N° RG 25/00133 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J3JL

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 19 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00138

Tribunal judiciaire d’Evreux du 2 décembre 2024

APPELANTE :

SAS WOF

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Olivier JACQUIN, avocat au barreau de Paris

INTIMEE :

SCI CCA

[Adresse 2], chez M. [G] [L]

[Localité 1]

représentée et assistée de M^e Olivier COTE de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 janvier 2026 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 mars 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me BANGUI, directrice des services de greffe judiciaires.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2019, la SCI CCA a donné à bail à la SAS WOF des locaux commerciaux situés sur la zone d’activité [Adresse 3], pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 30 juin 2020 moyennant un loyer de

66 000 euros par an.

La location s’est poursuivie après cette date sous la forme d’un contrat de bail commercial.

Le 18 novembre 2021, la société CCA a fait délivrer à la société WOF un commandement de payer les loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2021 pour un montant de 32 768,71 euros. Des paiements ont été effectués en décembre 2021.

Le 2 août 2022, la société CCA a adressé à la société WOF un nouveau commandement de payer la somme de 33 633,55 euros arrêtée au troisième trimestre 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, la société CCA a fait assigner la société WOF devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ainsi que l’expulsion du local commercial de la société WOF et aux fins d’obtenir sa condamnation à payer les loyers impayés.

Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 15 avril 2024 ;

— dit admettre les conclusions des parties déposées postérieurement au 15 avril 2024 ;

— ordonné de nouveau la clôture à la date du 1er octobre 2024 ;

— ordonné la résolution judiciaire du bail commercial consenti par la société CCA à la société WOF portant sur le local à usage commercial situé sur la zone d’activité [Adresse 4] à [Localité 2] à compter de la date du jugement ainsi rendu ;

— ordonné en conséquence que la société WOF libère les lieux et restitue les clés du local à la société CCA dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit que faute pour la société WOF d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CCA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles est réglé de plein droit par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société WOF à libérer les lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné la société WOF à verser à la société CCA une indemnité mensuelle d’occupation de 5 500 euros HT sans indexation ni variation, à compter du 2 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la société WOF à verser à la société CCA la somme de 37 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 10 avril 2024 ainsi qu’au paiement des loyers échus et impayés du 1er mai 2024 jusqu’au 2 décembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, à savoir le 6 janvier 2023 ;

— accordé à la société WOF des délais de paiement et dit qu’elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative de la façon suivante : concernant la somme de

37 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 10 avril 2024, la société WOF sera autorisée à se libérer en 5 mensualités de 7 400 euros chacune et concernant les loyers échus et impayés du 1er mai 2024 au 2 décembre 2024, la société WOF sera autorisée à se libérer, après le règlement des cinq premières mensualités de 7 400 euros, en 4 mensualités, dont le montant devra être calculé en fonction du décompte restant à produire ; la 10ème mensualité soldera la dette en principal et les intérêts au taux légal dus ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme convenu, la totalité de la dette redeviendra exigible immédiatement et des poursuites pour son recouvrement pourront être menées par la société CCA ;

— rejeté la demande de la société WOF visant à ce qu’un expert judiciaire soit désigné pour définir le montant de la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020, dont la charge de la provision incombera à la société CCA ;

— condamné la société WOF aux dépens de l’instance, qui incluront le coût des commandements de payer en date des 18 novembre 2021 et 2 août 2022 ;

— rejeté la demande de la société WOF visant à condamner la société CCA aux dépens de l’instance ;

— condamné la société WOF à verser à la société CCA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la société WOF au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La société WOF a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 janvier 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 4 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société WOF qui demande à la cour de :

— recevoir la société WOF en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux, en date du 2 décembre 2024 (RG n°23/00138) en ce qu’il a :

* condamné la société WOF à libérer les lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

* condamné la société WOF à verser à la société CCA une indemnité mensuelle d’occupation de 5 500 euros HT sans indexation ni variation, à compter du 2 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* condamné la société WOF à verser à la société CCA la somme de 37 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 10 avril 2024 ainsi qu’au paiement des loyers échus et impayés du 1er mai 2024 jusqu’au 2 décembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, à savoir le 6 janvier 2023 ;

* accordé à la société WOF des délais de paiement et dit qu’elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative de la façon suivante : concernant la somme de

37 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 10 avril 2024, la société WOF sera autorisée à se libérer en 5 mensualités de 7 400 euros chacune et concernant les loyers échus et impayés du 1er mai 2024 au 2 décembre 2024, la société WOF sera autorisée à se libérer, après le règlement des cinq premières mensualités de 7 400 euros, en 4 mensualités, dont le montant devra être calculé en fonction du décompte restant à produire ; la 10ème mensualité soldera la dette en principal et les intérêts au taux légal dus ;

* rejeté la demande de la société WOF visant à ce qu’un expert judiciaire soit désigné pour définir le montant de ta valeur locative des locaux au 1er juillet 2020, dont la charge de la provision incombera à la société CCA ;

* condamné la société WOF à verser à la société CCA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et en statuant à nouveau :

Sur la résiliation et l’expulsion des locaux loués :

— constater que la société WOF a volontairement quitté les locaux loués le 11 mars 2025, preuve de sa bonne foi, et qu’elle ne fait aucune demande d’infirmation à ce titre.

Sur le montant des sommes dues au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation :

— constater que le montant des loyers arrêté par le bailleur et le premier juge n’est pas justifié en raison de l’absence d’accord entre les parties sur la fixation des loyers du bail renouvelé le 1er juillet 2020 ;

— en conséquence, avant toute condamnation en paiement, il convient de faire les comptes entre les parties et par conséquent avant dire droit designer tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de céans avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2020.

Dans cette hypothèse,

— dire et juger que la provision incombera à la société CCA ;

— dans ce cas, réserver les dépens.

En tout état de cause, en cas de condamnation de la société WOF,

— octroyer à la société WOF les plus larges délais pour apurer sa dette de loyers et indemnités d’occupation impayés ;

— débouter la société CCA de l’ensemble de ses demandes contraires, fins et conclusions ;

— condamner la société CCA à payer à la société WOF la somme de 2 500 euros d’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 7 juillet 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société CCA qui demande à la cour de :

— débouter la société WOF de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions devant la cour d’appel de Rouen ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 2 décembre 2024 en ce qu’il a :

* ordonné la résolution judiciaire du bail commercial consenti par la société CCA à la société WOF portant sur le local à usage commercial situé sur la zone d’activité [Adresse 4] à [Localité 2] à compter de la date du jugement ainsi rendu ;

* ordonné en conséquence que la société WOF libère les lieux et restitue les clés du local à la société CCA dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

* condamné la société WOF à verser à la société CCA une indemnité mensuelle d’occupation de 5 500 euros HT sans indexation ni variation, à compter du 2 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* condamné la société WOF à verser à la société CCA la somme de 37 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 10 avril 2024 ainsi qu’au paiement des loyers échus et impayés du 1er mai 2024 jusqu’au 2 décembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, à savoir le 6 janvier 2023 ;

* condamné la société WOF à verser à la société CCA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement à la société WOF.

Statuant à nouveau,

— rejeter toute demande de délai de paiement.

Ajoutant au jugement, afin de le préciser,

— condamner la société WOF au paiement des loyers échus et impayés jusqu’au 11 mars 2025, à savoir la somme de 55 451,61 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023, date de délivrance de l’assignation ;

— condamner la société WOF à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— condamner la société WOF aux dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La société WOF qui a fait appel du jugement du 2 décembre 2024 en toutes ses dispositions énoncées dans la déclaration d’appel, ne les reprend pas toutes dans ses conclusions expliquant avoir volontairement quitté les locaux loués le 11 mars 2025. Il s’ensuit que les dispositions relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion de la société WOF sous astreinte sont définitives.

Sur le montant des loyers

Moyens des parties

La société WOF soutient que :

* la dette de loyers opposée par le bailleur est non fondée ; il devait a minima faire correspondre le loyer dû par le preneur à la valeur locative  ; il convient de désigner avant dire droit un expert judiciaire aux fins de définir le montant de la valeur locative des locaux litigieux au 1er juillet 2020 ;

* elle n’a fait que respecter ses obligations légales mais n’a en aucun cas émis son accord exprès sur le nouveau loyer du bail renouvelé ; le nouveau bail verbal commercial s’est opéré aux mêmes conditions et clauses que le bail dérogatoire sauf sur le montant du loyer ;

* le simple règlement des causes du commandement de payer du 18 novembre 2021 ou l’exécution du paiement des loyers par la société locataire n’est pas la preuve de l’existence d’un accord sur les conditions substantielles dont le loyer du bail renouvelé ;

* la bailleresse s’est elle-même fondée sur le bail dérogatoire pour solliciter le paiement des loyers aux termes des commandements de payer ce qui démontre qu’aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé ;

* la bailleresse qui prétend qu’un accord serait intervenu entre les parties ne rapporte aucune preuve d’une renégociation amiable de la fixation du nouveau loyer à l’issue du bail dérogatoire.

La société CCA réplique que :

* les parties ont convenu de maintenir le montant du loyer à celui initialement fixé dans le bail de courte durée ; la société WOF a continué à régler, à compter du 1er juillet 2020, le même montant mensuel de 5 500 euros ; elle a ensuite intégralement soldé les causes du commandement de payer du 18 novembre 2021, sur la base de ce même montant, sans formuler la moindre réserve ; la société WOF est mal fondée à prétendre qu’il n’y aurait pas eu accord entre les parties alors que l’exécution spontanée le démontre ;

* la saisine du juge des loyers n’a d’intérêt que s’il existe un désaccord entre les parties sur le montant du loyer ; tel n’a jamais été le cas en l’espèce ; l’existence d’un bail commercial n’est pas discutée ;

* la demande avant dire droit, d’une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2020, infondée au regard des circonstances du litige, est irrecevable puisqu’elle relèverait de la seule compétence du juge des loyers commerciaux ;

* la dette locative s’élève à 55 451,61 euros.

Réponse de la cour

Il est admis par les parties qu’à la date du 1er juillet 2020, la société WOF est restée et a été laissée en possession des lieux après l’expiration du bail dérogatoire signé le 1er janvier 2019 pour une durée de 18 mois qui a pris fin le 30 juin 2020.

Il n’est pas discuté qu’à compter du 1er juillet 2020, les parties étaient liées par un bail commercial du seul effet de l’article L 145-5 du code de commerce qui énonce que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.(…) »

L’article L145-37 du code de commerce dispose que « les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L145-38 et L145-39 et dans les conditions fixées par décret en conseil d’Etat. »

L’article L145-38 du même code prévoit «  (') La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. »

Il résulte de ces dispositions que le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d’accord entre les parties, à la valeur locative qui est fixée au jour de la demande d’application du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, un bail commercial verbal a pris la suite le 1er juillet 2020 du bail dérogatoire conclu entre les parties le 1er janvier 2019 sans que ses conditions essentielles ne soient convenues par écrit entre elles. Toutefois, le loyer prévu au sein du bail dérogatoire a été payé et n’a fait l’objet d’aucune réserve de la part de la société WOF dans la suite de la délivrance des commandements de payer et sans qu’elle émette la moindre contestation jusqu’à ses conclusions du 28 avril 2023 aux termes desquelles elle a sollicité du premier juge qu’il ordonne une mesure d’expertise pour permettre de fixer la valeur du loyer du nouveau bail ce dont il résulte que c’est à cette date que la locataire a demandé l’application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles des parties.

La cour relève, d’une part, que la société WOF n’a jamais saisi le juge des loyers pour se prévaloir de l’absence de fixation du montant du loyer alors que la société CCA ne conteste pas que leurs relations contractuelles étaient régies par le statut des baux commerciaux et, d’autre part, que la demande d’expertise est présentée pour la première fois dans le cadre de la procédure engagée par la société CCA aux fins de résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers.

En tout état de cause et bien que cette demande soit parfaitement recevable puisque présentée accessoirement aux prétentions de la société CCA, il convient de relever qu’au soutien de celle-ci la société WOF ne produit aucun élément de preuve de nature à démontrer que le montant réglé excéderait la valeur locative du bien qu’elle a occupé jusqu’au 11 mars 2025 justifiant qu’une expertise soit ordonnée.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société WOF visant à ce qu’un expert judiciaire soit désigné pour définir le montant de la valeur locative des locaux.

Au vu du dernier décompte produit par la société CCA le montant des sommes dues s’élève à la somme de 55 451,61 euros arrêtée au 11 mars 2025 date à laquelle la société WOF a quitté les lieux.

Il convient de condamner la société WOF au paiement de cette somme étant précisé qu’elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 33 633,55 euros à compter du 6 janvier 2023, date de l’assignation, sur la somme de 3 366,45 euros à compter du 2 décembre 2024, date du jugement entrepris, et sur la somme de 21 818,06 euros à compter de l’arrêt.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Alors que la société WOF a été autorisée par le premier juge à se libérer de sa dette non en cinq mensualités comme elle l’affirme à tort, mais en 10 mensualités dont les cinq premières à hauteur de 7 400 euros chacune, elle ne justifie d’aucun paiement depuis que la décision a été rendue le 2 décembre 2024 démontrant par la même sa résistance à respecter un échéancier.

De plus si la société WOF produit une attestation sur son chiffre d’affaires au titre de l’exercice 2024, aucun élément n’est donné sur le résultat engendré de sorte qu’elle échoue à démontrer ses capacités de remboursement.

Il convient de la débouter de cette demande de délais de paiement et d’infirmer la décision de première instance sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société WOF étant la partie perdante, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Pour ce même motif, il convient de la condamner aux dépens et il serait inéquitable que la société CCA conserve la charge intégrale des frais exposés en marge des dépens qui seront mis à la charge de la société WOF à hauteur de la somme de

3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Constate que les dispositions relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion de la société WOF sous astreinte sont définitives ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne la société WOF à verser à la société CCA la somme de 37 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 10 avril 2024 ainsi qu’au paiement des loyers échus et impayés du 1er mai 2024 jusqu’au 2 décembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, à savoir le 6 janvier 2023 et en ce qu’il accorde à la société WOF des délais de paiement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société WOF à payer à la société CCA la somme de 55 451,61 euros,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 33 633,55 euros à compter du 6 janvier 2023, sur la somme de 3 366,45 euros à compter du 2 décembre 2024, et sur la somme de 21 818,06 euros à compter du présent arrêt,

Déboute la société WOF de sa demande de délais de paiement,

Condamne la société WOF à payer à la société CCA la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la société WOF aux dépens de l’appel.

La directrice des services de greffe judiciaires, La présidente de chambre,