Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 4, 18 décembre 2025, n° 25/03165

TGI 28 février 2025

CA Aix-en-Provence
Infirmation 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Absence de motif légitime pour l'expertise
La cour a jugé que la demande d'expertise était manifestement vouée à l'échec, car les désordres étaient déjà couverts par une expertise antérieure.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer des frais irrépétibles à Bouygues Immobilier, considérant qu'elle avait dû exposer des frais pour se défendre.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné Bouygues Immobilier à payer des frais irrépétibles à Fayat Bâtiment, considérant qu'elle avait dû exposer des frais pour se défendre.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 4, 18 déc. 2025, n° 25/03165
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/03165
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 28 février 2025, N° 24/00101
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Armelle BOUTYOdile GAGLIANOMagatte DIOPLionel CHARBONNEL
Cabinet(s) :	CABINET LIBERAS-FICI ET ASSOCIES
Parties :	SA BOUYGUES IMMOBILIER c/ SAS FAYAT BATIMENT

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/

Rôle N° RG 25/03165

N° Portalis DBVB-V-B7J-BORAV

SA BOUYGUES IMMOBILIER

Syndic. de copro. [Adresse 9]

SAS FAYAT BATIMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Sébastien BADIE

— M^e Lionel CHARBONNEL

— M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 10] en date du 28 Février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00101.

APPELANTE

SA BOUYGUES IMMOBILIER

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Odile GAGLIANO, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Syndic. de copro. [Adresse 9]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SAS FAYAT BATIMENT

demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et M^e Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, Conseillère rapporteure, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

La SAS Bouygues Immobilier a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1], vendu en l’état futur d’achèvement et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot gros-'uvre était confié à la SAS Fayat Bâtiment.

La réception du lot gros-'uvre est intervenue le 23 novembre 2007, avec réserves, à effet du 17 octobre 2007.

La livraison des parties communes a été régularisée le 18 octobre 2007 selon procès-verbal du même jour, avec des réserves levées le 28 juillet 2010.

Se plaignant de fissures apparues au niveau de certains balcons, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » a obtenu, par ordonnance de référé en date du 31 mars 2014, une mesure d’expertise judiciaire et la désignation de Monsieur [I] [H] en qualité d’expert.

Par ordonnances de référé du 19 juin 2015, 10 février 2017, 13 avril 2018 les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à plusieurs sociétés et les opérations d’expertise ont été étendues à de nouveaux désordres.

Monsieur [I] [H] a rendu son rapport le 15 décembre 2020.

Par jugement du 16 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné la SAS Bouygues Immobilier et la SAS Fayat Bâtiment, avec la SA Allianz IARD, assureur dommages ouvrage, ainsi que d’autres intervenants et leurs assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes, dont 360.000 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres.

Déplorant l’apparition de nouveaux désordres affectant d’autres balcons, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un audit des balcons par le BET Axiolis qui a rendu un rapport le 9 mai 2023.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 7 février 2024 et du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 8]» situé à [Adresse 12], représenté par son syndic en fonction, a assigné la SAS Bouygues Immobilier en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et d’obtenir la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la SAS Bouygues Immobilier a assigné la SAS Fayat Bâtiment, en référé, au visa des mêmes textes et aux fins de venir concourir au débouté des prétentions du syndicat des copropriétaires et, subsidiairement, entendre ordonner toute mesure à son contradictoire et commune exécution.

Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Marseille en date du 28 février 2025, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, commis pour y procéder Monsieur [G] [S], rejeté toutes autres demandes, et laissé les dépens de l’instance de référé à la charge du syndicat des copropriétaire.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 14 mars 2025, la SA Bouygues Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance.

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 25/03165.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Selon des conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, la SA Bouygues Immobilier sollicite de la cour d’appel de :

REFORMER l’ordonnance de référé du 28 février 2025 ayant ordonné une expertise et commis Monsieur [S], rejeté toutes les autres demandes, rejeté la demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Subsidiairement,

CONFIRMER l’ordonnance du 28 Février 2025 nommant expert en ce qu’elle a été rendue au contradictoire et en ce qu’elle est opposable à la SAS FAYAT BATIMENT.

REJETER comme injustifiés et fondés TOUS APPELS INCIDENTS formulés par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] et/ou la SAS FAYANT BÂTIMENT,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REJETER comme injustifiés et mal fondés TOUS APPELS INCIDENTS formulés par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] et/ou la SAS PAYANT BATIMENT

Sur le fondement des dispositions des articles 145 du CPC, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil, 1792-4-1 du même Code Civil,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] de toutes ses prétentions, fins et conclusions comme injustifiées et mal fondées.

Dire n’y avoir lieu à référé.

Subsidiairement, sur le fondement de l’article 837 du CPC, renvoyer la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant au fond, pour voire statuer sur la forclusion d’action du syndicat des copropriétaires.

Encore plus subsidiairement, et pour le cas ou par impossible une expertise judiciaire était ordonnée, limiter la mission de l’expert aux balcons des appartements A39, C95 et C96.

Si par impossible, il était fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires,

Sur le fondement des articles 145 du CPC, 1792 et suivants du Code Civil mais également sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, devenus les articles 1103, 1104 et 1231-1 dudit Code, et également 1240 du code Civil,

Ordonner la commune exécution de l’ordonnance à intervenir qu’il s’agisse d’une ordonnance renvoyant à une audience au fond sur le fondement de l’article ou une ordonnance nommant expert,

Condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à payer à la concluante la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC pour les frais irrépétibles de lére instance et 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le condamner ainsi que tout succombant aux entiers dépens de lére instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD & JUSTON qui y a pourvu.

La société Bouygues Immobilier conteste l’existence d’un motif légitime justifiant la demande d’expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires, compte tenu des mesures d’investigation précédemment prises concernant pratiquement tous les balcons. Elle fait valoir qu’à l’exception du balcon de l’appartement A39 du bâtiment A, ainsi que des balcons des appartements C95 et C96 du bâtiment C, les balcons visés par la présente procédure ont été examinés par l’expert [H] et sont inclus dans les réparations prononcées par le jugement du 16 décembre 2020, qu’il en résulte que la demande d’expertise formulée par le syndicat des copropriétaires s’analyse en une demande de nullité du premier rapport relevant de la compétence du juge du fond. Or, le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H] a été homologué par le tribunal dans son jugement du 16 décembre 2020 sans avoir fait l’objet de contestations de la part du syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette précédente procédure.

La société Bouygues Immobilier ajoute, s’agissant des balcons de l’appartement A39 du bâtiment A et des balcons des appartements C95 et C96 du bâtiment C, que la demande d’expertise judiciaire est sans motif légitime en l’absence d’action future. Elle explique qu’étant intervenue en qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, elle est, notamment, tenue des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, et des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du code civil si les conditions d’application de ces garanties sont réunies. Elle fait valoir que les actions susceptibles d’être engagées à son encontre sont manifestement forcloses compte tenu de la date de la réception de l’ouvrage (2007), et que les dispositions de l’article 1648 alinéa 1 et 2232 (délai butoir) du code civil ne sont pas applicables au vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement.

Subsidiairement, la société Bouygues Immobilier sollicite l’application de l’article 837 alinéa 1er du code de procédure civile afin qu’il soit statué sur la question du droit d’action du syndicat des copropriétaires avant d’engager une nouvelle expertise judiciaire qui sera nécessairement longue et couteuse.

Plus subsidiairement, elle demande que la mission de l’expert judiciaire soit limitée aux balcons des appartements A39, C95 et C96.

Selon des conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » situé à [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, La SAS FONCIA [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 13], sollicite de confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

Ordonné une expertise judiciaire ;

Commis pour y procéder [S] [G], avec missions détaillée dans la décision dont appel et dans les conditions détaillées par cette décision ;

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement des dépens d’appel.

Au soutien de sa nouvelle demande d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres nouveaux affectant les balcons relèvent de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, qu’ils ont été découverts après l’expiration de cette garantie mais avant le délai-butoir de vingt ans de l’article 2232 du code civil. Il soutient donc que l’action en garantie des vices cachés envisagée, qui doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, soit en matière de vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie, n’est pas vouée à l’échec et qu’il a donc un motif légitime à obtenir une nouvelle expertise.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa demande d’expertise ne relève pas du fond puisqu’il s’agit de nouveaux désordres qui n’ont pas été examinés précédemment.

Il ajoute que les actions issues du droit commun peuvent se cumuler aux actions spéciales du droit de la construction, que l’action en responsabilité contractuelle de droit commun demeure ainsi possible contre le constructeur au-delà du délai décennal dès lors que celui-ci a manqué délibérément à ses obligations contractuelles, ce qui pourrait être le cas en l’espèce.

Selon des conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, la société Fayat Bâtiment sollicite de :

REFORMER l’ordonnance de référé du 28 février 2025 rendue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5]

[X] » ne justifie d’aucun motif légitime à voir instaurer une expertise judiciaire,

REJETER la demande du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 4]

[Adresse 14] » tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

SUBSIDIAIREMENT,

REFORMER l’ordonnance de référé du 28 février 2025 rendue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu’elle a ordonné que l’expertise judiciaire instaurée se déroule au contradictoire de la société FAYAT BATIMENT,

Statuant à nouveau,

JUGER que la société BOUYGUES IMMOBILIER ne justifie d''aucun motif légitime à voir ordonner l’expertise judiciaire au contradictoire de la société FAYAT BATIMENT

REJETER les demandes dirigées à l’encontre de la société la société FAYAT BATIMENT tendant à voir lui rendre communes et opposables les opérations d’expertise à intervenir,

METTRE HORS DE CAUSE la société FAYAT BATIMENT,

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à la société FAYAT BATIMENT la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à la société FAYAT BATIMENT les dépens de la présente instance.

La société Fayat Bâtiment conclut à l’absence de motif légitime, l’action au fond du syndicat des copropriétaires étant manifestement vouée à l’échec du fait de l’acquisition de la prescription à l’égard des constructeurs. Elle fait également valoir que le régime de la garantie des vices cachés est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d’immeubles à construire.

La société Fayat Bâtiment soutient en outre que toute action au fond à son encontre est vouée à l’échec compte tenu de la prescription en vertu des dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil et de l’impossibilité d’agir sur le fondement de la responsabilité de droit commun pour les dommages relevant de la garantie décennale.

L’ordonnance de clôture est en date du 20 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 novembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’expertise :

D’une part, l’article 145 du code de procédure civile dispose que :

S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

D’autre part, la primauté de la garantie légale a été reconnue par la Cour de cassation lorsque le désordre constitue un défaut de conformité et un vice caché (voir notamment Civ. 3, 13 avril 1988, Bulletin III, no 67 : même s’ils ont pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles, les dommages qui relèvent d’une autre garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues de cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun).

Ainsi, lorsque le désordre constitue un vice et une non-conformité, la garantie légale du vice prime (voir notamment Civ. 3, 11 décembre 1991, Bulletin III, no 317; Civile 3, 25 janvier 1995, Bulletin III, no 31, aux termes desquels l’article 1641 du code civil sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d’immeuble à construire prévue à l’article 1601-1 du même code, et Civ. 3, 07 avril 2004, Bulletin III, no 73 : ' la cour d’appel a retenu à bon droit que la seule action ouverte à mme [M] Contre la société [V] était l’action en garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil qui, dans les ventes d’immeubles à construire se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même code').

En l’espèce l’action envisagée par le syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions combinées des articles 1641 et 2232 du code civil est manifestement vouée à l’échec eu égard à la date de réception du lot auquel sont reprochés les désordres invoqués, à savoir la date du 23 novembre 2007, avec réserves, à effet du 17 octobre 2007.

Il en va de même de l’action envisagée sur le fondement de la responsabilité de droit commun eu égard au principe de la primauté de la garantie légale énoncé plus haut.

Par ailleurs, la société Fayat Bâtiment, locateur d’ouvrage, n’est pas tenue par la garantie des vices cachés.

L’ordonnance de référé sera donc infirmée en toutes ses dispositions relatives à l’expertise judiciaire et le syndicat des copropriétaires sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle rejette les demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à payer à la société Bouygues Immobilier une indemnité de 3.000euros pour les frais qu’elle a dû exposer en première instance et en cause d’appel, ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel.

La société Bouygues Immobilier sera condamnée à payer à la société Fayat Bâtiment la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME l’ordonnance de référé en date du 28 février 2025 en toutes ses dispositions relatives à l’expertise judiciaire et en ce qu’elle rejette les demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Bouygues Immobilier à payer à la société Fayat Bâtiment la somme de 1.500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Patricia CARTHIEUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,