ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03635 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PPLH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN

N° RG 21/00603

APPELANTES :

Madame [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlotte FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012346 du 23/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de M^e Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Charlotte FITA, avocat plaidant

Madame [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlotte FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Charlotte FITA, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [I] [Y]

née le 20 Mai 1960 à [Localité 5] (66)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Violette LAVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Charlotte FITA, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2016, Mme [I] [Y] a donné à bail à Mme [W] [D] et Mme [K] [R] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (66).

Le montant du loyer mensuel a été fixé à la somme de 790 euros, soit 330 euros à la charge de Mme [K] [R] et 460 euros à la charge de Mme [W] [D], outre les provisions respectives, de 10 et 20 euros.

Le 10 septembre 2020, Mme [I] [Y] a fait délivrer à Mme [W] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 3 376,01 euros. Elle a également fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 352,01 euros à Mme [K] [R].

Les commandements ont été notifiés à la CCAPEX, le 11 septembre 2020, et sont restés sans effet.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 29 mars 2021, Mme [I] [Y] a assigné Mme [W] [D] et Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail, expulser les locataires et les voir condamner à payer les arriérés de charges et loyers.

Le jugement rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :

Prononce la résiliation du bail conclu pour les locaux d’habitation susmentionnés ;

Condamne solidairement Mme [W] [D] et Mme [K] [R] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 18 474 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter la signification du présent jugement ;

Autorise la bailleresse à faire procéder à l’expulsion des locataires ainsi qu’à celle de tous ses biens et de toute personne se trouvant dans les lieux loués sis à l’adresse susmentionnée et ordonne l’expulsion des locataires et de tous les occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles pouvant être remis à un garde-meubles aux frais des expulsées ;

Ordonne que le présent jugement sera notifié par le greffe aux services de la préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelle qu’en application de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution créé par l’ordonnance n° 2011-1895 du 19 décembre 2011 dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion doit en informer le représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement ; qu’à défaut de délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

Déboute les parties du surplus de ses demandes plus amples ou contraires en ce compris celles relatives aux dommages-intérêts, aux délais, aux frais irrépétibles et à l’indemnité d’occupation future ;

Met les dépens à la charge de Mme [W] [D] et Mme [K] [R] en ce compris le cout du commandement de payer et les y condamne en tant que de besoin chacune en ce qui la concerne.

Le premier juge a retenu que les défenderesses avaient failli à leur obligation contractuelle solidaire de paiement du loyer, n’établissant aucun paiement et engendrant donc une dette locative à hauteur de 18 474 euros, qui justifiait la résiliation du bail et le prononcé de l’expulsion des locataires.

Le premier juge a relevé que la demanderesse ne prouvait pas la résistance abusive des défenderesses ni le préjudice subséquent.

Mme [W] [D] et Mme [K] [R] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 5 septembre 2022, les consorts [D]-[R] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 27 mai 2022, en toutes ses dispositions ;

Constater la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés à Mmes [W] [D] et [K] [R] ;

Débouter Mme [I] [Y] de sa demande aux fins de constat du jeu de la clause résolutoire ;

Constater que la commission de surendettement des particuliers des Pyrénées-Orientales a suspendu pendant un délai de 24 mois l’exigibilité de la dette locative ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ledit délai ;

Condamner Mme [I] [Y] à verser à Mme [W] [D] et Mme [K] [R] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de la présente instance.

Les appelantes soutiennent que les commandements de payer visant la clause résolutoire sont nuls, en ce que les baux dont se prévaut la bailleresse ' un bail signé le 1er octobre 2014 et un contrat verbal de colocation ' ne correspondraient pas au contrat liant les parties. Elles affirment être liées par un même bail du 15 novembre 2016. Selon elles, la demande d’acquisition de la clause résolutoire doit donc être rejetée au même titre que la demande d’expulsion.

Les consorts [D]-[R] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement. Elles précisent avoir de faibles revenus mais s’être tout de même acquittées d’une partie de l’arriéré locatif, non inclus dans le plan de redressement, pour témoigner de leur bonne foi.

Dans ses dernières conclusions du 2 décembre 2022, Mme [I] [Y] demande à la cour de :

Dire et juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par Mme [W] [D] et Mme [K] [R] à l’encontre du jugement entrepris, rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan ;

Les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Confirmer le jugement entrepris ;

Accueillir l’appel incident de Mme [I] [Y] pour le surplus ;

Constater que Mme [W] [D] et Mme [K] [R] reconnaissent dans leurs écritures avoir libéré le logement ;

Condamner solidairement Mme [W] [D] et Mme [K] [R] à payer à Mme [I] [Y] le montant des loyers actualisés jusqu’au départ des locataires, soit la somme actualisée de 22 274 euros ;

Condamner solidairement Mme [W] [D] et Mme [K] [R] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 1153 al 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner solidairement Mme [W] [D] et Mme [K] [R] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Mme [I] [Y] soutient que ses locataires ont manqué à leur obligation de paiement du loyer, justifiant la résiliation du bail. Elle précise en outre qu’un premier bail au profit de Mme [W] [D] avait été conclu le 1er octobre 2014 et qu’un second l’avait été au profit de Mme [K] [R], justifiant ainsi, selon elle, de la validité des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés par la bailleresse.

L’intimée sollicite le paiement de l’arriéré de loyers à hauteur de 22 274 euros auprès de ses locataires qui ne contesteraient pas la dette locative ni son montant.

Elle fait valoir que la saisine de la commission de surendettement ne concerne pas Mme [K] [R] et n’empêche pas la bailleresse de voir sa créance fixée ni de voir prononcer la résiliation du bail.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024.

MOTIFS

1. Sur la validité des commandements de payer visant la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, outre le fait qu’une référence erronée au bail en litige ne ressort pas comme étant une cause de nullité du commandement de payer, les appelantes se prévalent d’un bail, qui prendrait effet au 15 novembre 2016 et qu’elles versent au débat, sans que la cour ne puisse toutefois en tirer conséquences dès lors que celui-ci n’est produit que partiellement, puisqu’il ne contient que les cinq premières pages du document, qu’ainsi, il ne dispose pas de force probante suffisante pour considérer qu’il s’agirait en réalité du bail qui lierait les parties, qui aurait dû en conséquence être visé dans les deux commandements de payer qui leur ont été délivrés.

Ce moyen étant inopérant en droit et en fait, il ne sera pas fait droit à la prétention des appelantes de voir prononcer leur nullité.

2. Sur l’arriéré locatif

Si les deux appelantes font état du dossier de surendettement déposé par la seule Mme [W] [D], lequel a été déclaré recevable par la commission le 22 juillet 2021, il doit toutefois être constaté, d’une part, que ce plan de surendettement ne concerne nullement Mme [K] [R] et, d’autre part, que celui-ci n’empêche pas de voir la créance de Mme [I] [Y], au titre de l’arriéré locatif, fixée.

Par ailleurs, la cour relève que les appelantes indiquent avoir libéré le logement à la suite du commandement de quitter les lieux, délivré le 16 juin 2022.

En l’état des pièces versées au débat, il ressort que Mme [W] [D] est débitrice, au titre des loyers et charges, de la somme de 12 550 euros et Mme [K] [R] de la somme de 9 724 euros, soit un montant total de 22 274 euros.

Le montant de la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif sera en conséquence actualisé afin que soit pris en compte ce nouveau montant.

3. Sur la demande de condamnation de Mme [W] [D] et Mme [K] [R] pour résistance abusive

Cette demande, qui n’est aucunement motivée, sera rejetée.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [D] et Mme [K] [R] seront condamnées solidairement aux dépens de l’appel.

Mme [W] [D] et Mme [K] [R], qui échouent en leur appel seront en outre condamnées solidairement à payer à Mme [I] [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

ACTUALISE le montant de la condamnation solidaire de Mme [W] [D] et Mme [K] [R], au titre des loyers et charges impayés, à la somme de 22 274 euros, à payer à Mme [I] [Y] ;

DEBOUTE Mme [I] [Y] de ses prétentions indemnitaires ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] et Mme [K] [R] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] et Mme [K] [R] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,