N° RG 25/02218 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J7YM

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 05 FEVRIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00020

Jugement du tribunal judiciaire juge de l’exécution du Havre du 22 mai 2025

APPELANTE :

S.A.S. EOS FRANCE agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société Par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 353 053 531, ayant son siège social [Adresse 1]

Le Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°552 120 222, ayant son social sis [Adresse 5], suivant acte de cession de créances en date du 3 août 2022

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Marion FAMERY de l’AARPI LHJ AVOCATS AARPI, avocat au barreau du HAVRE

INTIMES :

Monsieur [V] [W]

né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 20]

[Adresse 14]

[Localité 9]

n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 24/07/2025

Madame [R] [K]

née le [Date naissance 2] à [Localité 16]

[Adresse 12]

[Localité 13]

représentée et assitée par M^e Elisabeth DOIN de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE PROVOQUÉ :

BRED BANQUE POPULAIRE

immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 552091795

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée et assistée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Défaut

Prononcé publiquement le 05 février 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique notarié du 28 novembre 2011, conclu par l’intermédiaire de maître [U] [D], notaire, concernant la vente d’une maison à usage d’habitation, située [Adresse 6] (76), cadastrée section A n° [Cadastre 7], d’une superficie de 192 m², au prix de 170'000 euros, la SA Société Générale ayant consenti dans le même acte à M. [V] [W] et Mme [R] [K] un prêt immobilier d’un montant de 161 700 euros (prêt «'Habitat'» n° 811055964099) au taux fixe de 4,61 % hors assurance, remboursable en 300 mensualités, ce prêt étant garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers pour 134 400 euros et par une inscription d’hypothèque

conventionnelle pour 27 300 euros. En outre, la SA Société Générale a consenti dans le même acte un prêt à taux zéro d’un montant de

31 600 euros (prêt «'Habitat'» n° 811055964081), remboursable en 96 mensualités, garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers.

A la suite de difficultés de remboursement, la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de Titrisation FONCRET V, représenté par la SAS France Titrisation venant aux droits de la SA Société Générale par suite d’une cession de créances du 3 août 2022, a fait délivrer à M. [V] [W] et Mme [R] [K], par acte d’huissier du 29 avril 2024 remis à l’étude, un commandement de payer aux fins de saisie vente pour un montant de 217 758,26 euros frais inclus, au visa de l’acte authentique notarié du 28 novembre 2011 revêtu de la formule exécutoire.

Par acte de commissaire de justice des 22 et 23 août 2024, la SAS EOS France a fait assigner M. [V] [W] et Mme [R] [K] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Havre à l’audience d’orientation du 24 octobre 2024, avec sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente.

Par jugement avant dire droit du 23 janvier 2025, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse verse aux débats les mises en demeure valant déchéance du terme pour chacun des deux prêts.

Par jugement réputé contradictoire du 22 mai 2025, faisant suite à l’audience de renvoi du 27 mars 2025, M. [V] [W] n’étant pas comparant ni représenté, le juge de l’exécution a':

— débouté la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la SAS France Titrisation, de ses demandes';

— déclaré sans objet la demande présentée par Mme [R] [K] en vue de la vente à l’amiable des droits et biens immobiliers saisis';

— condamné la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la SAS France Titrisation, aux dépens.

Par déclaration du 17 juin 2025 la SAS EOS France a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 4 juillet 2025 la SAS EOS France a été autorisée à faire assigner à jour fixe M. [V] [W] et Mme [R] [K].

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, remis à l’étude, la SAS EOS France a fait assigner Mme [R] [K] devant la cour d’appel à jour fixe pour l’audience du 27 novembre 2025 à 14 heures 15, avec sa déclaration d’appel du jugement rendu le 22 mai 2025 et la copie de la requête contenant les conclusions aux fond.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, remis à étude, la SAS EOS France a fait assigner M. [V] [W] devant la cour d’appel à jour fixe pour l’audience du 27 novembre 2025 à 14 heures 15, avec sa déclaration d’appel du jugement rendu le 22 mai 2025 et la copie de la requête contenant les conclusions au fond.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, remis à personne morale, la SAS EOS France a fait assigner la SA BRED ' BANQUE POPULAIRE devant la cour d’appel à jour fixe pour l’audience du 27

novembre 2025 à 14 heures 15, avec sa déclaration d’appel du jugement rendu le 22 mai 2025 et la copie de la requête contenant les conclusions aux fond.

Exposé des prétentions des parties

Dans son assignation à jour fixe devant la cour d’appel délivrée les 17 et 24 juillet 2025, à laquelle il est renvoyé pour un exposé des moyens, la SAS EOS France demande à la cour de':

A titre principal,

— prononcer la nullité du jugement rendu par le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire du Havre rendu le 22 mai 2025';

En conséquence de quoi, compte tenu de l’effet dévolutif de l’appel,

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du code de procédures civiles d’exécution';

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L'311-6 du code de procédures civiles d’exécution';

— statuer éventuellement sur les contestations et demandes incidentes';

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure';

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir';

— ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi par le commandement de payer en date du 29 avril 2024 publié au Service de la Publicité Foncière du [Localité 17] le 26 juin 2024 sous les références 7604 P05 S00024';

— fixer la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble, en confiant l’organisation de ces visites à la SELARL AHCNOR, commissaires de Justice associés à [Localité 18], ou tel autre commissaire de justice que la cour voudra bien désigner, avec le concours de la force publique si nécessaire';

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente';

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement rendu par le Juge de l’Exécution immobilier rendu le 22 mai 2025 en ce qu’il a :

' Débouté la SAS EOS France de ses demandes de voir ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi par le commandement de payer en date du 29 avril 2024 publié au Service de la Publicité Foncière [Localité 15] [Localité 17] le 26 juin 2024 sous les références 7604 P05 S00024 en fixant les modalités de la vente,

' Déclaré sans objet la demande présentée par Madame [R] [K] en vue de la vente amiable les droits et biens immobiliers saisis,

' Condamné la SAS EOS France aux dépens,

Statuant à nouveau,

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du code de procédures civiles d’exécution';

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L'311-6 du code de procédures civiles';

— statuer éventuellement sur les contestations et demandes incidentes';

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure';

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir';

— ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi par le commandement de payer en date du 29 avril 2024 publié au Service de la Publicité Foncière du [Localité 17] le 26 juin 2024 sous les références 7604 P05 S00024';

— fixer la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus';

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Dans ses conclusions d’intimée n° 2 transmises le 25 novembre 2025, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, Mme [R] [K] demande à la cour de':

A titre principal,

— juger purement et simplement mal fondée la demande d’annulation ou d’infirmation du jugement entrepris et partant d’en débouter la Société EOS France';

A titre subsidiaire,

— limiter la réformation ou l’infirmation du jugement entrepris à la seule fixation de la créance de la Société EOS France correspondant aux seules échéances échues des crédits au 30 juin 2025, après imputation des versements effectués par Mme [R] [K] entre les mains de l’huissier poursuivant, en déboutant la Société EOS France du surplus de ses demandes et en renvoyant pour le surplus la poursuite de la procédure de saisie immobilière devant le juge de l’exécution';

A titre très subsidiaire et en tout état de cause, si la cour estimait devoir statuer sur l’orientation des poursuites, juger mal fondée la prétention manifestée par la Société EOS France d’une orientation vers une vente

forcée en arrêtant une orientation vers une vente amiable au bénéfice des pièces justificatives produites aux débats par Mme [K] et dans les prévisions de l’accord intervenu entre les parties en première instance';

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses conclusions d’intimée provoquée transmises le 16 septembre 2025 et signifiées à M. [V] [W] par acte de commissaire de justice le 2 octobre 2025, la SA BRED ' BANQUE POPULAIRE demande à la cour de':

— déclarer recevable en la forme la constitution par conclusions d’intimée provoquée de la BRED BANQUE POPULAIRE';

— donner acte à la BRED BANQUE POPULAIRE de sa déclaration de créance enregistrée auprès du greffe du juge de l’exécution immobilier du Havre en date du 8 octobre 2024 pour la somme de :

* 11 249,70 euros arrêtée au 17 septembre 2024, actualisée à la somme de 12'030,46 euros à la date du 27 novembre 2025,

* 166 134,74 euros provisoirement arrêtée au 17 septembre 2024 et actualisée à la somme de 177.189,06 euros décompte arrêté au 27 novembre 2025';

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

M. [V] [W] n’était pas représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation du jugement d’orientation du 22 mai 2025

La SAS EOS France considère que le jugement entrepris encourt la nullité dans la mesure où le juge de l’exécution a relevé d’office un moyen relatif à l’existence d’une clause abusive dans les offres de prêt sans solliciter les observations des parties, ce que conteste Mme [R] [K].

Il résulte de la motivation du jugement entrepris que le juge de l’exécution a retenu que les deux offres de prêt prévoient une clause permettant d’exiger le remboursement immédiat du capital notamment, qui ne comporte aucune dispense expresse et non équivoque d’envoi d’une mise en demeure à l’emprunteur, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de ce dernier, de telle sorte qu’elle constitue une clause abusive devant être réputée non écrite et qu’il s’ensuit que les créances revendiquées au titre des deux prêts ne sont pas exigibles.

Dans la mesure où le juge de l’exécution avait procédé d’initiative à la réouverture des débats par jugement avant dire droit du 23 janvier 2025 «'afin que la demanderesse verse aux débats les mises en demeure valant déchéance du terme adressées à Mme [R] [K] et M. [V] [W] pour chacun des deux prêts'», le moyen retenu de la clause abusive contenu dans les contrats de prêt n’a pas été soumis au principe du contradictoire tel que prévu à l’article 16 du code de procédure civile, pour n’avoir pas sollicité les observations des parties.

En conséquence le jugement entrepris doit être annulé.

Sur la dévolution de l’appel

L’article 562 du code de procédure civile dispose que': «'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.'»

En application de l’aliéna 2 de l’article 562 précité la cour doit statuer sur le fond dès lors qu’elle a prononcé l’annulation du jugement entrepris et dans la mesure où l’appelant a formulé des demandes à cet effet, ce qui est le cas.

Sur l’exigibilité des créances, leur montant et la vente forcée

En droit l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que': «'Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.'»

La SAS EOS France, créancière poursuivante, justifie d’un titre exécutoire concernant ses créances de prêts avec l’acte notarié authentique revêtu de la formule exécutoire dressé le 28 novembre 2011, pour les prêts «'Habitat'» n° 811055964099 et «'Habitat'» n° 811055964081, consentis initialement par la Société Générale.

Au titre de ces deux prêts la créance totale impayée de la créancière poursuivante doit être fixée à la somme de 90 459,97 euros, correspondant aux échéances impayées du prêt «'Habitat'» n° 811055964099 pour 81 344,87 euros et du prêt «'Habitat'» n° 811055964099 pour 9 115,10 euros.

Ces échéances impayées qui ne sont pas contestées par Mme [R] [K] correspondent à une créance liquide et exigible détenue par l’appelante.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SAS EOS France est fondée à poursuivre la procédure de saisie-immobilière et la vente forcée en raison des échéances impayées dont le montant total s’élève au total à la somme de 90 459,97 euros, cette vente n’apparaissant pas contraire au principe de proportionnalité prévu à l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, l’offre d’achat de M. [I] [N] datée du 23 octobre 2025 présentée par Mme [R] [K] devant la cour n’étant valable que jusqu’au 27 novembre 2025 sans que les modalités de son renouvellement soient précisées pour être valablement prise en compte.

En conséquence, il convient selon les modalités préciser au dispositif d’ordonner la vente forcée de l’immeuble, de retenir la créance totale de la SAS EOS France fondant la poursuite pour le montant de 90 459,97 euros, de renvoyer la SAS EOS France à poursuivre la procédure de saisie-immobilière devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Havre qui en déterminera les modalités et de dire que les dépens, y compris ceux de première instance, seront compris dans les frais taxés de la vente.

Sur la créance de la SA BRED ' BANQUE POPULAIRE

Il sera donner acte à la SA BRED ' BANQUE POPULAIRE de sa déclaration de créance, non contestée par Mme [R] [K], reposant sur un jugement rendu par le tribunal de grande instance du Havre le 3 octobre 2019, puis deux publications d’hypothèque judiciaire du 19 décembre 2019, à savoir': 12 030,46 euros arrêtée au 27 novembre 2025 à l’encontre de M. [V] [W] et Mme [R] [K] débiteurs solidaire et 177 189,06 euros arrêtée au 27 novembre 2025 à l’encontre de Mme [R] [K].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Annule le jugement rendu le 22 mai 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Havre';

Donne acte à la SA BRED ' BANQUE POPULAIRE de sa déclaration de créance ayant donnée lieu à inscription d’hypothèque judiciaire, à savoir':

*12 030,46 euros arrêtée au 27 novembre 2025 à l’encontre de M. [V] [W] et Mme [R] [K],

*177 189,06 euros arrêtée au 27 novembre 2025 à l’encontre de Mme [R] [K]';

Ordonne la vente forcée de l’immeuble visé dans le commandement de payer valant saisie vente signifié le 29 avril 2024, situé [Adresse 6] (76), cadastré section A n° [Cadastre 7]';

Retient la créance totale de la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de Titrisation FONCRET V, représenté par la SAS France Titrisation venant aux droits de la SA Société Générale fondant la poursuite pour le montant de 90 459,97 euros';

Renvoie la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de Titrisation FONCRET V, représenté par la SAS France Titrisation venant aux droits de la SA Société Générale, à poursuivre la procédure de saisie-immobilière devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Havre qui en déterminera les modalités';

Dit que les dépens, y compris ceux de première instance, seront compris dans les frais taxés de la vente.

La greffière Le président