COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2026

Rôle N° RG 24/11841 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNX6C

S.A.R.L. HDS SAINT RAPHAEL

C/

S.A.R.L. [Z] [A]

Copie exécutoire délivrée le :02 avril 2026

à :

M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS

M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Commerce de FREJUS en date du 09 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 2024003077.

APPELANTE

S.A.R.L. HDS SAINT RAPHAEL

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R.L. [Z] [A]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Liza SAINT-OYANT, avocat au barreau de MARSEILLE

et assistée de M^e Lucile DEVANLAY de la société AGUERA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente, et Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere, chargées du rapport.

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente rapporteure

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026. A cette date le délibéré a été prorogé au 02 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 mars 2017, la société Belambra Clubs a cédé à la société Soleil Invest 14 devenue la SARL HDS Saint Raphaël un fonds de commerce de résidence de tourisme, y compris le droit au bail, dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété « Les Chênes Verts », situé [Adresse 3].

Le bail a été renouvelé le 31 octobre 2018.

La société [Z], propriétaire des lots 81 et 116, exerce l’activité de loueur en meublé professionnel.

A compter du 28 juin 2023, la société HDS Saint Raphaël a décidé de suspendre le paiement des loyers et charges du lot 116 en raison des désordres affectant l’immeuble et de la demande du syndic de copropriété Vindicis de ne pas louer et occuper le bien.

Les 10 et 16 mai 2024, la société [Z] a vainement réclamé le paiement des loyers.

Le 1er juillet 2024, elle a assigné en référé la société HDS Saint Raphaël à l’effet de condamner cette dernière, à titre principal, à régler par provision la somme de 9 314, 61 euros TTC.

*

Vu l’ordonnance réputée contradictoire du 9 septembre 2024 par laquelle le président du tribunal de commerce de Fréjus a :

— condamné la société HDS Saint Raphaël à payer à titre provisionnel la somme de 11 466,048 euros TTC à titre des loyers échus à la date du 30 juin 2024 à parfaire au jour de la notification de l’ordonnance majorée des intérêts au taux légal,

— condamné la société HDS Saint Raphaël à payer à titre provisionnel la somme de 3 970 euros au titre des frais que la société [Z] a dû exposer pour rétablir la réalité de la situation et justifier la présente action,

— condamné la société HDS Saint Raphaël à payer à la société [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

Vu l’appel relevé le 27 septembre 2024 par la société HDS Saint Raphaël ;

Vu l’ordonnance de désistement d’incident du 26 juin 2025 ;

Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 juillet 2025, par lesquelles la société HDS Saint Raphaël demande à la cour de :

Vu les articles 9, 232, 872 et 873 du code de procédure civile,

Vu les articles 1353 et 1719 du code civil,

Vu les articles L 145-40.2, R 145-35 à R 145-37 du code de commerce,

Vu l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire,

A titre principal :

— réformer la décision entreprise en renvoyant la société [Z] à se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Draguignan,

A titre subsidiaire :

— réformer la décision et dire n’y avoir lieu à référé,

— renvoyer la Sarl [Z] à mieux se pouvoir devant le tribunal judiciaire de Draguignan statuant au fond,

A titre infiniment subsidiaire :

— surseoir à statuer et désigner tel expert qu’il plaira aux frais avancés par la société [Z] avec pour mission :

*convoquer les parties, se rendre sur les lieux, se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

*constater les désordres ou non-conformités et le cas échéant, les décrire,

*déterminer les causes et l’origine de ces désordres,

*dire s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et/ou s’ils rendent l’ouvrage

impropre à sa destination,

*décrire les moyens propres à y remédier en chiffrant le coût des réparations nécessaires pour remettre l’ouvrage en état et le coût des travaux complémentaires nécessaires ou souhaitables,

*déterminer la nature, la durée et le coût des travaux de reprise,

*donner tous les éléments d’information permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités encourues,

*dire s’il existe des travaux urgents à réaliser pour la conservation des immeubles et le cas échéant, en indiquer la nature exacte, le coût et la durée dans une note rédigée à l’issue du premier accédit et autorisant la réalisation desdits travaux par la partie la plus diligente à ses frais avancés,

*décrire et chiffrer l’ensemble des préjudices annexes,

*plus généralement faire toutes les observations utiles à la solution du litige,

*établir des pré-conclusions et répondre à tous dires des parties après leur avoir imparti un délai pour les formuler ;

— condamner en toute hypothèse la SARL [Z] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction ;

Vu les dernières conclusions, notifiées par voies électroniques le 3 janvier 2025, par lesquelles la société [Z] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-6, 1231-7 du code civil,

Vu les articles 834, 835 et 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance du 9 septembre 2024 sur les condamnations prononcées,

— condamner la société HDS Saint Raphaël à payer à titre provisionnel la somme complémentaire de 5 733,12 euros au titre des loyers échus entre le 30 juin 2024 et le 30 décembre 2024, à parfaire au jour de l’exécution de la présente décision,

— condamner la société HDS Saint Raphaël à payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles,

— condamner la société HDS Saint Raphaël à payer les entiers dépens dont ceux d’appel distraits,

Subsidiairement :

— confirmer l’ordonnance du 9 septembre 2024,

— prendre acte de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise ;

Si la cour estimait qu’une expertise judiciaire s’avèrerait nécessaire et justifiée par un motif

légitime, compléter la mission proposée par la société HDS Saint Raphaël avec les postes suivants :

*dire s’il existe un risque d’effondrement du lot n°116 appartenant à la société [Z],

*se prononcer sur l’entretien effectué par la société HDS Saint Raphaël, dire si des défauts d’entretien sont à relever et ont participé aux désordres soulevés par celle-ci, y compris sur les réseaux enterrés situés en périphérie ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 ;

SUR CE

Sur la compétence :

La société HDS Saint Raphaël soulève l’incompétence du tribunal de commerce au profit du tribunal judiciaire de Draguignan. Elle fait valoir qu’il s’agit d’un litige portant sur un bail commercial et invoque le lieu d’exécution du contrat.

La société [Z] conclut à la confirmation du jugement sur la compétence du tribunal de commerce et souligne que le litige ne porte pas sur l’application du statut des baux commerciaux.

Il résulte des articles L. 721-3, 1er du code de commerce et R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire que le litige qui porte sur la validité et l’exécution de l’engagement contenu dans le bail commercial au regard du statut des baux commerciaux, relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Or, en l’espèce, le litige oppose deux sociétés commerciales et se rattache, non à une difficulté liée à l’application du statut des baux commerciaux, mais au droit commun des contrats, ce dont il résulte que le tribunal de commerce est matériellement compétent.

Sur la provision

En vertu de l’article 873 du code de procédure civile, le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ainsi, une provision ne peut être allouée en référé que, d’une part, s’il est établi que l’obligation qui fonde la demande n’est pas sérieusement contestable dans son principe, d’autre part, dans la limite du montant non-sérieusement contestable de ladite obligation.

Une contestation revêt un caractère sérieux lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse au contraire subsister un doute sur la décision susceptible d’être rendue par le juge du fond.

L’appelante reproche au juge des référés de s’être fondé sur le rapport non contradictoire de la société [Y], alors que les rapports de la société Géotechnique et de l’atelier Giovinco démontrent que les fissures importantes constatées dans la structure des bâtiments représentent un danger sérieux pour la sécurité des personnes. Elle invoque le manquement de l’intimée à son obligation d’entretien et son obligation de délivrance. Elle argue de l’article 5.5 du bail commercial relatif à la dispense du paiement du loyer. Elle soutient, au visa des articles L 145-40-2, R 145-35 à R 145-37 du code de commerce, que l’article 6 du bail est réputé non écrit car il laisse à la charge du locataire les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil.

La société [Z] rétorque que le rapport géotechnique, interprété de façon erronée par le syndic, ne permet pas de conclure à un risque d’effondrement et au caractère inexploitable du bien qui, s’il présente des fissures, n’est pas impropre à sa destination et peut être occupé. Elle oppose l’avis technique de la société [Y] qui a conclu à l’absence de dangerosité. Elle conteste l’existence des événements prévus à l’article 5-5 du bail de nature à justifier la suspension du paiement des loyers et prétend que la SARL HDS Saint Raphaël n’a pas demandé de réparations. Elle ajoute que le lot n°116 ne s’est pas effondré après la suspension des loyers impayés.

***

Dans son courrier du 20 juin 2023, le syndic de copropriété Vindicis expose que :

— les unités d’hébergement numérotés 114 et 115 présentent des fissures importantes et anciennes qui s’avèrent avoir évolué de manière significative ces derniers mois ;

— des investigations ont été diligentées et les rapport de la société géotechnique et de l’architecte tendent à conclure que le risque de rupture et d’effondrement pourrait également affecter le lot 116 mitoyen ;

Il demande d’interdire toute occupation de ces trois unités d’hébergement dans l’attente des interventions nécessaires et décline toute responsabilité en cas d’accident des occupants.

Le rapport de diagnostic technique mission G5, réalisé sur la base de sondages et d’essais, fait ressortir que :

— seul un rapport d’expertise des désordres réalisé par le BET Ingénierie et Conseil en date du 21 septembre 2021 a été transmis ; il avait été noté des fissures affectant les planchers et les cloisons intérieures ;

— les villas faisant l’objet de l’étude sont situées [Adresse 4], 115 R+1, 116 RDC ; aucune information n’a été transmise concernant la date d’apparition de fissures et certaines semblent avoir été rebouchées à plusieurs reprises ; une aggravation importante de l’ouverture des fissures a été constatée depuis un an ;

— les fissures sont décrites et photographiées ;

— les désordres pourraient être liés à différents éléments : un encastrement insuffisant des fondations, des tassements différentiels liés à la présence de matériaux argilo-graveleux au-dessous de la fondation des villas 114/115 sensibles aux phénomènes de retrait-gonflement des passées argileuses présentes au sein des sols ( risque moyen), une absence de joint de dilatation entre les différents blocs de construction inégalement chargés, un potentiel sous- dimensionnement des fondations, des défauts structurels (rigidification insuffisante), l’absence d’étanchéité et/ou de système de drainage périphérique ;

— la solution de confortement consiste notamment en la reprise en sous-'uvre par réalisation de fondations classiques avec la mise en 'uvre d’une étanchéité périphérique, outre un certain nombre de recommandations.

M. [J], architecte, écrit le 3 septembre 2024 que de nombreuses fissures importantes affectent la structure des bâtiments 114,115 et 116 et fait état d’un tassement différentiel des fondations de ces lots. Il affirme que les fissures, par leur nature et leur étendue, présentent un danger sérieux pour la sécurité des occupants, des visiteurs et pour l’intégrité des biens, « après inspection approfondie il apparaît clairement que ces fissures affectent de manière significative la stabilité des bâtiments et de manière directe les éléments structuraux verticaux et horizontaux (murs porteurs, poteaux, poutres, planchers') qui peuvent mettre en péril la stabilité du bâtiment avec un risque d’effondrement ». Il estime que les bâtiments ne répondent pas aux normes minimales de sécurité et déconseille très vivement leur occupation. Il conclut que les biens sont impropres à leur destination et ajoute qu’il est impératif d’agir rapidement pour remédier aux problèmes.

Les photographies communiquées au débat confirment l’existence et l’ampleur des fissures.

Le risque pour la sécurité des personnes, notamment des occupants, est ainsi clairement identifié, de même que l’impropriété à destination des lieux. En effet, la SARL HDS Saint Raphaël ne peut prendre le risque de les louer en l’état des graves désordres constatés, de la demande expressément formulée par le syndic et des avis des professionnels recueillis.

Est nettement insuffisant pour contredire ce constat, l’avis technique établi à la demande des époux [Z] le 20 mars 2024 par la SAS [H] [O], ingénieur structures expert. Ce dernier confirme la réalité des désordres de fissures. Il explique leur origine par une mauvaise adaptation des fondations au sol, « Du fait de la très faible profondeur d’ancrage des fondations et de la sensibilité moyenne des terrains de recouvrement vis-à-vis du phénomène de retrait-gonflement, tout apport à proximité des pieds de façade de l’immeuble joue un rôle aggravant dans le sinistre. Ainsi le mauvais fonctionnement ou l’absence de drain et l’apport d’eau ont participé au fil du temps à l’aggravation des désordres. La superstructure présente également une fragilité relative du fait de l’absence de raidisseurs et de chaînages. Le tassement des fondations a entraîné des efforts de traction dans les murs qui, à force de ruptures successives des matériaux, ont entraîné un affaissement des ouvrages ».

Si le technicien ne retient pas de caractère de dangerosité avéré, de points particulièrement faibles sous les fondations, de signe de basculement ou de déversement de l’ouvrage dont la verticalité est maintenue selon lui et propose de colmater les fissures et d’en assurer une surveillance régulière, il préconise néanmoins des travaux de confortement des fondations et de reprise des maçonneries afin d’assurer la stabilisation du sinistre et la pérennité de l’ouvrage ainsi que d’assurer la gestion de l’eau aux abords des fondations. Il conclut qu’en cas d’évolution rapide ou importante des mesures de sécurité pourront être nécessaires.

Il s’ensuit que la contestation liée à la méconnaissance par le bailleur de ses obligations notamment celles de délivrance et d’entretien est sérieuse. Du reste, la société [Z] s’abstient d’indiquer ses interventions pour remédier à la situation.

Par ailleurs, l’appelante fait valoir, à juste titre, au regard des développements relatifs aux désordres ne permettant pas une occupation effective et normale, la contestation sérieuse inhérente à la rédaction de l’article 5.5 du bail 'Dispense de paiement du loyer’ :

« Dans le cas où les Locaux deviendraient indisponibles :

— soit du fait ou d’une faute du Bailleur,

— soit à la suite de l’apparition de désordres de nature décennale,

— soit à la suite dc la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble etc.) affectant les locaux ct ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison ».

De plus, l’intimée admet que les grosses réparations sont des travaux concernant la structure ou la solidité de l’immeuble et dans le cas présent, à l’évidence, les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ne peuvent incomber au preneur.

Enfin, elle ne saurait utilement se retrancher derrière l’absence d’effondrement de l’immeuble dans les faits.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance déférée sur les provisions accordées et dire n’y avoir lieu à référé de ce chef, ainsi que sur la demande de provision complémentaire.

Il n’apparaît pas nécessaire à la solution du litige, dont l’objet est limité au paiement des loyers et en l’absence des intervenants à l’acte de construire, de faire droit à la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

La SARL [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens et à indemniser la SARL HDS Saint Raphaël au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe,

Infirme l’ordonnance du 9 septembre 2024 sauf sur la compétence matérielle du tribunal de commerce ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et frais en première instance et à hauteur d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à expertise ;

Condamne la SARL [Z] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [Z] à verser à la SARL HDS Saint Raphaël la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente