N° RG 24/00241 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JRYR

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00499

Tribunal judiciaire de Dieppe du 6 décembre 2023

APPELANT :

Monsieur [I] [S]

né le 15 décembre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté et assisté par M^e Corinne MORIVAL de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de Dieppe

INTIMES :

Monsieur [U] [O]

né le 8 mars 1963

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Virginie LE BIHAN de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe

Madame [F] [E] épouse [O]

née le 7 octobre 1962

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Virginie LE BIHAN de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 22 janvier 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 22 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me DEGUETTE, conseillère suppléante de la présidente empêchée et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [U] [O] et Mme [F] [E], son épouse, sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3] (76) et ont conclu, le 24 septembre 2021, une promesse de vente reçue par acte notarié dressé par Me [M], notaire des promettants, au profit de M. [I] [S] à hauteur de 134 000 euros concernant ce bien. Cette promesse a été conclue sans condition suspensive d’obtention d’un prêt. Une indemnité d’immobilisation due par le bénéficiaire était fixée à la somme de 13 400 euros. Une somme de 7 050 euros a été séquestrée par le notaire de M. [S], Me [W].

A l’échéance retenue par les parties le 30 novembre 2021, M. [S] n’a pas procédé à l’acquisition du bien.

Par acte d’huissier du 20 avril 2022, M. et Mme [O] ont assigné M. [S] devant le tribunal judiciaire de Dieppe aux fins de voir prononcer la caducité de la promesse de vente et de le voir condamné à leur payer la somme de 13 400 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Dieppe a :

— constaté la caducité de la promesse de vente consentie le 24 septembre 2021 par M. et Mme [O] au profit de M. [S] portant sur le bien immobilier situé

[Adresse 3] établie devant Me [M], avec la participation de Me [W],

en conséquence,

— condamné M. [S] à payer à M. et Mme [O] la somme de 13 400 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, dont 6 700 euros ont été séquestrés chez Me [M], soit un solde de 6 700 euros,

— dit que les fonds séquestrés en l’étude de Me [M] devront être libérés au profit de M. et Mme [O],

— condamné M. [S] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure de procédure civile,

— condamné M. [S] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 18 janvier 2024, M. [S] a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2024, M. [I] [S] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1218 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [O] de leurs demandes,

— les en déclarer mal fondés,

— le déclarer recevable en sa demande reconventionnelle,

— condamner solidairement M. et Mme [O] à lui rembourser la somme de 7 050 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonner à cette fin la déconsignation de cette somme séquestrée en l’étude de la Scp Benoît [W] et Laure Lefebvre-[W], notaires,

— condamner in solidum M. et Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose que les promettants avaient stipulé que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai ; que d’un commun accord, les parties ont fixé l’échéance de la promesse au 30 novembre 2021, date qui n’a pas été entendue par les parties comme date ultime pour conclure la vente.

Invoquant la force majeure, il précise qu’il subit une dépression importante doublée d’une bipolarité l’ayant amené depuis 2019 à faire l’objet d’hospitalisations subites, imprévisibles et irrésistibles en service psychiatrique, son état de santé excluant au cours de ces périodes toute possibilité de donner un consentement valable au sens du code civil. Il a ainsi été hospitalisé du 25 au 26 novembre 2021 puis du 2 au 22 décembre 2021.

Alors que pour exclure le caractère imprévisible de son état de santé opposé par M. [S], M. et Mme [O] estiment que le trouble de bipolarité que présente M. [S] était connu de longue date, et qu’il lui était possible de l’anticiper en permettant à son notaire de faire régulariser l’acte par tous moyens, il réplique en expliquant que si sa pathologie était certes connue de longue date, le trouble qui en résulte, à savoir une crise nécessitant une hospitalisation, reste imprévisible, et souligne que jusqu’à présent son état de santé n’avait pas nécessité une représentation, de sorte que, ni son notaire, ni lui-même, ne pouvaient anticiper une telle éventualité.

Sur la prorogation de la promesse, il fait valoir que Me [W] justifie avoir tenu régulièrement informé son confrère de la situation ; que des reports de dates ont encore été consentis jusqu’en janvier par les promettants, alors que la dernière date convenue du 17 janvier 2022 ne permettait pas de réaliser l’acte de vente en raison de la seule fermeture des banques ; qu’il n’a pas refusé de signer l’acte le 18 janvier 2022, date proposée par les vendeurs, l’opposition venant de son notaire de sorte qu’aucune faute ni carence ne lui sont imputables dans la non-réalisation de la vente dans les délais convenus.

Il ajoute que la non-régularisation de la vente ne résulte pas de son refus d’acquérir ou de son choix de se dérober sans raison valable et de manière définitive à l’achat mais résulte in fine du refus par les vendeurs de vendre.

Il demande le remboursement de la somme de 7 050 euros consignée en l’étude de Me [W] ; dans la mesure où il a démontré que la vente n’avait pu être conclue du fait de la seule volonté de M. et Mme [O], ces derniers doivent lui restituer cette somme de 7 050 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2024, M. [U] [O] et Mme [F] [E], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1124 et 1218 du code civil, de :

— déclarer M. [S] recevable mais mal fondé en son appel,

en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et y ajoutant,

— condamner M. [S] à leur régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent le moyen tiré de la force majeure comme cause du défaut de régularisation de l’acte. Ils relèvent que la maladie, connue et soignée, de

M. [S] ne constitue pas un fait insurmontable et inévitable pour la bonne exécution du contrat de vente. Ils soutiennent que c’est à bon droit que le tribunal a retenu que durant le délai entre la signature de la promesse le 24 septembre 2021 et la fin du délai expirant au 30 novembre 2021, M. [S] avait été hospitalisé les 25 et 26 novembre 2021, ce qui lui laissait aisément le temps de signer la vente avant son hospitalisation, mais également après.

S’agissant de la caducité de la promesse de vente, ils font valoir que le report de la date initialement fixée le 30 novembre 2021 n’a jamais été justifiée par un quelconque problème de santé mais par la volonté de M. [S] de substituer en ses lieux et place une Sci pour acquérir le bien immobilier ; qu’aucune suite n’a été donnée à l’avant-contrat entraînant sa caducité.

Ils ajoutent que dès lors qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties pour proroger le délai prévu pour la signature de l’acte définitif, les dispositions contractuelles de la promesse prévoyant le règlement d’une indemnité d’immobilisation à leur profit s’appliquent.

Ils soulignent que le défaut de régularisation de la vente résulte exclusivement de M. [S], qui s’est montré défaillant dans son obligation contractuelle et non de leur refus de vendre le bien comme ce dernier l’affirme ; que dès lors, les demandes de M. [S] doivent être écartées et le jugement confirmé.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse de vente

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1218 du même code dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l’espèce, la promesse de vente signée devant Me [M], notaire à [Localité 7], le 24 septembre 2021 dispose en page 5 que : – « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2021 à seize heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé.Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. » – « La réalisation de la promesse aura lieu :. Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente'. Soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique dans le délai visé ci-dessus’ Cette levée d’option sera effectuée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant : au prix stipulé’ »

— en page 6, « En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délaiAu cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure du BENEFICIAIRE de l’acquérir. »

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 13 400 euros avec obligation pour le bénéficiaire de verser dans les dix jours de la promesse la somme de 6 700 euros. M. [S] justifie avoir effectué le paiement à hauteur de

7 050 euros.

M. [S] ne produit aucune pièce relative à la promesse entre le 24 septembre 2021, date de la signature de l’acte et la date d’échéance fixée pour la réalisation de la vente ou la levée d’option le 30 novembre 2021, à l’exception du paiement de la somme de 7 050 euros susvisée le 29 septembre 2021. En conséquence, il ne démontre pas sa volonté d’acquérir le bien durant le délai contractuellement arrêté.

Pour seul justificatif concernant ses carences, il verse un bulletin d’hospitalisation confirmant son admission au centre hospitalier de [Localité 6] les 25 et 26 novembre 2021.

D’une part, la brièveté de cette hospitalisation dont la cause est ignorée, seule l’urgence étant portée sur le bulletin, ne peut justifier ses carences sur plus de deux mois, ce alors que M. [S] avait encore la faculté, entre le 27 et le 30 novembre 2021, d’exprimer par « tous moyens » selon la promesse, sa volonté d’acquérir. Il ne produit à ce titre, et alors que les fonds devaient être versés au plus tard le 30 novembre 2021 entre les mains du notaire, aucune diligence tant envers sa banque qu’envers son notaire.

D’autre part, cette hospitalisation ne peut être considérée comme constituant un cas de force majeure. Il ressort en effet des pièces médicales communiquées par M. [S] qu’il est suivi depuis décembre 2019 par le service psychiatrique du centre hospitalier de [Localité 6] mais a aussi connu des hospitalisations pour d’autres motifs. La lettre de liaison du médecin de la clinique [5] à [Localité 9] du 1er mars 2023 vise effectivement de « Multiples hospitalisations en psychiatrie’ », une hospitalisation pour « un épisode dépressif. Caractère d’intensité modérée chez un patient présentant un trouble bipolaire résistant’ ».

Si une crise dépressive peut être incontestablement soudaine, et l’incertitude des causes de l’hospitalisation étant suffisante en tant que telle pour exclure la caractérisation d’un cas de force majeure, la connaissance de ses fragilités permettait à M. [S] d’anticiper le risque, d’aviser les notaires, le notaire rédacteur et son notaire conseil, d’une difficulté avant l’expiration du délai fixé dans la promesse, voire de solliciter une prorogation expresse auprès des promettants.

N’ayant pas levé l’option dans le délai prévu par la promesse, le débat soulevé par M. [S] sur les conditions prévues par la promesse pour lui donner suite est inopérant.

Pour résister aux conséquences de la caducité de la promesse à la date du 30 novembre 2021, M. [S] invoque l’acceptation par les promettants d’une telle prorogation. Toutefois, il ne verse aux débats aucune pièce démontrant son implication dans la négociation à l’exception d’une correspondance de son notaire du 7 mars 2022.

Me [W] écrit :

« J’ai pu l’avoir rapidement le Jeudi 17 décembre 2021 (M. [S] et par téléphone). J’ai joint le même jour la collaboratrice de mon confrère Me [M] pour l’informer des raisons pour lesquelles M. [S] n’était pas joignable.

J’adressai à mon confrère un mail, dont copie jointe le 20 décembre 2021 pour lui confirmer du souhait de Monsieur [S] d’acquérir et que compte tenu de son hospitalisation il sollicitait un report jusqu’au 15 janvier pour débloquer les fonds'

' finalement le 14 janvier 2021, Monsieur [S] et Monsieur [O] conviennent ensemble de signer la vente '

Le 17 janvier 2021 (2022), mon confrère me demande si un rendez-vous le 18 janvier (le lendemain !) est envisageable pour signer l’acte. Je lui réponds le même jour que le délai est trop court pour faire le virement des fonds.

Finalement, le même jour, mon confrère m’informe que les vendeurs ne veulent plus donner suite’ ».

Dans le dossier de M. [S], la décision des vendeurs est portée dans le courriel du même jour rédigée par Me [Z], notaire assistant de Me [W].

La lettre de Me [W] ne peut suffire à caractériser un engagement des promettants qui leur serait opposable, ce d’autant plus que la lettre du notaire vise un report sollicité au 15 janvier 2022 par M. [S] qui n’est assorti d’aucune confirmation notifiée à M. [S] et qui n’est pas davantage assorti du versement des fonds pour paiement du prix et des frais.

Les pièces versées par M. et Mme [O] démontrent qu’ils se sont régulièrement inquiétés des suites de la promesse, leur notaire confirmant les difficultés à obtenir des informations de la part de Me [W]. Par courriel du 13 décembre 2021,

M. [O] évoquait en cas d’absence d’informations la demande d’indemnisation. Ces échanges s’inscrivent dans le délai de trente jours à compter du 30 novembre 2021 ouvert au notaire pour préparer l’acte. Par courriel du 15 décembre 2021, la collaboratrice de Me [M] indiquait à ses clients que « Maître [M] a fait un mail hier à son confrère pour réclamer une date de signature avant la fin de l’année comme prévu. Si nous n’avons pas de date avant la fin de l’année, le client devra vous verser les 10 % du prix de vente. ». Par courriel du 18 décembre 2021, Me [M] communiquait à M. et Mme [O] un modèle de lettre pour confirmer la caducité de la promesse et réclamer l’indemnité d’immobilisation, lettre ensuite rédigée de façon manuscrite et signée de M. et Mme [O].

Ces éléments marquent la volonté de M. et Mme [O] de mettre fin au projet de vendre le bien et non de revenir sur les effets acquis de plein droit de la caducité de la promesse, l’hospitalisation de M. [S] étant sans conséquence sur ce point.

Ainsi, en définitive, c’est à juste titre que le tribunal a constaté cette caducité et en a tiré toutes les conséquences au titre de l’obligation au paiement de l’indemnité d’immobilisation à la charge de M. [S], pour partie par libération des fonds séquestrés.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais de procédure

M. [S] succombe en cause d’appel et supportera les dépens de la procédure.

Il sera condamné à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [S] à payer à M. [U] [O] et Mme [F] [E], son épouse, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [S] aux dépens.

Le greffier, La conseillère suppléante de la présidente,