre de piliers de soutien. C’est donc en tenant compte des inconvénients propres à chaque niveau mais aussi de leurs avantages que l’expert judiciaire a fait ce choix, que la cour approuve, de retenir un seul prix unitaire de 125 €/m2 pour l’ensemble de la zone atelier.

— sur les autres parties

S’agissant de la partie accès (48,14 m2), composée du porche et d’une courette privative, la demande de la locataire de lui voir appliquer le même prix unitaire que la cave, soit 30 €/m2, n’apparaît pas justifiée dans la mesure où la cave est difficilement accessible, ainsi qu’il a été constaté supra, et où elle ne présente pas la même utilité. La cour retiendra donc pour cette partie accès, comme le premier juge, le prix unitaire de 70 €/m2.

Le prix unitaire de 140 €/m2 pour le bureau d’accueil (17,52 m2) ne fait quant à lui l’objet d’aucune discussion.

— sur le transfert des charges

Le rapport d’expertise judiciaire précise en page 18 que le tableau figurant à la rubrique 6.3 'Estimation’ fait mention au nombre des critères dépréciatifs du fait qu’il s’agit d’un bail de « type investisseur », soit avec transfert significatif au locataire de charges exorbitantes du droit commun. Ainsi, et contrairement à ce que soutient l’appelante, l’expert a bien pris en compte dans son estimation du prix unitaire des locaux objets du litige, les transferts de charges au preneur, de sorte que la demande tendant à minorer le prix unitaire retenu pour calculer la valeur locative ne peut qu’être écartée. Il sera en toute hypothèse rappelé que le bail conclu le 24 septembre 2010 a écarté toute possibilité de minoration (Cf. supra clause de déplafonnement du loyer de renouvellement stipulée au paragraphe 'Durée’ du bail).

— sur la majoration de 2 % demandée par le bailleur

La demande de la SCI Louis Rouquier de voir appliquer une majoration de 2 % de la valeur locative au motif que la loi nouvelle lui est moins favorable que la précédente ne saurait prospérer. En effet, comme l’a justement relevé le premier juge, il n’est pas justifié que les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et de son décret d’application, selon lesquelles les dépenses relatives notamment aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent plus être imputées au locataire, doivent conduire mécaniquement, et sans autre explication, à une majoration du loyer.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le loyer du bail renouvelé sera fixé de la manière suivante :

— partie boutique et cave : (50,63 m2 x 300 €) + (7,28 m2 x 30 €) = 15.407,40 €

— partie atelier : (440,35 m2 x 125 €) + (339,72 m2 x 125 €) = 97.508,75 €

— accès et bureau d’accueil : (48,14 m2 x 70 €) + (17,52 m2 x 140 €) = 5.822,60 €

soit une valeur locative nette de 118.738,75 €, arrondie à la somme de 119.000 €.

Le jugement sera infirmé de ce chef, le loyer du bail renouvelé étant fixé à la somme de 119.000 € HT et HC par an à compter du 1er octobre 2019, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux intérêts qui ont couru à compter de la date d’effet du nouveau loyer, et à la capitalisation desdits intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 14 mars 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre sauf en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 123.801 €, hors charges et hors taxes, des locaux situés [Adresse 3] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE à la somme annuelle de 119.000 € hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 des locaux situés au [Adresse 3] ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Bérangère MEURANT, Conseiller pour le Président empêché et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le conseiller,