N° RG 24/01790 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVEB

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 06 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/01053

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’Evreux du 03 avril 2024

APPELANTS :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [N] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

INTIMEE :

Sté MON LOGEMENT 27 exerçant sous la forme juridique de SA d’Economie Mixte, venant aux droits et obligations d’EURE HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 06 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, l’office public de l’habitat de l’Eure (Eure Habitat) aux droits duquel vient la SAEM Mon logement 27, a consenti à M. [X] [E] et à Mme [N] [E] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] (27) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,34 euros, outre une provision sur charges de 204,35 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 31 octobre 2020, la société Mon logement 27 a mis en demeure M. [E] de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation et par courrier du 10 décembre 2020, elle lui a indiqué avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs pour son compte.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2022, remis à étude, la société Mon logement 27 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1189,99 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2022, outre les frais d’acte.

Le 23 novembre 2022, la bailleresse a saisi la commission départementale des aides publiques au logement et le 1er février 2023, elle a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des impayés de loyers des locataires.

Sur assignation délivrée le 5 décembre 2022 par la société Mon logement 27 à M. et Mme [E], dénoncée au préfet de l’Eure par voie électronique le 27 novembre 2023, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes, suivant jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a:

— déclaré recevable l’action de la société Mon logement 27 ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2019 entre d’une part la société Mon logement 27 et d’autre part M. [X] [E] et Mme [N] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 février 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

— ordonné en conséquence à M. [X] [E] et Mme [N] [E] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [X] [E] et Mme [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— débouté la société Mon logement 27 de sa demande d’astreinte ;

— condamné solidairement M. [X] [E] et Mme [N] [E] à verser à la société Mon logement 27 la somme de 5493,20 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2024 (terme de décembre 2023 inclus ;

— condamné solidairement M. [X] [E] et Mme [N] [E] à verser à la société Mon logement 27 une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— débouté la société Mon logement 27 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [X] [E] et Mme [N] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration électronique du 17 mai 2024, M. et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées le 30 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

— voir infirmer le jugement rendu le 3 avril 2024;

Et statuant à nouveau,

Statuer ce que de droit sur la demande en paiement de la société Mon logement 27 au titre des loyers dus,

leur accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois pendant trois ans pour apurer l’arriéré de loyer, le solde de l’arriéré étant réglé le 36ème mois,

Suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais accordés,

Débouter la société Mon logement 27 de toutes ses demandes,

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 20 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la société Mon logement 27 demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 3 avril 2024

Y ajoutant,

Débouter M. [X] [E] et Mme [N] [E] de l’intégralité de leur demandes,

Condamner solidairement M. [X] [E] et Mme [N] [E] à lui verser à la somme de 7764,96 euros à titre des loyers et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 13 août 2024,

Condamner in solidum M. [X] [E] et Mme [N] [E] aux entiers dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Emmanuelle Menou, avocat, membre de la SCP RSD Avocats,

Condamner in solidum M. [X] [E] et Mme [N] [E] aux au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’artilce 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Les appelants ne contestent pas la dette, expliquant avoir rencontré des difficultés à la fin de l’année 2023, du fait de la situation de M. [E] en reconversion professionnelle.

L’intimée indique pour sa part qu’elle est fondée en sa demande en l’absence de paiement de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, la société Mon logement 27 a fait délivrer à M. et Mme [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2022 pour la somme en principal de 1100,45 euros représentant l’arriéré locatif au 31 octobre 2022, terme du mois d’octobre inclus.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, les paiements effectués n’ayant pas permis d’apurer la dette, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Les appelants demandent l’autorisation de s’acquitter de leur dette par mensualités de 200 euros, outre la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant qu’ils ont recouvrés une situation financière plus stable, que M. [E] devrait être embauché sous contrat à durée déterminée de deux mois avec une promesse de contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de l’ordre de 3000 euros net, qu’ils ont par ailleurs repris les règlements depuis le mois de mars 2024.

En réplique, la société intimée s’oppose aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire sollicitées par les appelants au motif qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant et qu’ils ne justifient aucunement de la situation qu’ils évoquent.

Il n’est pas discuté que les locataires n’ont pas été en mesure d’apurer les causes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire est juridiquement acquise.

La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a toutefois conféré au juge la possibilité d’octroyer au locataire, même d’office, des délais de grâce pour apurer sa dette.

L’article 24 V de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose ainsi que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le

locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5

du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ».

L’article 24 VII. de la loi du 6 juillet 1989,, énonce en outre que « pendant le cours des délais accordés par le juge ('), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au cas d’espèce, à l’examen du relevé de compte produit aux débats actualisé au 31 juillet 2024, il apparaît que l’arriéré locatif se fixe à la somme de 7675,42 euros, hors frais de procédure,

que des défauts de règlement sont intervenus dès le mois de septembre 2022, puis à nouveau à compter du mois d’août 2023, sans que l’arriéré ne soit apuré,

que si, des paiements ont été effectués en février 2024 (670 euros), mars 2024 (700 euros) et juin 2024 (700 euros), ils ne permettent pas de couvrir le loyer courant sur la période considérée.

Force est en outre de constater que s’il est produit la copie d’un avenant de renouvellement d’un contrat à durée déterminée signé le 25 juin 2024 portant sur la période du 25 juin au 31 août 2024, il n’est aucunement justifié, à hauteur d’appel, de la signature d’un contrat à durée indéterminée, ni même de complément de versement.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire, le jugement étant confirmé de ces chefs.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il conviendra d’actualiser la demande dela société Mon logement 27 au titre de l’arriéré locatif suivant le décompte produit, non contesté par les appelants et de dire qu’ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7675,42 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débiteurs de M. et Mme [E], ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Emmanuelle Menou, avocat, membre de la SCP RSD Avocats.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge dela société Mon logement 27 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf à actualiser la créance de la SAEM Mon logement 27,

Statuant à nouveau et vu l’évolution du litige,

Condamne solidairement M. [X] [E] et Mme [N] [E] à verser à la SAEM Mon logement 27 la somme de 7675,42 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2024 inclus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [X] [E] et Mme [N] [E] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Emmanuelle Menou, avocat, membre de la SCP RSD Avocats associés,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président