N° RG 25/00806 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J4Y4

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 26 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/02380

Jugement du tribunal judiciaire hors jaf, jex, jld, j. expro, jcp de Rouen du 27 janvier 2025

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1]

représenté par le syndic de copropriété la SERGIC dont le siège social

immatriculé au RCS de, [Localité 1] sous le n° 428 748 909

est situé au, [Adresse 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Julien DETTORI, avocat au barreau de ROUEN postulant

Ayant pour avocat plaidant La SELARL DELAHOUSSE & ASSOCIES, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES :

Monsieur, [E], [V]

né le 15 Mai 1974 au CAMEROUN

,

[Adresse 4]

,

[Localité 3]

n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par commissaire de justice en date du 30/04/2025

Madame, [T], [N]

née le 20 Mai 1972 à, [Localité 4] (78)

,

[Adresse 4]

,

[Localité 3]

n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par commissaire de justice en date du 30/04/2025

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 08 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Par défaut

Prononcé publiquement le 26 mars 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 11 avril 2019, établi par maître, [B], [H], notaire à, [Localité 5] (27), Mme, [X], [P] épouse, [C] a consenti à M., [E], [V] et Mme, [T], [N] la vente d’un immeuble, désigné comme un ensemble immobilier, situé, [Adresse 5], à, [Localité 6] (76), lots n° 36 et 74, cadastré section DV, n°, [Cadastre 1], pour une surface totale de 4 a 55 ca.

L’immeuble précité dispose d’un SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] qui est représenté par son syndic de copropriété, la SAS SERGIC, régulièrement désigné en cette qualité par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 2 mai 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juillet 2022, avisée le 4 août 2022 et non réclamée, la SAS SERGIC a mis en demeure M., [E], [V] et Mme, [T], [N] de lui payer la somme de 508,05 euros en principal et frais, au titre de leur indivision de copropriétaires, montant arrêté au 12 juillet 2022.

Suivant des mises en demeure des 27 août 2022, 27 octobre 2022, 27 novembre 2022, 27 février 2023, 27 mars 2023, la SAS SERGIC a réitéré sa demande par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2023, distribuée le 19 juin 2023, en paiement de la somme de 1'884,20 euros en principal et frais, au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 14 juin 2023, dans un délai de quinze jours sous peine de poursuites judiciaires.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3],

représenté par son syndic de copropriété la SAS SERGIC, a fait assigner

M., [E], [V] et Mme, [T], [N] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de':

— condamner solidairement M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] la somme de 3 838,20 euros en principal, selon décompte arrêté au 2 mai 2024 à parfaire en fonction de l’évolution de la dette, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation';

— condamner in solidum M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manifestement injustifiée ;

— condamner in solidum M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— les condamner dans les mêmes formes aux entiers dépens outre le droit proportionnel prévu à l’article A. 444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret du 12 mai 1996) restant à la charge du créancier';

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et l’ordonner.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a':

— déclaré irrecevable la demande incidente en paiement de charges de copropriété et frais, en ce qu’elle excède la somme de 3'838,20 euros, arrêtée au 2 mai 2024';

— rejeté l’intégralité des demandes faites par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SERGIC, à l’encontre de M., [E], [V] et Mme, [T], [N]';

— condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] aux dépens';

— rejeté la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration électronique du 28 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, a interjeté appel de cette décision.

M., [E], [V] et Mme, [T], [N] n’ont pas constitué avocat, la déclaration d’appel leur ayant été signifiée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 30 avril 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions d’appelant communiquées le 17 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, demande à la cour de':

— réformer le jugement rendu par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Rouen, le 27 janvier 2025 en ce qu’il a':

déclaré irrecevable la demande incidente en paiement de charges de copropriété et frais, en ce qu’elle excède la somme de 3'838,20 euros, arrêtée au 2 mai 2024';

rejeté l’intégralité des demandes faites par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET SERGIC, à l’encontre de M., [E], [V] et Mme, [T], [N]';

condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] aux dépens';

rejeté la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner solidairement M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] la somme de 6 536,19 euros en principal, selon décompte arrêté au 10 avril 2025 à parfaire en fonction de l’évolution de la dette avant clôture, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner in solidum M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manifestement injustifiée ;

— condamner in solidum M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel';

— les condamner dans les mêmes formes aux entiers dépens outre le droit proportionnel prévu à l’article A. 444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret du 12 mai 1996) restant à la charge du créancier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, fait grief au premier juge d’avoir, en vertu de l’article 68 du code de procédure civile, déclaré irrecevable sa demande incidente additionnelle en paiement de la somme de 5'444,21 euros, montant arrêté au 13 novembre 2024, au titre des charges de copropriété sollicitées au motif, d’une part que cette

prétention excède celle formulée au sein de l’acte d’assignation du 31 mai 2024, en ce qu’elle demandait le paiement de la somme de 3'838,20 euros, montant arrêté au 2 mai 2024, d’autre part, que les pièces versées aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] ne permettent pas de justifier de la créance sollicitée au titre des charges de copropriété des lots de l’immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 7], dans la mesure où le relevé de propriété au nom de M., [E], [V] et Mme, [T], [N] mentionne seulement pour eux une seule propriété au, [Adresse 4] à, [Localité 8].

La société appelante explique, au visa de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu’elle justifie en cause

d’appel du transfert de propriété du bien immeuble susmentionné intervenu le 19 avril 2019 au bénéfice de M., [E], [V] et Mme, [T], [N].

Par conséquent, sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, demande la condamnation solidaire des intimés à la somme actualisée de 6'536,19 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 10 avril 2025.

En droit, l’article 68 du code de procédure civile dispose que': «'Les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.'»

L’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que': «'Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.'»

L’article de la 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que': «'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses».

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, justifie, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, avoir spécialement notifié ses conclusions du 17 avril 2025 à M., [E], [V] et Mme, [T], [N] qui tendent à leur condamnation à payer la somme de 6'536,19 euros en principal, selon décompte arrêté au 10 avril 2025 à parfaire en fonction de l’évolution de la dette avant clôture, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Il résulte des pièces versées aux débats par l’appelante que par acte authentique du 11 avril 2019 (pièce n° 22 de l’appelante), établi par maître, [B], [H], notaire à, [Localité 5] (27), Mme, [X], [P] épouse, [C] a consenti à M., [E], [V] et Mme, [T], [N] la vente d’un immeuble, désigné comme un ensemble immobilier, situé, [Adresse 5], à, [Localité 6] (76), lots n° 36 et 74, cadastré section DV, n°, [Cadastre 1], pour une surface totale de 4 a 55 ca.

De plus, selon les extraits de compte des 3 mai 2024 et 11 avril 2025 (pièces de l’appelant n° 10 et 26), la créance sollicitée au titre des charges de copropriété d’un montant de 6'536,19 euros, somme arrêtée au 10 avril 2025, est justifiée à hauteur de la somme de 5'933,51 euros, déduction faite d’une somme de 602,68 euros de frais de procédure comptabilisés à tort dans le décompte de charges.

Dans ces conditions il convient par infirmation du jugement entrepris de condamner solidairement M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, la somme de 5'933,51 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période du 1er juillet 2022 au 10 avril 2025.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et manifestement injustifiée

Compte tenu de son argumentation, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, sollicite la condamnation in solidum de M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à lui payer la somme de 1'500 euros

de dommages et intérêts pour résistance abusive et manifestement injustifiée.

En l’espèce, l’appelante se limite à solliciter des dommages et intérêts sans caractériser le préjudice qui résulte du dommage, alors qu’il lui est nécessaire de prouver en quoi ce préjudice est personnel, direct et certain.

Dès lors, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, sera débouté de sa présente demande indemnitaire.

Sur les frais et dépens

Les dispositions de première instance relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, M., [E], [V] et Mme, [T], [N], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première intance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, la somme de 5'933,51 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période du 1er juillet 2022 au 10 avril 2025';

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et manifestement injustifiée';

Condamne in solidum M., [E], [V] et Mme, [T], [N] aux dépens de première instance tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile';

Condamne in solidum M., [E], [V] et Mme, [T], [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3], représenté par la SAS SERGIC, la somme de 1'200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel.

La greffière Le président