N° RG 24/03318 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JYP4

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 09 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00040

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 21 août 2024

APPELANTE :

Madame [D] [W] Majeure protégée sous curatelle renforcée confiée à l’UDAF suivant

née le 22 Septembre 1949 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

UDAF agissant en qualité de curateur de Madame [D] [W] par jugement rendu le 22.05.2024 par le Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire de DIEPPE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane BARBIER, avocat au barreau de DIEPPE assistée par M^e Claire VAILLS, avocat au barreau de DIEPPE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008229 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMEE :

S.C.I. BELRAM

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Johana HODROGE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 juin 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 09 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 août 2010, la SCI Belram a consenti à Mme [D] [W] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], à Dieppe (76200) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges de 34 euros.

Par acte d’huissier du 30 mars 2022, la SCI Belram a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2099,56 euros en principal.

La bailleresse a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 31 mars 2022 des impayés de loyers de la locataire.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2023, dénoncé à M. le Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le 11 novembre 2023, la SCI Belram a fait assigner Mme [W] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constat de la résiliation du bail, d’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et la condamner au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 21 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

— déclaré la demande en constat de la résiliation du bail de la SCl Belram recevable ;

— constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], conclu le 27 août 2010 entre la SCl Belram d’une part et Mme [D] [W] d’autre part à compter du 31 mai 2022 ;

— débouté Mme [D] [W] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

— condamné Mme [D] [W] à libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations du locataire ; à défaut, ordonné l’expulsion de Mme [D] [W] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné Mme [D] [W] à payer à la SCl Belram une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [D] [W] à payer à la SCl Belram en deniers ou quittances, la somme de 10.497,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mois de juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 2099,56 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

— autorisé Mme [D] [W] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 300 euros chacune et une 24e mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

— dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 15 du mois suivant l’acte de signification du jugement, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois ;

— dit que toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— débouté Mme [D] [W] de sa demande d’imputer les paiements d’abord sur le capital ;

— condamné Mme [D] [W] à payer à la SCl Belram la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’exécutíon provisoire est de droit ;

— dit que la décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration électronique du 19 septembre 2024, Mme [W] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 14 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [W] demande à la cour de voir :

— infirmer le jugement rendu le 21 août 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Belram de son appel incident, de l’ensemble de ses demandes ;

— lui accorder les plus larges délais, soit 36 mois à compter de l’arrêt à intervenir, pour s’acquitter des arriérés de loyers qui resteraient dus ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

— dire que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

— dire que les paiements échelonnés s’imputeront par priorité sur le capital ;

— condamner la SCI Belram au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Belram aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 16 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SCI Belram demande à la cour de :

— débouter Mme [D] [W] de l’ensemble de ses demandes;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe le 21 août 2024 (RG N°24/00040) en ce qu’il a :

' déclaré la demande en constat de la résiliation du bail de la SCl Belram recevable ;

' constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], conclu le 27 août 2010 entre la SCl Belram d’une part et Mme [D] [W] d’autre part à compter du 31 mai 2022 ;

' débouté Mme [D] [W] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

' condamné Mme [D] [W] à libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations du locataire ; à défaut, ordonné l’expulsion de Mme [D] [W] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

' condamné Mme [D] [W] à payer à la SCl Belram une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

' rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devrait être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

' condamné Mme [D] [W] à payer à la SCl Belram en deniers ou quittances, la somme de 10 497,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mois de juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 2 099,56 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

' condamné Mme [D] [W] à payer à la SCl Belram la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné Mme [D] [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendraient le coût du commandement de payer ;

Y ajoutant,

— recevoir la SCI Belram en son appel incident, ses conclusions et prétentions et la déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe le 21 août 2024 en ce qu’il a :

' autorisé Mme [D] [W] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 300 euros chacune et une 24e mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

' dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 15 du mois suivant l’acte de signification du jugement, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois ;

' dit que toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

' débouté Mme [D] [W] de sa demande d’imputer les paiements d’abord sur le capital ;

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [D] [W] de toute demande de délais de paiement ;

— condamner Mme [D] [W] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera observé que l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement qui l’a condamnée à payer à la SCl Belram en deniers ou quittances, la somme de 10.497,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mois de juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 2099,56 euros et à compter du jugement sur le surplus,

qu’elle ne critique le montant du solde locatif, ni dans son principe, ni dans son montant.

Sont en réalité débattues les demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et d’imputation des paiements par priorité sur le capital, formulées par l’appelante.

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

La SCI Belram sollicite la confirmation du jugement qui a constaté la résiliation du bail.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, la SCI Belram a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 mars 2022 portant sur la somme de 2099,56 euros en principal, mois de mars inclus.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, la dette se fixant à la somme en principal de 2170,06 euros au 25 mai 2022, nonobstant les paiements partiels effectués et les sommes versées par la caisse d’allocations familiales.

Mme [W] ne conteste ni la dette locative ni l’absence de règlement dans les deux mois du commandement de payer.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies.

2 – Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’appelante expose qu’elle est locataire de ce même logement depuis le 27 août 2010, qu’elle est âgée de 75 ans et de santé précaire, faisant à ce titre l’objet d’une mesure de curatelle renforcée suivant jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 22 mai 2024, confiée à l’Udaf qui a tardé à mettre en place la mesure, que sa situation est modeste, ne percevant qu’une pension retraite évaluée à 1021,11 euros, qu’elle n’a pas été en capacité de gérer au mieux ses affaires, qu’elle s’est toujours régulièrement acquittée de ses loyers jusqu’à ce qu’elle rencontre des difficultés financières, qui devraient se résorber qu’avec l’aide de l’Udaf.

Elle estime que le premier juge a commis une erreur d’appréciation de sa situation en constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant son expulsion.

Elle sollicite l’autorisation de s’acquitter de sa dette par 36 mensualités ainsi que le permet l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, outre la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2024 (656,56 euros) et qu’elle a commencé à apurer l’arriéré par le versement des sommes de 200 euros en novembre, 100 euros en décembre et 150 euros par mois à compter de janvier 2025.

Elle fait grief au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences légales des délais accordés, alors qu’il devait suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article 24-V précité.

La société intimée s’oppose aux demandes faisant valoir que les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, ceux-ci étant accordés à la double condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, que les ressources mensuelles de l’appelante ne permettent pas de régler la dette qui se chiffre à 11.347,50 euros au 26 décembre 2024 et si elle indique avoir commencé à apurer l’arriéré locatif dans le cadre d’un protocole régularisé avec l’agence à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant, ce plan ne suffira pas à apurer l’arriéré, dès lors que la dernière mensualité à honorer se fixera à 5250 euros dans l’hypothèse où il serait fait droit à sa demande de délais sur 36 mois.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ».

En application des dispositions de l’article 24 V précité, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

L’article 24 VII. de la loi du 6 juillet 1989, énonce par ailleurs que « pendant le cours des délais accordés par le juge ('), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Sans méconnaître les difficultés financières rencontrées par la locataire et sa bonne foi n’étant pas mise en doute, la cour ne peut que relever que les conditions légales ne sont pas réunies.

En effet, force est de relever que Mme [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience du premier juge, pour avoir effectué des paiements à hauteur de 300, puis de 200 euros, hormis les versements de la caisse d’allocations familiales, que de ce seul chef, elle ne saurait prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 24 V sus-visées et en particulier voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

La cour considérera toutefois, à l’instar du premier juge, les efforts de la locataire, qui a repris le paiement du loyer courant à compter de novembre 2024 (656,56 euros) tout en s’acquittant de l’arriéré par le versement des sommes de 200 euros, 100 euros en décembre et 150 euros à compter de janvier 2025 dans le cadre du protocole défini par l’agence Citya, la SCI Belram ne signalant pas d’incident au cours de la procédure d’appel, étant tenu compte de son placement sous curatelle renforcée, mesure qui devrait lui permettre de bénéficier d’un accompagnement adapté à sa situation, notamment dans le cadre de ses relations avec la caisse d’allocations familiales.

Les délais accordés sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil seront confirmés.

La demande d’imputation des paiements par priorité sur le capital, non fondée, sera rejetée.

3 – Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [W], elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 300 euros de ce chef, Mme [W] étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [W] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [D] [W] à payer à la SCI Belram la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [D] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente