N° RG 24/01204 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JT2Y

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 26 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00016

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 12 février 2024

APPELANTE :

Madame [X] [V]

née le 05 Juin 1969 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Emmanuel CARDON, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

S.A. LOGEO SEINE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Stanislas MOREL, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE à APPEL PROVOQUÉ :

Compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 391 851 557

[Adresse 3]

[Localité 4]

réprésentée par M^e Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES Avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 03 avril 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 26 juin 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 9 octobre 2017, la société Logeo Seine venant aux droits de la SA Logeo Seine Estuaire a consenti à Mme [X] [V] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5], à [Localité 11].

A la suite d’un diagnostic de défaut d’étanchéité en façade à l’origine d’infiltrations dans le logement, la locataire a sollicité son relogement. Le 29 mai 2021, elle a donné congé à la bailleresse. Une remise de loyer d’un mois, soit la somme de 310,10 euros, lui a été consentie.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2021, Mme [V] a fait délivrer assignation à la SA Logeo Seine aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de location et subsidiairement l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral. Par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, la SA Logeo Seine a appelé en garantie la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc.

Par jugement rendu le 12 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— rejeté la demande de Mme [X] [V] au titre de la résiliation judiciaire,

— rejeté la demande de Mme [X] [V] au titre des préjudices tant matériel que moral,

— rejeté la demande de Mme [X] [V] au titre de la résistance abusive,

— condamné Mme [X] [V] à payer à la société Logeo Seine la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Le premier juge a retenu que Mme [V] ne pouvait réclamer réparation d’un préjudice antérieurement à juin 2020, date de son signalement à la bailleresse et que cette dernière n’avait pas commis de faute.

Suivant déclaration du 31 mars 2024, Mme [V] a interjeté appel de cette décision intimant la SA Logeo Seine.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la SA Logeo Seine a fait assigner en appel provoqué la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement,

A titre principal,

— prononcer la résolution du contrat de location aux torts du bailleur et condamner en conséquence Ia société Logeo Seine à verser à Mme [X] [V] les sommes indemnitaires de :

* 14.574,70 euros au titre de la restitution des loyers du 9 octobre 2017 au 1er septembre 2021,

* 3000 euros au titre du préjudice moral lié à l’obligation de se défaire, dans la précipitation, d’un logement qu’elle avait choisi en tenant compte de sa localisation géographique et qui lui plaisait, pour un nouveau logement situé dans une autre ville où elle a pu en trouver (en l’occurrence [Localité 9]),

* 1500 euros au titre des nombreux soucis occasionnés constitués de pertes de temps en courriers, démarches et rendez-vous

A titre subsidiaire,

— dire et juger le bailleur responsable des préjudices subis par le preneur consécutifs à l’absence de chauffage du logement loué et condamner en conséquence la société Logeo Seine à régler à Mme [X] [V] les sommes indemnitaires:

* de 14 574,70 euros au titre du préjudice de jouissance,

* de 3000 euros au titre du préjudice moral lié à l’obligation de se défaire, dans la précipitation, d’un logement qu’elle avait choisi en tenant compte de sa localisation géographique et qui lui plaisait, pour un nouveau logement situé dans une autre ville où elle a pu en trouver (en l’occurrence [Localité 9]),

* de 1500 euros au titre des nombreux soucis occasionnés constitués de perte de temps, en courriers, démarches et rendez-vous,

— condamner en tout état de cause la société Logeo Seine à régler à Mme [X] [S]:

* une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

* une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir,

— condamner la société Logeo Seine aux dépens.

Elle expose qu’elle a subi d’importantes infiltrations d’eau pluviale ayant généré une forte humidité et rendu le logement impropre à son usage,

que ces désordres ont perduré après le passage d’un salarié de la société, M. [F], début 2018,

que la SA Logeo Seine n’est pas parvenue à identifier la cause des désordres et a par suite refusé d’effectuer des travaux de reprise de l’isolation extérieure et de l’étanchéité,

que c’est dans ces circonstances qu’elle a décidé de quitter le logement donnant son congé le 29 mai 2021 avec effet au 1er septembre 2021.

Elle estime que la responsabilité de la SA Logeo Seine est caractérisée, ayant au demeurant appelé en garantie son assureur dommages ouvrage et offert à titre d’indemnité le versement d’un somme correspondant à un mois de loyer, qui a été imputée d’autorité sur son compte et que son préjudice de jouissance est indéniable, alors qu’elle est asthmatique et suivie médicalement, l’insalubrité du logement ayant aggravé son état de santé.

Elle déplore l’absence de réelles propositions de relogement et l’absence d’information quant aux démarches effectuées.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, la SA Logeo Seine demande à la cour de :

'Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1353 du code civil,

— confirmer le jugement rendu le 12 février 2024 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a :

— rejeté la demande de Mme [X] [V] au titre de la résiliation judiciaire,

— rejeté la demande de Mme [X] [V] au titre des préjudices tant matériel que moral,

— rejeté la demande de Mme [X] [V] au titre de la résistance abusive,

— condamné Mme [X] [V] à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [V] aux entiers dépens de l’instance,

Y ajoutant,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens outre le paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande de la société Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc,

A titre subsidiaire,

— condamner la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande de Mme [V] en principal, accessoires et frais,

— condamner la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique que l’appelante ne rapporte pas la preuve de la cause précise des infiltrations d’eau, de leur étendue et de leurs conséquences sur l’occupation des lieux,

que l’assureur dommages ouvrage de l’immeuble a écarté la matérialité du dommage signalé correspondant à « une infiltration d’eau en pied du mur pignon dans la chambre n°1 » et retenu la seule présence « d’humidité dans le doublage de la porte palière », que la longueur des investigations menées ne peut lui être reprochée alors qu’elle a fait toutes les démarches nécessaires aux fins d’identifier la cause des infiltrations et résoudre le problème et qu’il lui était impossible de faire intervenir des sociétés extérieures, la construction étant encore couverte par la garantie décennale,

qu’elle a respecté ses obligations, engagé toutes les démarches utiles pour répondre aux demandes de sa locataire et effectué en parallèle des recherches de relogement, mais s’est heurtée aux exigences de la locataire.

Elle ajoute que si les demandes de Mme [V] devaient aboutir, elle serait fondée à demander la garantie de l’assureur dommages ouvrage dans la mesure où ces dommages seraient la conséquence directe et exclusive de défauts constructifs pris en charge par la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc en vertu du contrat d’assurance, contrairement à ce qu’indique cette dernière.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2025, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu le 12 avril 2024 par le tribunal judiciaire du Havre

— débouter purement et simplement la Société Logeo Seine et le cas échéant Mme [X] [V] de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner la société Logeo Seine à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Logeo Seine aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle estime que sa garantie n’est pas mobilisable, que l’assurance souscrite auprès de son organisme n’a pour vocation que d’indemniser les travaux de reprise et les dommages immatériels consécutifs au désordre décennal ayant nécessité ces travaux,

que la garantie des dommages immatériels consécutifs est subordonnée à la mobilisation d’une autre garantie du contrat, ce qui n’est pas le cas de la garantie obligatoire et encore moins de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement, le délai de 2 ans prévu par l’article 1792-6 du code civil étant expiré,

qu’en tout état de cause, la société Logeo Seine ne justifie d’aucune déclaration de sinistre portant sur le logement n°1, la seule déclaration de sinistre concernait un logement n°11 ayant fait l’objet d’une indemnisation,

qu’aucune preuve d’infiltration opposable à l’assureur n’est donc rapportée, pas plus généralement que l’existence d’un désordre de nature décennale, étant rappelé qu’aucune demande d’indemnisation de travaux de reprise n’est formulée à son encontre,

qu’aucune preuve d’infiltration qui lui serait opposable n’est rapportée, pas plus que l’existence d’un désordre de nature décennale,

que les troubles de jouissance et le préjudice moral ne constituent pas des préjudices pécuniaires indemnisables par l’assureur,

que s’agissant de la restitution des loyers en cas de résolution du bail d’habitation, le préjudice en résultant s’assimile en une restitution consécutive à une faute du bailleur et relevant de son contrat d’assurance de responsabilité civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résolution du contrat de bail

Mme [V] s’estime fondée au visa des articles 1217 et 1741 du code civil à solliciter la résolution du bail en raison des manquements graves du bailleur et /ou en raison de l’existence d’un vice caché affectant l’un des éléments essentiels de la location, ce dernier point n’étant pas plus amplement développé, et rendant le logement impropre à son usage, au motif que les infiltrations ont perduré pendant près de quatre ans et ont eu d’importantes répercussions sur son état de santé. Elle évalue son préjudice de jouissance à hauteur du montant du loyer qu’elle a réglé sur 47 mois, du 9 octobre 2017 au 1er septembre 2021, soit la somme de 14.574,70 euros.

Au soutien de sa demande, elle produit des photographies des lieux, l’attestation rédigée notamment par son compagnon M. [M] [W] qui indique avoir été le témoin de la dégradation du logement du fait d’infiltrations et que M. [F], salarié de la société en charge de l’immeuble, est intervenu dans le logement aux fins de remédier aux désordres et celle établie par une relation amicale, Mme [Z], confirmant l’état du logement, le rapport des services municipaux de la ville du 7 avril 2021 mettant en évidence divers manquements aux caractéristiques d’un logement décent et au règlement Sanitaire départemental et préconisant divers travaux (revoir l’isolation extérieure du logement, reprendre l’étanchéité de la porte d’entrée à l’eau et à l’air, reprendre les murs et plafonds aux endroits imbibés par les infiltrations d’eau, remplacer les plinthes détériorées par les infiltrations et le ruissellement d’eau dans la chambre, reprise de la peinture de l’ensemble des pièces laissant apparaître toutes les traces d’humidité, faire vérifier l’étanchéité au pourtour de la fenêtre et rendre la façade étanche),

— l’état des lieux de sortie du 1er septembre 2021 constatant des infiltrations majeures dans le logement,

— le constat d’huissier du 2 août 2021, relevant la présence de tâches d’humidité,

et concernant les conséquences sur son état de santé, une attestation établie par son conjoint, [M] [W] et le certificat du Docteur [J], pneumologue, du 24 novembre 2021 indiquant que 'l’habitat est clairement insalubre et que la présence de moisissures est un facteur d’aggravation de sa maladie asthmatique nécessitant un nouveau logement'.

La SA Logeo Seine s’oppose à la demande en résolution du bail faisant valoir que Mme [V] n’a jamais signalé l’existence d’infiltrations avant juin 2020, qu’elle ne saurait donc invoquer une inexécution contractuelle qui n’est pas établie, qu’aucune faute ne saurait ainsi être reprochée au bailleur de ce fait.

L’assureur estime pour sa part que sa garantie n’est pas mobilisable et conclut au rejet de la demande de son assurée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est en outre notamment obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage de réparation,

d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement,

d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage ;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Par ailleurs, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le logement loué a présenté des infiltrations. Ce fait n’a jamais été contesté par la SA Logeo Seine. Relativement à l’ampleur des désordres, il résulte du rapport d’expertise diligentée à l’intiative de l’assureur dommages ouvrage que la matérialité du dommage 1« infiltration d’eau en pied du mur pignon dans la chambre n°1 du logement» n’a pas été constaté par l’expert, qui a retenu la présence «d’humidité dans le doublage de la porte palière », permettant de déclencher la garantie décennale.

Sur la révélation des désordres, Mme [V] verse au dossier des attestations de témoins qui ne donnent toutefois aucune indication relative à la temporalité et le courriel de M. [K], locataire de l’appartement n°19 de la résidence [Adresse 6], relatant un sinistre survenu dans son logement suite à une « importante fuite de la toiture » qui a inondé plusieurs pièces de son appartement, ne permet pas de situer les événements décrits par Mme [V] en 2018 comme elle le soutient, le courriel dont s’agit ayant du reste été envoyé le 19 février 2020.

Mme [V] fait en outre allusion à une visite début 2018 d’un salarié de la société Logeo Seine, M. [L] [F], sans encore en justifier. Si l’intéressé s’est effectivement déplacé sur les lieux, il apparaît aux termes des courriels échangés en 2020 que ce dernier a sollicité un devis de réparation d’une porte palière sans faire état d’infiltration, aucun élément ne permettant de situer l’apparition des désordres en 2018.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte, que le premier juge a relevé les nombreuses interventions de la SA Logeo Seine en se rapprochant notamment des entreprises chargées des différents postes de construction dès qu’elle a eu connaissance des désordres affectant le logement, de sorte que la preuve de la faute du bailleur n’est pas rapportée.

Il est par ailleurs établi que la SA Logeo Seine a proposé plusieurs solutions de relogement mais qu’elle s’est trouvée confrontée aux exigences de la locataire, laquelle ne peut sérieusement lui reprocher l’absence de recherche de solutions.

En tout état de cause, le caractère inhabitable du logement n’est pas démontré.

C’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge écartant les moyens soulevés, a dit n’y avoir lieu de prononcer la résolution du contrat de bail et que les demandes indemnitaires étaient infondées, la demande de réparation du préjudice consécutif à l’absence de chauffage du logement loué formulée à hauteur de cour, non étayée par aucune pièce probante, devant être rejejée.

Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Mme [V] qui ne rapporte pas la preuve de la faute de la SA Logeo Seine qui aurait résisté abusivement, sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [V] sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1500 euros, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [V] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [X] [V] à payer à la SA Logeo Seine venant aux droits de la SA Logeo Seine Estuaire une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc Groupama d’Oc de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente