ARRÊT N° 14/767

R.G : 13/00786

Y

J

C/

Z

SARL AGENCE IMMOBILIERE OFIM

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2014

Chambre civile TI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE SAINT-BENOIT en date du 25 JANVIER 2013 rg n° 11-12-080 suivant déclaration d’appel en date du 30 AVRIL 2013

APPELANTS :

Monsieur A Y

XXX

97437 SAINTE-ANNE

Représentant : l’Association LAGOURGUE-DANDRADE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Mademoiselle I J

XXX

97437 SAINTE-ANNE

Représentant : de l’Association LAGOURGUE-DANDRADE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉS :

Monsieur C Z

Dauval

XXX

Représentant : M^e François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

SARL AGENCE IMMOBILIÈRE OFIM

XXX

97400 SAINT-DENIS

Représentant : M^e François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

CLÔTURÉ LE : 8 Avril 2014

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Juin 2014 devant la cour composée de :

Président : Madame Anne-Marie GESBERT

Conseiller : Madame Véronique NOCLAIN

Conseiller : Monsieur G H

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 12 Septembre 2014.

Greffier lors des débats : Madame Marie Josette DOMITILE

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Septembre 2014.

* * *

LA COUR

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2009, A Y et I J ont loué auprès de C Z une maison d’habitation située 10 impasse des Emeraudes Chemin Morange à Sainte-Anne à compter du 1^er mai 2009 pour un loyer mensuel révisable de 760 euros. La gestion de la location a été opérée par l’agence OFIM de Saint-Benoît.

Se prévalant de la lenteur d’intervention de Monsieur Z et de l’agence OFIM pour faire procéder à des réparations suite à des infiltrations, A Y et I J ont fait assigner C Z et l’agence immobilière OFIM devant le Tribunal d’instance le 8 mars 2012 aux fins de les entendre condamner in solidum à réparer leur préjudice matériel, moral et de jouissance.

Par jugement contradictoire du 25 janvier 2013, le TI de Saint Benoît a :

— rejeté l’exception d’incompétence.

— débouté C Z et l’agence immobilière OFIM de leur demande de productions de pièces.

— débouté A Y et I J de leur demande au titre du préjudice moral.

— condamné in solidum C Z et l’agence immobilière OFIM à payer à A Y et I J les sommes de :

—  600 euros au titre du préjudice matériel,

—  1.500 euros au titre du préjudice de jouissance.

— condamné C Z et l’agence immobilière OFIM in solidum à payer à A Y et I J une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum C Z et l’agence immobilière OFIM aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 avril 2013, A Y et I J ont régulièrement interjeté appel de cette décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées par voie électronique le 9 juillet 2013, A Y et I J demandent à la cour :

— de confirmer que C Z a manqué à ses obligations contractuelles nées du bail d’habitation ;

— de dire que C Z a fait preuve de mauvaise foi,

— de confirmer que l’agence immobilière a commis une faute caractérisée par une grave négligence qui engage sa responsabilité extra contractuelle ;

— de confirmer la condamnation in solidum de C Z et de l’agence immobilière OFIM à verser la somme de 600 euros aux appelants pour le préjudice matériel,

— de confirmer la condamnation in solidum de C Z et de l’agence immobilière OFIM pour le préjudice de jouissance et de leur allouer la somme de 7.720,85 euros,

— de condamner in solidum C Z et l’agence immobilière OFIM à leur verser la somme de 1.500 euros pour le préjudice moral,

— de condamner C Z à restituer aux appelants le dépôt de garantie d’un montant de 726,30 euros,

— de condamner in solidum C Z et l’agence immobilière OFIM au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées le 30 juillet 2013, la société OFIM et C Z demandent à la cour :

* concernant OFIM :

— de constater que l’agence immobilière OFIM est le représentant du bailleur et non du locataire de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée,

— de dire et juger que l’action en responsabilité à l’égard de l’agence immobilière OFIM ne peut découler que de l’application de l’article 1382 du code civil,

— de dire et juger que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute de l’agence immobilière qui n’a un devoir de conseil que vis-à-vis de son mandant et non d’un tiers par rapport au contrat de mandat et a fortiori aucune obligation de faire des travaux mais de servir d’intermédiaire entre le bailleur et le preneur,

— de constater qu’au surplus l’agence OFIM est intervenue au moyen de nombreuses lettres contacts avec le plombier aux fins de donner une réponse à la réclamation du locataire demandeur ainsi qu’auprès du bailleur,

— de constater que l’agence immobilière OFIM a protégé les intérêts de son mandant dans la nécessité d’attendre le résultat des expertises DO et MRH,

— d’infirmer le jugement en ce qui concerne OFIM et de rejeter la demande,

— de condamner A Y et I J à payer à la SARL OFIM la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens vis-à-vis de cette partie à l’instance ;

* concernant C Z :

— de constater qu’A Y et I J ont refusé de communiquer leur contrat d’assurance auprès de X et toute déclaration de sinistre, les réponses de l’assureur et les quittances d’indemnité ou la lettre de refus de garantie du paiement de l’indemnité de sinistre,

— de voir en tout état de cause rejeter la demande par voie d’infirmation,

— subsidiairement, de prononcer un partage de responsabilité par moitié avec confirmation du quantum,

— de condamner A Y et I J à verser à C Z la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’agence immobilière soutient que, mandataire du bailleur, elle ne pouvait faire les travaux dans la mesure où des expertises avaient été diligentées et qu’il fallait attendre l’identification de l’origine des fuites et le résultat des expertises pour permettre le recours du propriétaire vis-à-vis des assurances.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’agence immobilière et du bailleur

Il est constant que l’agent immobilier, représentant du bailleur à l’égard du locataire, n’est pas contractuellement lié à ce dernier. Sa responsabilité à l’égard du locataire ne peut donc être retenue que sur le fondement quasi délictuel en cas de preuve d’une faute caractérisée ou d’une négligence grave à l’égard du locataire.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— que les époux Y ont signalé le problème d’humidité sur les murs à l’agence immobilière OFIM par LRAR du 10 juin 2011, réceptionnée le 22 juin ;

— que l’agence OFIM a avisé le propriétaire le 24 juin 2011, demandé à ce dernier d’effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur et a indiqué aux locataires qu’elle attendait la convocation pour l’expertise ;

— qu’une réunion d’expertise a eu lieu le 1^er août 2011, à l’issue de laquelle EX.LR, assureur de I Y, a demandé au propriétaire, sous couvert de l’agence OFIM, de faire intervenir sans délai le plombier ayant procédé à la construction de la maison afin que des travaux de recherche soient effectués en urgence ;

— que C Z a effectué le 20 juillet 2011 une déclaration à son assureur X qui lui a précisé le 3 août 2011 qu’il restait dans l’attente du rapport d’expertise EX.LR ;

— que le 23 août, l’entreprise Guichard a localisé la fuite et adressé à l’agence OFIM un devis de réparation que l’agence OFIM a transmise à C Z le 30 août 2011 ;

— qu’une expertise contradictoire a lieu le 1^er septembre 2011, à laquelle X, assureur de C Z, convoqué, ne s’est pas présenté ;

— que par LRAR du 16 septembre 2011, l’agence OFIM a alerté X Océan Indien qui le 19 septembre 2011 a avisé C Z de ce qu’elle attendait le rapport d’expertise EX.LR et l’a invité à procéder dans les plus brefs délais à la réparation de la fuite à l’origine du sinistre ;

— que par courriel du 28 septembre 2011, le gestionnaire de patrimoine de C Z a informé l’agence OFIM de l’accord définitif du propriétaire pour faire stopper la fuite responsable des infiltrations ;

— que par LRAR du 1^er octobre 2011, l’agence OFIM a informé la CEGI, assureur DO, qui a organisé une visite le 25 octobre 2011.

Il ressort du rapport d’expertise d’EX.LR que les travaux de réparation de la fuite ont été réalisés le 13 octobre 2011, mais laissaient persister une forte humidité des supports.

L’expert a estimé que le préjudice de nettoyage et de reprise des meubles s’élevait à la somme de 600 euros, mais que la privation de jouissance pouvait être évaluée à 50 % d’inoccupation pendant six mois, soit 2.318,55 euros, une chambre ayant dû être totalement condamnée du fait de la dégradation liée à l’humidité persistante.

Il apparaît que X Océan Indien est à la fois l’assureur de C Z et l’assureur protection juridique de I Y.

Il n’est pas établi par les pièces versées aux débats que les époux Y aient signalé à l’agence OFIM les problèmes d’humidité et leur propagation avant le 10 juin 2011.

Il ressort donc de la chronologie établie que l’agence OFIM a effectué toutes les démarches nécessaires auprès du bailleur résidant en métropole, puis de son assureur et de son gestionnaire de patrimoine ;

Il est également établi qu’elle a mandaté un artisan plombier pour rechercher l’origine de la fuite et faire un devis le 23 août 2011, devis qu’elle a aussitôt transmis au propriétaire.

Contrairement à ce qu’indique l’expert, il n’appartenait pas au gestionnaire du bien d’entreprendre des travaux sans l’accord du propriétaire, son mandant.

Aucune faute ou négligence de nature à engager sa responsabilité extra contractuelle n’est donc établie à l’encontre de l’agence OFIM.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Par contre, le bailleur, tenu envers son locataire sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, est responsable du préjudice matériel et du préjudice de jouissance subi par les époux Y, qui n’ont pu user normalement de leur

maison de juin 2011 au 13 octobre 2011, date de la réparation de la fuite.

La somme allouée par le premier juge au titre du préjudice matériel (600 euros) n’est pas contestée. Au vu des conclusions du rapport d’expertise d’EX.LR, il y a lieu d’allouer aux époux Y la somme de 2.400 euros au titre du préjudice de jouissance.

Par contre le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice moral, dont l’existence n’est nullement justifiée.

Sur les demandes annexes

Il ressort des pièces versées aux débats que les époux Y ont quitté les lieux le 28 mars 2013. Le propriétaire est donc tenu de leur restituer le dépôt de garantie de 726,30 euros et ne saurait leur réclamer des travaux de remise à neuf et réparations indiqués sur des devis datés des 14 et 18 mai 2013, alors qu’au surplus l’état des lieux de sortie n’est pas versé aux débats. Il ressort par contre du décompte de l’agence OFIM que pour le loyer de novembre 2012, les époux Y n’ont versé que 576,27 euros au lieu de 790,16 euros, et restent donc redevable de 213,89 euros qui sera déduite du dépôt de garantie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de la procédure d’appel seront partagés par moitié entre les époux Y et C Z.

Par contre l’équité ne commande pas en l’espèce l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’agence immobilière OFIM in solidum avec C F et statuant à nouveau,

DÉBOUTE les époux Y de leur demandes à l’égard de l’agence immobilière OFIM.

CONDAMNE C F à payer à A Y et I J la somme de 600 euros au titre du préjudice matériel et celle de 2.400 euros au titre du préjudice de jouissance.

CONDAMNE C F à payer à A Y et I J la somme de 512,41 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande au titre du préjudice moral.

Y ajoutant,

FAIT MASSE des dépens et dits qu’ils seront supportés par moitié par les époux Y et par moitié par C F.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Anne-Marie GESBERT, Présidente de chambre, et par Madame Marie Josette DOMITILE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Signé