COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 22/01088 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSMB

[C] [N]

[I] [D] [A] [O] épouse [N]

c/

[U] [H] [T] [L]

[Y] [X] épouse [L]

S.A.R.L. [V] NOTAIRES ASSOCIES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/02921) suivant déclaration d’appel du 03 mars 2022

APPELANTS :

[C] [N]

né le 17 Mai 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[I] [D] [A] [O] épouse [N]

née le 07 Septembre 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Géraldine LECOMTE-ROGER

INTIMÉS :

[U] [H] [T] [L]

né le 25 Juillet 1971 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[Y] [X] épouse [L]

née le 26 Juillet 1977 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Direc. des ressources humaines,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e DAMOY

S.E.L.A.R.L. [V] NOTAIRES ASSOCIES

société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 318 123 155, dont le siège social est [Adresse 2]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M^me Amanda EL MAUDANI, magistrat

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte du 10 juillet 2017, Monsieur [U] [L] et Madame [Y] [X] épouse [L] (les époux [L] ci-après) ont cédé à M. [C] [N] et Mme [D] [A] [O] épouse [N] (les époux [N] ci-après) un immeuble d’habitation situé à [Localité 7], au prix de 510 000 euros.

Un état relatif à l’absence de termites a été établi par M. [F] de la société Alize, le 4 avril 2017. Celui-ci a été joint à l’acte authentique.

Le 7 août 2017, M. [N] aurait constaté la présence de termites au rez-de-chaussée de l’immeuble acquis.

Une expertise amiable a été réalisée par l’assureur des époux [N].

Par acte des 8 et 9 octobre 2018, les époux [N] ont assigné les époux [L], M. [R], ainsi que son assureur la Sa Alianz devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 14 janvier 2019, le juge des référés a désigné M. [G] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 janvier 2020 .

Il résulte de ce rapport que la présence de termites était antérieure à la vente de juillet 2017 et que le diagnostic établi en 2015 par la société Adiante dans le cadre de la vente précédente au profit des époux [L] faisait déjà état de la présence d’infestation de termites.

2. Par acte du 5 mai 2021, les époux [N] ont assigné les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’être indemnisés de leurs différents préjudices.

Par acte du 9 février 2021, les époux [N] ont assigné la Selarl [V] Notaires Associés, le notaire rédacteur de leur acte au titre de son devoir de conseil devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir, notamment sa condamnation in solidum avec les époux [L] à leur régler différentes indemnisations.

3. Par jugement du 9 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux [N] de l’intégralité de leurs prétentions,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [N] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de référés et d’expertise judiciaire,

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

4. Les époux [N] ont relevé appel du jugement le 3 mars 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 mai 2025, les époux [N] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1137, 1641, 514 et suivants, 1240 du code civil :

— de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

— les a déboutés de l’intégralité de leurs prétentions et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux entiers dépens de l’instance lesquels comprenant notamment les frais de référé et d’expertise judiciaire,

et, statuant à nouveau sur ces points,

à titre principal,

sur les dispositions de l’article 1137 du code civil relatif au dol,

— de déclarer les époux [L] responsables de comportements dolosifs dans le cadre de la vente,

— de condamner les époux [L] in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  12 128 euros TTC au titre de la reprise des désordres liés aux termites

—  50 000 euros au titre du préjudice subi de par la décote de la valeur de la résidence liée au risque encouru de sinistre et de l’absence de garantie.

—  1 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance

—  3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

à titre subsidiaire,

sur les dispositions relatives aux vices cachés,

— de condamner les époux [L] in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  12 128 euros TTC au titre de la reprise des désordres liés aux termites

—  50 000 euros au titre du préjudice subi de par la décote de la valeur de la résidence liée au risque encouru de sinistre et de l’absence de garantie.

—  1 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance

—  3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

à titre plus subsidiaire,

— de condamner les époux [L] in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  12128 euros TTC au titre de la reprise des désordres liés aux termites,

—  50 000 euros au titre du préjudice subi de par la décote de la valeur de la résidence lié au risque encouru de sinistre et de l’absence de garantie,

—  1 500 euros au titre de leur préjudice,

—  3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

à titre encore plus subsidiaire, si la cour retenait la faute du notaire,

— de condamner la Selarl [V] Notaires Associés in solidum avec les époux [L], ou seul si sa faute unique est à l’origine du préjudice aux sommes suivantes :

—  12 128 euros TTC au titre de la reprise des désordres liés aux termites

—  50 000 euros au titre du préjudice subi de par la décote de la valeur de la résidence liée au risque encouru de sinistre et de l’absence de garantie.

—  1 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance

—  3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

en tout état de cause,

— de condamner les époux [L] au paiement la somme de 6 000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— de condamner les époux [L] aux dépens qui comprendront la procédure de référé, les frais d’expertise, et la procédure au fond,

— de condamner les époux [L] ou toute personne succombant au paiement la somme de 6euros000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 6 000 euros en cause d’appel,

— de débouter les époux [L] et la Selarl [V] Notaires et Associés de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les époux [L] ou toute personne succombant aux dépens qui comprendront la procédure de référé, les frais d’expertise, et la procédure au fond.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2022, les époux [L] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1137, 1641 et suivants du code civil :

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 février 2022 en ce qu’il :

— a débouté les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes pour absence de dol et de vices cachés,

— a condamné les époux [N] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de référés et d’expertise judiciaire,

par conséquent,

1. A titre principal, sur l’absence de réticence dolosive,

— de confirmer le jugement de tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 février 2022 en ce qu’il déboute les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes sur le fondement du dol,

— de débouter purement et simplement les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions sur le fondement du dol, en ce qu’elles ne sont pas fondées,

si, par impossible, la cour venait à réformer le jugement sur ce point,

— de statuer sur les préjudices invoqués par les époux [N],

— de réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts sollicités par les époux [N],

— de limiter le montant des dommages et intérêts à ceux validés par l’expert, à savoir:

— à la somme de 5 035, 80 euros TTC, soit 4 578 euros HT, au titre du traitement curatif,

—  8 346 euros TTC soit 7 587, 50 euros TTC au titre de la réfection du parquet,

— de condamner la Selarl [V] Notaire Associés à les relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,

— de rejeter les autres demandes plus amples ou contraires en ce qu’elles ne sont pas fondées,

2. À titre subsidiaire, sur l’absence de vice caché,

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 février 2022 en ce qu’il déboute les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes sur le fondement des vices cachés,

— de débouter purement et simplement les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions sur le fondement des vices cachés en ce qu’elles ne sont pas fondées,

si, par impossible, la cour venait à réformer le jugement sur ce point,

— de statuer sur les préjudices invoqués par les époux [N],

— de réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts sollicités par les époux [N],

— de limiter le montant des dommages et intérêts à ceux validés par l’expert, à savoir:

— à la somme de 5 035, 80 euros TTC, soit 4 578 euros HT, au titre du traitement curatif,

—  8 346 euros TTC soit 7 587, 50 euros TTC au titre de la réfection du parquet,

— de condamner la Selarl [V] Notaire Associés à les relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,

en tout état de cause,

— de condamner les époux [N] et toute partie succombante à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 février 2022 en ce qu’il a condamné les époux [N] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de référés et d’expertise judiciaire,

— de condamner les époux [N] et toute partie succombante, aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, et dont distraction pour ceux de la présente au profit de la Selarl Cabinet Caporale Maillot Blatt, avocats à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2022, la Sarl [V] Notaires Associés demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— de rejeter l’ensemble des demandes dirigées à son encontre,

— de condamner tout succombant à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner tout succombant aux entiers dépens,

en toute hypothèse,

— d’écarter l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a considéré que les époux [N] ne rapportaient pas la preuve d’une dissimulation par leurs vendeurs de la présence de termites et qu’en outre ceux-ci ne pouvaient être condamnés au titre de la garantie des vices cachés lesquels sont exclus de la responsabilité des vendeurs par une clause contenue dans l’acte de vente. Dès lors la responsabilité du notaire était sans objet.

Les époux [N] soutiennent que les époux [L] leur ont intentionnellement dissimulé une information déterminante alors qu’ils avaient connaissance d’une infestation de termites dans l’immeuble vendu, lorsqu’ils l’ont eux-mêmes acheté en 2015, étant précisé qu’ils n’ont entrepris aucun traitement curatif après leur acquisition. De plus les vendeurs ont réalisé des travaux importants sans souscrire d’assurance décennale et sans les en avertir, alors qu’ils pouvaient bénéficier auprès d’eux d’un recours en leur qualité de constructeur . En outre la clause excluant la garantie des vices cachés de la responsabilité des vendeurs ne peut leur être opposée alors que M. [L] est un professionnel de la construction et alors qu’ils avaient connaissance de la présence de termites. A titre subsidiaire, les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information. Les appelants recherchent encore la responsabilité du notaire qui ne les a pas mis en garde, alors qu’il aurait dû relever une contradiction avec l’absence de termites déclarée et leur présence relevée dans l’acte antérieur de 2015 qui se référait alors à un diagnostic positif.

Les époux [L] soutiennent qu’ils n’ont pas commis de dissimulation intentionnelle alors qu’ils ont transmis aux époux [N] le diagnostic de 2015 qui avait alors relevé la présence d’indice d’infestation sur le parquet de la chambre du rez-de-chaussée. En effet ce diagnostic était annexé à l’acte de vente du 27 juillet 2015 lequel avait été adressé par leur notaire à leur propre notaire, Me [V]. Par ailleurs, ils n’ont jamais dissimulé avoir réalisé des travaux dans l’immeuble alors que bien au contraire était précisé dans l’acte sous seing privé qu’ils avaient entrepris des «' travaux de rénovation et d’agencement à l’intérieur de l’immeuble'» et que la liste des factures correspondant à ces travaux a été adressé par leur notaire à celui des acheteurs. En conséquence, ils n’ont commis aucune dissimulation intentionnelle.

La SELARL [V] soutient qu’elle n’a commis aucune faute et que notamment elle n’avait pas à relever la contradiction entre l’acte de vente de 2015 qui contenait un diagnostic positif et le diagnostic négatif de 2017, alors que ce diagnostic de 2015 faisait néanmoins état de «'l’absence actuelle de termites'» . Par ailleurs, le notaire n’avait pas à annexer à son acte les factures de travaux de rénovation réalisés par les époux [L] alors qu’il ne s’agissait pas de travaux de construction d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil si bien qu’il n’est pas démontré qu’ils obligeaient à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

Sur ce

Sur le dol

6. L’article 1137 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce dispose': «' Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.'»

En l’espèce, lorsque les époux [L] ont acheté l’immeuble litigieux en 2015, un diagnostic avait été établi lequel comportait la mention suivante «' il est ici précisé que dans la chambre 1 au rez-de-chaussée du bien immobilier, il y a des indices d’infestation de termites sans activité le jour de la visite…'»

7. La cour constate que si ce diagnostic révélait alors une infestation ancienne de termites, celles-ci n’avaient plus d’activité au jour du rapport.

Aussi, si en 2017 le nouveau diagnostic, ne révélait pas la présence de termites, quelle que soit l’erreur commise par le diagnostiqueur (dont la responsabilité n’est d’ailleurs pas recherchée par les appelants), il n’est pas démontré que les vendeurs ne pouvaient raisonnablement pas croire à l’absence d’une infestation actuelle.

Ceci est si vrai que les époux [L] ont fait réaliser des travaux de rénovation de l’immeuble alors qu’aucun des artisans n’a révélé la présence de termites dont la société Bois Parquet pour la restauration des lames du parquet ou encore le peintre, M. [J].

En toute hypothèse, la situation de l’immeuble en 2015 quant à une éventuelle infestation d’insectes xylophages, n’a pas été dissimulé aux époux [N] alors que l’acte de vente de 2015, lequel contenait le rapport de diagnostic de 2015, avait été adressé par le notaire des époux [L] à celui des époux [N].

Par ailleurs, si le cabinet Alize n’a révélé aucune présence de termites dans l’immeuble en 2017, l’expert judiciaire a considéré que les indices qui permettaient au diagnostiqueur de révéler leur présence nécessitaient un sondage mécanique et que les vendeurs ne pouvaient remarquer et déceler des indices d’infestation particuliers.

8. En conséquence, les époux [N] procèdent par une simple hypothèse non avérée d’une dissimulation intentionnelle par les vendeurs, laquelle n’est nullement démontrée.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [N] de leur demande sur le fondement du dol.

Sur les vices cachés

9. L’article 1641 du code civil dispose': «' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'»'

10. En l’espèce l’acte de vente passé entre les parties contenait une clause de non garantie des vices cachés.

Or, une telle clause de non-garantie peut être écartée si l’acheteur prouve que le vendeur avait connaissance du vice avant la vente. Dans ce cas, le vendeur sera considéré comme ayant agi de mauvaise foi.

Une telle exception ne peut être retenue alors qu’il a été démontré qu’une telle connaissance par les vendeurs n’était nullement démontrée.

11. Par ailleurs, la qualité de professionnel du vendeur ne peut être retenue alors que si celui-ci travaille dans une société de construction de maisons individuelles en qualité d’ingénieur informatique cette qualité est sans lien avec la maîtrise d''uvre et moins encore avec la connaissance des parasites du bois alors qu’il convient de rappeler que l’expert judiciaire a rappelé que les indices de la présence des termites étaient difficilement décelables.

En conséquence, les appelants seront également déboutés de leur demande sur le fondement des vices cachés.

Sur le devoir d’information des vendeurs

12. L’article 1112-1 du code civil expose': «' Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles1130 et suivants'».

13. En l’espèce, les époux [N] ne démontrent pas que les époux [L] aient eu connaissance d’une information déterminante qu’ils auraient cachée alors qu’ils ont communiqué par l’intermédiaire de leur notaire au notaire des appelants l’acte de vente de 2015 qui contenait une information quant à une infestation ancienne de termites que le diagnostic de 2017 n’avait pas confirmée.

Par ailleurs, ainsi que le premier juge l’a justement relevé, il n’est nullement démontré que les intimés connaissaient la présence de termites lors de la négociation de l’immeuble litigieux.

En conséquence, les époux [N] seront également déboutés de leur demande sur le manquement de leurs vendeurs à leur devoir d’information des acheteurs.

Sur la responsabilité du notaire des acheteurs

14. Il ne peut être sérieusement reproché au notaire des acheteurs de n’avoir pas relevé une différence entre le diagnostic de 2015, annexé au contrat de vente de 2015 et le diagnostic négatif de 2017, alors qu’un notaire ne dispose d’aucune compétence pour apprécier le contenu technique d’un diagnostic et à partir du moment où celui-ci est négatif et qu’il a été établi depuis moins de six mois, il n’a pas à rechercher l’historique des anciens diagnostics, alors qu’entre temps l’immeuble a pu être traité ou les parasites ont pu disparaître sans intervention humaine.

15. En outre, le diagnostic de 2015 faisait état d’une présence ancienne de termites et non d’une présence actuelle.

16. En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la SELARL [V].

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

17. Les époux [N] succombant en leur recours seront condamnés aux dépens d’appel et à verser aux époux [L], d’une part et à la SELARL [V] d’autre part, une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [C] [N] et Mme [I] [O] épouse [N], ensemble aux dépens d’appel,

Condamne M. [C] [N] et Mme [I] [O] épouse [N], ensemble à payer à M. [U] [L] et Mme [Y] [X] épouse [L], ensemble, d’une part et à la SELARL [V] notaires associés, d’autre part, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,