République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 04/12/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/05375 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UTG7

Jugement (N° 21/02062)

rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTS

Madame [N] [T]

née le 27 février 1974 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/22/010540 du 09/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]

Monsieur [R] [C]

né le 22 décembre 1973 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/22/010550 du 09/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]

représentés par M^e Jonathan Daré, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [S] [O]

né le 07 mai 1984 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant à qui la déclaration d’appel a été signifiée les 10 et 27 janvier 2023 à personne

(ordonnance de caducité partielle à son égard le 21 septembre 2023)

Madame [F] [Y]

née le 26 septembre 1981 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Christelle Mathieu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 29 septembre 2025, tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 septembre 2025

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Selon acte sous seing privé du 16 octobre 2020, Mme [N] [T] et M. [R] [C] ont vendu, par l’intermédiaire de l’agence immobilière G. Soyez immobilier, à M. [S] [O] et Mme [F] [Y] un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un prix de 153 000 euros sous diverses conditions suspensives et notamment celle d’obtention par les acquéreurs du financement de l’acquisition.

La vente devait être réitérée devant notaire au plus tard le 4 janvier 2021.

Invoquant le non-respect par les acquéreurs des conditions suspensives, M. [C] et Mme [T] ont, par actes d’huissier des 8 et 21 juin 2021, fait assigner M. [O] et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes pour obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale et à les indemniser de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a débouté M. [C] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, débouté M. [O] et Mme [Y] de leur demande de condamnation pour procédure abusive et vexatoire et de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [C] et Mme [T] aux dépens et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

M. [C] et Mme [T] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes et en ce qu’elle les a condamnés in solidum aux dépens.

Par ordonnance du président de chambre chargé de la mise en état du 21 septembre 2023, la caducité de la déclaration d’appel a été prononcée à l’égard de M. [S] [O] et M. [C] et Mme [T] ont été condamnés aux dépens d’appel à son égard.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2023, M. [C] et Mme [T] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes et en ce qu’il les a condamnés aux dépens,

— le confirmer en ce qu’il a débouté M. [O] et Mme [Y] de leur demande de condamnation pour procédure abusive et vexatoire et de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. [O] et Mme [Y] au règlement des sommes suivantes :

* 15 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020 au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente,

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [O] et Mme [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Ils rappellent que la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération prévue ; que si l’acheteur ne fait pas preuve de diligences loyales et complètes, la défaillance de la condition suspensive lui est imputable ; que tel est le cas lorsque l’acquéreur sollicite un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques du compromis ; que la promesse de vente, au titre de la condition suspensive, prévoyait un montant maximum de 178 000 euros, une durée maximum de 25 ans et un taux maximum de 2 % et que trois attestations bancaires devaient être réclamées pour confirmer ou infirmer le refus ; qu’un seul refus de prêt leur a été adressé, l’attestation émanant de la société Action logement ne pouvant être considérée comme un refus alors que cet organisme octroie sa garantie en qualité de caution ; que l’unique refus émis par la Caisse d’épargne a été opposé à une demande de prêt ne respectant ni le taux maximum ni la durée maximum ; que le manquement des acquéreurs doit donc être sanctionné par l’octroi de la clause pénale prévue à la promesse de vente à hauteur de 15 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020.

Ils relèvent qu’ils ont bien mis en demeure M. [O] et Mme [Y] de réitérer la vente par lettre recommandée du 8 janvier 2021 ; qu’ils avaient mis en vente l’immeuble dans le cadre d’une séparation et qu’ils devaient procéder à cette vente pour rembourser leur prêt immobilier et leurs dettes ; que leurs conditions de ressources justifient l’allocation de la somme de 10 % du prix qui est d’ailleurs habituelle ; qu’ils sollicitent également l’allocation d’une somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Sur l’appel incident, ils constatent qu’aucun des critères de la procédure abusive et vexatoire n’est rempli.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2023, Mme [F] [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement qu’il a débouté M. [C] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande pour procédure abusive et vexatoire, de sa demande d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens,

Statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. [C] et Mme [T] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et celle de 5 000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers frais dépens de première instance et d’appel.

Elle rappelle que la promesse de vente prévoit la condition suspensive d’obtention d’un prêt sur la totalité du prix, soit 178 000 euros, avec une duré maximum d’emprunt de 25 ans, un taux d’emprunt maximum de 2 % et qu’en cas d’un refus bancaire, l’acquéreur s’oblige à démarcher deux autres établissements et d’en justifier auprès du vendeur ; qu’avec M. [O], ils ont pris l’attache d’un courtier en prêt immobilier ; que le mandat de recherche de crédit immobilier a été régularisé le 3 novembre 2020 ; que le mandataire a présenté un dossier auprès de la Caisse d’épargne ; qu’elle-même a démarché la société Action logement afin d’obtenir un prêt employeur ; qu’une nouvelle demande a été présentée auprès de la banque BNP Paribas ; qu’ils ont donc parfaitement respecté les modalités prévues à la promesse de vente en démarchant trois organismes bancaires ; que la demande de prêt était inférieure aux conditions maximales ; que les justificatifs des refus ont été adressés à l’agence immobilière, au notaire des vendeurs et à leur propre notaire ; que la cour doit constater la non-réalisation de la condition suspensive de l’obtention du prêt.

Elle relève que si la société Action logement n’est pas une banque susceptible d’accorder un prêt immobilier, elle peut accorder un prêt en complément d’un prêt immobilier lequel fait partie intégrante du concours bancaire pour acquérir un bien ; que si la société Action logement refuse son concours aux salariés, les banques font de même s’agissant du prêt immobilier ; qu’en tout état de cause, la promesse de vente prévoyait une caducité de l’acte à défaut d’obtention du concours bancaire dans un délai de 45 jours après le délai de rétractation ; qu’il n’est donc pas nécessaire d’apprécier le nombre de refus qui leur a été opposé.

Elle fait valoir que M. [C] et Mme [T] n’ont pas respecté les conditions d’application de la clause pénale en s’abstenant de les mettre en demeure de réitérer la vente ; que le courrier qui leur a été adressé le 7 janvier 2021 ne répond pas aux exigences de la clause pénale ; que ce courrier a été adressé en lettre simple ; que la demande d’application de la clause pénale est donc irrecevable.

À titre subsidiaire, elle demande de constater sa bonne foi et relève que les vendeurs ont cédé leur bien et ne justifient d’aucun préjudice ; que la vente est intervenue bien avant la délivrance de l’assignation ; qu’elle est donc fondée à solliciter la réduction de la clause pénale à un montant symbolique ; que les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu’à compter de la décision ou, à titre subsidiaire, à compter de l’assignation faute de mise en demeure antérieure régulière.

Elle estime la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral irrecevable, les préjudices subis étant indemnisés par la clause pénale et, à tout le moins, demande de débouter M. [C] et Mme [T] de leurs demandes à ce titre alors que le préjudice moral n’est pas démontré puisque l’immeuble a été vendu rapidement le 27 avril 2021.

Elle s’oppose à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile soulignant l’absence de démarches amiables pour régler le litige.

Elle forme appel incident et sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire dès lors qu’elle a fait la démonstration qu’elle avait effectué les démarches nécessaires pour l’obtention de son prêt immobilier auprès des trois organismes bancaires prévus à la promesse.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé que la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de M. [O] a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 septembre 2023, de sorte que les demandes présentées à son encontre par les appelants ne sont pas recevables.

Sur la demande de paiement de la clause pénale et la demande de dommages et intérêts présentées par M. [C] et Mme [T] :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de ces articles, il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer que la demande qu’il a présentée à l’organisme de crédit était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. La condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas sollicité l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Selon 'compromis de vente’ signé le 16 octobre 2020, M. [C] et Mme [T] ont vendu à M. [O] et Mme [Y] un immeuble situé à [Localité 7] moyennant un prix de 153 000 euros, sous condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt.

L’acte précise que 'les acquéreurs déclarent qu’ils payeront le prix de la vente avec l’aide d’un ou de plusieurs prêts dont les conditions sont les suivantes :

— montant maximum : 178 000 euros

— durée maximum : 25 ans

— taux maximum : 2 %

Les acquéreurs s’obligent à déposer leurs demandes de prêt dans un délai de 10 jours à compter des présentes et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui en adressant le double.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par les acquéreurs des offres de prêt et répondant aux conditions ci-dessus, et l’agrément par l’assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives liées à ces prêts.

La condition suspensive de prêt devra être levée par les acquéreurs au plus tard dans un délai de 45 jours suivant la signature des présentes.

En cas de non-respect des délais indiqués ci-dessus, la caducité des présentes sera automatique.

En cas de refus de la première demande de prêt, deux autres attestations bancaires seront réclamées pour confirmer ou infirmer ce refus.'

M. [O] et Mme [Y] ont, suite à la signature de cette promesse, mandaté un courtier pour rechercher un prêt immobilier de 138 700 euros sur 300 mois, avec un taux d’intérêt fixe, le 3 novembre 2020.

Ils justifient du refus de prêt de :

— la Caisse d’Epargne (refus daté du 18 novembre 2020) auprès de laquelle ils ont sollicité un prêt d’un montant de 138 570,70 euros sur une durée de 297 mois, au taux de 1,60 %,

— différents mails de leur courtier faisant état de ce que le refus de prêt était la conséquence d’un refus par la Saccef et de ce que la demande de prêt employeur Action logement avait également été refusée (le mail de leur courtier précisant que le dossier Action logement avait été monté pour 40K soit 40 000 euros),

— un mail de refus de la société BNP du 22 décembre 2020 (précisant que sans Action logement et sans apport, le refus donné téléphoniquement est confirmé).

Il découle de ces éléments que M. [O] et Mme [Y] ont mandaté un courtier pour la recherche de leur financement et qu’ont été contactés trois établissements à savoir la Caisse d’Epargne, la société Action logement et la BNP. Le montage proposé à la Caisse d’Epargne consistait en une demande de prêt employeur Action logement d’un montant de 40 000 euros, le surplus (138 700 euros) étant sollicité auprès de la Caisse d’Epargne. Ainsi, le montant à financer par le concours bancaire excédait ce qui était prévu à la promesse pour uniquement 700 euros. Les demandes de financement n’ont pas précisé de taux d’intérêt, la Caisse d’Epargne ayant proposé un taux de 1,60 %, dans les limites du taux maximum prévu à la promesse. Par ailleurs, le financement a été demandé sur 297 mois soit uniquement trois mois de moins que la durée maximale de 25 ans contractuellement fixée.

Il en résulte que M. [O] et Mme [Y] ont sollicité un concours bancaire dans les conditions de la promesse, étant observé que le taux mentionné est un taux maximum et non minimum, qu’il en est de même pour la durée de remboursement et qu’une différence de 700 euros sur le montant du concours sollicité ne saurait influer sur la réponse de la banque au regard du total à financer.

Par ailleurs, la société BNP a été sollicitée par le courtier, dans les limites de son mandat (soit 178 000 euros à rembourser en 25 ans maximum). Il ressort des mails échangés avec cette banque que la demande de financement a été faite dans un premier temps en tenant compte d’un apport Action logement puis, après refus de cet organisme, sans apport.

Dès lors, deux refus de prêts sont justifiés.

Si la promesse régularisée prévoyait que trois refus devaient être adressés, il n’en demeure pas moins que le courtier a fait état, dans un mail du 16 décembre 2020 que 'malheureusement nous avions déjà eu un refus de la Caisse d’épargne (refus de la Saccef) et comme nous avons un refus d’Action logement (prêt employeur), aucun autre établissement ne pourra suivre le projet des clients en l’état actuel…'

Ces éléments établissent qu’aucun prêt n’aurait de toute façon été accordé même s’il avait été demandé, étant rappelé que M. [O] et Mme [Y] devaient financer intégralement le prix d’achat de l’immeuble et les frais, sans aucun apport. En conséquence, si le refus de prêt employeur Action logement ne peut être analysé comme un refus de financement à proprement parler, il n’en demeure pas moins qu’il aurait été à l’origine de nouveaux refus si d’autres demandes avaient été faites. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que, même si les termes de la promesse n’ont pas été respectés, la faute commise par M. [O] et Mme [Y] est sans aucun lien avec les refus de prêt et les acquéreurs ne sont pas à l’origine, par leur comportement, de la défaillance de la condition suspensive.

En conséquence, pour l’application de la clause pénale, insérée à la promesse de vente, il ne peut être retenu que M. [O] et Mme [Y] ont refusé de signer l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse étaient réunies ; en effet, la condition relative à l’obtention du prêt par les acquéreurs est défaillie et M. [O] et Mme [Y] n’ayant pas empêché son accomplissement, cette condition ne peut être réputée accomplie comme envisagé par l’article 1304-3 du code civil.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] et Mme [T] de leur demande au titre de la clause pénale.

M. [C] et Mme [T] ne démontrant pas l’existence d’une faute commise par M. [O] et Mme [Y], leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral lié à l’immobilisation de leur bien doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Mme [Y] :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La seule appréciation inexacte de leurs droits par M. [C] et Mme [T] ne saurait constituer une faute constitutive d’un abus du droit d’ester en justice.

Par ailleurs, Mme [Y] ne caractérise pas et ne justifie pas du préjudice qu’elle aurait subi du fait de l’abus invoqué.

En conséquence, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en la présente instance, M. [C] et Mme [T] seront condamnés aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Il n’est pas inéquitable, compte tenu de la nature de l’affaire, de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel seront rejetées et le jugement confirmé en ses dispositions concernant les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dit que les demandes présentées à l’encontre de M. [S] [O] sont irrecevables ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne M. [R] [C] et Mme [N] [T] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

La présidente