N° RG 23/06581 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PE6S

Décisions:

— du Tribunal de Grande Instance de chalon sur saone

Au fond du 19 novembre 2019

( 1ère chambre)

RG : 17/01777

— de la Cour d’Appel de DIJON en date du 9 décembre 2021

(2ème chambre civile)

RG 19/1828

— de la Cour de cassation en date du 22 juin 2023

Pourvoi n° M 22-12.794

Arrêt n° 449 F-D

[S]

C/

[Y]

S.C.I. AUGUSTODUNUM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Septembre 2024

statuant sur renvoi après cassation

APPELANT :

M. [I] [B] [S]

né le 27 Mars 1959 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-philippe BELVILLE de la SELARL JEAN PHILIPPE BELVILLE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 3030

Et ayant pour avocat plaidant M^e Jean COTESSAT de la SELARL CABINET COTESSAT BUISSON, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

INTIMES :

M. [R] [Y]

né le 07 Février 1987 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Eric DUMOULIN de la SCP DUMOULIN – ADAM, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1411

Et ayant pour avocat plaidant M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. AUGUSTODUNUM

Chef Lieu

[Localité 7]

Représentée par M^e Eric DUMOULIN de la SCP DUMOULIN – ADAM, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1411

Et ayant pour avocat plaidant M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 29 Avril 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Mai 2024

Date de mise à disposition : 03 Septembre 2024

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte reçu par notaire le 20 mai 2016, Mr [I] [S] a signé une promesse de vente au profit de Mr [R] [Y] portant sur un ensemble immobilier à rénover, à usage commercial et d’habitation, situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 9] (71).

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 20 juillet 2016 à 16 heures avec prorogation automatique du délai de réalisation aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation ne puisse excéder 30 jours, soit le 20 août 2018.

Par courrier du 18 juillet 2016 à destination du notaire du promettant, Mr [Y] a indiqué qu’il avait obtenu son financement auprès de la banque Laydernier mais que les fonds n’étaient pas disponibles à ce jour, que par suite, il souhaitait exercer sa levée d’option mais que cependant en dérogation à ce qui avait été prévu dans la promesse de vente du 21 mai 2016, il demandait que le paiement et la signature de l’acte de vente définitif puisse intervenir au plus tard le 15 septembre.

Par courrier du 20 juillet 2016, Mr [Y] a informé le notaire du promettant qu’il entendait lever l’option dont il était bénéficiaire au nom et pour le compte de la SCI Augustodunum qui lui substituait conformément à la faculté de substitution prévue à l’acte et demandait que le paiement soit différé au jour de la signature de l’acte de vente définitif qui interviendra au plus tard le 15 septembre prochain.

D’autres échanges sont intervenus entre les parties concernant la levée de l’option et la demande de prorogation du délai de réitération et par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2016, le notaire a mis en demeure la SCI Augustodunum et son gérant, Mr [Y], de signer l’acte le 21 septembre 2016.

La réitération n’étant pas intervenue, Mr [I] [S] a suivant exploit du 28 septembre 2017, fait assigner Mr [R] [Y] et la SCI Augustodunum devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saone aux fins de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier et le paiement du prix de vente, des frais et de dommages et intérêts.

Mr [Y] et la SCI Augustodunum ont appelé en garantie, Maître [G] [N], notaire à St Jean de Maurienne.

Par jugement du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Chalon sur Saone a:

— déclaré recevable l’action formée par Mr [I] [S] à l’encontre de Mr [R] [Y] et de la SCI Augustodunum,

— prononcé la mise hors de cause de Maître [G] [N],

— rejeté la demande d’exécution forcée formulée par Mr [I] [S] contre la SCI Augustodunum à propos de la vente de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Autun (71400) cadastré section AI N° [Cadastre 3] pour 64 ca et section AI N° [Cadastre 2] pour 2 a 56 ca,

— rejeté en conséquence la demande de condamnation solidaire de Mr [R] [Y] et de la SCI Augustodunum au paiement du prix de 113.000 € majorés des frais d’acquisition outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2016,

— rejeté la demande indemnitaire formée par Mr [I] [S],

— condamné Mr [I] [S] à payer la somme de 1.500 € à Mr [R] [Y] et à la SCI Augustodunum, pris ensemble, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mr [R] [Y] et la SCI Augustodunum à payer la somme de 1.500 € à Maître [G] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formulée par Mr [I] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mr [I] [S] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Mr [S] a relevé appel de cette décision et par un arrêt du 9 décembre 2021, la cour d’appel de Dijon a :

— confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Chalon sur Saone en toutes ses dispositions,

— condamné Mr [I] [S] aux dépens d’appel,

— condamné Mr [I] [S] à verser à Maître [G] [N] et à Mr [R] [Y], chacun, la somme de 2.000 € pour leurs frais liés à la procédure d’appel.

Sur pourvoi de Mr [S], la Cour de cassation par arrêt du 22 juin 2023, a cassé et annulé, sauf en ce qu’il prononce la mise hors de cause de Maître [N] et rejette la demande indemnitaire de Mr [S], l’arrêt rendu le 9 décembre 2021 entre les parties, par la cour d’appel de Dijon et a remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon.

Par déclaration du 18 août 2023, Mr [S] a saisi la cour de renvoi.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 24 avril 2024, Mr [I] [S] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté par lui à l’encontre du jugement du 19 novembre 2019,

par conséquent,

— rejeter toutes conclusions, fins et demandes adverses contraires,

— réformer la décision entreprise,

statuant à nouveau,

— juger que toutes les conditions suspensives de l’acte du 21 mai 2016 ont été levées,

— ordonner en conséquence la vente forcée entre lui même, vendeur, et la SCI Augustodunum, acquéreur, de l’immeuble situé à Autun (Saone et Loire), [Adresse 4] et [Adresse 5] cadastré :

. section AI n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 5] pour 2 a 56 ca

. section AI n° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 4] pour 64 ca

— juger qu’il fera publier la décision à intervenir valant vente, au service de la publicité foncière compétente pour le ressort du bien, aux frais de Mr [Y] et de la SCI Augustodunum,

— condamner solidairement Mr [Y] et la SCI Augustodunum à lui payer :

— la somme de 113.000 € correspondant au prix de vente majoré des frais d’acquisition outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2016,

—  5.000 € pour frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— -condamner solidairement Mr [Y] et la SCI Augustodunum aux dépens de première instance,

— confirmer, pour le surplus, la décision attaquée,

y ajoutant,

— condamner solidairement Mr [Y] et la SCI Augustodunum à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner solidairement Mr [Y] et la SCI Augustodunum aux entiers dépens d’appel.

Mr [S] fait valoir que :

— même sous le régime antérieur à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, la levée de l’option par le bénéficiaire rend la vente parfaite ce qui exclut qu’il puisse se rétracter, la rétractation manifestée postérieurement à la levée de l’option ne pouvant plus faire obstacle à la levée de l’option et le tribunal s’est fourvoyé en retenant que la levée de l’option par Mr [Y] pour le compte de la SCI Augustodunum ne rendait pas la vente parfaite mais créait seulement une obligation réciproque de faire, à savoir passer l’acte authentique,

— la clause d’exécution forcée prévue à l’acte n’a pas été stipulée qu’au seul bénéfice de Mr [Y],

— dés lors que celui-ci a levé l’option en son nom puis au nom de la SCI Augustodunum, ils sont devenus tous deux parties à une vente devenue définitive et cette levée d’option rend la vente parfaite et contraint le bénéficiaire à payer le prix,

— les intimés ne sont pas fondés à se prévaloir de l’absence de versement du prix de vente par eux mêmes pour se voir décharger des obligations qu’ils ont contractés,

— le moyen soulevé devant la cour tiré de la caducité de la promesse unilatérale faute de levée des conditions suspensives est inopérant en l’espèce, dés lors que la levée de l’option est intervenue antérieurement à la date prévue pour la réitération de l’acte.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 26 avril 2024, Mr [R] [Y] et la SCI Augustodunum demandent à la cour de :

— juger que les parties ont entendu soumettre le transfert de propriété du bien litigieux à la conclusion d’un contrat principal, sous réserve du paiement du prix par le bénéficiaire de la promesse, et qu’en application de la condition suspensive d’obtention du prêt prévue au bénéfice de Mr [Y], celle-ci n’ayant pas été réalisée, dès lors le transfert de propriété ne peut avoir lieu et la demande de vente forcée ne peut être ordonnée.

— juger que la condition suspensive d’obtention du prêt de l’avant-contrat du 21 mai 2006, n’a pas été levée,

— prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 20 mai 2016,

— débouter Mr [I] [S] de sa demande de vente forcée comme étant mal fondée de l’immeuble sis:

— section AI N°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 5] pour 2 ares, 56 centiares,

— section AI N°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 4] pour 64 centiares.

— débouter Mr [S] de sa demande au paiement du prix de vente à hauteur de la somme de 113.000 € correspondant au prix de vente majoré des frais d’acquisition, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2016,

— le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles tant en première instance qu’en appel.

— le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mr [I] [S] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mr [S] aux entiers dépens d’appel.

Mr [Y] et la SCI Augustodunum font valoir que :

— nonobstant la décision de la Cour de cassation considérant que la signature de l’acte de vente n’est pas un élément du consentement des parties mais une simple modalité d’exécution de la vente que la levée d’option a rendu parfaite, il n’en demeure pas moins que le défaut de conclusion du contrat principal résulte d’une impossibilité pour Mr [Y] de payer le prix de vente,

— ainsi, et même s’il était considéré que la levée d’option était valable et la vente parfaite, le bénéficiaire de la promesse a l’obligation du paiement du prix avant que le notaire ne rédige son acte authentique, et il faut, aux termes de la promesse de vente, pour qu’il y ait véritablement transfert de propriété que le prix soit payé,

— en outre, dans la promesse de vente, les parties ont conditionné la réalisation de la transaction à l’obtention d’un prêt par Mr [Y] ce qui n’a pu se réaliser bien qu’il ait tout mis en oeuvre pour obtenir ce financement et l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention des prêts prévue dans l’avant contrat a entrainé la caducité de la promesse.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par suite de la cassation partielle résultant de l’arrêt du 22 juin 2023, l’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 9 décembre 2021 est irrévocable en ce qu’il a, par confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Chalon sur Saone, prononcé la mise hors de cause de Maître [G] [N] et rejeté la demande indemnitaire de Mr [S].

Il est également irrévocable en ce qu’il a déclaré recevable l’action formée par Mr [S] à l’encontre de Mr [Y] et de la SCI Augustodunum, ce point n’ayant pas été remis en cause devant la cour d’appel.

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé et selon l’article 1589 1er alinéa du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que la levée de l’option, si elle est valable manifeste l’engagement réciproque d’acheter de la part de l’acquéreur et rend alors la vente parfaite.

D’autre part, si la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix, les contractants sont libres d’écarter cette règle supplétive de volontés en décidant de faire de la réitération en la forme authentique de la promesse synallagmatique, non un terme suspensif à l’arrivée duquel se réalisera le transfert de propriété et interviendra le paiement du prix, mais une condition de formation de la vente.

Enfin, en application de la jurisprudence antérieure à l’application de l’actuel article 1221 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution lorsque celle-ci est possible.

En l’espèce, Mr [I] [S] a promis à Mr [R] [Y] de vendre le bien immobilier dont il est propriétaire sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 9].

Il est stipulé dans la promesse de vente (page 5) une clause d’exécution forcée ainsi libellée ' Il est convenu entre les parties qu’en raison de l’acceptation de la promesse unilatérale de vente par le bénéficiaire en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles une convention de promesse unilatérale dans les termes de l’article 1134 du code civil.

Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel et ce conformément au deuxième alinéa du dit article…'

Il résulte clairement de cette clause, laquelle ne distingue pas entre le promettant et le bénéficiaire, que l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse de vente engage les deux parties sans possibilité de révocation autre qu’un accord mutuel des deux parties.

Par ailleurs, aucune autre clause de la promesse ne conditionne la formation du contrat entre les parties à la réitération en la forme authentique de cette promesse et cela ne peut être déduit de la clause selon laquelle (page 5) '… le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente…' alors qu’il ressort au contraire de cette clause qui rappelle la nécessité d’un échange de consentement pour la formation du contrat et se contente d’évoquer un report du transfert de propriété, que l’acte authentique de vente est une simple modalité d’exécution de la vente et non pas un élément du consentement entre les parties.

De la même façon, la clause (page 4) selon laquelle '… la réalisation de la promesse aura lieu … par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais …' constitue une modalité d’exécution de la vente et non pas une condition de la formation du contrat.

Il ressort des pièces produites que par courrier du 18 juillet 2016, Mr [Y] a déclaré au notaire de Mr [S] qu’ayant obtenu son financement auprès de la banque Laydernier, il souhaitait exercer sa levée d’option tout en demandant une dérogation à ce qui avait été prévu dans la promesse de vente afin que le paiement et la signature de l’acte de vente définitif puisse intervenir au plus tard le 15 septembre.

Par courrier du 20 juillet 2016, Mr [Y] a réitéré sa décision de lever l’option pour le compte de la SCI Augustodunum qu’il lui substituait conformément à la faculté de substitution prévue au contrat.

Par courrier du 3 août 2016, le notaire de Mr [S] a confirmé que celui-ci acceptait les termes de la levée d’option faite par Mr [Y] au nom et pour le compte de la SCI Augustodunum et que la réitération de la vente devrait avoir lieu au plus tard le 15 septembre prochain.

Il est donc établi par ces différents courriers que Mr [Y] a levé l’option dans des conditions de validité qui ne sont pas discutées ce qui caractérise un engagement réciproque de vendre de la part du promettant et d’acheter de la part de l’acquéreur et rend alors la vente parfaite.

Mr [Y] n’est pas fondé à se prévaloir d’une caducité de la vente pour non réalisation de la condition suspensive d’obtention des prêts alors que, outre le fait que les attestations des banques portant refus des demandes de prêt ne précisent pas les caractéristiques des prêts sollicités, il ressort en tout état de cause de ce qui précède qu’il avait levé l’option les 18 et 20 juillet 2016, ce qui rendait la vente parfaite à cette date, et ne lui permettait pas de revenir ultérieurement sur cet accord.

Il est constant que Mr [Y] n’a pas donné suite aux mises en demeure de signer l’acte de vente notifiées à lui même et à la SCI Augustodunum le 14 septembre 2016.

La vente étant parfaite entre les parties, Mr [S] est fondé à solliciter l’exécution forcée de la vente selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

En application de la clause stipulée au compromis selon laquelle en cas d’exercice de sa faculté de substitution par le bénéficiaire au profit de toute personne physique ou morale qu’il substituera dans ses droits, le bénéficiaire originaire reste tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges, il convient de condamner solidairement Mr [Y] et la SCI Augustodunum au paiement du prix de vente soit la somme de 105.000 € majoré des frais, droits et émoluments de la vente, ainsi que stipulé dans l’offre de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2017, date de l’assignation valant mise en demeure.

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mr [S] et il lui est alloué à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens qui comprennent ceux exposés devant le tribunal de grande instance de Chalon et ceux afférents à la décision cassée, sont à la charge de Mr [Y].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à son appréciation,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que le présent arrêt vaut vente entre Mr [I] [S], vendeur, et la SCI Augustodunum, acquéreur, de l’immeuble situé à [Adresse 4] et [Adresse 5] cadastré :

. section AI n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 5] pour 2 a 56 ca

. section AI n° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 4] pour 64 ca

Dit que le présent arrêt sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation des parcelles à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Mr [Y] et de la SCI Augustodunum ;

Condamne solidairement Mr [R] [Y] et la SCI Augustodunum à payer à Mr [I] [S] la somme de 105.000 € majoré des frais, droits et émoluments de la vente outre intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2017.

Condamne Mr [R] [Y] et la SCI Augustodunum in solidum à payer à Mr [I] [S] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mr [R] [Y] et la SCI Augustodunum in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers comprenant ceux afférents à la décision cassée.

LE GREFFIER LE PRESIDENT