N° RG 25/01782 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J645

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00642

Ordonnance du président du tribunal judiciaire du Havre du 08 avril 2025

APPELANT :

Monsieur [W] [Y]

né le 21 février 1942 à [Localité 9] (76)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté et assisté par M^e Hervé ANDRIEUX, avocat au barreau du HAVRE

INTIME :

Monsieur [C] [K]

né le 11 avril 1949 à [Localité 7] (76)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Claude AUNAY de la SCP AUNAY, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, président de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 16 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 04 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, président de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 27 avril 1996, Monsieur [W] [Y], venant aux droits de son père, Monsieur [J] [Y], a renouvelé un bail commercial conclu avec Monsieur [C] [K] depuis mars 1979, portant sur des locaux situés [Adresse 3], à usage de salon de coiffure. Ce renouvellement prévoyait un bail d’une durée de neuf ans, et un loyer annuel hors charges et hors taxes de 27.000 francs.

Dans la suite d’une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation en matière de baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, les parties se sont accordées sur un loyer annuel de 8 000 euros à compter du 1er juillet 2009.

Le 13 août 2024, Monsieur [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 6.064,76 euros, correspondant à des retards de paiement de loyers.

Ce commandement de payer est resté infructueux.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2024, M. [Y] a fait assigner M. [K] devant le président du tribunal judiciaire du Havre, statuant en référé, notamment aux fins de résiliation du bail commercial et de condamnation à lui payer les loyers impayés.

Par ordonnance du 8 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a :

— débouté Monsieur [W] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Monsieur [W] [Y] aux dépens ;

— condamné Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [C] [K] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [Y] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 13 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 27 août 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Monsieur [W] [Y] qui demande à la cour de:

— infirmer puis réformer l’ordonnance de référé rendue le 8 avril 2025 par Madame le président du tribunal judiciaire du Havre en ce qu’elle a :

*débouté Monsieur [W] [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

*condamné Monsieur [W] [Y] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail, consenti par Monsieur [W] [Y] venant aux droits de Monsieur [J] [Y] à Monsieur [C] [K] pour des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] est acquise depuis le 13 septembre 2024 pour non-paiement des loyers et charges ;

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [K] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés sis [Adresse 2] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— condamner Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [W] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle qu’il convient de fixer à 2.741,19 euros par mois avec réévaluation légale et ce jusqu’à justification de la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 6.825,95 euros au titre des loyers et charges impayées au 25 novembre 2024 à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 août 2024 ;

— dire que les sommes dues par le défendeur produiront intérêts au taux de l’intérêt légal à compter du 11 mars 2024 date du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la procédure de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— condamner Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Vu les conclusions du 12 août 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Monsieur [C] [K] qui demande à la cour de :

— recevoir Monsieur [Y] [W] en son appel mais l’en déclarer mal fondé ;

— le débouter de sa demande ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en ce qu’elle le déboute de ses demandes, (résiliation judiciaire d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire ensuite d’un commandement visant cette clause et expulsion), le condamne aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— y ajoutant, le condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Moyens des parties

Monsieur [Y] soutient que :

* le commandement de payer est resté infructueux passé le délai d’un mois de sa délivrance ;

* le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ;

* quelques jours après la délivrance de l’assignation, M. [K] a contesté la validité du commandement de payer au motif de l’insalubrité des lieux loués ; à aucun moment le bailleur n’a été informé de la situation si bien que s’il l’avait été, il n’aurait pas manqué de faire le nécessaire, conformément à la répartition des rôles fixée par le bail ;

* M. [K] fait valoir qu’il a finalement délaissé les locaux le 20 février 2025 ; il n’a pas valablement quitté les lieux ; le bailleur n’a pas été convoqué régulièrement pour l’établissement d’un état des lieux ;

* l’appel relatif au rejet de la demande de résiliation-expulsion n’est pas sans objet puisque le bail est toujours en cours et que les loyers restent dus, le bailleur n’ayant jamais acquiescé à la demande de M. [K] de mettre un terme au bail.

Monsieur [K] réplique que :

* le retard de paiement remonte au premier confinement, rattrapé peu à peu, il a réglé 90 % de la réparation de la chaudière le 9 septembre 2020, alors que le bail prévoit pour le preneur de rembourser au bailleur 10% des dépenses ;

* il reste devoir sur les causes du commandement 1.064,76 euros sous réserve d’exigibilité des loyers ; or les loyers n’étaient certainement pas dus pour la période de confinement et ainsi la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi ; M. [Y] ne disconvient pas que le fonds a été fermé pendant plus de 4 mois et que cette fermeture l’a empêché d’exécuter son obligation de délivrance ; il n’aborde pas la problématique ;

* le bailleur est tenu en application de l’article 1719 du code civil à une obligation de délivrance ; en 46 ans, il n’a effectué aucun travaux pour lutter contre la vétusté, remédier aux infiltrations par la toiture ; le 7 février 2025 il a informé son bailleur qu’il ne pouvait plus décemment exercer son métier et entendait donc partir le 28 février 2025 ; M. [Y] n’a pas dépêché d’huissier pour établir un état des lieux de sortie et ne s’est pas déplacé ;

* le juge des référés n’est sans doute pas compétent pour déclarer nul un commandement de payer mais il est compétent pour débouter Monsieur [Y], au vu de l’existence de contestations sérieuses ;

* le bailleur ne disconvient pas de l’état de vétusté calamiteux du fonds et de l’absence de travaux ; il sollicite son expulsion avec condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation alors que les locaux ont été restitués, les clés reprises par son conseil.

Réponse de la cour

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

En application du texte précité, tout bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit mettre en 'uvre cette disposition contractuelle de bonne foi.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Les développements de Monsieur [K] sur ses retards de paiement liés à la crise sanitaire de 2020, sur la question de l’exigibilité des loyers par le bailleur pendant les 128 jours de fermeture administrative du salon en 2020 et 2021 ou encore sur le manquement de Monsieur [Y] à son obligation de délivrance durant cette période de confinement sont inopérants pour caractériser la mauvaise foi qu’il lui impute puisque ces événements ne sont pas contemporains de la date à laquelle le commandement de payer a été signifié soit le 13 août 2024. Pour le même motif, l’argument lié à la réclamation qui lui a été faite par le bailleur en septembre 2020 de payer une somme importante pour la réparation de la chaudière dont Monsieur [K] soutient qu’il ne la devait pas est sans portée. De plus il n’apparaît pas des pièces produites par celui-ci qu’il se serait rapproché du bailleur avant la délivrance du commandement de payer pour s’ouvrir de difficultés financières liées à ce coût de réparation de la chaudière.

En application des dispositions d’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé.

L’article 1720 du même code dispose que « le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives. »

Sans qu’il soit besoin d’interpréter le bail, ce que le juge des référés ne peut pas faire, il est stipulé au paragraphe intitulé « Charges-Clauses et Conditions du Bail » que les bailleurs sont tenus des réparations prévues par l’article 606 du code civil et que le « locataire sera tenu d’aviser les bailleurs des réparations ou réfections qui pourraient être nécessaires ainsi que de tout ce qui serait de nature à nuire à la solidité ou au bon entretien des locaux ('). »

Le 24 décembre 2024, Monsieur [K] a fait constater par Maître [M], commissaire de justice au [Localité 8], l’état des lieux loués. Le commissaire de justice relate que le séjour et la cuisine à l’arrière de la partie commerciale présentent d’importantes infiltrations, que la chambre et la salle de bain sont vétustes, qu’à un étage supérieur, une des pièces présente les traces d’un dégât des eaux affectant le plancher, que le plancher du grenier présente des trous et affaissements. Il a constaté que la partie commerciale est en bon état d’entretien sous réserve de l’installation électrique qui n’est plus aux normes.

Pour autant aucune pièce n’est produite par Monsieur [K] sur des demandes qui auraient été faites au bailleur avant la délivrance du commandement de payer le 13 août 2024 d’avoir à procéder aux réparations lui incombant et il n’apparaît pas plus qu’il était impossible au locataire d’exploiter son activité dans la partie commerciale telle que décrite plus haut de sorte que son obligation première de payer ses loyers n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de tout ce qui précède avec l’évidence requise en référé que le commandement a été valablement délivré le 13 août 2024 pour avoir paiement de la somme de 6 064,76 euros au titre des loyers et charges impayés et il apparaît de l’historique du compte du locataire arrêté au 1er janvier 2025 que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance puisqu’un seul paiement de 830 euros a été effectué le 13 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies à cette dernière date il convient de constater la résolution du bail et d’infirmer l’ordonnance entreprise du 9 avril 2025 qui a rejeté cette demande de Monsieur [Y].

Monsieur [K] ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion n’a plus d’objet et elle sera rejetée tout comme sera rejetée la demande relative à l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, Monsieur [Y] ne produisant aucune pièce pour établir leur présence dans l’immeuble.

Sur la demande de provisions

Monsieur [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 2.741,19 euros jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 6.825,95 euros au titre des loyers et charges impayées au 25 novembre 2024 à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 août 2024.

Monsieur [K] ayant quitté les lieux le 20 février 2025 selon les termes du courrier de son conseil du 5 août 2025 et les clés ayant été remises au propriétaire, les comptes seront arrêtés à la date du 20 février 2025.

Il apparaît de l’extrait du compte locataire que le 20 décembre 2024, Monsieur [K] restait redevable de la somme de 4.805,95 euros, le loyer du quatrième trimestre ayant été appelé. Il convient d’y ajouter l’indemnité d’occupation pour le premier trimestre 2025 (loyer trimestriel de 2.741,19 euros) au prorata du temps occupé soit jusqu’au 20 février 2025 la somme de 1.553,34 euros de sorte que Monsieur [K] sera condamné à payer à Monsieur [Y] la somme provisionnelle de 6.359,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 calculés sur la somme de 6.064,76 euros et du 27 août 2025, date des conclusions, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution apportée au litige, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Monsieur [Y] ayant gagné sa cause, Monsieur [K] sera condamné aux dépens de première instance comprenant les frais du commandement de payer et aux dépens de l’appel, et à payer à Monsieur [Y] au titre de ses frais irrépétibles, exposés tant en première instance qu’en appel, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 septembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire,

Déboute Monsieur [W] [Y] de ses demandes d’expulsion de Monsieur [C] [K] et d’enlèvement de ses biens et facultés mobilières,

Condamne Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme provisionnelle de 6.359,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 calculés sur la somme de 6.064,76 euros et du 27 août 2025, date des conclusions, pour le surplus.

Condamne Monsieur [C] [K] aux dépens de première instance et de l’appel,

Condamne Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme globale de 1500 euros pour ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La greffière, La présidente,