N° RG 25/00662 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J4NX

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/01114

Tribunal judiciaire du Havre du 9 janvier 2025

APPELANTS :

Madame [Y] [J]

née le 9 juillet 1990 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Patricia RIQUE-SEREZAT de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du Havre

Monsieur [B] [V]-[R]

né le 25 mars 1989 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Patricia RIQUE-SEREZAT de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du Havre

INTIMEE :

Madame [K] [A] veuve [L]

née le 10 septembre 1938 à [Localité 3]

EHPAD [Etablissement 1], résidence [Etablissement 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Caroline LECLERCQ de l’AARPI LECLERCQ & TARTERET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 4 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 28 août 2020, Mme [K] [A] veuve [L] a vendu, par l’intermédiaire de Mme [I] [N], agent immobilier de la société Iad France, à Mme [Y] [J] et M. [B] [V]-[R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], cadastré section LC n°[Cadastre 1], pour la somme de 200 000 euros.

Se plaignant en février 2021 d’infiltrations dans la salle de bains, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2021, Mme [J] et M. [V]-[R] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 31 août 2021, M. [P] [U] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 6 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2022, Mme [J] et

M. [V]-[R] ont fait assigner Mme [L] devant le tribunal judiciaire du Havre sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement contradictoire du 9 janvier 2025, le tribunal a':

— débouté les consorts [J]-[V] de toutes leurs demandes,

— condamné in solidum [Y] [J] et [B] [V] à régler la somme de 2 500 euros à [K] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum [Y] [J] et [B] [V] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Leclercq.

Par déclaration au greffe le 21 février 2025, Mme [J] et M. [V]-[R] ont formé appel du jugement. Mme [L] a constitué avocat le 10 mars 2025.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 4 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 12 mai 2025, Mme [Y] [J] et M. [B] [V]-[R], au visa des articles 1641 et suivants du code civil, demandent à la cour de':

— déclarer bien fondé l’appel interjeté par Mme [Y] [J] et M. [B] [V],

y faisant droit,

— réformer la décision entreprise concernant les chefs de jugements suivants':

* déboute les consorts [J]-[V] de toutes leurs demandes

* condamne in solidum [Y] [J] et [B] [V] à régler la somme de 2 500 euros à [K] [L] sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamne in solidum [Y] [J] et [B] [V] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Leclercq';

et, statuant à nouveau,

— dire et juger que le bien immobilier vendu est atteint d’un vice caché,

en conséquence,

— condamner Mme [K] [L] à verser à M. [V] et Mme [J] les sommes suivantes':

. 11 988,87 euros HT au titre de la reprise d’une partie de l’étanchéité du toit terrasse dès lors que Mme [L] a caché l’état de celle-ci et déclaré que l’étanchéité avait moins de 30 ans,

. 3 623,83 euros HT au titre de la reprise du ravalement au niveau de la salle de bains,

. 1 475,84 euros HT au titre du changement du faux plafond,

. 1 329,40 euros HT au titre de la reprise du plafond du couloir du rez-de-chaussée,

. 500 euros HT au titre de la peinture des plafonds,

outre la TVA en vigueur au moment du prononcé de la condamnation avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter de la date des devis,

. 20 250 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner Mme [K] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Selarl Rique-Serezat Theubet, avocat au barreau du Havre,

— condamner Mme [L] à payer à Mme [Y] [J] et M. [B] [V] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 5 000 euros en appel.

Mme [J] et M. [V]-[R] soutiennent que les infiltrations sont antérieures à la vente dès lors que les pièces de bois soutenant le plafond de la salle de bains, qui ont fait l’objet d’une reprise avant la vente, présentent un état de pourrissement avancé. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas été informés à la fois de l’année de réalisation de la toiture-terrasse par laquelle des infiltrations se produisent et du défaut d’étanchéité de celle-ci ainsi que du mur de façade de la salle de bains, Mme [L] ayant même refusé qu’ils accèdent à ces parties lors de leur visite.

Ils précisent qu’ils n’ont pu constater au moment de la vente la dégradation de l’état du plafond de la salle de bains, celui-ci étant recouvert par un faux plafond, l’ampleur des désordres n’ayant été révélée qu’après sa dépose.

Mme [J] et M. [V]-[R] soulignent que les infiltrations ont engendré un pourrissement des éléments de la structure bois des planchers hauts et de ce fait compromettent la solidité de l’ouvrage.

Ils font valoir que Mme [L], admise en EPAHD depuis 2019 ne fait pas l’objet d’une mesure de protection, qu’elle avait nécessairement connaissance de l’existence d’infiltrations au sein de la maison dès lors qu’elle a fait réaliser, avant la vente, des travaux de reprise des chevrons et changement de solives de la salle de bains du premier étage. Ils ajoutent qu’en faisant procéder au changement de la fenêtre de la salle de bains, Mme [L] a également nécessairement constaté la dégradation de l’enduit de façade et le défaut d’étanchéité du toit. Ils retiennent en conséquence la qualité de constructeur de Mme [L], l’empêchant de se prévaloir du bénéfice de la clause de non-garantie.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 août 2025, Mme [K] [A] veuve [L], au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil, demande à la cour de':

— déclarer mal fondé l’appel formé par les consorts [R] et [J],

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

en conséquence,

à titre principal,

— juger que la preuve n’était pas rapportée que Mme [L] aurait eu connaissance des vices cachés affectant le bien immobilier, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente,

— débouter M. [B] [R] et de Mme [Y] [J] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum [Y] [J] et [B] [V] à régler la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Leclercq,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour de céans infirmait le jugement entrepris en écartant l’application de la clause d’exonération des vices cachés,

— limiter le montant des condamnations à la somme de 8 927,21 euros au titre du préjudice matériel,

— débouter M. [B] [R] et Mme [Y] [J] de leurs demandes au titre du trouble de jouissance,

en tout état de cause,

— débouter M. [B] [R] et Mme [Y] [J] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum [Y] [J] et [B] [V] à régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Au regard des conclusions de l’expert judiciaire, Mme [L] expose que ses acquéreurs n’ont constaté des infiltrations que depuis 2021, sans que la preuve de leur antériorité, notamment par rapport à la vente litigieuse, ne soit rapportée. Elle ajoute que Mme [J] et M. [V]-[R], qui ont visité la maison à plusieurs reprises, ont nécessairement constaté les dégradations du ravalement de la façade de la salle de bains, ce vice étant apparent.

Mme [L] invoque le bénéfice de la clause de non-garantie en relevant qu’elle n’a, au cours de son occupation du logement, subi aucune infiltration d’eau par la toiture. Elle précise que dans une volonté de rassurer ses futurs acquéreurs, son fils a mandaté l’entreprise Deschamps afin que la toiture de la maison soit vérifiée avant la vente, des travaux ayant été réalisés à cette occasion. Elle ajoute que les travaux qu’elle a pu faire réaliser ne sont aujourd’hui plus couverts par la garantie décennale, aucuns travaux récents n’ayant été menés au sein de la maison directement avant la vente.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIVATION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 suivant précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant une clause d’exclusion. Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Pour engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit établir l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et affectant l’usage de la chose vendue, la rendant impropre à son usage.

En cas de clause d’exclusion de garantie, la charge de la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs ou de leur qualité de vendeur constructeur pèse sur l’acquéreur.

En l’espèce, la maison objet de la vente est une construction de la fin des années 1950, avec murs en maçonnerie, le solivage du plancher haut 1er étage est en bois-panneaux aggloméré et la toiture est composée de deux terrasses avec étanchéité auto-protégée.

Mme [L] l’avait acquise en 1989 et l’a quittée en décembre 2019 pour s’installer en maison de retraite. La maison est donc demeurée inoccupée entre décembre 2019 et sa vente le 28 août 2020.

Selon l’expert les documents produits et l’état de la maison attestent d’un entretien régulier.

La toiture-terrasse litigieuse a été refaite en 1990. C’est une terrasse sur panneaux de bois, supportés par des solives et chevrons, avec des panneaux isolants en laine de roche et un complexe d’étanchéité bi-couche ardoisé. Refaite il y a plus de 30 ans, elle est fortement craquelée, ce qui est, selon l’expert, normal pour ce type d’étanchéité dont la durée de vie normale est très notablement dépassée. Le point bas de la pente de cette terrasse se situe au dessus de la salle de bains en rive de mur.

Sous le plancher support de la terrasse se trouve le plafond de la salle de bains sur lequel a été installé un faux plafond recouvert d’une couche de peinture.

Le démontage du faux plafond a permis de constater que l’extrémité des chevrons et des panneaux supports de la terrasse étaient complètement pourris en rive. Cela signifie, expose l’expert, qu’il y a eu une accumulation d’eau dans la zone basse de la terrasse située au dessus de la salle de bains et des infiltrations.

L’expert indique que les infiltrations dont se plaignent M. [V] et Mme [J] ont pour origine l’ancienneté de l’étanchéité de la terrasse qui a plus de 30 ans': avec le temps les membranes perdent de leur élasticité et deviennent plus fragiles et cassantes aux points singuliers. S’agissant de la toiture litigieuse ces risques de rupture sont très nettement augmentés par la conception des relevés d’étanchéité fixés pour partie sur le plancher bois, ce qui est anormal.

Ces infiltrations entraînent le pourrissement de la structure bois du plancher du toit terrasse.

Il indique que si l’acquéreur avait visité la toiture il aurait constaté son ancienneté.

L’expert a constaté qu’un «'bricolage'» du support de la terrasse avait été réalisé en remplaçant des solives, en recalant les chevrons et en remettant une membrane d’étanchéité. Il en déduit que des infiltrations importantes avaient dû se produire alors. Il indique que ces réparations sont anciennes et datent de plus de cinq années.

S’agissant du faux plafond de la salle de bains, compte tenu de la nature des plaques utilisées et de l’aspect de l’ossature bois-support, son installation remonte selon l’expert également à plus de cinq ans.

L’expert a noté que la peinture dont est recouvert le faux plafond ne porte aucune trace d’infiltration': il s’en déduit que durant plusieurs années avant la vente, aucun désordre ne s’était manifesté.

En outre il n’est fait état d’aucune trace d’infiltration lors des visites du bien courant 2020 ni durant l’automne 2020, qui avait été, selon l’expert, particulièrement pluvieux sur la région havraise.

L’expert en déduit que les infiltrations telles qu’elles se sont produites début 2021 n’étaient pas connues de Mme [L].

Il conclut que ceci rend probable qu’il n’existait dans la maison aucune trace d’infiltration visible pour la venderesse comme pour l’acquéreur qui serait apparue depuis au moins cinq années.

Par ailleurs, l’état général du toit-terrasse n’était nullement caché puisque selon l’expert son ancienneté était visible à l’oeil nu.

M. [V] indique lui même au commissaire de justice qu’ils ont mandaté qu’il avait constaté une fissure apparente sur la façade avant de l’immeuble et qu’il s’était interrogé sur l’état du toit.

Le caractère défectueux de la toiture, à l’origine des infiltrations entraînant le pourrissement des solives et chevrons et les dégradations intérieures ne constitue donc nullement un vice caché.

En outre, aucune trace d’infiltration apparente ou effacée n’a été retrouvée par l’expert à l’intérieur, et il n’est nullement établi que Mme [L] aurait réalisé les travaux sur le toit-terrasse et ainsi serait réputée professionnelle ou qu’elle aurait eu connaissance de l’existence d’infiltrations nouvelles.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [V] et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

M. [V] et Mme [J] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à Mme [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 janvier 2025 par le tribunal judiciaire du Havre';

Y ajoutant

Condamne in solidum Mme [Y] [J] et M. [B] [V]-[R] aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de M^e Leclercq';

Condamne in solidum Mme [Y] [J] et M. [B] [V]-[R] à payer à Mme [K] [A] veuve [L] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Déboute Mme [Y] [J] et M. [B] [V]-[R] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,