N° RG 24/01563 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JUT6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 06 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00528

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 13 novembre 2023

APPELANTE :

Madame [D] [R]

née le 04 Juin 1978 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathilde THEUBET de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000374 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

Etablissement Public ALCEANE OHP DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 3] SEINE METROPOLE

immatriculée au RCS de le Havre sous le n° 488 875 345 dont le siège social est [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 06 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2015, l’établissement public industriel et commerciale (EPIC) Alcéane OPH de la communauté d’agglomération havraise a consenti à Mme [D] [R] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] de type 3 situé au 3 ème étage – [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 272,52 euros, outre un dépôt de garantie à hauteur de 272 euros et une provision sur charges de 132,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, l’EPIC Alcéane a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4 594,67 euros, au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2023,

Sur assignation délivrée le 19 mai 2023 par l’EPIC Alcéane à Mme [R], dénoncée au préfet de la Seine-Maritime le 23 mai 2023, aux fins de constater la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation de la locataire au paiement notamment d’une somme de 4970,01 euros à titre d’arriéré locatif, suivant jugement contradictoire du 13 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a:

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 15 octobre 2015 entre l’établissement EPIC Alcéane-OPH de la Communauté urbaine [Localité 3] Seine Métropole, d’une part, et Mme [D] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 10 avril 2023,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [R], sans préjudice des délais qui résulteront de la décision devenue définitive en matière de surendettement,

— ordonné à Mme [D] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux dont s’agit ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [D] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 10 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— dit que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au 3ème trimestre de l’année précédente,

— condamné Mme [D] [R] à payer à l’établissement EPIC Alcéane-OPH de la Communauté urbaine [Localité 3] Seine Métropole, la somme de 5943,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamné Mme [D] [R] à payer à l’établissement EPIC Alcéane-OPH de la Communauté urbaine [Localité 3] Seine Métropole, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [R] aux dépens.

Par déclaration électronique du 30 avril 2024, Mme [R] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

Moyens et prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 31 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [R] demande à la cour de :

— voir infirmer le jugement rendu le 13 novembre 2023;

et statuant à nouveau,

— la décharger des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,

— l’autorise à s’acquitter de sa dette par versement de la somme de 30 euros par mois outre le loyer courant,

— condamner l’OPH Alcéane à lui payer à la somme de 1500 euros par application de l’article 700-2 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel,

— dire que ceux d’appel seront recouvrés directement par Maître Patricia Rique-Serezat, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Mme [R] expose qu’elle a rencontré des difficultés financières ainsi que des problèmes de santé graves et récurrents qui expliquent qu’elle n’a pu s’acquitter régulièrement de son loyer,

qu’elle a bénéficié de deux plans de surendettement en février 2021, sous la forme d’un moratoire de 24 mois, la commission de surendettement ayant le 30 novembre 2023, estimé à l’occasion d’un second dépôt, que sa situation était irrémédiablement compromise et qu’elle pouvait bénéficier d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, l’arriéré locatif s’élevant à cette époque à la somme de 6536,84 euros,

qu’elle est en arrêt de travail depuis le 24 février 2022, perçoit des indemnités journalières de la CPAM à raison de 670 euros par mois et a déposé une demande de mise en invalidité dont le dossier est en cours de traitement,

qu’elle a sollicité à plusieurs reprises un logement moins onéreux, mais que ses demandes sont demeurées vaines et contrairement à ce que prétend l’OPH Alcéane aucun protocole de cohésion sociale ne lui a été proposé.

Elle fait valoir que le premier juge n’a pas été informé de l’existence du premier plan de surendettement, qui était encore en vigueur lors de la délivrance du commandement de payer, avec le gel de la somme de 3955,70 euros en octobre 2021, ni du fait que la dette réclamée incluait une partie de l’arriéré gelé,

que la dette à la date du commandement de payer s’élevait à la somme de 638,97 euros (4594,67 -3955,70), de sorte qu’elle aurait pu obtenir la suspension de la clause résolutoire au regard de la modicité de la somme restant due.

Dans ses conclusions communiquées le 14 août 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’OPH Alcéane demande à la cour de :

déclarer recevable mais mal fondée Mme [D] [R] en son appel,

par conséquent, la débouter de l’intégralité de ses demandes,

confirmer le jugement en date du 13 novembre 2023,

déclarer recevable l’appel incident de l’OPH Alcéane,

y ajoutant,

condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 3323,64 euros au titre des sommes dues au 13 août 2024,

condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 en cause d’appel et aux entiers dépens.

Il conclut au rejet des demandes de la locataire, s’estimant bien fondé à solliciter la résiliation du bail, faisant observer que le juge des contentieux de la protection n’avait pas lieu d’être informé du plan de surendettement qui prévoyait le gel de la somme de 3955,70 euros puisque ce dernier était réduit à néant des suites de la caducité intervenue et qu’il avait recouvré son droit de poursuite.

Il s’oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’appelante reconnaît le principe de la dette mais en conteste le montant indiquant avoir bénéficié d’un premier plan de surendettement sous la forme d’un moratoire de 24 mois, qui était encore en vigueur lors de la délivrance du commandement de payer, de sorte que la dette à cette date s’élevait à la somme de 638,97 euros, une somme de 435 euros ayant en outre été versée par la CAF le 11 mai 2023, informations que n’a pas eu le premier juge qui a constaté la clause résolutoire.

L’intimée répond que sa demande est fondée en l’absence de paiement de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, l’OPH Alcéane a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 février 2023 pour la somme en principal de

4 594,67 euros représentant l’arriéré locatif, à l’exclusion des frais d’acte, au 1er février 2023, terme du mois de janvier inclus.

Il apparaît en outre que si l’exigibilité des dettes a été suspendue en vertu d’un moratoire accordé par la commission de surendettement, en l’absence de respect de l’échéancier, le plan est devenu caduc, ce dont Mme [R] était informée et qu’elle reconnaît en définitive, de sorte qu’elle ne peut prétendre déduire de la somme réclamée celle figurant audit plan. Il importe donc peu que cette information n’ait pas été connue du juge des contentieux de la protection, étant observé qu’elle a comparu en première instance et pouvait elle-même la communiquer.

Il n’est donc pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, les paiements effectués n’ayant pas permis d’apurer la dette, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’appelante demande l’autorisation de s’acquitter de la dette par mensualités de 30 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réplique, l’intimé s’oppose à ces demandes observant que depuis l’effacement de la dette de la locataire dans le cadre d’un second plan à hauteur de 7049,32 euros, elle n’a jamais repris le règlement de son loyer intégral ni de son loyer résiduel, après déduction de l’APL, qu’elle n’effectue plus aucun versement depuis avril 2024, que de plus, elle n’a donné aucune suite à la proposition de signature d’un protocole de cohésion sociale, qui lui aurait permis de bénéficier d’un rappel APL, actuellement suspendu, et donc de ce fait de diminuer sa dette locative de façon significative.

Il n’est pas discuté que la locataire n’a pas été en mesure d’apurer les causes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire est juridiquement acquise.

La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a toutefois conféré au juge la possibilité d’octroyer au locataire, même d’office, des délais de grâce pour apurer sa dette.

L’article 24 V de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose ainsi que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ».

L’article 24 VII. de la loi du 6 juillet 1989,, énonce en outre que « pendant le cours des délais accordés par le juge ('), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et

notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

L’article 1345-5 du code civil auquel il est fait référence énonce :'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

A l’examen du relevé de compte actualisé produit aux débats, il apparaît que l’arriéré locatif se fixe à la somme de 3 323,64 euros au 13 août 2024, incluant les frais de procédure à hauteur de 690, 58 euros.

La cour observe que le premier plan de surendettement n’a pas été respecté, Mme [R] ayant été dans l’impossibilité de régler les loyers courants, qu’à l’issue de la procédure de rétablissement personnel dont elle a bénéficié, la dette locative a fait l’objet d’un effacement à hauteur de

7 049,32 euros, ainsi que cela résulte du décompte, la dite somme apparaissant au crédit du compte de la locataire, que postérieurement à ce second plan, elle n’a pas repris le paiement régulier de son loyer courant et ne justifie pas non plus de versements à hauteur d’appel.

Mme [R] n’apparaît pas en mesure de régler son loyer courant, outre l’arriéré locatif qui se chiffre à la somme de 2 633,06 euros dans les conditions et délais prévus aux dispositions précitées.

Dans ces circonstances, il ne peut être fait droit aux demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire, le jugement étant confirmé de ces chefs.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il conviendra d’actualiser la demande de l’OPH Alcéane au titre de l’arriéré locatif suivant le décompte produit, non utilement contesté par l’appelante, laquelle sera condamnée au paiement de la somme de 2 633,06 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation au 13 août 2024, autre au paiement des frais de procédure qui se fixent à 690,58 euros.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [R], elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est inéquitable de laisser à la charge de l’OPH Alcéane les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf à actualiser la créance de l’EPIC Alcéane OPH de la communauté d’agglomération havraise,

Statuant à nouveau et vu l’évolution du litige,

Condamne Mme [D] [R] à verser à l’EPIC Alcéane OPH de la communauté d’agglomération havraise la somme de 3 323,64 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2024 inclus, ladite somme incluant les frais de procédure à hauteur de

690, 58 euros,

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [R] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Condamne Mme [D] [R] à payer à l’EPIC Alcéane OPH de la communauté d’agglomération havraise la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président