N° RG 25/00109 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J3HR

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 6 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/04902

Tribunal judiciaire de Rouen du 26 novembre 2024

APPELANTS :

Madame [U] [I]

née le 29 août 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Aurélien BECHE de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de Rouen

Monsieur [S] [D]

né le 20 décembre 1965 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Aurélien BECHE de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

Madame [B] [V] veuve [K]

née le 26 juin 1926 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Béatrice LHOMMEAU de la SELARL B.L.G. AVOCAT, avocat au barreau de Rouen substituée par M^e CAFFEAU-MARTIN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 2 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 2 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 6 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique du 23 mars 2022, Mme [B] [V] veuve [K] a consenti à M. [S] [D] et Mme [U] [I] une promesse unilatérale de vente d’une maison d’habitation située [Adresse 3], au prix net vendeur de 212 000 euros et pour une durée expirant le 23 juin 2022 à 16 h. Y a été notamment prévue la condition suspensive de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’un montant maximal de 98 300 euros.

Par courriers recommandés avec demande d’avis de réception du 20 juin 2022, Mme [V] veuve [K], par le biais de son fils [P] [K], a mis en demeure M. [D] et Mme [I] de lui communiquer un justificatif ou non de leur demande de prêt sous huit jours.

Par courriel du 23 juin 2022, M. [D] et Mme [I] lui ont transmis des refus de prêt du Crédit mutuel et de la Caisse d’épargne, et un courrier de leur courtier la société Ymanci Gjp financements.

Par actes de commissaire de justice des 22 septembre et 3 octobre 2022, Mme [V] veuve [K] a fait assigner M. [D] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 21 200 euros.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2024, le tribunal a :

— condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 21 200 euros,

— rejeté la demande de M. [S] [D] et Mme [U] [I] à titre de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] aux dépens,

— condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [S] [D] et Mme [U] [I] tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée,

— rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 7 janvier 2025, Mme [I] et M. [D] ont formé un appel contre ce jugement.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 1er août 2025, M. [S] [D] et Mme [U] [I] demandent de voir en application des articles 1101, 1103, 1104, 1304, 1304-3, et 1231-5 du code civil :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 21 200 euros,

. condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [B] [V] de son appel incident,

statuant de nouveau,

— débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 7 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens.

Ils exposent à titre principal qu’ils ne sont pas redevables de l’indemnité contractuelle d’immobilisation, dès lors qu’ils démontrent qu’ils se sont strictement conformés aux obligations qui pesaient sur eux en vertu de la promesse de vente litigieuse et qu’en tout état de cause, ils ne pouvaient matériellement pas obtenir un prêt conforme.

Ils précisent qu’ils ont initialement sollicité un financement d’un montant supérieur à celui visé par la promesse, pensant que leur dossier présentait des garanties suffisantes et que cela leur permettrait de limiter leur apport personnel, de sorte que le refus du Crédit mutuel du 31 mai 2022 ne fait pas partie de leur argumentation ; qu’en revanche, leur courtier a par la suite sollicité un prêt se conformant à leur engagement contractuel auprès du Crédit mutuel, de la Bred banque populaire, de la Caisse d’épargne Normandie, et du Lcl ; que le courrier de celui-ci suffit amplement à démontrer que leur dossier a été soumis à ces quatre établissements selon les caractéristiques visées à la promesse et a fait l’objet d’au moins deux refus ; qu’ils n’ont pas commis de faute.

Ils ajoutent que, malgré les caractéristiques des prêts sollicités, leur courtier a expliqué que les refus n’étaient pas liés au montant emprunté ou apporté, mais au taux d’usure, ainsi qu’à la situation personnelle de M. [D] qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 15 novembre 2016 clôturée pour extinction du passif ; qu’ils étaient donc dans l’impossibilité d’obtenir le financement prévu, nonobstant les indications portées sur les refus de prêt, et que l’absence de levée de la condition suspensive ne peut leur être imputée.

Ils sollicitent à titre subsidiaire que l’indemnité d’immobilisation soit requalifiée en clause pénale et, dès lors, sujette à suppression ou réduction. Ils avancent que cette demande n’est pas nouvelle en cause d’appel, car elle tend aux mêmes fins de suppression ou à défaut de réduction de l’indemnité sollicitée et constitue également une prétention tendant à faire écarter les demandes adverses ; qu’elle est donc recevable.

Ils soulignent que l’indemnité, malgré sa qualification d’indemnité d’immobilisation retenue par les parties, qui assure l’exécution par le bénéficiaire de son obligation de diligence, à savoir solliciter effectivement une offre de crédit, s’analyse en une clause pénale qui peut être réduite en application de l’article 1231-5 du code civil ; qu’en effet, Mme [V] veuve [K] ne justifie pas avoir subi un préjudice inhérent à l’impossibilité de réitérer la vente ; que l’immeuble n’a été immobilisé que trois mois entre le 23 mars et le 23 juin 2022 ; que, par contre, ils ont été dans une situation difficile à la suite des refus de prêt et l’indemnité réclamée représente près de 60 % de leurs revenus annuels.

Par dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, Mme [B] [V] veuve [K] sollicite de voir :

statuant à nouveau,

— déclarer M. [D] et Mme [I] irrecevables en leur demande subsidiaire tendant à voir requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, comme étant une demande nouvelle,

— débouter M. [D] et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes et de leur demande de condamnation à leur verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il a :

. condamné les défendeurs à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 21 200 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

. rejeté la demande de M. [D] et Mme [I] à titre de dommages et intérêts,

. condamné solidairement M. [D] et Mme [I] à payer à Mme [V] veuve [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté la demande de M. [D] et Mme [I] tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée,

— accueillir son appel incident,

— condamner solidairement M. [D] et Mme [I] à verser 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir à titre principal que M. [D] et Mme [I] n’ont pas respecté les obligations spécifiées dans la promesse de vente ; qu’ils ont sollicité un prêt qui ne correspondait pas aux caractéristiques stipulées ; qu’ils ne démontrent pas que leur courtier, dont ils ne communiquent pas le mandat, aurait effectué des demandes conformes ; qu’elle n’a eu connaissance des refus des différentes banques que le 22 juin 2022, M. [D] et Mme [I] cachant sciemment leur difficulté à obtenir un prêt ; que, dès lors, ces derniers ont empêché la réalisation de la condition suspensive et que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise.

Elle ajoute que M. [D] et Mme [I] n’apportent aucun élément nouveau permettant de remettre en cause l’analyse du tribunal qui n’a pas retenu leur impossibilité d’obtenir un prêt conforme ; qu’au vu des taux d’intérêt et d’usure relativement bas, il leur appartenait d’effectuer les démarches nécessaires le plus rapidement possible pour obtenir un taux intéressant ; que la courbe du taux d’usure qu’ils communiquent concerne des prêts sur 20 ans et non pas sur 15 ans comme prévu dans la promesse, de sorte que ce taux pour une telle durée était nécessairement inférieur pour un prêt sur 20 ans et plus.

Elle réfute le grief qui lui est opposé de s’enrichir par le biais de cette procédure. Elle indique qu’il est légitime qu’elle perçoive une contrepartie à l’immobilisation de son bien qui a repoussé son déménagement et l’a contrainte, alors que ses ressources sont faibles, à effectuer des dépenses (aide à domicile, charges et frais d’entretien de cette maison et de celle qu’elle a achetée).

Elle avance à titre subsidiaire que la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale est irrecevable car nouvelle en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile ; que, sur le fond, la requalification est impossible car la clause en cause vise à compenser l’immobilisation du bien pendant la promesse en cas de non réalisation de celle-ci, et non pas à sanctionner la faute des acquéreurs ; qu’en cas de requalification, l’indemnité ne saurait être réduite car elle n’est pas disproportionnée.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

1) Sur la réalisation de la condition suspensive

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l’exécution de cette obligation.

Il appartient ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, mais le bénéficiaire peut échapper à l’application de l’article 1304-3 s’il démontre qu’en tout état de cause, même s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée.

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention de prêt spécifiée dans la promesse de vente prévoit les caractéristiques suivantes d’une ou de plusieurs offres de prêt à solliciter par M. [D] et Mme [I] :

''' Organisme prêteur : tout établissement bancaire.

'' Montant maximal de la somme empruntée : […] 98 300,00 EUR[…]

'' Durée maximale de remboursement : 15 ans

'' Taux nominal d’intérêt maximal : 1,40 % l’an (hors assurances).

'' Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.'.

Il est ensuite précisé que 'Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 23 mai 2022.

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

[…]

Refus de prêt ' justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.'.

Au soutien de leurs prétentions, M. [D] et Mme [I] produisent les refus d’offres de prêt suivants, à l’exclusion de celui de la Caisse de crédit mutuel Bolbec du 31 mai 2022 dont ils reconnaissent qu’il ne respecte pas le montant maximal du prêt de 98 300 euros :

— un courriel de la Caisse d’épargne du 19 avril 2022 adressé notamment à M. [G] de la société 'Ymanci’ Gjp financements et visant uniquement une étude de financement par son chargé pro du secteur.

Aucune donnée n’y est précisée sur le prêt envisagé. Ce refus de financement ne répond donc pas aux exigences contractuelles précitées,

— un courrier de la société Ymanci – Gjp financements du 21 juin 2022 adressé à M. [D] et Mme [I] et faisant état de dépôt de dossiers à la Caisse d’épargne le 23 avril, à la Bred le 19 avril, et au Crédit mutuel le 31 mai, qui ont formalisé leur refus, au Lcl qui a émis un refus oral le 21 juin, et à d’autres partenaires bancaires qui n’ont pas souhaité étudier le dossier compte tenu des problématiques d’usure.

A l’exclusion de la réponse de la Caisse d’épargne qui a été visée ci-dessus, celle des autres établissements bancaires sollicités n’est pas produite, ce qui ne permet pas de vérifier que les demandes qui leur ont été présentées respectaient les stipulations de la promesse de vente. Contrairement à ce que les appelants avancent, ce courrier de leur courtier, qui ne fait pas référence aux caractéristiques du prêt, ne pallie pas ce défaut probatoire. Ils ne produisent pas le contenu du mandat confié à la société Ymanci permettant de s’assurer de la conformité de celui-ci à la formulation de la condition suspensive en cause,

— un courrier de la société Ymanci – Gjp financements du 24 juin 2022 adressé à M. [D] et Mme [I], relatif à une demande adressée le 23 mars 2022 pour un financement de 98 300 euros et une durée de 180 mois pour une résidence principale, [Adresse 3].

N’y est pas mentionné le taux nominal d’intérêt. Il ne peut donc être déduit que cette demande répond aux prévisions contractuelles.

En définitive, si M. [D] et Mme [I] n’ont pas notifié la non-obtention du prêt à Mme [V] veuve [K] avant le 23 mai 2022, ils ont déféré à sa mise en demeure recommandée du 20 juin 2022 dans les huit jours.

En revanche, ils ne démontrent pas avoir respecté leur obligation de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse.

Ils n’établissent pas davantage leur impossibilité à obtenir un prêt même s’ils avaient présenté une demande conforme.

En effet, comme l’a exactement souligné le tribunal, la seule indication de leur courtier selon laquelle les établissements financiers ont refusé leur dossier, non pas pour des problématiques d’endettement mais plutôt liées au dépassement du taux d’usure, n’est pas corroborée par les réponses de la Caisse de crédit mutuel et de la Caisse d’épargne versées aux débats qui n’en mentionnent pas les causes.

L’extrait statistique de la Banque de France sur le seuil de l’usure des prêts immobiliers à taux fixe accordés aux particuliers entre 10 et 20 ans, l’article France Info du 16 août 2022 sur les statistiques des crédits refusés à cause du taux d’usure, produits par les appelants, ainsi que la courbe de la remontée spectaculaire du taux d’usure entre janvier 2021 et octobre 2022 sur 20 ans et plus, insérée dans leurs écritures, sont des données informatives ne pouvant renseigner sur leur situation appréciée in concreto.

Ensuite, l’existence d’un lien entre les refus de prêt et la procédure de liquidation judiciaire de M. [D] clôturée le 15 novembre 2016 pour extinction de passif n’est pas démontrée.

En outre, dans son courriel adressé le 21 juin 2022 au notaire des appelants et à Mme [I], M. [G] évoque, non pas une difficulté liée au taux d’usure, mais à un défaut de validation du montage définitif par l’organisme de cautionnement.

De même, dans son courriel adressé le 16 juin 2022 à M. [K], M. [Y], agent immobilier investi d’un mandat de vente de l’immeuble, évoque une attente de la décision d’octroi du prêt par une banque liée à la production par le comptable de M. [D] et Mme [I] de leur arrêté de bilan.

En définitive, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que la condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui a défailli par la faute de M. [D] et de Mme [I], est réputée accomplie.

2) Sur la nature de l’indemnité sollicitée

a) La recevabilité de la demande de requalification

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, en première instance, M. [D] et Mme [I] n’ont pas sollicité la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale. Ils formulent cette prétention seulement en cause d’appel à titre subsidiaire.

Cette demande, qui vise à obtenir la suppression et, à défaut, la réduction de l’indemnité contractuelle à une somme limitée au montant symbolique d’un euro, tend au final aux mêmes fins que celle présentée en première instance par M. [D] et Mme [I] aux fins de débouté de la demanderesse.

Elle est donc recevable.

b) Le bien-fondé de la demande de paiement de l’indemnité sollicitée

L’article 1231-5 alinéas 1 et 2 du code civil énonce que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties avaient convenu à la page 9 de la promesse de vente de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 21 200 euros en précisant que 'dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes.'.

Cette indemnité n’a donc pas été entendue comme devant assurer l’exécution de cette promesse unilatérale de vente, mais comme la compensation de l’immobilisation du bien par Mme [V] veuve [K] durant son engagement.

Elle ne constitue donc pas une clause pénale.

En conséquence, la décision du tribunal ayant condamné solidairement M. [D] et Mme [I] à payer à Mme [V] veuve [K] l’indemnité d’immobilisation de 21 200 euros sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Parties perdantes, M. [D] et Mme [I] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il est équitable de les condamner également à payer in solidum à Mme [V] veuve [K] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens. Ils seront déboutés de leur demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déclare M. [S] [D] et Mme [U] [I] recevables en leur demande subsidiaire de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne in solidum M. [S] [D] et Mme [U] [I] aux dépens d’appel.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,