COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/01/2023

la SCP BLACHER – GEVAUDAN

M^e Mathilde FLEURIOT-REVEILLARD

ARRÊT du : 16 JANVIER 2023

N° : – N° RG :20/00536 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GDYP

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 07 Janvier 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265246796118646

La S.C.I. VAUGIRARD FAVORITES prise en la personne de son représentant légal en exercice, en l’espèce son gérant, M [L] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Nathalie BLACHER de la SCP BLACHER – GEVAUDAN, avocat au barreau de [Localité 3]

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265273325678010

Madame [C] [R] épouse [T]

née le 25 Septembre 1948 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Mathilde FLEURIOT-REVEILLARD, du barreau de [Localité 3] et représentée par M^e SAINT-FELIX, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 28 Février 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller.

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller. ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame [K] HAJBI; greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé le 16 JANVIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [C] [T] était propriétaire d’un quart indivis en toute propriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7], suite aux opérations de partage de la succession de sa mère.

Suivant acte reçu le 18 mars 2013 par Maître [P], notaire, Mme [T] a promis de vendre à la SCI FPL II le quart indivis dudit immeuble au prix de 375'000 euros. Cette promesse comportait une faculté de substitution qui a été exercée au profit de la SCI Vaugirard favorites, selon acte sous seing privé en date du 27 octobre 2014.

Mme [T] n’a pas régularisé la vente par acte authentique et la SCI Vaugirard Favorites l’a faite assigner, par acte du 2 février 2015, devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir juger que la promesse de vente devait recevoir son plein effet.

Le 30 octobre 2015, les parties ont signé un protocole transactionnel avec désistement d’instance, aux termes duquel':

— Mme [T] s’engageait à conclure au profit de la SCI Vaugirard Favorites une nouvelle promesse de vente aux mêmes charges et conditions que la précédente';

— la société Vaugirard Favorites s’engageait à verser à Mme [T] une indemnité de 60'000 euros, à raison de 37'500 euros au jour de la signature du protocole, et 22'500 euros un mois avant la signature de la réitération de la vente.

La promesse de vente figurant à la transaction du 30 octobre 2015 a été régularisée entre les parties par acte authentique du 18 avril 2016, établi par Maîtres [W] et [H] [V], notaires.

Le preneur à bail commercial du bien de Mme [T], la société Kap, a exercé son droit de préférence prévu à l’article L.145-46-1 du code de commerce et un acte de vente a été conclu, le 21 octobre 2016, entre Mme [T] et la société Kap.

Par acte du 14 décembre 2016, la SCI Vaugirard Favorites a fait assigner Mme [T] devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] aux fins de voir constater la caducité du protocole transactionnel et condamner Mme [T] à lui rembourser la somme de 37'500 euros.

Par jugement du 7 janvier 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a':

— condamné la SCI Vaugirard Favorites à payer à Mme [T] le solde de l’indemnité transactionnelle à savoir la somme de 22'500'€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016';

— débouté la SCI Vaugirard Favorites de l’ensemble de ses demandes';

— condamné la SCI Vaugirard Favorites à payer à Mme [T], la somme de 10'000'€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre une indemnité de 4'000'€ en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la SCI Vaugirard Favorites aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

— le protocole transactionnel visait à mettre fin au contentieux pendant devant le tribunal de grande instance de Bobigny en constatant que la promesse de vente conclue le 18 mars 2013 est devenue caduque et en prévoyant l’indemnisation des préjudices tant matériels que moraux causés à Mme [T] par le retard découlant de la non réalisation de la vente dans le délai de la première promesse de vente du 18 mars 2013, par l’allocation d’une somme de 60'000 euros';

— en signant le 18 mars 2016 une nouvelle promesse de vente au profit de la SCI Vaugirard Favorites, Mme [T] a parfaitement respecté ses obligations, de sorte que le protocole transactionnel n’est pas devenu caduc suite à l’exercice du droit de préemption du locataire lequel était expressément rappelé dans la promesse de vente au titre des conditions suspensives.

Par déclaration du 28 février 2020, la SCI Vaugirard Favorites a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, l’appelante demande de':

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— constater la caducité du protocole signé le 30 octobre 2015';

— condamner Mme [T] à lui rembourser la somme de 60'000 euros avec intérêts et frais versés et, subsidiairement, à lui rembourser la somme de 22'500 euros';

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 10'000 euros de dommages-intérêts';

— dire que les sommes dues par Mme [T] seront affectées des intérêts au taux légal';

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, Mme [T] demande de':

À titre principal,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions';

— débouter la SCI Vaugirard Favorites de l’intégralité de ses demandes';

À titre subsidiaire,

— condamner la SCI Vaugirard Favorites à lui payer la somme de 60'000 euros au titre des préjudices matériels et moraux subis, tels qu’évalués amiablement par les parties signataires du protocole, si celle-ci devait être condamnée à restituer le premier versement de l’indemnité transactionnelle en raison de la caducité prononcée du protocole';

En tout état de cause,

— condamner la SCI Vaugirard Favorites à lui verser la somme de 10'000 euros supplémentaire pour sa résistance abusive depuis le jugement entrepris';

— condamner la SCI Vaugirard Favorites à lui payer la somme de 15'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS

Sur la caducité du protocole transactionnel du 30 octobre 2015

L’appelante soutient que l’application de l’article L.145-46-1 du code de commerce, relatif au droit de préférence, a rendu caduque la transaction en ce sens qu’un élément essentiel du contrat a disparu dès lors qu’elle n’a pu devenir propriétaire de la part indivise de l’immeuble vendu'; que le tribunal procédé à une inexacte appréciation des faits de la cause, la transaction ne se limitant pas à la simple signature de la promesse de vente'; que le motif essentiel et la finalité de la transaction étaient pour elle la signature d’un acte authentique'; que le paiement de la somme de 22'500 euros correspondant au solde de l’indemnité était conditionné à la réitération de la vente'; que le report du paiement avait pour fonction essentielle de lui assurer la parfaite signature de l’acte authentique'; que l’exercice d’un droit de préférence légal n’est pas similaire à l’exercice d’une faculté de substitution conventionnelle'; que si l’analyse du tribunal correspondait à la simple signature pour Mme [T] d’une promesse de vente, on ne comprendrait pas pourquoi l’indemnité de 60'000 euros aurait été divisée en deux et que les 22'500 euros étaient payables un mois avant la signature de l’acte authentique'; que Mme [T] pratique l’amalgame entre les sociétés Kap et Vaugirard Favorites au motif que M. [F] y serait associé, alors qu’il n’existe aucun lien capitalistique de contrôle entre les deux sociétés'; que le premier juge a enfreint l’effet relatif des contrats résultant de l’ancien article 1165 du code civil, en ce sens que la société Kap était tiers au contrat signé avec Mme [T] et n’a bénéficié de la convention que par l’effet de la loi'; qu’il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris et, constatant la caducité de la transaction du 30 octobre 2015, de condamner Mme [T] au remboursement des 60'000 euros perçus.

L’intimée réplique que contrairement aux affirmations de l’appelante, il existe bien un lien capitalistique entre les deux structures Kap et Vaugirard Favorites et M. [F]'; que la promesse de cession de titre dont bénéficiait la SCI Vaugirard Favorites et l’acquisition in fine par la société Kap procédait d’un seul et unique objectif poursuivi par leur dirigeant bénéficiaire commun, M. [F] qui était de réunir et acquérir via les structures qu’il contrôle les quotes-parts indivises portant sur la parcelle située [Adresse 5] afin de mettre en 'uvre un vaste projet de promotion immobilière'; que son engagement dans le protocole transactionnel portait sur la signature d’une nouvelle promesse de vente aux mêmes charges et conditions que la précédente, en contrepartie de l’indemnité transactionnelle, laquelle n’est en rien subordonnée à la réalisation de la vente'; que l’appelante tente d’ajouter au contrat en érigeant la vente à son profit en soi-disant cause du contrat, alors qu’elle n’y figure nulle part'; que le versement de l’indemnité n’était en rien subordonné à la réalisation de la vente définitive au profit de la SCI Vaugirard Favorites, vente qui constituait seulement un terme du paiement en deux temps, et non une condition suspensive'; qu’il ne ressort à aucun moment de la convention, qu’à défaut de réalisation de la vente définitive au profit de la SCI Vaugirard Favorites, la convention serait caduque et que l’indemnité devrait être restituée'; qu’ayant pleinement exécuté ses obligations contractuelles, l’indemnité transactionnelle lui est due'; que la SCI Vaugirard Favorites avait d’ores et déjà prévu de ne pas se porter acquéreur du bien objet de la promesse de vente en prévoyant une faculté de substitution qui aurait été exercée par une société contrôlée par M. [F]'; qu’il est parfaitement indifférent que la société Kap ait acquis sa quote-part via une substitution contractuelle ou en vertu d’un droit légal de préférence, car le résultat demeure strictement identique'; que l’acquisition par la société Kap n’est absolument pas de nature à porter préjudice à la SCI Vaugirard Favorites, ni à remettre en cause l’équilibre du protocole voulu par les parties'; qu’aux termes du protocole, la SCI Vaugirard Favorites reconnaît expressément lui avoir causé de multiples préjudices qu’elle a accepté de lui indemniser de manière forfaitaire.

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Il est établi qu’un contrat régulièrement formé qui perd, postérieurement à sa conclusion, un élément essentiel à sa validité devient caduc, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (1re Civ., 7 novembre 2018, pourvoi n° 16-26.354).

En l’espèce, la SCI Vaugirard Favorites considère que le protocole transactionnel est caduc en raison de la perte d’un élément essentiel dès lors que le motif et la finalité de la transaction étaient pour elle la signature d’un acte authentique de vente de la quote-part indivise du bien immobilier de Mme [T].

Cependant, la cause d’une transaction réside dans le différend né à terminer ou le différend à prévenir et dans les concessions faites par l’autre partie à cette fin.

Le protocole transactionnel du 30 octobre 2015 comporte un préambule ainsi rédigé':

«'1 – Suivant acte authentique reçu le 18 mars 2013 par Maître [P] notaire associé à [Localité 9], Madame [C] [T] née [R] a promis de vendre à la SCI FPL ['] Le quart indivis

D’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], [']

2 – Cette promesse comportait une faculté de substitution, qui a été réalisée au profit de la SCI Vaugirard Favorites, selon acte sous seings privés en date du 27 octobre 2014.

3 – Ladite promesse stipulait notamment':

«'DELAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirent le TRENTE (30) JUIN DEUX MILLE TREIZE (2013), à seize heures'». [']

4 – Par exploit date du 17 novembre 2014 de la SCP Serreau Kubas Sabard, huissiers de justice à [Localité 3], il a été fait sommation à Madame [C] [T] d’avoir à se présenter au rendez-vous de signature de la vente définitive portant sur les biens ci-dessus désignés, le mercredi 3 décembre 2014 à 14h30 en l’étude de Maître [Y] [W], notaire à [Localité 6].

5 – Aucune suite n’ayant été donnée à ladite sommation, le notaire du bénéficiaire a alors dressé le 3 décembre 2014 à 14h45, procès-verbal de carence à l’encontre de Madame [C] [T] née [R]. [']

6- La SCI Vaugirard Favorites a finalement pris l’initiative d’assigner Madame [C] [T] devant le Tribunal de grande instance de Bobigny aux 'ns notamment de': «'- DIRE ET JUGER que la promesse de vente consentie le 18 mars 2013 ['] a plein effet entre les parties.'»

7- A l’inverse, Madame [C] [T] considère notamment':

— ne plus être tenue par la promesse de vente signée le 18 mars 2013 puisque celle-ci est devenue caduque à défaut de levée d’option du bénéficiaire de la promesse avant l’expiration du délai de réalisation au 30 juin 2013, prorogeable jusqu’au 30 juillet 2013'; [']

— Malgré cette situation, un PV de carence a été abusivement dressé le 3 décembre 2014 bien que la promesse soit caduque, en l’absence de son notaire, contrairement à ce qui est indiqué sur ledit PV, et ce dans l’unique but de rendre indisponible le bien, la privant ainsi de son abusus sur son bien'; [']

8 – Les parties divergent sur le fait de savoir si les conditions relatives à la réalisation de la vente ont été ou non réunies dans le délai de la promesse, selon l’interprétation des échanges intervenus entre leurs notaires respectifs.

[']

Les parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, se sont ensuite rapprochées, et ont engagé des pourparlers afin de parvenir à un accord global réglant les différends qui les opposent sur le plan civil.

À la suite de ces discussions, les parties, assistées de leurs conseils respectifs, ont accepté des concessions réciproques, et sont ainsi convenues de mettre un terme définitif à tout litige ou contentieux les opposant par le moyen de la présente transaction'».

Il est donc établi que la transaction conclue entre les parties était destinée à mettre un terme à leur différend relatif à la promesse de vente du 18 mars 2013 dont la SCI Vaugirard Favorites sollicitait la régularisation par acte authentique et dont Mme [T] invoquait la caducité.

Le protocole transactionnel comportait les stipulations suivantes':

«'Article 1er

Madame [C] [T] et la société Vaugirard Favorites reconnaissent que la promesse de vente conclue le 18 mars 2013 par-devant Maître [P], notaire associé à [Localité 9] est caduque.

En conséquence, [C] [T] et la société Vaugirard Favorites s’engagent à conclure une fois régularisée la présente transaction, une promesse de vente par-devant Maître [Y] [W] notaire associé à [Localité 6], aux mêmes charges et conditions que celles précitées consenties le 18 mars 2013 à la SCI FPL II, à l’exception du délai de réalisation.

Les biens objet de ladite promesse de vente et le prix principal demeurent inchangés.

Comme condition essentielle de ladite promesse de vente, les parties acceptent que cet avant-contrat comporte une faculté de substitution.

Article 2

Concomitamment à la signature de cette promesse de vente, la société Vaugirard Favorites s’engage irrévocablement à se désister de l’instance et de l’action résultant de l’assignation qu’elle a fait délivrer à l’encontre de Madame [C] [T] enregistrée à la 6e chambre du tribunal de grande instance de Bobigny sous le numéro RG 15/03300.

Pour ce faire, la société demanderesse signifiera des conclusions de désistement d’instance et d’action [']

Article 3

A titre de réparation des préjudices tant matériels que moraux causés notamment par le retard découlant de la non réalisation de la vente dans le délai de la première promesse de vente du 18 mars 2013, et par le contentieux judiciaire résultant de l’assignation enregistrée devant le tribunal de grande instance de Bobigny, la société Vaugirard Favorites accepte de verser à Madame [C] [T] une indemnité telle que fixée à l’article 4 qui suit.

Article 4

La société Vaugirard Favorites accepte de verser à Madame [C] [T] une indemnité globale, forfaitaire et définitive de 60'000'€ ['], toutes causes de préjudice confondues, incluant notamment toutes charges foncières et/ou indemnisations locatives que Madame [C] [T] aura supportées jusqu’au jour de la réalisation définitive de la vente des biens précités.

En contrepartie du parfait règlement de cette indemnité, Madame [C] [T] sera remplie de tous ses droits. Elle renoncera en conséquence à tous recours de quelque nature que ce soit à l’encontre de la société Vaugirard Favorites'».

Il résulte donc des termes du protocole transactionnel que les parties avaient fait des concessions réciproques pour régler leur différend après avoir admis la caducité de la promesse de vente du 18 mars 2013, Mme [T] s’étant engagée à renoncer à toute action à l’encontre de la SCI Vaugirard Favorites aux fins d’indemnisation du préjudice résultant de la non-réalisation de la vente et à signer une nouvelle promesse de vente identique au profit de ladite société, en contrepartie du désistement d’instance de la SCI Vaugirard Favorites introduite à son encontre.

La transaction présentait une cause lors de sa formation qui n’a pas disparu ultérieurement. En effet, le motif déterminant d’une seule des parties, la SCI Vaugirard Favorites, résidant dans sa volonté d’être propriétaire de la quote-part indivise du bien immobilier appartenant à Mme [T], ne peut constituer la cause objective de la transaction destinée à régler le différend né de la non-réalisation de la vente dans le délai prévu par la promesse de vente du 18 mars 2013.

Il convient en outre de relever que le paiement de l’indemnité transactionnelle à Mme [T] n’était pas une condition suspensive ou résolutoire de la nouvelle promesse de vente que celle-ci s’était engagée à signer, mais l’indemnisation des préjudices subis par Mme [T] du fait de la caducité de la précédente promesse de vente du 18 mars 2013, de sorte que le sort de la nouvelle promesse de vente n’était pas de nature à influer sur l’existence de ces préjudices que la SCI Vaugirard Favorites avait expressément reconnu et s’était engagée à indemniser.

Par ailleurs, Mme [T] a bien régularisé une nouvelle promesse de vente au profit dans la SCI Vaugirard Favorites aux mêmes charges et conditions que la promesse du 18 mars 2013, comportant ainsi une condition suspensive d’absence de l’absence d’exercice d’un droit de préemption légal.

Il y a donc lieu de relever que la SCI Vaugirard Favorites était susceptible d’être légalement substituée en qualité d’acquéreur par le preneur à bail commercial présent dans le bien vendu, en application de l’article L.145-46-1 du code de commerce, au titre des deux promesses de vente consenties par Mme [T] antérieurement ou postérieurement au protocole transactionnel. Il s’ensuit que le droit de préférence du preneur à bail commercial est un mécanisme légal de substitution dans toutes les ventes de biens donnés à bail commercial, de sorte son exercice est sans lien avec la persistance de la cause du protocole transactionnel du 30 octobre 2015.

Enfin, si la transaction prévoyait le paiement de l’indemnité à Mme [T] en deux temps, soit 37'500 euros lors de la signature du protocole, et 22'500 euros un mois avant la signature de la réitération de la vente, ces modalités de paiement n’étaient destinées qu’à garantir l’engagement de Mme [T] à vendre sa quote-part indivise, lequel n’est pas discuté, et non à garantir l’absence d’exercice du droit de préférence par le preneur à bail commercial.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le protocole transactionnel du 30 octobre 2015 n’est pas caduc et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Vaugirard Favorites de sa demande formulée à ce titre.

Sur le paiement de l’indemnité transactionnelle

Mme [T] s’étant pleinement conformée aux stipulations du protocole transactionnel en signant une promesse de vente au profit de la SCI Vaugirard Favorites aux mêmes charges et conditions que la promesse du 18 mars 2013, la SCI Vaugirard Favorites n’est pas fondée à s’opposer au paiement du solde de l’indemnité transactionnelle. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Vaugirard Favorites à payer à Mme [T] la somme de 22'500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016.

La SCI Vaugirard sera donc déboutée de sa demande de remboursement de l’indemnité transactionnelle versée et le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’appelante indique que le tribunal a fixé des dommages-intérêts de manière extrêmement sévère en se fondant sur un mandat de vente non daté de l’ensemble de la propriété du [Adresse 5] consenti par la société Kap à un agent immobilier'; que Mme [T] a trompé le tribunal en entremêlant le mandat et la clause négociation figurant dans la promesse de vente consentie entre les parties le 18 avril 2016'; que la cour ne pourra que réformer le jugement entrepris sur ce point, constatant que la société Kap n’avait en aucun cas téléguidé la situation en confiant un mandat de vente à la société Simi depuis février 2012'; que Mme [T] n’avait pas hésité à introduire une instance devant le tribunal de grande instance de Bobigny où elle réclamait 10'000 euros de dommages et intérêts à M. [F] ainsi que le paiement de loyers à la société Kap au nom de l’indivision formée par elle et les indivisaires, pour laquelle elle a été déboutée'; que Mme [T] s’est opposée à la vente de son lot après signature d’un compromis, contraignant la SCI à l’assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny le 2 février 2015'; que l’intimée a donc fait monter les enchères en profitant de la situation de force dans laquelle elle était puisqu’elle savait qu’un autre co-indivisaire avait vendu sa part indivise à la SCI Édouard Vaillant depuis le 27 mars 2014'; qu’il ne s’agissait donc pas vraiment d’un préjudice moral à compenser mais plutôt du résultat d’une habile et âpre négociation menée par Mme [T]'; qu’il est donc sollicité la réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à 10'000 euros à titre de dommages-intérêts et la condamnation de Mme [T] à lui verser la somme de 10'000 euros de dommages-intérêts pour ses pratiques abusives.

Mme [T] fait valoir que les man’uvres et actions engagées par la SCI Vaugirard Favorites à son encontre depuis sa substitution à la SCI FPL II, puis en première instance et en cause d’appel constituent autant de tentatives fallacieuses de se dégager de ses obligations contractuelles'; que le juge de première instance a relevé à bon droit une mauvaise foi de la SCI dans les relations contractuelles justifiant sa condamnation au paiement de la somme de 10'000 euros'; que depuis 2013, la société Kap avait mandaté l’agence Simi en espérant réunir l’ensemble des quotes-parts indivises'; que le tribunal a donc jugé, à bon droit, que la mauvaise foi de la SCI consistait notamment à prétendre que la préemption par la société Kap serait de nature à lui porter préjudice, alors que cette argumentation apparaît purement mensongère'; que la SCI s’est refusée à exécuter spontanément le jugement entrepris assorti de l’exécution provisoire, la contraignant à élever un incident'; que la SCI Vaugirard Favorites n’a réglé les condamnations mises à sa charge que le 30 novembre 2020'; qu’il s’agit d’une 3e assignation par une société de M. [F] qu’elle subit pour avoir simplement voulu vendre en 2013 le quart indivis d’un terrain'; que c’est à bon droit que la SCI Vaugirard Favorites a été condamnée à lui verser la somme de 10'000 euros pour sa résistance abusive depuis la signature du protocole'; qu’elle sera à nouveau condamnée à verser la somme de 10'000 euros supplémentaires pour avoir poursuivi, même après le jugement entrepris, sa logique de résistance abusive.

Les parties se reprochent réciproquement des fautes dans l’exécution de la transaction, de sorte que les règles de la responsabilité contractuelle ont vocation à s’appliquer.

L’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, l’inexécution de la transaction est seulement imputable à la SCI Vaugirard Favorites et non à Mme [T] qui a respecté ses engagements, la non régularisation de la vente par acte authentique étant imputable au preneur à bail commercial qui a exercé son droit de préférence.

Aucune faute contractuelle de Mme [T] n’étant établie au préjudice de la SCI Vaugirard Favorites, la demande de dommages et intérêts formée par celle-ci sera rejetée, l’action de Mme [T] à l’encontre de M. [F] étant étrangère aux faits de l’espèce.

Mme [T] n’a pas été réglée du solde de l’indemnité transactionnelle dans le délai prévu dans le protocole d’accord.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1153 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, dus à compter de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Mme [T] ne démontrant pas l’existence d’un préjudice distinct des intérêts moratoires de la créance qui lui aurait été causée par la mauvaise foi alléguée de la SCI Vaugirard Favorites, qui ne peut résulter du seul fait que la société Kap qui possède le même gérant, M. [F], a exercé le droit de préférence du preneur à bail dont elle était titulaire y compris dans l’hypothèse où Mme [T] aurait décidé de vendre à un acquéreur autre que la SCI Vaugirard Favorites.

S’agissant de la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive de la SCI Vaugirard Favorites depuis le jugement entrepris, Mme [T] ne rapporte pas plus le préjudice causé qui n’aurait pas déjà été réparé par les intérêts moratoires du fait de la privation de la somme qui lui était due, jusqu’à la date de paiement effectif.

En conséquence, Mme [T] doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il convient de condamner la SCI Vaugirard Favorites aux dépens d’appel et à payer à Mme [T] la somme de 6'000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Vaugirard Favorites à payer à Mme [T], la somme de 10'000'euros';

STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé et Y AJOUTANT':

DÉBOUTE Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts';

DÉBOUTE la SCI Vaugirard Favorites de sa demande de dommages et intérêts';

CONDAMNE la SCI Vaugirard Favorites à payer à Mme [T] la somme de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la SCI Vaugirard Favorites aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT