ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04598 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QL6S

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 JUIN 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 24/00142

APPELANTE :

Madame [E] [S]

née le 01 Avril 1985 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e APOLLIS substituant M^e Delphine SERRIER, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

S.C.I. RZ

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 27 mars 2023, avec prise d’effet le 1er avril 2023, la SCI R.Z a donné à bail à Mme [E] [S] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7] (34), moyennant un loyer mensuel de 1 970 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

La SCI R.Z a délivré à Mme [S], par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, un commandement de payer la somme principale de 3 950 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 21 août 2023, visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2023, la SCI R.Z a assigné Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Montpellier, statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 18 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :

— déclaré recevable la saisine en référé,

— constaté que Mme [S] a quitté le logement situé [Adresse 3], [Localité 5], à la date du 22 mars 2024,

— dit que, en conséquence, les demandes d’expulsion, de résiliation du bail, et de condamnation à une indemnité d’occupation provisionnelle sont devenues sans objet,

— condamné Mme [S] à payer à la SCI R.Z la somme provisionnelle de 12 214,67 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 15 avril 2024, mensualité du mois de mars comprise, – condamné Mme [S] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [S],

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SCI R.Z de sa demande de ce chef,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel reçue le 9 septembre 2024, Mme [S] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 10 octobre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 4 mars 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 17 février 2025, Mme [S] demande à la cour, au visa de l’article 1729 du code civil, de :

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable la saisine en référé, l’a condamnée à payer à la société R.Z la somme provisionnelle de 12 214,67 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 15 avril 2024, mensualité du mois de mars comprises et aux entiers dépens et dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à sa charge,

— statuant de nouveau, à titre principal, juger que le propriétaire a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible de sa locataire ainsi que de lui délivrer un logement décent,

— en conséquence, débouter la société R.Z de sa demande de condamnation au titre des loyers impayés,

— condamner la société R.Z à lui payer, au titre du préjudice de jouissance, la somme totale de 11 820 euros,

— condamner la société R.Z à lui payer, au titre du préjudice moral, la somme de 5 000 euros,

— à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement de 36 mois, afin de lui permettre de revenir à meilleure fortune et d’apurer sa dette,

— en tout état de cause, débouter la société R.Z de toutes ses demandes,

— condamner la société R.Z à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’appel au profit de son conseil.

Au soutien de son appel, elle fait principalement valoir que :

— le logement présente un caractère indécent, à la lecture de l’état des lieux d’entrée, il ressort que de nombreuses mises aux normes étaient nécessaires, notamment en matière d’électricité, d’entretien et de réparation de la climatisation, du système d’aspiration centralisée et de la piscine.

— elle a adressé plusieurs courriels de relance à la société R.Z afin de signaler les dysfonctionnements et désordres affectant la villa et entrepris toutes les démarches nécessaires pour tenter de trouver une solution à l’amiable.

— elle a reçu, comme il se devait, les artisans et entreprises mandatés pour constater les désordres et établir des devis. Toutefois, les travaux n’ont jamais été réalisés.

— elle a donné son préavis le 13 septembre 2023 et mandaté un commissaire de justice afin de constater les désordres persistants tout au long de son occupation du logement.

Par conclusions du 16 janvier 2025, la société R.Z demande à la cour, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— dire n’y avoir lieu ni à rejet de sa demande, ni à octroi de délais de paiement, ni à allocation de dommages et intérêts,

— confirmer la décision attaquée sauf à prononcer condamnation provisionnelle de Mme [S] à son bénéfice à hauteur de 10 947,04 euros,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel, et aux dépens de première instance et d’appel en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que :

— Mme [S] a donné congé le 13 septembre 2023 pour un départ prévu un mois plus tard, soit aux alentours du 13 octobre 2023. Toutefois, elle n’a effectivement quitté les lieux que le 22 mai 2024, alors que le bail était résilié depuis plusieurs mois.

— elle a entrepris diverses démarches et produit, à cet égard, plusieurs échanges de courriels entre les parties ainsi qu’avec des artisans, qui ont rencontré de nombreuses difficultés pour accéder au logement, Mme [S] reportant systématiquement la prise de rendez-vous sur sa mère.

— elle a omis d’assurer l’entretien minimum du bien, empêchant ainsi toute intervention efficace.

— le logement était parfaitement habitable et les problèmes invoqués résultent avant tout d’un manque d’entretien de la part de la locataire.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

1.1 En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 20-1 de cette loi, dans sa version applicable au litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le locataire est également, selon les dispositions de l’article 7 c de cette même loi, obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Pour s’opposer aux demandes en paiement de la société R.Z., Mme [S] considère que le caractère indécent du logement, tenant à l’absence de conformité aux normes du réseau d’électricité et aux dysfonctionnements, non réparés, de la climatisation, du système d’aspiration centralisée et de la piscine, et le trouble de jouissance, qui en découle, justifient, en application de l’exception d’inexécution, le non-paiement du loyer.

Il résulte de l’état d’entrée dans les lieux en date du 31 mars 2023, qui comprend 83 photographies, que le logement était globalement en bon état, en ce compris le jardin, seule la dépendance présentant un état moyen. Ce document indique, notamment, que l’aspiration centrale est à vérifier et que le fonctionnement du bassin et le nettoyage du premier palier de celui-ci est « à voir ».

Les dysfonctionnements de la piscine, que Mme [S] a signalés dès le 10 avril 2023 ont été pris en compte par l’agence immobilière gestionnaire (paiement d’une facture relative à la recherche d’une fuite d’eau en date du 4 mai 2023), mais les interventions n’ont pu être menées à terme, Mme [S] indiquant, dans un courriel en date du 5 juillet 2023, ne pas être en capacité de gérer les rendez-vous, communiquant le numéro de téléphone de sa propre mère afin qu’elle soit contactée à sa place.

Concernant l’ensemble des autres désordres ou dysfonctionnements, que Mme [S] a listés dans un courriel en date du 26 juin 2023, adressé à l’agence immobilière gestionnaire, à savoir « la piscine n’est ni couverte, ni clôturée, la Clim ne fonctionne pas, il y a des défauts électriques, les éclairages extérieurs ne fonctionnent pas non plus, l’arrosage automatique est défaillant, le portail n’est pas électrisé, le portillon n’ouvre pas de l’extérieur, les bassins n’ont pas été nettoyés, il n’y a pas de pression dans les robinets, des infiltrations, les placards ne ferment pas, la porte de séparation dressing garage non plus, la boîte aux lettres pliée » et qui sont corroborés, pour certains (système de climatisation, pression faible au robinet de la cuisine, tiroirs défaillants), par un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, auxquels s’ajoutent l’absence de fixation du lave-vaisselle et de la plinthe située devant, l’absence de fermeture des volets dans une chambre à l’étage et de la moustiquaire dans le salon et l’absence de fonctionnement du visiophone, aucun de ceux-ci, tels que décrits, n’est de nature à caractériser une quelconque indécence du logement au sens des critères définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 tenant à la santé, la sécurité des locataires et à la salubrité du logement.

Seul le non-fonctionnement allégué du système de chauffage réversible pourrait être retenu au titre d’une non-décence, mais celui-ci n’est pas démontré, le commissaire de justice constatant seulement que la grille du séjour est sale et que selon les dires de la locataire, une entreprise, intervenue pour l’entretien, aurait indiqué qu’il dégageait des particules et n’était pas correctement entretenu. Mme [S] ne produit aucun autre élément à ce titre.

Les dysfonctionnements ou défauts, relatifs à la plinthe non fixée, à l’espagnolette de volet non fixée, aux tiroirs de commode ne fermant plus, à la moustiquaire ne fermant plus, à l’éclairage extérieur défaillant, au visiophone sans tonalité et au portail sans télécommande, ne peuvent, en l’état de la nature même de ceux-ci et compte tenu des éléments produits, notamment l’état d’entrée dans les lieux, être imputés à un défaut de délivrance en bon état d’usage et de réparation du propriétaire alors que la locataire supportait, elle-même, une obligation d’entretien.

Les autres dysfonctionnements ou défauts, relatifs, notamment, à la boîte aux lettres tordue, à une porte de placard défaillante, à un cache-prise manquant, à un entretien de climatisation et à la piscine figurent sur l’état des lieux d’entrée.

A ce titre, si Mme [S] n’a quitté le logement que le 22 mars 2024, elle avait donné son congé dès le 13 septembre 2023, suite au commandement de payer du 22 août 2023, avec un préavis d’un mois, et son départ à tout moment pendant cette période n’a pas permis la mise en place des réparations envisagées.

Il en résulte que Mme [S] ne démontre pas la matérialité du caractère indécent du logement, dont elle argue, ni du trouble de jouissance, qui en serait résulté, celle-ci ayant choisi, en tout état de cause, d’y demeurer cinq mois après avoir donné son congé.

Pareillement, il est établi qu’elle présentait un état psychologique affaibli pendant la durée du bail, ayant donné lieu à un arrêt de travail à compter du 16 juin 2023, motivé par un épuisement physique et psychique professionnel, sans qu’aucun lien de causalité avec les griefs formés à l’encontre du bailleur quant à ses obligations contractuelles ne puisse être retenu.

Ses demandes d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, qui ne pourraient donner lieu qu’à une condamnation provisionnelle, ne pourront prospérer.

1.2 Il ressort du décompte versé aux débats par la société R.Z qu’à la date du 27 mai 2024 (terme de mars 2024 inclus au prorata), Mme [S] était redevable d’une somme de 10 947,04 euros au titre des loyers, provisions sur charges (régularisation OM 2023) et indemnités d’occupation (déduction faite de la somme de 1 940 euros correspondant au dépôt de garantie).

Mme [S] ne conteste pas le montant de la dette locative, ayant, à tort, à défaut d’y être autorisée par une décision de justice, versé un loyer minoré.

Elle a quitté les lieux le 22 mars 2024 et son départ du logement loué fait obstacle à une reprise du versement intégral du loyer courant, qui conditionne l’octroi des délais de trente-six mois, prévu par les dispositions de de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Mme [S] ne peut davantage bénéficier de délais de paiement, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, eu égard aux pièces relatives à sa situation économique et financière, qu’elle verse aux débats, qui sont parcellaires et anciennes. En effet, celle-ci ne produit aucun avis d’imposition et la lettre de l’assureur Axa France, en date du 28 octobre 2024, selon laquelle il ne lui versera plus d’indemnités journalières au regard de l’expiration d’une période de 365 jours depuis son arrêt de travail est dépourvue de tout montant. Mme [S] ne justifie d’aucune charge.

Ainsi, elle ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant a été triplé depuis la délivrance du commandement en août 2023 et a, de fait, bénéficié d’un délai de près de vingt mois depuis la résiliation du contrat de location en octobre 2023.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais, formée par Mme [S].

L’ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation à titre provisionnel de la locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif, dont le montant sera amendé conformément au dernier décompte et complétée quant au rejet des demandes d’indemnisation et de délais de paiement de celle-ci.

2 -sur les autres demandes

Mme [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel et à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme l’ordonnance de référé déférée dans ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [S] à payer à la SCI R.Z la somme provisionnelle de 12 214,67 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 15 avril 2024,

— Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé et y ajoutant,

— Condamne Mme [E] [S] à payer à la SCI R.Z la somme provisionnelle de 10 947,04 euros, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 27 mai 2024 (terme de mars 2024 inclus) ;

— Rejette les demandes d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, formées par Mme [E] [S] ;

— Rejette la demande de délais de paiement, formée par Mme [E] [S] ;

— Condamne Mme [E] [S] à verser à la SCI R.Z. la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [E] [S] aux dépens d’appel.

le greffier la présidente