ARRET

N°

Société BAOBAB HOLDING

C/

S.C.I. MARMOTTE

DB/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE AVRIL

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02823 – N° Portalis DBV4-V-B7F-IDU5

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Société BAOBAB HOLDING immatriculée au RCS d’AMIENS sous le numéro 538 852 302 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlotte CHOCHOY substitutant M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

APPELANTE

ET

S.C.I. MARMOTTE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-François CAHITTE de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP Cabinet GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 16 janvier 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 24 avril 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte authentique du 7 et 13 avril 1987, les consorts [B], aux droits desquels vient la société Baobab Holding, ont consenti à la société La croix blanche un bail à construction d’une durée de 50 années portant sur un terrain situé [Adresse 8] à [Localité 7] (80) d’une contenance de 37a, 74 ca, cadastré section A n°[Cadastre 4] et prévoyant un loyer annuel de 94 350 francs payable d’avance, annexé sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’Insee.

La société la Croix blanche a cédé ses droits à la société SCI de [Localité 7] [Adresse 8], laquelle les a ensuite cédés à la société Marmotte.

Le bien objet du litige est un hôtel exploité par une société Hôtel Restaurant d'[Localité 6] à l’enseigne Hôtel Inn.

La société Hôtel Restaurant d'[Localité 6] est sous-locataire de la société Marmotte.

Par le jeu de l’indexation des loyers, le loyer trimestriel s’élevait en 2020 à la somme de 6 000,73 euros HT.

Affirmant que la société Marmotte ne s’est pas acquittée des loyers du 2e trimestre 2020, la société Baobab Holding a fait procéder à une saisie-attribution sur ses comptes le 2 juillet 2020, dénoncée à la locataire le 10 juillet 2020, laquelle a porté sur la somme de 6 618, 43 euros au titre du loyer et des charges du 2e trimestre 2020 et des frais d’acte.

Par acte du 28 juillet 2020, elle a ensuite fait délivrer à la société Marmotte un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 12 321, 94 euros, correspondant aux loyers du 2e et 3e trimestres et au coût de l’acte.

Le 7 août 2020, la société Marmotte a procédé au paiement de la somme de 6 233,29 euros TTC au titre du loyer du 3e trimestre, incluant la révision annuelle.

En 1'absence d’acquiescement ou de contestation de la société Marmotte à la saisie-attribution du 2 juillet 2020, le CIC, tiers saisi, a réglé à la société Baobab Holding la somme saisie de 6 618,43 euros le 8 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2020, la société Baobab Holding a assigné la société Marmotte devant le tribunal judiciaire d’Amiens sur le fondement de l’article 1778 du code civil afin de :

Constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail à construction conclu entre les parties les 7 et 13 avril 1987,

Ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du service de la publicité foncière,

Ordonner l’expulsion de la société Marmotte ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les huit jours de la décision à intervenir,

Condamner la société Marmotte au paiement d’une astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 15 000 euros par mois à compte de la date de résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des locaux,

La condamner au paiement des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Ordonner, en tant que besoin, la compensation des sommes dues avec les paiements qui seraient éventuellement intervenus entre-temps de la part de la société Marmotte,

Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, y compris les frais de saisie-attribution du 2 juillet 2020, de sa dénonciation et du commandement de payer ainsi que les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, qui pourront être directement recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée, la société Marmotte n’a pas constitué avocat en première instance.

Par jugement du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

Rejeté les demandes de la société Baobab Holding,

Dit que les dépens resteront à la charge de la société Baobab Holding,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration du 28 mai 2021, la société Baobab Holding a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 14 mai 2024 par lesquelles la société Baobab Holding demande à la cour de :

Annuler le jugement entrepris,

Subsidiairement,

Infirmer le jugement entrepris,

En toute hypothèse,

Constater, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail à construction conclu entre les parties en date des 7 et 13 avril 1987,

Ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au fichier immobilier du service de la publicité foncière,

Rejeter les fins de non-recevoir soulevées par la société Marmotte à l’encontre de la demande subsidiaire en cause d’appel de la société Baobab Holding,

Ordonner l’expulsion de la société Marmotte ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de la décision à intervenir,

Subsidiairement, et pour le cas où la cour n’ordonnerait pas l’expulsion de toute personne entrée dans les lieux du chef de la société Marmotte,

Dire que la société Baobab Holding retrouvera la jouissance de son bien, à compter de l’arrêt à intervenir, par la perception des loyers dus par la société Hôtel Restaurant d'[Localité 6], lesquels viendront en déduction des indemnités d’occupation dues par la société Marmotte jusqu’à la parfaite libération des lieux,

Condamner la société Marmotte au paiement d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

Condamner la société Marmotte au paiement d’une indemnité d’occupation de 15 000 euros par mois à compter du 28 août 2020 et jusqu’à la parfaite libération des locaux,

Condamner la société Marmotte au paiement des intérêts légaux à compter de la date de la décision à intervenir,

pour le surplus, sur le fondement des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles sur le fondement de l’article 1343-2 nouveau du code civil,

En tant que de besoin,

Ordonner la compensation des sommes dues avec les paiements qui seraient éventuellement intervenus entre-temps de la part de la société Marmotte à la société Baobab Holding,

Déclarer irrecevables les demandes de la Sci Marmotte au titre des délais pour libérer les lieux, celle-ci n’occupant pas personnellement les lieux loués,

Déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire de la Sci Marmotte en raison de l’absence de lien suffisant de cette demande avec l’objet principal du litige,

Débouter la Sci Marmotte de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société Marmotte à payer à la société Baobab Holding la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel,

Condamner la société Marmotte aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais de saisie-attribution du 2 juillet 2020, de sa dénonciation (617,70 euros) et du commandement de payer du 28 juillet 2020 (87,92 euros) et les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir,

Dire que les dépens pourront être recouvrés directement par M^e Franck Derbise, avocat au Barreau d’Amiens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que l’article 901 impose à l’appelant d’énumérer les chefs du jugement qu’il critique, mais pas de préciser s’il entend demander l’annulation ou l’infirmation du jugement et qu’il suffit que cette demande figure dans les premières conclusions d’appel,

— que la locataire ne justifie pas être éligible aux mesures prohibant la mise en oeuvre des clauses résolutoires instaurées par les différentes ordonnances prises en mars 2020 en période de Covid,

— que le tribunal judiciaire a considéré qu’elle avait été négligente dans le déroulement des opérations de saisie, puisqu’elle avait tardé à faire valoir ses droits sur les fonds saisis et que dès lors le paiement devait être réputé intervenu en temps utile, mais que ce moyen a été soulevé d’office,

— que la juridiction du premier degré a donc fondé sa décision sur des moyens de droit relevés d’office sans l’avoir au préalable invitée à présenter ses observations,

— que la dénonciation de la saisie effectuée par l’huissier de justice le 10 juillet ouvrait au débiteur un délai de contestation d’un mois expirant le 10 août 2020, que l’huissier de justice a établi et signifié à la banque le certificat de non-contestation le 26 août 2020 et que la banque lui a versé les fonds le 8 septembre 2020,

— que la saisie pratiquée le 2 juillet était fructueuse mais que la société Marmotte n’a pas expressément acquiescé à la saisie attribution, qu’elle s’est contentée de ne pas la contester durant un mois alors qu’il lui appartenait d’accélérer le paiement en acquiesçant à la saisie,

— qu’elle a donc été contrainte de délivrer à société Marmotte le 28 juillet 2020, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,

— que le paiement total par la banque n’étant intervenu que le 8 septembre 2020, le bail à construction se trouve résilié de plein droit par l’effet du jeu de la clause résolutoire à compter du 28 août 2020,

— que certes la somme que détenait le tiers-saisi pour le compte du débiteur s’est trouvée, en son principe, acquise à son profit et que le tiers-saisi est devenu personnellement son débiteur,

— que c’était à La Sci Marmotte de veiller à ce que le règlement intervienne dans le délai de la clause résolutoire mais que l’attribution de la propriété des fonds saisies n’est pas un paiement effectif car les fonds restent en possession du tiers-saisi, que le débiteur n’est donc pas libéré par la seule saisie non contestée,

— que la saisie-attribution, ne fait pas disparaître l’obligation du preneur de payer spontanément,

— que le principe même du bail à construction est que les ouvrages réalisés par le preneur à bail reviennent de plein droit au bailleur au moment où le bail à construction prend fin.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 10 septembre 2024 par lesquelles La Sci Marmotte demande à la cour de :

Confirmer le jugement et débouter la société Baobab de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Déclarer la cour non saisie de la demande d’annulation du jugement en application des articles 542, 562, 901 et 954 du code de procédure civile,

Subsidiairement

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Déclarer le jugement régulier et débouter la société Baobab de sa demande d’annulation,

Annuler le commandement de payer en tant que le loyer était réglé à la date du commandement par l’effet de la saisie non contestée,

Subsidiairement

Juger que le commandement était mal fondé en tant que la saisie était satisfaisante et n’a pas été contestée, antérieurement avant l’expiration du délai d’un mois,

Confirmer le jugement et débouter la société Baobab Holding de l’ensemble, de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter de la société Baobab Holding de sa demande de résiliation du bail à construction,

Débouter la société Baobab Holding de sa demande d’expulsion sous astreinte,

Débouter la société Baobab Holding de toutes demandes, fins et conclusions et de son appel,

Confirmer le jugement et débouter la société Baobab Holding en tant que l’ordonnance du 25 mars 2020 suspendait la créance du locataire commercial de la société Marmotte,

Confirmer le jugement et débouter la société Baobab Holding en tant que le bailleur ne pouvait délivrer la chose louée et qu’il y a lieu de juger que les loyers étaient suspendus,

Confirmer le jugement et débouter la société Baobab Holding en ce que la société Marmotte ne pouvait régler le loyer en raison de la force majeure liée à la pandémie et à la période de confinement,

Débouter de la société Baobab Holding de sa demande de résiliation du bail à construction,

Débouter la société Baobab Holding de sa demande d’expulsion sous astreinte,

Sur la demande subsidiaire tendant à « Subsidiairement, et pour le cas où la cour n’ordonnerait pas l’expulsion de toute personne entrée dans les lieux du chef de la société Marmotte, dire que la société Baobab Holding retrouvera la jouissance de son bien, à compter de l’arrêt à intervenir, par la perception des loyers dus par la société Hôtel Restaurant D'[Localité 6], lesquels viendront en déduction des indemnités d’occupation dues par la société Marmotte jusqu’à la parfaite libération des lieux. » et exprimée pour la première fois dans les conclusions récapitulatives 4,

Vu l’article 564 du code de procédure civile.

Déclarer cette prétention irrecevable comme nouvelle,

Subsidiairement,

La déclarer non fondée, en droit, et en toute hypothèse mal fondée et débouter la société Baobab Holding de cette prétention,

Débouter la société Baobab Holding de toutes demandes, fins et conclusions et de son appel.

Subsidiairement,

Annuler la clause « résiliation » en ce qu’elle est contraire aux textes précités, à la protection de la propriété alors que le locataire à construction est propriétaire temporaire des constructions et ne peut en être exproprié ou privé,

En conséquence,

Débouter de la société Baobab Holding de sa demande de résiliation du bail à construction,

Débouter la société Baobab Holding de sa demande d’expulsion de la société Marmotte ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de la décision à intervenir, ainsi que de sa demande d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

Débouter la société Baobab Holding de toutes demandes, fins et conclusions et de son appel,

Subsidiairement,

Confirmer le jugement et débouter la société Baobab Holding et faire application du principe de proportionnalité,

Débouter de la société Baobab Holding de sa demande de résiliation du bail à construction,

Débouter la société Baobab Holding de sa demande d’expulsion sous astreinte,

Débouter la société Baobab Holding de toutes demandes, fins et conclusions et de son appel,

Subsidiairement,

Débouter la société Baobab en tant que la clause « résiliation » ne prévoit pas une résiliation automatique mais facultative,

Débouter de la société Baobab Holding de sa demande de résiliation du bail à construction,

Débouter la société Baobab Holding de sa demande d’expulsion sous astreinte,

Débouter la société Baobab Holding de toutes demandes, fins et conclusions et de son appel.

Vu le principe de proportionnalité,

Débouter de la société Baobab Holding de sa demande de résiliation du bail à construction,

Débouter la société Baobab Holding de sa demande d’expulsion sous astreinte,

Débouter la société Baobab Holding de toutes demandes, fins et conclusions et de son appel,

Subsidiairement,

Déclarer recevable la demande d’expertise et, en toute hypothèse, rejeter le rapport d’expertise privé de l’appelante en application des articles 9 et 16 du code de procédure civile, du principe de loyauté de la preuve et de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Ordonner avant dire droit une expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

' Convoquer les parties

' Se faire remettre les pièces relatives aux travaux réalisés

' Les chiffrer

' Dire les travaux mis en 'uvre par la société Marmotte et ceux réalisés par le preneur commercial

' Chiffrer les préjudices matériel et immatériel subis par la société Marmotte

' Recevoir les dires des parties

' Déposer un pré rapport.

Subsidiairement,

Juger que l’indemnité d’occupation ne peut excéder 1 400 euros par mois,

Débouter la société Baobab Holding de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

Déclarer recevable la demande tendant à l’allocation de délai,

Allouer les délais maximums à la société Marmotte sans pénalités ni intérêts pour quitter les lieux,

Condamner la société Baobab Holding, en ce qu’elle a mis en 'uvre une procédure abusive, au visa de l’article 1240 du Code civil, son action dégénérant en abus, au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ou compléter, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui seront capitalisés de plein droit, par années entières, jusqu’à la date de règlement,

Débouter la société Baobab Holding de son appel et de toutes ses demandes,

La condamner au paiement d’une somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose :

— que la déclaration d’appel ne précise nullement qu’il est demandé l’annulation du jugement,

— que la cour n’est donc pas saisie d’une demande d’annulation,

— que la demande de la perception directe de loyers est nouvelle à hauteur d’appel,

— que le secteur de l’hôtellerie-restauration a été fortement impacté par la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19, notamment en raison de la fermeture administrative des établissements durant les périodes de confinement,

— que le chiffre d’affaires de l’année 2020 de la société Hôtel [Localité 6], exploitante de l’établissement a été divisé par deux par rapport au chiffre d’affaires de l’année 2019 et qu’elle a diminué ses loyers facturés pour soutenir la baisse d’activité,

— qu’elle a donc sollicité une réduction des loyers du 2e trimestre auprès du bailleur et que cette demande, formulée le 27 mai 2020, est restée sans réponse, que jamais le bailleur n’a apporté d’explications sur l’absence de réponse,

— que l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 prévoit que la société Baobab ne pouvait réclamer le paiement de loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020, durant laquelle a été ordonnée la fermeture de tous commerces non indispensables à la vie de la nation et qu’elle ne pouvait pas encourir l’exécution d’une clause résolutoire en raison du défaut de paiement de loyers afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux dont l’échéance serait intervenue entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 10 septembre 2020,

— que pour autant la bailleresse a au contraire déclenché une procédure de saisie pendant la période de confinement,

— que la saisie-attribution, dénoncée le 10 juillet 2020, n’a pas été contestée par elle, de sorte que la société Baobab pouvait requérir le paiement de sa créance entre les mains du tiers saisi dès le 10 août 2020,

— que le bailleur ne démontre pas avoir adressé à la banque un certificat de non contestation et ne fait état ni ne prouve les diligences pour réclamer ou recouvrer ladite somme,

— que la saisie-attribution a pour effet de transmettre la propriété des fonds saisis au créancier et que la saisie a été totalement fructueuse de l’aveu même de la société appelante,

— que le recours à un commandement était donc sans intérêt au regard du recouvrement de la créance puisque la propriété des fonds saisis était acquise (au titre du loyer du 2e trimestre) et qu’elle avait au surplus opéré le 7 août 2020 un nouveau paiement spontané de 6 233,29 euros TTC au titre du loyer du 3e trimestre,

— que le créancier n’a donc pas hésité et de mauvaise foi à établir un commandement visant la clause résolutoire,

— que la procédure employée n’a pas pour objet d’obtenir le paiement d’un loyer impayé, mais d’obtenir, gratuitement, un ensemble hôtelier qu’elle n’a pas financé, ce qui est une man’uvre organisée autour d’un acte juridique dénaturé,

— - que cette demande s’analyse en une expropriation,

— que la société Baobab savait parfaitement, lorsqu’elle a délivré l’assignation, qu’elle avait été réglée de l’intégralité des loyers,

— que le bailleur a manifestement agi par pur opportunisme, son action dégénérant en abus.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 6 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation du jugement entrepris :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte des articles, 542, 562, 901 et 910-4 dans leur version applicable au litige que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel. L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La déclaration d’appel est faite par acte contenant à peine de nullité les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

En l’espèce, la déclaration d’appel du 28 mai 2021 de la société Baobab Holding a expressément porté sur les chefs du jugement critiqué suivants :

— Rejet des demandes de la société baobab Holding et plus particulièrement celles tendant à : « constater, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail à construction conclu entre les parties en date des 7 et 13 avril 1987, ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du service de la publicité foncière, ordonner l’expulsion de la société marmotte ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les huit jours de la décision à intervenir, condamner la société marmotte au paiement d’une astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des locaux, condamner la société marmotte au paiement d’une indemnité d’occupation de 15 000 euros par mois à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des locaux, condamner la société marmotte au paiement des intérêts légaux à compter de la date de la décision à intervenir, prononcer la capitalisation des intérêts, en tant que de besoin, ordonner la compensation des sommes dues avec les paiements qui seraient éventuellement intervenus entre-temps de la part de la société marmotte à la société baobab Holding, condamner la société marmotte à payer à la société baobab Holding la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dit que les dépens resteront à la charge de la société baobab Holding ».

Ce n’est que par ses premières conclusions du 5 août 2021 que la société Baobab Holding a expressément demandé à la cour d’annuler le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens du 12 mai 2021 en toutes ses dispositions.

Si le nouvel article 915-2 dans sa version actuelle dispose effectivement que l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel, cette faculté n’était pas offerte par les dispositions susmentionnées qui sont applicables au litige.

En effet selon ces dispositions, le principe étant celui de la dévolution limitée, c’est l’acte d’appel qui fixe l’étendue de la dévolution à l’égard des parties intimées, la saisine du juge d’appel étant ainsi limitée par les énonciations de l’acte d’appel déférant le jugement à la cour.

Dès lors, l’étendue de l’appel ne pouvait être élargie par les conclusions subséquentes.

Alors que l’annulation du jugement entrepris n’est pas sollicitée par appel incident de l’intimé, il convient donc de constater que la déclaration d’appel du 28 mai 2021 ne porte pas sur l’annulation du jugement entrepris et que la cour ne pouvait être ultérieurement saisie par l’appelant d’une telle demande.

La fin de non-recevoir soulevée par l’intimé sera par conséquent accueillie et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce chef.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer :

Selon l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique :

1. Sa date ;

2. Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En l’espèce, pour invoquer à titre principal « l’annulation du commandement de payer », l’intimée fait valoir qu’elle s’est libérée des causes du commandement dans le mois de sa signification.

Il s’agit donc d’un moyen de fond propre à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire et qui ne constitue donc pas une cause de nullité formelle du commandement.

Au surplus, il n’est pas discuté que le commandement de payer du 28 juillet 2021 satisfait aux obligations formelles posées à peine de nullité par l’article 648 du code de procédure civile.

L’intimé échoue donc à démontrer une cause de nullité du commandement et sa demande d’annulation sera donc rejetée. Il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 1134 et 1728 du code civil dans leur version applicable au litige que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Il résulte en outre de l’article 1229 du code civil que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. La résolution met fin au contrat et prend effet dans les conditions prévues par la clause résolutoire.

Sur la suspension des poursuites à raison de la pandémie Covid 19 :

Il résulte des articles 1er et 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, de l’article 1er du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 et de l’article 1er de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 que ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, les personnes morales de droit privé qui cumulent les conditions suivantes :

— résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique,

— ayant débuté leur activité avant le 1er février 2020,

— n’ayant pas déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020,

— dont l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés,

— dont le montant du chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros,

— dont le bénéfice imposable au titre de l’activité exercée n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos,

— dont le dirigeant majoritaire n’est pas titulaire, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros,

— qui n’est pas contrôlée par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ou lorsqu’elle est contrôlée dont la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils d’effectif, de chiffre d’affaire et de bénéfice fixés,

— et qui n’étaient pas, au 31 décembre 2019, en difficulté au sens de l’article 2 du règlement (UE) n° 651/2014.

Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclarée jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, soit le 10 septembre 2020.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI Marmotte est résidente fiscale française, exerce une activité économique ayant débuté avant le 1er février 2020, n’était pas en difficulté au 31 décembre 2019 et n’avait pas déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020.

Elle ne produit que les comptes pour les exercices 2019 et 2020 de sa sous-locataire, la société Hôtel restaurant d'[Localité 6], faisant ressortir qu’un bénéfice imposable au titre du dernier exercice clos s’élevant à 117 177 euros et qui excède donc le seuil réglementaire de 60 000 euros posé pour bénéficier d’une suspension des poursuites.

En tout état de cause, la SCI Marmotte s’abstient de produire tout justificatif propre à déterminer sa propre éligibilité aux critères susmentionnés.

En outre, il est établi par l’intimée que la SCI Marmotte est membre du premier groupe hôtelier indépendant de France (groupe [H] Hôtels ) et est dirigée par M. [D] [H], dirigeant de 184 sociétés (pièce n° 28 à 31).

Dès lors, la SCI Marmotte ne justifie nullement de son éligibilité aux critères cumulatifs qui lui auraient permis de bénéficier de la période de suspension des poursuites instaurée durant la crise sanitaire du Covid 19.

Sur les effets de la saisie-attribution :

Il résulte des articles L211-1 L211-4 R211-6 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent. L’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation.

Toute contestation relative à la saisie est formée dans le mois suivant la dénonciation de la saisie.

En l’absence de contestation, le créancier requiert le paiement de la créance qui lui a été attribuée par l’acte de saisie.

Le tiers saisi procède au paiement sur la présentation d’un certificat établi par l’huissier de justice qui a procédé à la saisie attestant qu’aucune contestation n’a été formée dans le mois suivant la dénonciation de la saisie.

Le paiement peut intervenir avant l’expiration de ce délai si le débiteur a déclaré ne pas contester la saisie. Cette déclaration est constatée par écrit.

Selon les articles 1915 et 1944 du code civil, le dépôt, en général, est un acte par lequel on reçoit la chose d’autrui, à la charge de la garder et de la restituer. Le dépôt doit être remis au déposant aussitôt qu’il le réclame, à moins qu’il n’existe, entre les mains du dépositaire une opposition à la restitution.

Enfin, aux termes des articles 537 et 544 du code civil, chacun a la libre disposition des biens qui leur appartiennent et la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

Il résulte donc des dispositions susvisées :

— que l’acquiescement à la saisie dans le mois suivant sa dénonciation est une simple faculté offerte au débiteur et non une obligation lui incombant,

— que dès l’expiration du délai imparti au débiteur pour s’opposer à la saisie, en l’absence de contestation de ce dernier et dans le cas où le tiers saisi n’est qu’un simple dépositaire, la propriété des fonds saisis est transmise directement au créancier saisissant, que les fonds dont le dépositaire a la garde ne figurent pas à son patrimoine propre mais à celui de leur propriétaire, que dès lors le dépositaire est tenu de procéder immédiatement au paiement sur la présentation du certificat de non-contestation,

— qu’il incombe légalement au créancier saisissant de requérir le paiement de la créance qui lui a été attribuée par l’acte de saisie.

Le bail stipule, en page 13 à l’article IX, une clause résolutoire ainsi libellée :

« XI ' Résiliation

Le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles, ou légales, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeuré infructueux.»

En l’espèce, la société Baobab Holding a fait procéder le 2 juillet 2020 à une saisie-attribution sur le compte bancaire de la société Marmotte au titre de l’impayé de loyers du 2e trimestre 2020.

Cette saisie-attribution a été dénoncée à la locataire le 10 juillet 2020.

Par acte du 28 juillet 2020, elle a ensuite fait délivrer à la société Marmotte un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant cette fois sur les loyers non seulement du 2e trimestre mais aussi du 3e trimestre 2020.

La société Marmotte s’est acquittée le 7 août 2020, soit dans le délai du commandement, du paiement du loyer du 3e trimestre.

La société Marmotte n’a pas expressément acquiescé à la saisie-attribution mais ne l’a pas contestée dans le mois suivant la dénonciation.

Le certificat de non-contestation a été signifié par l’huissier instrumentaire à la banque de la société Marmotte le 26 août 2020 et le 8 septembre 2020, le CIC, tiers saisi, a réglé à la société Baobab Holding la somme saisie.

Dès lors, dès le 13e jours suivant la délivrance du commandement de payer, soit le 10 août 2020, la société Baobab Holding a bénéficié du transfert de la propriété des fonds saisis et en dépôt et était en mesure d’en requérir la restitution immédiate.

Tant la saisie attribution que le commandement de payer ont pour finalité exclusive le recouvrement effectif d’une créance.

Les dispositions de l’alinéa 2 l’article L.211-4 relatives à la saisie-attribution font exception au principe de la libre disposition de son patrimoine par son propriétaire et impose à ce dernier de requérir la restitution des fonds auprès du dépositaire, s’agissant de la mise en oeuvre d’une procédure ayant pour finalité le recouvrement effectif d’une somme d’argent.

Il appartenait donc à la seule société Baobab Holding de faire diligence pour de requérir dès le 10 août 2020 le paiement auprès du dépositaire, la banque CIC. Pour autant, la société Baobab Holding s’est abstenue de faire diligence du 10 au 26 août 2020, soit durant 16 jours et ce n’est que deux jours avant l’expiration du délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement de payer que la société Baobab Holding a finalement requis le paiement auprès du tiers-saisi.

Le fait que la société Baobab Holding ait tardé à solliciter ses fonds et que la banque dépositaire n’ait pas immédiatement procédé à la restitution lorsqu’elle en a été requise le 26 août 2020 n’est pas imputable à la SCI Marmotte.

En tout état de cause, il convient de constater que les causes du commandement ont été réglées dès le transfert de la propriété des fonds à la société Baobab Holding, soit le 10 août 2020 et que dès lors, à cette date, les causes du commandement étaient intégralement réglées à cette date eu égard au versement complémentaire effectué par la SCI Marmotte le 7 août 2020.

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire. L’appelante sera déboutée de ce chef et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, il est exact que le loyer du 2e trimestre 2020 a été acquitté le 10 août 2020, soit avec un retard de plus de 4 mois et que le loyer du 3e trimestre 2020 a été acquitté le 7 août 2020, soit avec un retard de plus d’un mois, ce qui est constitutif d’une infraction au bail.

Toutefois, la période concernée était affectée d’une forte baisse de l’activité économique à raison de la pandémie de Covid 19.

Dans ce contexte, la SCI Marmotte justifie avoir demandé à son bailleur suivant courrier du 27 mai 2020 la remise des loyers pendant la période de fermeture de l’hôtel sous-locataire à raison du décret du 14 mars 2015. La réalité de cette demande n’est pas contestée, non plus que l’absence de réponse du bailleur à cette sollicitation.

La SCI Marmotte produit par ailleurs les comptes de sa sous-locataire attestant d’une baisse de 51% de son chiffre d’affaires ainsi qu’un résultat négatif pour l’exercice 2020, étant rappelé que la rentabilité sous-jacente de la sous-locataire affecte nécessairement celle de l’ensemble du dispositif convenu entre les parties.

Il n’est reporté par les parties aucun autre manquement au bail.

Dès lors, un simple retard de paiement dans un contexte exceptionnel de crise sanitaire ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail et la société Baobab Holding sera déboutée de sa demande en ce sens. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux mesures accessoires à la résiliation, soit la publication de l’arrêt, la libération des lieux sous astreinte, l’expulsion, l’indemnité d’occupation avec intérêts capitalisés et compensation et la décision entreprise sera confirmée sur ces points.

En ce qui concerne la demande de perception directe des loyers dus par la sous-locataire, elle est effectivement nouvelle à hauteur d’appel et sera donc déclarée irrecevable. Il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.

Sur la demande de condamnation de la société Baobab Holding au titre d’une procédure abusive :

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol. En outre l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l’accès au juge.

En l’espèce, l’intention de nuire ou l’erreur grossière de la bailleresse n’est pas démontrée et ne s’infère pas non plus de son exercice normal des voies de recours.

La demande de la société Marmotte sera donc rejetée et il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société Baobab Holding qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux dépens.

L’équité commande de condamner la société Baobab Holding à payer à la société Marmotte la somme de 5 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile. La société Baobab Holding sera déboutée de sa propre demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande d’annulation du jugement entrepris,

Confirme en toutes ses dispositions la décision querellée,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de perception directe des loyers dus par la société Hôtel Restaurant d'[Localité 6] formée par la société Baobab Holding,

Déboute la société Marmotte de sa demande d’annulation du commandement de payer du 28 juillet 2020,

Déboute la société Marmotte de sa demande de condamnation de la société Baobab Holding pour procédure abusive,

Condamne la société Baobab Holding aux dépens de l’appel,

Condamne la société Baobab Holding à payer à la société Marmotte la somme de 5 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par cette dernière à hauteur d’appel et la déboute de sa propre demande formée sur ce fondement,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE